Comment évaluer la valeur marchande d’un terrain ? -

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Comment évaluer la valeur marchande d’un terrain ?

8 October 2021,
 0

Date de mise à jour: 8 octobre 2021

« Localisation, Localisation, Localisation ! »

Je ne me rappelle plus combien de fois je me suis fait répéter cet adage par ma mère ! Depuis le moment où j’ai entrepris mes démarches pour m’acheter une maison, on ne cesse de me répéter que c’est le terrain qui est l’investissement, pas la maison, et qu’il est primordial de toujours évaluer la valeur du terrain avant de conclure un achat. Dans ma tête au début je me disais, un bout de terre, c’est un bout de terre ! Mais j’ai vite compris que c’était beaucoup plus que ça !

En fait, l’achat d’un terrain doit être minutieusement calculé afin de s’assurer que l’on pait réellement le juste prix. Comment faut-il s’y prendre ? En évaluant la valeur marchande du terrain ! Si vous désirez acheter un terrain vacant, dites-vous que vous n’avez pas le choix de vous y prendre de cette manière. Quand j’ai décidé d’acheter un terrain dans le but d’y construire une maison, ma mère m’a pratiquement forcé à évaluer le terrain. Je me suis dit que si ma mère s’acharnait comme ça, ce devait être pour une bonne raison !

Mais comment faire pour ÉVALUER LA VALEUR MARCHANDE D’UN TERRAIN ?

C’est exactement ce que je me suis alors demandé ! Il existe en fait 2 façons de faire évaluer la valeur marchande d’un terrain : soit par un évaluateur agréé ou résidentiel, soit par un courtier immobilier.

evaluer-valeur-marchande-terrain

 

 

Évaluer la valeur d’un terrain par un courtier ou un évaluer agréé au Québec

Pour ma part, j’ai choisi de faire évaluer le terrain que je songeais acquérir par un évaluateur agréé. En fait, la différence entre choisir un évaluateur agréé et un courtier immobilier est le niveau de précision, l’expertise et la validité du document final fourni. Un évaluateur fournit un rapport beaucoup plus complet d’évaluation qu’un courtier immobilier. Cependant, il coûte environ 300-500$ pour évaluer un terrain versus 0$ pour un courtier. On choisit donc son professionnel selon le niveau de précision et de professionnalisme recherché !

Lorsque j’ai rencontré mon évaluateur agréé, ce dernier ma alors présenté LA MÉTHODE PAR EXCELLENCE pour évaluer la valeur marchande d’un terrain, et m’a expliqué la démarche professionnelle ainsi que les calculs de cette méthode.

Je vous la révèle ainsi aujourd’hui afin de vous aider à comprendre comment un professionnel de l’évaluation immobilière évalue la valeur marchande d’un terrain, et comment il pourrait vous être utile.

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Les types de terrains pouvant être sujet à évaluation au Québec

Le territoire du Québec est divisé en une multitude de types de terrains aux usages différents. Certains terrains sont destinés à accueillir des maisons, des condos et des unités d’habitations. D’autres sont plutôt destinés à des bâtiments commerciaux, des bâtiments industriels ou encore de l’exploitation agricole ou forestière.

Tous les types de terrains suivants peuvent être sujets à une évaluation de la valeur marchande au Québec :

  • Terrain résidentiel
  • Terrain commercial
  • Terrain agricole
  • Terre à bois
  • Terrain industriel
  • Terrain pour développement

Si vous êtes à la recherche de terrains à vendre au Québec, un courtier immobilier peut vous guider et vous aider.

valeur terrain

 

 

L’évaluation d’un terrain : la méthode des comparables !

Bon, je ne vous le cacherai pas, je vais ici simplifier la méthode réelle afin que vous puissiez comprendre plus facilement et instinctivement la méthode et les calculs inhérents à l’évaluation d’un terrain.

Tout d’abord, lorsque je lui ai posé la question, mon évaluateur m’a expliqué qu’il allait procéder avec la méthode des comparables pour évaluer la valeur marchande du terrain que je convoitais. Cependant, elle n’est pas tout à fait identique à celle appliquer pour les maisons, les condos et les autres propriétés. L’évaluation de la valeur marchande d’une propriété suit une autre démarche que celle des terrains.

L’évaluation d’un terrain se divise en 3 grandes étapes :

  1. La sélection des ventes comparables
  2. Le calcul du taux unitaire moyen au p2
  3. La détermination de la valeur marchande du terrain

Volontairement simplifiée, cette approche vous permettra toutefois de voir la façon dont ces professionnels s’y prennent et vous pourrez alors intuitivement mieux cibler les terrains ayant un bon potentiel. Voici donc une description des trois étapes à suivre pour évaluer la valeur marchande d’un terrain !

evaluer valeur terrain

 

ÉTAPE 1 : La sélection des ventes comparables

Pour commencer, un évaluateur doit d’abord analyser le marché et le secteur dans lequel se trouve le terrain à évaluer. En effet, il est important de comprendre dans quel environnement est intégré le terrain ainsi que de bien définir sa localisation. C’est essentiel à la sélection des ventes comparables, puisque ces dernières doivent obligatoirement être situées dans le même secteur.

En effet, ce serait insensé de prendre des terrains dans une autre ville ou un autre secteur pour tenter d’évaluer la valeur d’un terrain sujet. Il faut donc que la personne en charge de l’évaluation, une fois l’analyse du marché terminée, choisisse des ventes de terrains ayant été réellement faits sur le marché DANS LE MÊME SECTEUR et dont les caractéristiques des terrains vendus soient semblables à celle du sujet.

On ne choisit pas des terrains de 40 000 pieds carrés si la superficie du terrain sujet est de 15 000 pieds carrés. Il faut que la superficie et les autres caractéristiques soient le plus semblables au sujet possible, de sorte que l’évaluateur ait le moins d’ajustements à faire. Prenons mon exemple, où je désirais faire évaluer mon terrain à Sainte-Foy de 7 246 pieds carrés. Mon évaluateur a alors choisi 5 ventes comparables dans le secteur :

  • Vente 1 : 195 000$ | 5 100 pieds carrés
  • Vente 2 : 253 000$ | 7 105 pieds carrés
  • Vente 3 : 344 925$ | 9 805 pieds carrés
  • Vente 4 : 292 500$ | 9 700 pieds carrés
  • Vente 5 : 279 000$ | 7 200 pieds carrés

Toutes ces ventes étaient situées dans le même secteur que le terrain que je désirais acheter. Elles étaient toutes valables. Mon évaluateur a donc procédé à l’étape 2.

 

 

ÉTAPE 2 : Le calcul du taux unitaire moyen au p2

Comme vous l’avez vu à l’étape précédente, l’évaluateur a ciblé des terrains vendus où l’on peut voir des terrains de différentes superficies vendues à différents prix. Pour pouvoir obtenir un indicateur objectif et commun à toutes ces ventes, il faut ainsi faire ressortir le taux unitaire au p2 de chaque vente, soit « prix de vente / superficie ». Si l’on reprend l’exemple précédent et on exécute le simple calcul, les taux unitaires sont :

  • Vente 1 : 195 000$ | 5 100 pieds carrés | 38,24$/p2
  • Vente 2 : 253 000$ | 7 105 pieds carrés | 35,61$/p2
  • Vente 3 : 344 925$ | 9 805 pieds carrés | 35,18$/p2
  • Vente 4 : 292 500$ | 9 700 pieds carrés | 30,15$/p2
  • Vente 5 : 279 000$ | 7 200 pieds carrés | 38,75$/p2

Une fois tous les taux unitaires calculés, l’évaluateur doit regarder s’il y a existence d’une anomalie. Dans ce cas-ci, tout semble en ordre et toutes les ventes comparables sont retenues. L’évaluateur doit alors calculer un TAUX UNITAIRE MOYEN AU P2, qui servira de base au calcul de la valeur du terrain sujet.

Cependant, le jugement de l’évaluateur peut faire en sorte qu’il ne choisira pas une moyenne de taux unitaire, mais choisira plutôt un taux unitaire selon son jugement. Dans le cas qui suit, nous choisissons la moyenne des taux.

Si on prend tous les taux unitaires des ventes comparables ci-dessus, on arrive avec un taux unitaire moyen au p2 de 35,59$/p2.

On passe maintenant à l’étape 3, soit celle du calcul de la valeur du terrain sujet.

 

 

ÉTAPE 3 : La détermination de la valeur marchande du terrain sujet

Maintenant que nous avons déterminé que le taux retenu était de 35,59$/p2 pour les terrains du secteur, il faut désormais évaluer la valeur marchande du terrain sujet. Si vous avez suivi, vous voyez que ce n’est vraiment pas compliqué. Puisqu’on connait le taux unitaire (35,59$/p2) et la superficie en p2 du terrain (7 246), on peut facilement calculer la valeur de la façon suivante :

Taux unitaire x Superficie = Valeur marchande

35,59$ x 7 246 pieds carrés = 257 885$

La valeur marchande du terrain de 7 246 pieds carrés à Sainte-Foy sujet à l’évaluation est donc de 257 885$.

Quoique cette version soit simplifiée, dénuée d’ajustements et absente de complications, elle illustre tout de même la réalité derrière le processus d’évaluation de la valeur marchande d’un terrain.

Pour terminer mon histoire, en faisant évaluer le terrain de la façon que je vous ai présenté, j’ai réalisé que le vendeur, qui demandait 235 000$, demandait un très bon prix et j’ai acheté le terrain sous la valeur marchande. Ce dernier avait omis de faire évaluer son terrain par un professionnel et s’était fié à l’évaluation municipale pour déterminer le prix de vente, ce qui est une erreur.

Tout cela pour dire que grâce à ma mère et à sa brillante idée de faire évaluer le terrain que je regardais, j’ai pu économiser près de 20 000$ sur la valeur marchande, tout en ayant à simplement débourser 350$ de mes poches en frais d’évaluation.

Quand on regarde ça comme ça, on peut dire que j’ai fait une bonne affaire !

 

 

Comment évaluer la valeur marchande d’une maison au Québec ?

Il est certes très intéressant d’apprendre à évaluer la valeur marchande d’un terrain, mais il peut être également fort intéressant d’apprendre à évaluer la valeur marchande d’une MAISON.

Est-ce que c’est différent d’un terrain ? La réponse est oui.

Il existe 3 méthodes d’évaluation distinctes pour les maisons :

 

Méthode des comparables

La méthode des comparables va utiliser des propriétés comparables à la maison sujette, et ajuster le prix de vente de celles-ci pour ramener les caractéristiques identiques à la propriété évaluée.

Il faut normalement utiliser au moins 3 comparables, et faire la moyenne des prix de vente rajustés pour obtenir une évaluation précise.

Pour plus de détails et des exemples, cliquez sur le lien plus bas.

 

Méthode du revenu

La méthode du revenu consiste à utiliser les revenus générés par un immeuble pour en évaluer la valeur. Dans cette méthode, divers calculs financiers impliquant le TGA sont utilisés.

Ce qu’il faut comprendre, c’est que plus les revenus d’un immeuble sont élevés, plus la valeur de l’immeuble est grande.

Découvrez des exemples en cliquant sur le lien ici-bas.

 

Méthode du coût

La méthode du coût implique de calculer la valeur d’une propriété à partir de son coût de reconstruction.

L’évaluateur doit à ce moment calculer le coût de reconstruction de chaque composante du bâtiment, à l’aide de guide de coût.

Il s’agit certainement de la méthode la plus longue, et le moins fréquemment utilisée. Apprenez-en plus avec le lien qui suit.

 

Découvrez comment ÉVALUER LA VALEUR MARCHANDE D’UNE MAISON avec notre page la plus complète en la matière. Vous pourrez également trouver un évaluateur en quelques clics pour votre propriété.

 

 

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Foire aux questions à propos de l’achat de terrain au Québec (FAQ)


Vous avez d’autres questions à propos de la valeur ou de l’achat de terrain au Québec ? Nous avons regroupé ici la foire aux questions les plus populaires. Pour toute autre question, remplissez notre formulaire.

 

Quelles sont les caractéristiques importantes d’un terrain pour sa valeur ?

Quelles sont les principales caractéristiques qui peuvent influencer la valeur d’un terrain au Québec ? En voici quelques exemples :

  • Superficie
  • Longueur
  • Largeur
  • Type de sol
  • Localisation
  • Constructibilité
  • Disponibilité des services municipaux
  • Terrain boisé ou non
  • Et plus !

En effet, un terrain avec services vaut plus cher qu’un terrain non-desservi devant accueillir un puits et une fosse septique.

 

Comment savoir si un terrain est construisible ?

Vous envisagez d’acheter un terrain, mais vous ne savez pas si celui-ci est construisible ? Comment le savoir ?

Il existe en fait des ingénieurs de sol au Québec qui peuvent venir faire des tests afin de vérifier la constructibilité d’un terrain.

Les tests les plus fréquents sont :

  • Test de capacité portante
  • Test de contamination
  • Test de composition du sol

Parlez avec un courtier immobilier au besoin si vous avez besoin de conseils en matière de tests de sol.

 

Qu’est-ce que le zonage et quel est l’impact sur la valeur d’un terrain au Québec ?

Le zonage est en fait l’ensemble des règlements d’urbanisme qui s’appliquent à un terrain, et qui dictent ce que vous avez le droit de faire avec un terrain. En voici quelques exemples :

  • Superficie habitable permise
  • Marge latérale
  • Marge avant et arrière
  • Densité d’occupation du sol
  • Normes d’implantation de construction
  • Hauteur maximale du bâtiment
  • Revêtement extérieur permis
  • Et plus encore !

Le zonage peut affecter la valeur, car un zonage trop restrictif limite les possibilités de développement d’un terrain. Au contraire, un zonage permissif peut augmenter la valeur d’un terrain.

 

Terrain sans services : combien coûtent un puits artésien et un champ d’épuration ?

Le terrain que vous considérez acheter ou que vous avez acheté n’est pas desservi par l’aqueduc et les égouts municipaux ? Vous devrez alors mettre en place un système de puits artésien et de fosse septique.

Combien coûtent en moyenne ces composantes ?

  • Un puits artésien peut coûter entre 8 000-15 000$ en moyenne.
  • Une fosse septique avec champs d’épuration peut coûter entre 14 000-25 000$ en moyenne.

Il est important de bien magasiner ceux-ci auprès de professionnels certifiés pour obtenir des installations de qualité et adaptées à votre projet.

 

J’aimerais acheter une terre à bois, par où commencer ?

Les terres à bois sont un type de terrain de plus en plus populaire, surtout auprès des retraités.

Si vous désirez acheter une terre à bois, il y a plusieurs choses à savoir, notamment avant d’acheter :

  • Quel type d’exploitation forestier pouvez-vous faire sur le terrain ?
  • Quelles essences d’arbres y retrouve-t-on ?
  • Quelle est la superficie de la terre ?
  • Peut-on y construire des habitations ?
  • À quel endroit est-il localisé ?
  • Y a-t-il la possibilité de pêcher/chasser ?
  • Et plus encore !

Parlez à un Courtier Immobilier spécialisé en terre à bois pour des conseils et plus de détails.

 

Comment trouver un Courtier Immobilier spécialisé en achat de terrain au Québec ?

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