▷ Comment négocier le % de commission du courtier immobilier pour un meilleur prix?

2 mars 2016,

La commission d’un courtier peut influencer à la hausse le prix que vous demanderez pour votre propriété ou, au contraire, faire en sorte qu’il vous reste moins d’argent dans les poches une fois la vente finalisée. C’est du moins ce que croient la plupart des gens et ils n’ont pas tort. C’est pourquoi ils cherchent à diminuer le taux de commission de leur courtier. Pas facile, puisque l’une des plus redoutables qualités des courtiers est justement de négocier solidement…

Il est bon d’être critique quant au pourcentage de la commission demandé, mais il faut aussi considérer qu’un courtier immobilier est un expert pour trouver ou vendre des maisons et que son expertise peut vous faire sauver temps et argent. Négocier la commission, oui, mais il est certain que commencer une relation par une guerre avec votre futur courtier n’est pas avantageux.

Économisez sur la commission de votre courtier immobilier grâce à ces quelques principes…

Choisir parmi plusieurs taux et prix de courtiers peut faire une bonne différence. Pour magasiner un taux de commission avantageux, transmettez le plus fidèlement possible vos informations à différents courtiers pour voir lequel peut le mieux répondre à vos besoins.

Ce n’est pas tout le monde qui a la patience, le temps ou les habiletés pour procéder à la vente de leur résidence eux-même. Vendre sa demeure avec le soutien d’un courtier immobilier est généralement plus efficace. Certains diront que c’est aussi plus coûteux, mais c’est là un argument discutable. En effet, un courtier professionnel qui prend son boulot à cœur peut faire une promotion plus efficace de votre propriété qu’un autre courtier ou que vous-même et en obtenir un meilleur prix. C’est tout à son avantage d’ailleurs, puisque le montant de sa commission en dépend.

Cela va sans dire, vous avez le droit de comparer divers courtiers pour comparer leurs services et leur taux de commission.

Le réseau de Soumissions Courtiers peut, en un seul clic, vous donner la possibilité de recevoir la soumission de trois (3) courtiers différents, tout à fait gratuitement et sans aucun engagement.

Quelle est votre marge de manœuvre lorsque vous voulez discuter avec votre courtier immobilier au sujet de sa commission?

La commission est le montant que le courtier immobilier vous demande pour vendre votre maison. Il est normal qu’il en demande une, puisqu’il passera de nombreuses heures à faire la promotion de votre propriété, planifier et superviser les visites, négocier la transaction et vous accompagner jusqu’au bout de l’aventure.

Selon le CAA, le taux des commission des courtiers immobiliers du Québec est de 4 à 7 % du prix de vente de la maison, en moyenne.

Dans la majorité des cas, il vous incombe, en tant que vendeur, de payer :

En effet, votre courtier devra « partager » sa commission avec le courtier de l’acheteur, si celui-ci en a un. Les courtiers prennent cela en considération lorsqu’ils établissent le pourcentage de leur commission.

N’oubliez pas que vous devrez payer les taxes (TVQ et TPS) sur la commission de votre courtier.

Au Québec, le taux des commissions n’est pas réglementé. Alors rien ne vous empêche de négocier avec votre courtier afin de :

Vous voulez payer une petite commission? Comparez gratuitement des offres de courtiers d’agences immobilières ou d’indépendants. Vous pourrez choisir un taux et même le négocier avec le courtier selon les conditions de votre projet.

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et commencer dès maintenant vos démarches.

Types de commission des courtiers immobiliers

La commission pour les agences immobilières

Les courtiers des agences immobilières telles que La Capitale, Remax ou Royal LePage proposent aux propriétaires de vendre leur propriété selon un mandat exclusif (aucun autre intermédiaire) en chargeant un taux de commission de 4 % du prix de vente de la résidence.

L’agent chargé de la vente doit alors trouver un acheteur intéressé sans recourir à un courtier pour acheteur, par des annonces dans les journaux ou via le réseau mls.ca. Environ 15 % des acheteurs trouvent ainsi la propriété qu’ils recherchent, selon l’Association canadienne de l’immobilier.

Ce sont exclusivement les courtiers qui ont accès à Realtor.ca, un site internet affichant toutes les résidences qui sont mises en vente par des courtiers à travers le Canada.

Au Québec, Centris.ca remplit le même rôle, mais à l’échelle provinciale. Ce site regroupe simplement les propriétés mises en vente au Québec. Ces dernières se retrouvent donc simultanément affichées sur les deux sites.

On aurait tendance à croire que des sites comme Realtor et Centris nuisent au rôle du courtier pour acheteur, mais il semble que ce ne soit pas le cas. En plus de mettre au service de l’acheteur son expertise et son expérience, le courtier pour acheteur peut profiter du réseau EDGAR, lequel est réservé uniquement aux courtiers immobiliers.

Toutes les nouvelles propriétés qui sont mises en vente par des courtiers demeurent sur le réseau EDGAR au minimum cinq (5) jours, avant d’être transférées sur le réseau public.

Dans les secteurs prisés par les acheteurs, de nombreuses résidences sont vendues avant même d’apparaître sur le réseau MLS et sans qu’il soit nécessaire d’installer une affiche sur la propriété.

Les agences immobilières à un taux de commission de 2 ou 7 % du montant de la vente…

D’autres agences, comme ViaProprio, ProprioMax, Propriosolo, etc., offrent leurs services de mise en marché et de courtier immobilier pour un taux de commission de 2 % sur le prix de vente de la résidence. À l’instar des autres courtiers, il n’y a aucun frais pour inscrire la résidence.

Par le réseau MLS, tous les acheteurs peuvent trouver le genre de propriété qu’ils recherchent selon sa situation géographique et sa valeur.

Il suffit que le propriétaire vendeur fasse paraître des photos prises à l’extérieur et à l’intérieur de sa demeure pour que l’acheteur puisse la visualiser.

Les courtiers de ces agences immobilières :

Par contre, le vendeur doit :

Agence	Type de propriété	Prix de vente	Taux de commission (%)	Commission à payer ($)
Remax Imagine	Maison unifamiliale	400 000$	4%	16 000$
Royal Lepage Triomphe	Maison unifamiliale	400 000$	4%	16 000$
Vendirect	Maison unifamiliale	400 000$	2,5%	10 000$
Keller Williams	Maison unifamiliale	400 000$	5%	20 000$
Royal Lepage Humania	Maison unifamiliale	400 000$	4%	16 000$
Milot Remax Platine	Maison unifamiliale	400 000$	5%	20 000$
Via Capitale	Maison unifamiliale	400 000$	4% 2% si le vendeur trouve l’acheteur	16 000$ 8 000$
Sutton	Maison unifamiliale	400 000$	2,25% 3,25%	9 000$ 13 000$
Proprio Direct	Maison unifamiliale	400 000$	4% 2% si le vendeur trouve l’acheteur	16 000$ 8 000$
Agence indépendante	Maison unifamiliale	400 000$	5% 7%	20 000$ 28 000$

En plus de devoir défrayer entre 2 et 5 % du montant de la transaction (incluant les taxes), il faut parfois déposer un acompte.

Il existe des services de courtier à tarif fixe ailleurs au Canada, mais pas encore au Québec.

Tableau des taux et commission à payer pour la vente d’une maison par agence immobilière au Québec

Méthodologie: le tableau qui suit présente les taux de commission et les montants de commission à payer pour la vente d’une maison ayant un prix de vente de 400 000$. Nous avons parlé à plusieurs agents partenaires membres de notre réseau pour leur demander le taux que ces derniers exigeraient pour vendre cette propriété. Rappel: les chiffres peuvent varier pour votre projet en fonction de plusieurs facteurs.

Est-ce que certaines agences offrent des taux de commissions plus avantageux ?

En réalité, oui. Bien que les taux de commissions ne soient pas fixe d’agent en agent et d’agence en agence, certaines agences ont tendances à offrir des taux plus avantageux alors que d’autres proposent des taux plus onéreux…

Vous vous demandez alors pourquoi choisir les compagnies qui offrent un taux plus onéreux ? La réponse est simple, la plupart du temps, les agences qui ont des taux oscillants entre 5 à 7% ont une spécialité; sur les propriétés de luxe par exemple…

Afin de simplifier le tout, voici les 3 ‘’niveaux’’ de taux de commissions que vous retrouverez sur le marché immobilier :

Agences immobilières les plus populaires (traditionnelles) :

Les agences considérées traditionnelles sont celles que l’on connait bien au Québec; Remax, Sutton, Royal Lepage, Via Capitale, etc. ... Leur taux de commissions varient généralement entre 4 à 5% et il est justifié par un accompagnement professionnel et encadré de la part du courtier. La majorité des transactions immobilières passent par ce type d’agence.

Agences immobilières spécialisés (haut de gamme) :

Les propriétés haut de gamme frôlant ou dépassant le million de dollar, ou encore les immeubles de prestige ou ayant des particularités uniques peuvent représentée un grand défi pour les courtiers afin de trouver le bon acheteur. C’est pourquoi, il est généralement recommandé de faire appel à des agences ‘’haut de gamme’’ comme Engel & Volkers, Sotheby’s, Keller Williams, etc. ... Les taux de commission de ces agences tournent généralement entre 5 à 7% du prix de vente.

Agences immobilières modernes :

Depuis quelques temps, certaines nouvelles agences immobilières offrant des taux de commissions aussi bas que 2 à 4% ont fait leur apparition sur le marché immobilier québécois. Leur secret ? Ils offrent à leurs clients beaucoup de soutien et de conseil sans prendre les choses en main directement. C’est-à-dire qu’il sera de votre devoir de faire les visites, de recevoir les appels et de négocier avec les clients, mais vous aurez droit aux judicieux conseils d’un courtier. Ce type d’agence convient à des gens débrouillards et qui ont le temps et l’énergie nécessaire à déployer.

Combien coute réellement la commission d’un vendeur ?

Lorsque l’on parle ou on entend parler de la commission d’un courtier, on fait toujours référence au pourcentage; mais avez-vous déjà fait le calcul du cout réel de la commission ?

Ne vous cassez pas la tête, nous vous avons préparer un tableau comparatif du prix de la commission selon le prix de vente de votre propriété et le taux de commission demandé par le courtier :

Prix de vente	Commission – 3%	Commission – 4%	Commission – 5%	Commission – 6%
200 000$	6 000$	8 000$	10 000$	12 000$
300 000$	9 000$	12 000$	15 000%	18 000$
400 000$	12 000$	16 000$	20 000$	24 000$
500 000$	15 000$	20 000$	25 000$	30 000$
600 000$	18 000$	24 000$	30 000$	36 000$
700 000$	21 000$	28 000$	35 000$	42 000$
800 000$	24 000$	32 000$	40 000$	48 000$
900 000$	27 000$	36 000$	45 000$	54 000$
1 000 000$	30 000$	40 000$	50 000$	60 000$
1 100 000$	33 000$	44 000$	55 000$	66 000$

Le plus bas taux, une bonne idée ?

Choisir le courtier ayant le plus bas taux de commission ou bien négocier à la baisse exagérément le taux de commission d’un courtier est-ce réellement une bonne idée?

Non seulement ce n’est pas une bonne idée, mais dans la majorité des cas, ce n’est même pas l’option la plus rentable pour vous…

Par exemple, vous décidez de travailler avec le courtier vous offrant le taux de commission le plus bas (3.5%). Celui-ci vend votre maison pour un prix de 350 000$, vous payez donc une commission de 12 250$ et il vous revient un prix de vente après commission de 337 750$.

Cependant, en travaillant avec le courtier qui vous offrait 5.5% de commission, sa superbe mise en marché et ses talents de négociateur ont créer de l’engouement et votre propriété c’est vendu en surenchère pour la somme de 385 000$. La commission que vous payerez sera donc de 21 175$, mais le prix de vente après commission sera de 363 825$!

En travaillant avec le courtier qui chargeait plus cher de commission, vous avez profité d’une expertise supérieure et vous avez fait un profit supérieur de 26 075$ qu’en travaillant avec celui ayant le taux de commission le plus bas.

De plus, n’oubliez pas que les courtiers travaillent pour vous et mettent leurs talents et expertises à votre service. Donc il est dangereux de trop négocier à la baisse leur taux de commission et ainsi de diminuer leur niveau de motivation à vendre votre propriété. Il est important de se rappeler que les courtiers n’ont pas d’autres salaires que leur taux de commission, c’est pourquoi il est important de les respecter lors des négociations.

Arguments de négociation pour la commission du courtier

Un quartier prisé

Si votre maison est située dans un quartier prisé par les acheteurs, votre courtier sait qu’il aura plus de facilité à la vendre et donc, qu’il aura moins d’effort et de temps à investir. Il sera ainsi plus enclin à réduire le taux de sa commission si vous le lui demandez.

Un malencontreux « partage » de la commission

Votre courtier devra « partager » sa commission avec le courtier de l’acheteur, si celui-ci fait affaire avec un courtier. Si le taux de commission que lui offre votre courtier n’est pas suffisamment intéressant, il est possible que le courtier de l’acheteur choisisse de faire visiter d’autres résidences plutôt que la vôtre à ses clients; là où la commission offerte est plus élevée.

S’il y a peu de clients potentiels qui prennent rendez-vous pour visiter votre maison, demandez à votre courtier quel est le taux de commission qu’il offre au courtier de ces derniers. Par prudence, vous pouvez discuter de cette question avec votre courtier avant même de retenir ses services, et exigez qu’il offre un taux intéressant (50% de sa commission par exemple) au courtier des acheteurs potentiels.

Un contrat de courtage exclusif

Selon l’association canadienne de l’immobilier, dans 15 % des ventes de résidence le courtier a le mandat exclusif de la transaction. Il n’y aura ainsi aucun autre médiateur. C’est votre courtier qui doit trouver les acheteurs. Subséquemment, il n’aura pas à partager sa commission. Vous pouvez donc négocier cette dernière à la baisse pour atteindre environ 4 % du prix de vente de la maison.

Vous recevez directement une offre d’achat intéressante

Si vous recevez directement, en tant que propriétaire vendeur, une offre d’achat intéressante, vous pouvez, au moment d’agréer cette dernière, signifier à votre courtier que vous ne l’accepterez qu’à la condition qu’il réduise son taux de commission, puisque ce n’est pas lui qui a trouvé l’acheteur. Sa rétribution sera donc conditionnelle à son acceptation.

Mieux encore, abordez cette question directement lorsque vous discutez des termes du contrat avec votre courtier, et insérez une clause qui indique quel montant ou pourcentage de commission celui-ci recevra si vous trouvez vous-même un acheteur. N’oubliez pas que votre courtier aura travaillé plusieurs heures pour bien vous conseiller, promouvoir votre propriété et la faire visiter aux acheteurs potentiels. Il est donc normal qu’il soit rémunéré pour son travail.

Le contrat de courtage est échu

Le fait que votre résidence ne soit pas encore vendue à l’échéance du contrat de courtage joue en votre faveur au moment de renégocier celui-ci. Vous pouvez demander à votre courtier de revoir à la baisse son taux de commission s’il veut continuer à vous avoir comme client.

Avez-vous déjà essayé de vendre vous-même?

Il est important de noter que si vous avez essayé de vendre vous-même votre propriété sans succès auparavant, il en sera plus difficile de négocier la commission, car le courtier saura que vous avez besoin de ses services.

La commission de vente lors de l’achat

Lorsque vous achetez une maison, ce n’est pas vous qui payez la commission de votre courtier. La rémunération du courtier de l’acheteur est à la charge du vendeur.

En réalité, il est très fréquent que le vendeur ajuste le prix demandé pour sa résidence en fonction de la commission qu’il devra remettre à son courtier. Il n’encaissera tout simplement pas la somme indiquée sur le prix de vente; son courtier ayant été rémunéré avec la différence.

Si le vendeur ne fait pas affaire avec un courtier immobilier et qu’il vend sa maison lui-même mais que vous, en tant qu’acheteur, avez recours à un courtier pour acheteur, il est possible que ce dernier vous demande de défrayer les coûts de sa commission.

Comment négocier une commission?

Pour commencer, il faut se demander quel pourcentage de la transaction un courtier peut raisonnablement demander. Dans le milieu du courtage immobilier, on vous dira que le taux demandé dépendra du :

En résumé, le pourcentage du prix de la transaction qui sera demandé variera en fonction de la difficulté et du temps pressentis pour vendre votre propriété.

Au Québec, le taux de commission demandé par les courtiers immobiliers est négociable, car il n’y a rien qui le réglemente.

Si votre demeure est située dans un milieu apprécié par la majorité des gens, par exemple, il vous sera plus facile de négocier le taux demandé par le courtier car ce dernier sait qu’il n’aura aucune difficulté à la vendre, d’autant plus si elle est en bon état.

En général, une commission de 4 à 7 % du prix de vente de la maison est demandée. Mais il ne faut pas oublier que le coût moyen des résidences a plus que doublé depuis les 10 dernières années.

Si votre maison valait 120 000 $ en 2000, elle en vaudrait probablement autour de 250 000 en 2010. Le même courtier immobilier qui aurait vendu votre demeure les deux fois en 10 ans aurait donc vu sa commission de 6 % passer approximativement de 7 200 $ à 15 000 $.

Si votre courtier fait grimper le prix demandé pour votre maison de 6 %, afin de compenser pour le montant de sa commission et que les choses stagnent, n’hésitez pas à négocier son taux de commission. Il suffira probablement qu’il baisse sa commission à 4 % pour que votre résidence trouve preneur et votre courtier en sortira tout de même gagnant.

Pourquoi une commission et un courtier immobilier?

Le courtier immobilier est véritablement un professionnel

Les consommateurs peuvent recourir à l’expérience ainsi qu’aux connaissances du courtier immobilier pour s’assurer d’une tranquillité d’esprit car :

son travail est encadré et réglementé;
il doit aussi répondre à un code déontologique et juridique strict;
le courtier possède des assurances responsabilité professionnelles;
le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier vous protège contre la fraude;
une garantie contre les vices cachés s’applique à l’immeuble, le garage, la galerie, la cheminée, la piscine et l’entrepôt.

Vendre sa maison sans un courtier immobilier : pas si profitable que ça en a l’air!

Si vous décidez de vendre votre maison sans les services d’un courtier immobilier en pensant économiser sur la commission que vous devrez lui verser, vous risquez que l’acheteur profite aussi de l’aubaine.

En effet, connaissant le taux de commission normalement demandé par le courtier, il tentera de négocier le prix à la baisse que vous demandez, selon le pourcentage que vous devriez normalement verser à votre professionnel en courtage. L’acheteur sait que vous n’aurez pas à assumer ces frais. Votre bénéfice pourrait en être grandement affecté.

Autres éléments qui réduiront votre profit :

Ce qu’il faut considérer avant de vendre sa maison sans un courtier

Si vous réfléchissez à l’éventualité de vendre seul votre résidence afin d’économiser les frais de courtage immobilier, voici quelques pistes de réflexion qui vous aideront à découvrir si vous avez les compétences requises (sans compter le temps investi).

En tant que propriétaire,

– Saurez-vous établir correctement et de façon impartiale la valeur de votre résidence?

– Avez-vous les connaissances juridiques pour établir un contrat en bonne et due forme?

– Possédez-vous suffisamment d’expérience en vente et en marketing pour échafauder et propager des publicités qui accrocheront les acheteurs?

– Si certaines émotions sont liées à la vente de votre logis, pourrez-vous tout de même mettre les acheteurs potentiels à l’aise au moment des visites?

– Saurez-vous vous rendre tout à fait crédible face à l’acheteur lorsque vous vanterez les mérites de votre propre demeure?

– Lorsque l’inspecteur préachat retenu par l’acheteur inspectera votre résidence, saurez-vous demeurer neutre et impartial?

– Quel est votre niveau de connaissance en bâtiment?

– Comment vous y prendrez-vous pour savoir si l’acheteur intéressé est qualifié pour assumer le coût de votre propriété?

– Vous qualifieriez-vous de négociateur adroit sachant éluder les confrontations et les malaises avec d’éventuels acheteurs?

S’il est possible pour le courtier d’avoir des informations sur les antécédents de la maison (rénovations majeures, réparations pertinentes…) selon les précédents rapports des inspecteurs en bâtiments, cela ne signifie pas qu’il en sera ainsi pour vous.

En effet, le transfert de rapport d’inspection au futur acheteur est demandé et suggéré, mais pas obligatoire selon l’OACIQ.

L’équipe de votre courtier immobilier, une force

Afin de pouvoir faire face à toutes les circonstances, votre courtier immobilier s’est forgé une équipe forte et compétente. Au besoin, il peut vous fournir une liste de noms de professionnels sérieux et efficaces dans le domaine du courtage immobilier, en qui vous pouvez avoir totalement confiance. Vous conviendrez qu’il n’est pas dans son intérêt de vous fournir de mauvaises références.

Voici donc quelles sont vos ressources si vous êtes secondé par un courtier immobilier :

arpenteur-géomètre pour le certificat de localisation
évaluateur agréé
notaire
avocat
comptable
établissement de prêteur privé
fiscaliste
institution financière
ingénieur
spécialiste en environnement…

La commission du courtier fait fructifier son salaire, il s’efforcera donc de convaincre l’acheteur et de vendre de façon à soutirer le maximum. C’est tout à son avantage… et au vôtre!

Quels sont les 10 agences de courtages les plus populaires au Québec ?

Dans le but de vous aider dans vos recherches du meilleur courtier pour vos besoins, voici la liste des 10 agences de courtages immobilières les plus populaires au Québec.

Proprio Direct
Century 21
Remax
Royal Lepage
ViaCapitale
Sotheby’s
Keller Williams
Colliers international
Vendirect
Sutton

Pourquoi est-il aussi avantageux d’acheter avec un courtier avec la commission?

Le courtier connait bien les stratégies de vente et peut vous protéger des mauvaises surprises. Il n’y a qu’à penser à ces rénovations effectuées rapidement, à peu de frais et de façon temporaire, mais qui font gonfler les prix de vente… ainsi que les risques de problèmes!

Il est fréquent de voir un courtier réduire la commission demandée afin d’avoir l’opportunité de vendre une propriété. Les propriétaires vendeurs ont donc avantage à envoyer leur soumission à plusieurs courtiers avant de choisir celui qui leur convient.

Plusieurs entreprises en courtage immobilier se sont regroupées sur le Web, dans le réseau Soumissions Courtiers, pour vous proposer leur appui. Tous ces courtiers ont été sélectionnés avec soins. Tous ont fait preuve de compétence et de professionnalisme.

En remplissant le formulaire de demande de soumission figurant sur cette page,
vous recevrez en un seul clic, trois (3) soumissions
de ces courtiers triés sur le volet selon vos critères.

Sans frais et sans engagement de votre part, il ne restera plus qu’à comparer les services offerts et le taux de commission demandé par chacun d’entre eux.

Vous pouvez aussi les rejoindre par courriel à l’adresse indiquée ou par téléphone, si vous désirez discuter avec l’un d’eux.

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