Évaluation immobilière : les principes et les facteurs déterminants de la valeur marchande -

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Évaluation immobilière : les principes et les facteurs déterminants de la valeur marchande

2 mai 2017,
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L’évaluation immobilière est un domaine complexe. Être en mesure d’évaluer pertinemment et avec précision la valeur marchande d’une propriété relève du ressort des évaluateurs agréés ou immobiliers, qui ont suivi une formation rigoureuse en la matière. De nombreuses forces économiques s’entrechoquent tous les jours et ont une influence sur le marché immobilier canadien. La valeur marchande des propriétés fluctue au rythme de l’évolution de ces forces, et il devient donc impératif de les comprendre si on veut être en mesure de prévoir les effets de diverses politiques nationales, ou encore de différents événements marquants sur le marché.

On définit la valeur marchande comme « le prix le plus probable et sincère, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché. »

Cette définition doit absolument être maîtrisée par tout acteur immobilier désirant comprendre ce qui influence la valeur d’un bien immobilier. D’ailleurs, un autre article publié récemment traitait d’ailleurs sur le processus d’évaluation de la valeur marchande d’une propriété. Ici, nous nous attarderons davantage sur les forces, les facteurs et les concepts qui entourant cette notion essentielle en immobilier.

Tout d’abord, il est important de comprendre que la valeur marchande est dotée de trois éléments de base :

  • L’utilité : C’est le principe de que le produit répond à un besoin concret et qu’il existe bien une demande pour le produit. Ce dit besoin peut provenir de la capacité du bien à générer des revenus ou à fournir un service. L’utilité d’un bien peut être mesurable par son caractère accessible, connu et désirable.
  • La rareté : La rareté d’un produit motive directement la demande, ce qui génère du même coup la valeur. C’est le choc entre l’offre et la demande qui permet de cibler la valeur d’un bien immobilier. Dans un cas de pénurie de maisons, leur valeur en est augmentée. Dans un cas de surplus, leur valeur en est diminuée puisqu’il y a plus de choix et le rôle clé de la rareté ne fait plus effet.
  • Le pouvoir d’achat : Le pouvoir d’achat est à la base de la demande. Une population n’ayant aucun revenu ne serait dotée d’aucun pouvoir d’achat. Le pouvoir d’achat permet à la population d’envisager d’accéder à la propriété.

Ces trois éléments de base sont un peu à la base de la composition de la valeur marchande et il importe de saisir leur pertinence et leur utilité.

 

Les facteurs déterminants de la valeur marchande

Maintenant que les éléments de base ont été identifiés et qu’une définition juste a été établie, il devient nécessaire d’établir les différents facteurs ayant une influence directe ou indirecte sur la valeur marchande d’une propriété.

Les facteurs économiques :

  • ✓ La disponibilité du coût de main-d’œuvre
  • ✓ La disponibilité des richesses naturelles
  • ✓ La disponibilité du crédit
  • ✓ La diversification des rendements des investisseurs
  • ✓ Le développement des entreprises de services
  • ✓ Le potentiel de diversité de l’offre commerciale

 

Ce qui est important de comprendre ici, c’est que divers facteurs dans l’économie entrent en contact et ont une influence indirecte sur la valeur marchande. On peut penser au coût de main-d’œuvre et au coût des matériaux, qui ont une influence facile à imaginer.

Les facteurs physiques :

  • ✓ Le climat
  • ✓ La topographie
  • ✓ Les cours d’eau environnants
  • ✓ Le type de sol

 

La nature du terrain sur lequel se dresse l’immeuble, donc du même coup sa localisation, joue un rôle majeur dans la confection de la valeur marchande.

Les facteurs politiques

  • ✓ Politiques fiscales
  • ✓ Contrôle des loyers
  • ✓ Contrôle des taux d’intérêt
  • ✓ Contrôle de l’inflation
  • ✓ Développement des logements sociaux
  • ✓ Zonage et contrôle de l’usage du sol

 

Les différentes législations en place ainsi que les nouvelles qui sont introduites ont une influence indirecte sur la valeur des immeubles puisqu’elles modifient la situation financière des acheteurs potentiels, donc elles déséquilibrent du même coup l’offre et la demande. Les changements qui surviennent alors peuvent être positifs ou négatifs et avoir une incidence sur la valeur marchande des propriétés. Toute personne intéressée par l’immobilier se doit de comprendre le jeu d’interrelations qui existe entre les forces physiques, politiques et économiques dans le marché et dans l’économie. Tout changement au niveau politique ou économique peut avoir des répercussions au niveau de l’offre, de la demande ou encore du pouvoir d’achat. Lorsque ces éléments de base sont modifiés, la valeur marchande des propriétés l’a potentiellement aussi. En gardant en tête que la valeur d’un bien immobilier fluctue non seulement en fonction de sa qualité, mais également en raison des forces économiques et politiques, un investisseur devient alors plus apte à prendre de bonnes décisions.

 

13 principes en évaluation ayant une influence sur la valeur marchande

La doctrine immobilière a longtemps présenté devant les tribunaux des cas de litige entre des propriétaires et des évaluateurs qui ne s’entendaient pas sur la valeur marchande d’une propriété. Au fil du temps, les évaluateurs ont su cibler 13 principes au niveau de l’évaluation d’un bien immobilier qui permet d’expliquer la fluctuation de la valeur marchande.

 

1. Le principe de l’offre et la demande

L’économie conditionne l’offre d’un produit en fonction de l’utilisation qui peut en être fait, pour l’espérance d’un revenu, d’un profit ou encore pour le plaisir de le posséder. Cette offre est en relation avec la perception qu’ont les consommateurs potentiels de cette dernière, et un équilibre est atteint en fonction du prix demandé et de la qualité du produit. Le marché, de par les forces économiques, sociales et démographiques, conditionne d’une certaine façon la demande. C’est ensuite la relation entre l’offre et la demande qui donne naissance au concept de valeur.

 

2. Le principe d’anticipation

Ce principe stipule que la valeur d’un bien provient nécessairement des bénéfices, de toute nature que ce soit, que le propriétaire peut prévoir en retirer. Ce concept est fortement utilisé dans la méthode du revenu pour ce qui est de l’établissement de la valeur marchande.

 

3. Le principe de conformité

Ce principe met de l’avant qu’un bien immobilier doit être homogène à son secteur et être conforme aux propriétés avoisinantes. Ainsi, une propriété de luxe dans un quartier haut de gamme n’aurait pas la même valeur que si elle se trouvait dans un quartier de luxe. La conformité d’un immeuble avec son voisinage est donc primordiale et influence la valeur d’une propriété.

 

4. Le principe d’évolution

Ce principe incite à ce que les professionnels s’attardent aux effets éventuels des différentes forces économiques, sociales et politiques plutôt qu’à leurs effets passés. Il faut donc s’attarder aux conséquences futures et non à celles passées.

 

5. Le principe de progression et de régression

Dans la même avenue que le principe de conformité, le principe de progression et de régression stipule qu’il existe un effet d’entrainement dans le voisinage, qui peut provoquer une réaction à la hausse ou à la baisse sur une propriété.

 

6. Le principe de surplus de productivité

Ce principe veut expliquer qu’un terrain en soi n’a aucune valeur marchande intrinsèque, et que sa valeur découle des usages potentiels qui pourront être dérivés du coût des investissements requis pour bénéficier de ces usages. Sommairement, cela veut donc dire que la valeur d’un terrain dépend du zonage, dans la mesure où elle cible le type de construction qui peut être mis en place. Un zonage haute densité sur un terrain en zone urbaine offre une valeur de terrain très élevée.

 

7. Le principe de contribution

Chaque composante d’un bâtiment a une valeur intrinsèque qui contribue à composer la valeur marchande. Par exemple, quelle est la valeur contributive d’un garage dans un quartier de bungalow? d’une piscine? d’une verrière? etc.

 

8. Le principe d’équilibre

Prenant racine dans le précédent principe, il veut que la contribution spécifique (valeur marginale de chaque composante) dépende de l’équilibre jugé normal dans un marché bien spécifique.  Par exemple, pour un bungalow, deux salles de bain sont bien souvent la norme. Chaque salle de bain supplémentaire n’aura pas nécessairement la même valeur contributive étant donné leur manque d’utilité et le caractère superflus qu’ils ont.

 

9. Le principe des revenus croissants et décroissants

Ce principe veut que le profit net connaisse une croissance en fonction du niveau de capital investi jusqu’à un certain point où il se stabilise et commence à diminuer. C’est un concept plus abstrait qui fait référence au potentiel de progression des loyers et des rénovations à prévoir.

 

10. Le principe de la concurrence

Dans un marché, la diversité des acteurs permet une concurrence qui affecte le niveau des prix. Il faut s’assure qu’il ne s’agit donc pas d’un monopole dans le marché où les prix seraient conditionnés par un seul acteur.

 

11. Le principe de l’utilisation unique

Un immeuble sujet à une transformation d’usage et qui serait voué à une évaluation ne pourrait pas considérer une vocation pour le terrain et une autre pour le bâtiment.

 

12. Le principe de substitution

Un des principes les plus importants! La valeur d’un bien immobilier ne peut pas excéder la valeur d’un substitut qui serait comparablement, également désirable et qui serait disponible dans un délai raisonnable. Un acheteur ne paierait donc pas, pour une propriété semblable, un prix plus élevé.

 

13. Le principe de l’utilisation optimale

Un principe qu’il faut très bien comprendre est celui de l’utilisation optimale. Il consiste à rechercher l’utilité optimale d’un bien immobilier, soit celle qui lui est le plus favorable et qui lui permet de retirer le plus d’avantages possible. L’utilisation optimale prend bien souvent la définition suivante en immobilier : « L’utilisation raisonnable, probable et légale d’une unité d’évaluation, qui se révèle possible sur le plan physique, étayée de façon appropriée, réalisable sur le plan financier et qui confère à l’unité d’évaluation sa valeur la plus élevée. » Ce qui importe de comprendre est que par exemple un terrain pourrait être zoné pour accueillir une tour de soixante logements, mais avoir sur son terrain un bâtiment commercial de deux unités. Dans le principe de l’utilisation optimale, on vient à comprendre que la valeur du bien immobilier dans son ensemble devrait tenir compte du potentiel de constructibilité d’une tour de soixante logements (densification possible = valeur) même si l’utilisation actuelle témoigne d’une autre situation. Cependant, pour qu’un évaluateur tienne compte d’une autre utilisation que l’utilisation actuelle comme utilisation optimale, cette dernière doit répondre à neuf critères :

  1. Être une utilisation possible sur le plan physique
  2. Être reliée aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux possibilités
  3. Être permise par la loi (zonage et législation)
  4. Il doit exister une demande pour l’utilisation optimale
  5. Être possible sur le plan financier
  6. Pouvoir être concrétisé à court terme
  7. Être l’utilisation la plus profitable
  8. L’utilisation d’un bien n’est pas nécessairement unique et permanente
  9. Ce peut être son utilisation actuelle ou une autre utilisation

 

La valeur marchande : un concept influencé par de nombreuses forces

Suite à la présentation de tous ces principes, concepts et facteurs d’influences, il devient intéressant de voir à quel point le concept de valeur marchande est à la merci de ces différentes forces. En évaluation immobilière, les évaluateurs doivent constamment garder à l’esprit toutes ces considérations lorsqu’ils évaluent une propriété. La politique, tout autant que l’économie, joue un rôle indirect dans la composition de la valeur marchande. Les investisseurs et les propriétaires qui parviennent à comprendre l’importance de connaître les marchés, les différentes sources d’influences et la complexité des principes sous-jacents à la notion de valeur deviennent alors nettement mieux outillés pour prévoir leur situation financière future. Bien informé, il devient possible de bien planifier et de maximiser ses chances de faire de bonnes affaires sur le marché immobilier.

 

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