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▷ Comment évaluer la valeur marchande d’une maison ou propriété ?

12 avril 2017,
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On ne se le cachera pas, être en mesure d’établir correctement la valeur marchande d’une propriété est plus ardue qu’il n’y parait. Bien souvent, la majorité de la population se fie à l’évaluation municipale puis y ajoute quelques dizaines de milliers de dollars en espérant obtenir un prix de vente légèrement supérieur à l’évaluation. Cette stratégie est courante, et bon nombre de vendeurs y recourent. Cependant, ce n’est pas nécessairement une bonne façon de procéder. Être en mesure d’évaluer pertinemment et précisément la valeur marchande d’une propriété est un métier en soi. On les appelle : les évaluateurs agréés ou immobiliers. Ils sont des professionnels de l’évaluation immobilière et recourent à des méthodes éprouvées pour établir la valeur marchande de biens immobiliers à des dates précises. Puisque le processus d’évaluation immobilière est encore plus ou moins bien compris aujourd’hui, laissez-moi vous aider à y voir plus clair. Mais avant toute chose, il faut comprendre ce qu’est la notion de valeur marchande!

Définition de la valeur marchande

La valeur marchande prend ainsi la définition suivante : C’est le prix le plus probable et sincère, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

La valeur d’évaluation municipale : C’est la valeur, au 1er juillet 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, d’un immeuble et dont la valeur sert à des fins de taxation foncière.

Il est très important de distinguer ces deux notions de valeur. Puisque la valeur d’évaluation est fixée antérieurement à l’entrée en vigueur du rôle et qu’elle ne change pas pendant 3 ans, les changements qui surviennent sur le marché peuvent affecter entre-temps la valeur de l’immeuble, qui sera alors différente de celle d’évaluation. C’est pourquoi beaucoup de professionnels en immobilier mettent la population en garde afin qu’ils ne confondent pas la notion de valeur marchande et celle d’évaluation municipale. C’est important de savoir faire la distinction!

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Mais en quoi consiste la notion de valeur en immobilier?

Pour comprendre le concept de valeur en immobilier, il faut tout d’abord connaître les concepts qui influencent cettedite valeur. En évaluation, trois éléments de base interagissent afin de donner naissance à la notion de valeur marchande. Les voici :

  • ✓ L’utilité : L’immeuble en question répond à un besoin et satisfait un désir.
  • ✓ La rareté : Plus il y a de demandes pour un type de bien, plus il y a de la rareté. La rareté est un indicateur de gain de valeur, car l’offre ne parvient pas à satisfaire la demande.
  • ✓ Le pouvoir d’achat : C’est la condition économique de base.

L’interaction entre ces trois éléments permet de comprendre pourquoi on attribue une valeur monétaire à un bien. En immobilier, il peut être très difficile d’évaluer la valeur marchande d’une propriété sans avoir suivi de formation préalable. Mais comment les évaluateurs s’y prennent-ils? Comment est-il possible d’évaluer grossièrement la valeur d’une propriété sans avoir recours à un évaluateur? Attardons-nous d’abord à la première question.

 

Le processus d’évaluation des évaluateurs agréés ou résidentiels

Si vous décidez un jour d’avoir recours aux services d’un évaluateur agréé ou résidentiel pour établir la valeur marchande de votre propriété, celui-ci remettra un rapport détaillé selon trois approches :

  • ✓ La méthode des comparables
  • ✓ La méthode du revenu
  • ✓ La méthode du coût

Avant de commencer, l’évaluateur recueillera toutes les informations relatives à votre immeuble, votre quartier et votre terrain afin d’avoir une vue d’ensemble de votre propriété. Par la suite, il évaluera votre immeuble selon les trois approches afin d’obtenir trois valeurs d’évaluation. Finalement, il fera une réconciliation de la valeur où il devra porter un jugement critique sur la valeur qu’il juge la plus pertinente et présenter une valeur marchande à la date d’évaluation. Dans le rapport final, il devra ainsi présenter la valeur marchande à la date d’évaluation, la procédure qu’il a utilisée lors de ses trois approches ainsi qu’une justification de la valeur marchande établie. La personne ayant demandé le rapport aura alors un document justificatif complet et professionnel témoignant objectivement de la valeur de sa propriété.

 

Les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec

Il existe donc 3 méthodes d’évaluation reconnues au Québec. Les particuliers auront généralement affaire avec seulement deux d’entre elles, soit la méthode des comparables et la méthode du revenu.

Le schéma suivant vous donne une brève description de chaque méthode et pour quelle classe d’immeuble elle est applicable.

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Méthode des comparables

La méthode des comparables est connue de la majorité de la population. C’est celle qui est le plus souvent utilisée pour évaluer rapidement la valeur d’un immeuble et c’est également la plus simple à appliquer. En évaluation immobilière, cette méthode est considérée comme une preuve directe de la valeur d’une propriété. En effet, elle permet d’évaluer la juste valeur marchande d’une propriété à l’aide du marché immobilier.

Sommairement, la méthode consiste à identifier quelques immeubles comparables (3 minimum; 10 maximum) qui ressemblent beaucoup à l’immeuble sujet. La première étape consiste donc à l’évaluateur à collecter les données du marché et à les analyser afin de cibler des propriétés comparables (qui ont été vendues récemment) qui serviront à établir la valeur de la propriété sujette. Une fois ces trois propriétés comparables choisies (prenons trois comme exemple), l’évaluateur devra rajuster les comparables afin que leurs caractéristiques soient identiques à celle du sujet. Par exemple, si un comparable possède un garage et le sujet n’en a pas, l’évaluateur devra calculer la valeur contributive d’un garage et la soustraire du prix de vente de la propriété comparable. La plus grosse partie de la méthode consiste donc à l’évaluateur à estimer, à partir de facteur comparatif, la valeur contributive de différents attributs de propriété (une chambre supplémentaire, une salle d’eau, une piscine, etc.) afin de les déduire ou de les rajouter aux prix de vente des comparables pour qu’ils soient identiques au sujet.

Lorsque ce sera fait et que tous les comparables auront été ramenés au sujet, l’évaluateur pourra alors faire la moyenne pondérée des valeurs obtenues afin d’obtenir une valeur marchande pour le sujet. Si jamais l’une des valeurs des comparables semble faussée, il revient à l’évaluateur de l’écarter afin de retenir seulement les valeurs représentatives.

Cette méthode est la plus éprouvée, utilisée et reconnue par les tribunaux au Québec.

Immeubles généralement évalués par la méthode des comparables :

  • Maison unifamiliale
  • Maison en rangée
  • Jumelé
  • Condo
  • Petit PLEX de 5 logements et moins
  • Terrains
  • Etc.

 

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Méthode du revenu

La méthode du revenu permet d’estimer la valeur marchande d’une propriété à partir des revenus nets qu’elle génère selon les conditions du marché à la date d’évaluation. C’est une méthode plus complexe et qui consiste en une preuve indirecte de la valeur. C’est une technique utilisée lorsque l’immeuble produit des revenus de nature immobilière ou encore lorsqu’il y a peu de ventes comparables sur le marché. La valeur doit souvent être corroborée par une autre méthode d’évaluation.

Sommairement, la méthode consiste à estimer les revenus nets de l’immeuble puis de diviser ce montant par un taux d’actualisation. La valeur ainsi obtenue consiste alors en la valeur marchande l’immeuble. C’est une version très simplifiée de la méthode.

Cette méthode est couramment utilisée par les évaluateurs agréés pour évaluer la valeur marchande d’immeubles produisant des revenus locatifs, que ce soit de nature résidentielle, commerciale ou industrielle.

La méthode du revenu se base sur des principes de finance immobilière et de mathématique financière plus poussés. Ainsi sont utilisés des concepts tels que la normalisation, le TGA, le MRB, MRN, etc.

Contrairement à la croyance populaire, les petits immeubles à revenus (tel que les Duplex, Triplex et Quadruplex) sont souvent évalués selon la méthode des comparables au lieu de celle du revenu.

Cependant, plusieurs évaluateurs agréés utilisent plutôt une méthode d’évaluation mixte pour les petits immeubles à revenus en combinant la méthode des comparables et celle du revenu. Sans entrer dans les détails, cela permet donc de prendre en considération l’état du marché et les revenus de l’immeuble dans le même calcul.

Si vous possédez un immeuble à revenus, vous auriez avantage à le faire évaluer avant de le vendre pour cibler adéquatement le bon prix de vente.

Seuls les experts devraient s’aventurer à utiliser cette méthode.

Immeubles généralement évalués par la méthode du revenu :

  • Bloc à appartements
  • PLEX de 6 logements et plus
  • Immeuble à bureaux
  • Immeuble avec petits commerces locatifs
  • Centre d’achat commercial
  • Immeuble industriel locatif
  • Et plus encore !

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Méthode du coût

La méthode du coût est une des techniques éprouvées en évaluation et est considérée comme une preuve indirecte de la valeur marchande d’une propriété. Cette technique est principalement utilisée lorsqu’il n’y a pas de marché immobilier actif, pour des constructions à vocation limitées, pour les constructions neuves ou encore pour les immeubles hors normes.

La méthode consiste ainsi à évaluer, tout d’abord, la valeur du terrain. Par la suite, l’évaluateur calculera le coût de remplacement à neuf du bâtiment, puis fera un calcul des dépréciations affectant le bâtiment en fonction de son âge apparent, de sa localisation et de ses désuétudes. Finalement, il calculera la valeur dépréciée du bâtiment et y ajoutera la valeur des dépendances (cabanons, garage, etc.).  Il additionnera donc la valeur du terrain à celle du bâtiment pour obtenir une valeur finale par la méthode du coût.

La méthode du coût n’est pas utilisée très souvent, et les particuliers n’auront jamais à s’y frotter vraiment à part dans des situations exceptionnelles.

Ce sont plutôt les propriétaires de biens immobiliers particuliers qui peuvent y avoir recours. L’État le fait parfois pour évaluer des immeubles patrimoniaux.

Immeubles généralement évalués par la méthode du coût :

  • Constructions neuves
  • Immeubles hors normes
  • Bâtiments ayant une architecture spéciale
  • Édifices n’ayant aucun comparable
  • Bâtiments patrimoniaux
  • Etc.

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L’évaluation par un agent immobilier ou un évaluateur : la différence

Évaluer adéquatement un bien immobilier est beaucoup plus complexe qu’il n’y parait. L’expérience et le jugement de la personne qui évalue est critique dans l’établissement de la valeur marchande. Les agents immobiliers, de par leurs connaissances du marché immobilier et par les quelques cours qu’ils ont suivi, sont à même d’évaluer la valeur marchande approximative de votre propriété. Vous vous demandez alors surement : Pourquoi payerais-je le gros prix pour un évaluateur dans ce cas? En fait, c’est principalement une question de précision…

Devenir agent immobilier demande une formation de niveau collégial (AEC ou DEC) en courtage immobilier. Au cours de cette formation, l’agent immobilier reçoit des cours sur divers aspects en immobilier, notamment en évaluation. Pour sa part, l’évaluateur agréé doit compléter un baccalauréat au niveau universitaire, faire un stage d’un an, suivre les cours de formation de l’Ordre de déontologie pour finalement réussir l’examen d’admission. C’est une formation beaucoup plus longue et exhaustive, durant laquelle l’évaluateur se spécialise dans plusieurs sphères du monde de l’immobilier et où il acquiert une expertise en évaluation de biens immobiliers.

LA différence est donc que l’évaluateur, étant donné qu’il a une formation beaucoup plus avancée en évaluation, peut évaluer avec un degré de précision plus élevé la valeur de votre propriété. De plus, son titre est protégé et il vous remet un rapport d’évaluation complet et officiel, ce que les agents ne font pas.

*Notez qu’il n’est pas nécessaire d’être agréé pour être évaluateur. Il y a des évaluateurs agréés et d’autres qui ne le sont pas (évaluateurs immobiliers ou résidentiels).

 

Quel est le coût d’une évaluation par un évaluateur agréé au Québec ?

Vous souhaitez faire évaluer votre immeuble par un évaluateur agréé et vous vous demandez quels sont les tarifs ?

Chaque firme d’évaluateur charge selon leurs critères, qui peuvent varier sensiblement. En effet, il n’est pas rare de constater des différences marquées de prix entre différents évaluateurs.

Néanmoins, voici une idée de prix pour une évaluation immobilière faite par un évaluateur agréé au Québec pour divers types de bâtiments :

  • Maison unifamiliale : 375$
  • Condo : 350$
  • Immeuble à revenus : Varie sensiblement (à partir de 500$)
  • Immeubles commerciaux : Estimation individuelle
  • Immeubles industriels : Estimation individuelle

Les particuliers paient en moyenne 375$ pour faire évaluer leur maison.

Pourquoi devrais-je faire évaluer ma propriété par un évaluateur agréé ?

Pourquoi faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé alors qu’un courtier immobilier peut vous donner une très bonne idée de la valeur de votre maison, et ce, tout à fait gratuitement ?

Il existe de nombreuses raisons, mais voici les 3 plus populaires :

  1. Pour refinancer votre propriété, car les banques exigeront de connaître la valeur marchande actuelle
  2. Lors de la vente de votre propriété afin de cibler le prix de vente optimal
  3. À l’achat pour vérifier le rapport « prix d’achat/valeur marchande »

En effet, seuls les rapports d’évaluation immobilière des évaluateurs agréés sont reconnus par les tribunaux, les banques et les autres instances au Québec. Pour refinancer votre maison, en acheter une nouvelle ou autre, il se peut fort bien que les prêteurs exigent un rapport officiel fait par un évaluateur agréé.

Vous pouvez également consulter un évaluateur agréé pour connaître la juste valeur marchande de votre propriété en vue de sa vente. Cela vous donnera un outil de taille pour négocier avec les acheteurs et pour leur prouver que votre maison vaut véritablement le prix que vous demandez. Pour refinancer, pour acheter ou pour vendre, avoir recours à un évaluateur agréé est souvent une décision avisée et un choix incontournable.

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Les principaux outils d’évaluation en ligne

En plus des agents, différents sites Web existent qui permettent d’évaluer votre propriété en ligne à l’aide de quelques clics. Certaines agences immobilières le font également, comme par exemple Sutton, Remax, Royale Lepage, etc. Le principe consiste à ce que vous fournissiez quelques informations relatives à votre propriété (adresse; type de propriété; nombre de chambres, nombre de salles de bain; superficie; année de construction; etc.) pour que des personnes les évaluent objectivement. Ce ne sont pas des outils automatisés qui fournissent des indicateurs de valeurs, mais bien des personnes qui reçoivent les demandes, les analysent et fournissent une réponse par courriel.

Ces dernières ne sont PAS des évaluateurs (exception près), et il faut donc faire attention avec ce genre de services. Bien souvent, ce sont des agents immobiliers qui estimeront la valeur de votre propriété. Néanmoins, moyennement moins de 100$ et même parfois gratuitement, il vous est possible de demander l’évaluation de la valeur marchande votre propriété. Ce n’est pas aussi fiable et précis qu’une véritable évaluation, mais ça peut très bien faire le travail si le budget ne permet pas le recours à un évaluateur agréé.

Voici différents sites Web vous permettant d’évaluer votre propriété en seulement quelques clics! Notez également que beaucoup de courtiers offrent ce type de service.

Evalweb 

Evalweb est un site qui permet d’obtenir une évaluation en ligne de votre propriété.
Le service d’évaluation automatisée est au coût de 50$.
Le service d’évaluation professionnelle est au coût de 350$.

Groupe Grandmont

Groupe Grandmont offre un service GRATUIT d’évaluation de la valeur marchande de votre propriété à l’aide d’un formulaire en ligne.

Sutton Québec

Sutton offre un service d’évaluation GRATUIT de votre propriété. Il suffit de compléter un formulaire en ligne pour obtenir un prix rapidement.

Mon courtier immobilier – Remax

Remax offre également son propre service d’évaluation en ligne GRATUIT. Ils peuvent cibler rapidement la valeur de votre propriété.

Vous pouvez aussi utiliser ce comparateur gratuit pour comparer 3 propositions de 3 courtiers via un bref formulaire dynamique en 2 minutes plutôt que de visiter plusieurs sites.

Sommes toute, les agences immobilières et les courtiers sont prêts à vous fournir GRATUITEMENT et RAPIDEMENT une estimation assez précise de la valeur marchande de votre propriété. Il ne suffit que de quelques clics et le tour est joué!

Outil d’analyse des comparables en ligne

JRL offre des outils d’analyse des comparables très approfondis en ligne, mais qui sont réservés aux professionnels de l’immobilier. Pour les particuliers, les options sont ainsi assez limitées. L’une des façons de procéder est de recueillir des ventes comparables récentes en ligne, mais il arrive couramment que les prix de vente ne soient pas affichés. C’est d’ailleurs là qu’un courtier peut vous être utile. Ce dernier, ayant accès aux bases de données réservées aux professionnels, pourra vous aider et vous fournir des informations poussées qui ne sont pas disponibles en ligne.

MaplivRent un Outil d’analyse des comparables pour vos logements ou propriétés à louer

Cependant, si vous possédez des immeubles à revenus ou si vous désirez savoir quels sont les prix des loyers avoisinants, vous pouvez consulter le site Mapliv – Rent. Ce site présente tous les logements vacants présentement en location avec leur prix et leur localisation exacte. Ce site regroupe toutes les offres sur le marché et facilite la comparaison de loyers, ce qui peut vous aider à cerner les bonnes opportunités et la valeur relative d’immeubles à revenus. De plus, cela peut vous permettre d’économiser et de cibler des offres comparables à meilleur prix. C’est un outil qui peut être intéressant pour les propriétaires et les locataires afin de cibler précisément le loyer marchand juste et potentiel.

 

Comment évaluer soi-même la valeur marchande d’une propriété?

Beaucoup de gens se demandent comment il est possible pour eux d’évaluer la valeur marchande d’un immeuble sans avoir recours à un évaluateur. En fait, pour être honnête, c’est très difficile. Si vous voulez avoir une valeur précise, objective et juste, vous devriez consulter un évaluateur agréé ou un évaluateur résidentiel. Par contre il est possible d’établir une estimation plus ou moins précise en recourant à une simplification de la méthode des comparables.

Pour le résidentiel, c’est cette méthode qui est la plus couramment utilisée. Si vous voulez avoir une idée de la valeur de votre propriété, analysez le marché immobilier de votre secteur. Dressez le profil de votre propriété en ciblant le nombre de chambres, de salle de bain, la surface habitable, la présence d’une piscine, d’un garage, etc. Ensuite, analysez l’historique des ventes de propriétés dans votre voisinage et ciblez des propriétés comparables à la vôtre (superficie, nbr de chambres, etc.)

Choisissez au moins 4-5 propriétés comparables. Il est important qu’elle soit située près de votre propriété sujette et idéalement dans le même quartier. Essayez qu’elles aient le moins de différence possible avec la vôtre. Puisque vous n’êtes pas formés pour procéder à des rajustements, vous pouvez vous contenter de faire une moyenne de la valeur des propriétés comparables de votre secteur que vous avez choisi. Le résultat obtenu vous donnera alors une idée de la valeur de votre propriété. Il faut noter cependant que cette valeur sera approximative et que votre choix des comparables auras une très grosse influence sur le résultat obtenu.

Il est donc possible d’évaluer grossièrement la valeur de sa propriété. Néanmoins, il est fortement conseillé de faire affaire avec un évaluateur agréé ou immobilier pour obtenir une évaluation plus juste et précise de la valeur marchande.

 

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Foire aux questions à propos de l’évaluation immobilière au Québec (FAQ)

Vous trouverez dans cette section toutes les questions les plus couramment posées en lien avec l’évaluation immobilière au Québec. Si vous avez des questions en tête qui n’ont pas été répondues dans cette section, vous pouvez toujours remplir notre formulaire afin de trouver des évaluateurs agréés pour leur parler de vos questionnements et de vos besoins.

Comment puis-je évaluer le bon prix de vente pour ma maison si je veux la vendre rapidement et au meilleur prix ?

Vous désirez vendre, mais vous n’avez pas la moindre idée de comment déterminer quel prix de vente afficher ? L’erreur la plus commune que font les acheteurs est de se fier à l’évaluation municipale. Ce n’est pas une bonne valeur. Vous avez deux options pour cibler le bon prix de vente. La première option est d’engager un évaluateur agréé afin qu’il vienne évaluer la valeur marchande exacte de votre propriété à une date précise, ou encore de vendre avec un courtier immobilier.

Les courtiers immobiliers sont également en mesure de cibler approximativement la valeur marchande d’une maison. Bien qu’ils soient moins précis, ils peuvent très bien vous aider à cibler le prix de vente optimal pour votre maison afin que vous vendiez rapidement et au meilleur prix. Il n’en demeure pas moins que les évaluations réalisées par les évaluateurs sont de loin les plus précises.

Y a-t-il des évaluateurs agréés de plus grande qualité que d’autres au Québec ?

Évidemment, dans chaque domaine, il y a des professionnels qui sont plus performants et plus expérimentés que d’autres. Cependant, en évaluation immobilière, tous les évaluateurs agréés ont suivi la même formation et sont normalement formés au même niveau. Malgré tout, la réalité est qu’il y a bel et bien certains évaluateurs agréés encore mieux formés et de plus grandes qualités. Grâce à notre plateforme, vous pouvez comparer plusieurs évaluateurs agréés gratuitement et choisir celui qui vous convient le mieux.

Quel est le coût moyen d’une évaluation officielle pour un condo ?

Au Québec, le coût moyen pour réaliser une évaluation officielle avec rapport de la part d’un évaluateur agréé pour un condo tourne normalement autour de 350$. Évidemment, les tarifs varient d’une firme et d’un évaluateur à l’autre, donc il est tout à fait possible que vous voyiez des prix plus élevés ou moins élevés.

Quel est le coût moyen d’une évaluation officielle pour une maison unifamiliale ?

Le coût moyen pour obtenir un rapport d’évaluation officielle de la part d’un évaluateur agréé pour sa maison unifamiliale au Québec est d’environ 500$, et une multitude de facteurs peuvent faire varier ce prix. Par exemple, si la propriété est un jumelé ou une maison de ville, cela peut affecter le prix également, de même que la firme ou l’évaluateur agréé qui performe l’évaluation.

Retrouve-t-on des évaluateurs agréés dans toutes les régions ?

Il y a des firmes d’évaluateurs agréés dans toutes les régions du Québec. Donc peu importe où votre propriété se situe au Québec, il est possible de la faire évaluer par un évaluateur agréé.

Quelle est la méthode d’évaluation la plus utilisée par les évaluateurs agréés au Québec ?

En évaluation immobilière, il existe 3 méthodes d’évaluation reconnues officiellement, soit la méthode des comparables, la méthode du revenu et la méthode du coût. Les deux dernières méthodes sont moins couramment utilisées.

La méthode des comparables est pour sa part la plus utilisée dans 90% des cas, et sert essentiellement à évaluer la valeur de propriétés résidentielles non locatives. C’est donc la méthode des comparables qui est utilisée pour les maisons, les condos, les jumelés, etc.

Pourquoi l’évaluation municipale n’est pas un bon indicatif de la valeur d’une maison ?

Beaucoup de propriétaires croient que l’évaluation municipale inscrite sur leur compte de taxes reflète la valeur réelle de leur propriété. C’est une erreur de débutant. Pourquoi ? Parce que l’évaluation municipale est une évaluation réalisée par un évaluateur agréé sans que celui-ci ne visite votre propriété, en se basant sur des critères globaux et qui est faite le 1er juillet 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle. Au moment où la valeur est inscrite sur votre rôle d’évaluation, cela reflète la valeur passée de votre maison, et celle-ci n’est pas nécessairement ultra précise. Un rôle d’évaluation durant 3 ans, si vous vendez la troisième année et regardez votre évaluation municipale pour déterminer votre prix de vente, vous utiliserez en réalité la valeur estimée de votre propriété il y a plus de 3-4 ans. C’est pourquoi on dit que ça ne fait pas de sens de s’y fier.

Pourquoi faut-il évaluer la valeur marchande à une date précise ?

La valeur des maisons et des biens immobiliers fluctue à travers le temps. Si vous avez fait évaluer votre maison il y a 5 ans, il est fort probable que sa valeur est changée. C’est pourquoi les évaluateurs agréés doivent faire une évaluation à une date précise. Celle-ci est valide pour cette date et doit être refaite périodiquement pour tenir compte de la réalité du marché et de la croissance ou diminution des prix.

Pourquoi la banque exige-t-elle une évaluation immobilière officielle quand je veux refinancer ou ouvrir une marge de crédit hypothécaire ?

Au Québec, il est possible de refinancer sa maison ou encore de transformer son hypothèque en marge de crédit hypothécaire. Il existe différents produits hypothécaires flexibles pour les propriétaires ayant remboursé une bonne partie de leur prêt (souvent 20% et plus).

Dans ces situations, avant d’ouvrir une marge hypothécaire ou de refinancer, la banque exige de faire évaluer la propriété par un évaluateur agréé afin d’en connaître la valeur marchande. Pourquoi ?

Parce que la valeur marchande est le point central pour évaluer la marge que la banque peut offrir au client. C’est en fonction de la valeur de la propriété que la banque pourra établir quel montant elle peut refinancer avec le solde du prêt. Les évaluateurs agréés jouent donc un grand rôle dans les projets de refinancement.

Quels sont les ordres professionnels des évaluateurs agréés ?

Au Québec, tous les évaluateurs agréés doivent être membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Au Canada, il y a également l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) qui regroupe les professionnels de l’évaluation immobilière.

Quelles sont les principales d’étapes lorsqu’on engage un évaluateur agréé ?

  • Rencontre téléphonique pour discuter du tarif et pour prendre rendez-vous
  • Visite des lieux lors de la visite, prise de photos et de notes quant à l’état et aux caractéristiques de la propriété
  • L’évaluateur rédige son rapport et réalise son évaluation
  • L’évaluateur vous fait parvenir par courriel (ou en personne) son rapport d’évaluation officiel

Quand est-ce une bonne idée de faire appel aux services d’un évaluateur agréé ?

Il y a une multitude de situations qui peuvent demander à avoir recours aux services d’un évaluateur agréé au Québec. En voici plusieurs exemples :

  • Lors de la vente d’une propriété pour cibler le prix de vente optimal
  • Lors d’un projet de refinancement
  • Lors d’un divorce pour établir le partage du patrimoine familial
  • Lors d’un conflit avec un assureur à propos du montant de couverture nécessaire pour votre propriété
  • Lors d’une demande de financement pour des travaux de rénovation
  • Lors d’une contestation d’impôt foncier avec votre municipalité
  • Et plus encore

Comme vous pouvez le voir, toutes sortes de situations peuvent demander l’assistance d’un évaluateur agréé.

Quel est le délai à prévoir pour qu’un évaluateur réalise une évaluation à partir de la prise de rendez-vous ?

C’est difficile à dire, mais généralement, il peut se passer entre 2-5 jours entre le premier téléphone servant à prendre rendez-vous et le rendez-vous lui-même. La durée de la visite quant à elle peut prendre entre 30 minutes et 2 heures dépendant de la propriété.

Ensuite, il faut généralement calculer 2-7 jours pour recevoir le rapport. En gros, calculez environ 1 semaine en moyenne. Cependant, il arrive couramment que ce délai soit vraiment moins long dans certaines circonstances, notamment lors de situations urgentes.

Certaines firmes d’évaluation sont également plus occupées que d’autres. C’est possible qu’un évaluateur soit en mesure de venir le lendemain de la prise de rendez-vous, et vous fournisse le rapport officiel le lendemain.

Quelles formations doivent avoir suivies les évaluateurs agréés pour obtenir leur titre professionnel ?

Afin d’obtenir leur titre officiel d’évaluateur agréé, ces professionnels doivent avoir suivi un curriculum assez complet se détaillant comme suit :

  • Diplôme universitaire reconnu par l’OEAQ
  • Stage d’une durée de 1 an avec un membre de l’OEAQ
  • Suivre les cours de formation officiels de l’OEAQ
  • Réussir l’examen d’admission officiel donnant droit à l’ouverture du permis

En gros, il faut donc avoir complété au moins 3 ans d’études universitaires, suivi de 1 an de stage et de diverses formations. Les professionnels qui complètent cette formation sont donc extrêmement compétents et très bien formés. Bien que certains évaluateurs soient plus expérimentés, ils sont tous en mesure de réaliser une évaluation avec précision et justesse.