Faire un FLIP de maison en 2022 au Québec, toujours une bonne idée ? -

Faire un FLIP de maison en 2022 au Québec, toujours une bonne idée ?

12 December 2021,
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La rénovation de maison n’a jamais été aussi populaire !

Les chaines de télévision québécoises présentent en 2022 des dizaines d’émissions de rénovation, de FLIP et de « home staging », au point où tout le monde a le goût de s’improviser investisseur !

En effet, ça l’a l’air tellement facile et plaisant à la télé, et les profits semblent toujours mirobolants, que pourquoi ne pas essayer ?

La question que plusieurs de nos lecteurs nous ont posée récemment est la suivante : est-ce que faire un projet de FLIP de maison en 2022 au Québec est toujours une bonne idée ?

Excellente question, et c’est exactement ce à quoi nous répondons dans cet article !

Qu’est-ce qu’un FLIP et est-ce une bonne stratégie d’investissement immobilier en 2022 ?

Tout d’abord, pour ceux qui ne savent pas encore vraiment en quoi consiste un projet de FLIP immobilier, voici une définition simplifiée en 3 étapes :

  1. Vous achetez une maison qui a besoin d’améliorations.
  2. Vous la rénovez intelligemment pour maximiser sa valeur.
  3. Vous la revendez à profit.

Aussi simple que ça ! C’est donc une stratégie d’investissement immobilier qui consiste à faire de la « spéculation immobilière », soit à trouver une propriété à bon prix qui a besoin d’améliorations, de la rénover puis de la revendre à profit.

En 2022, c’est encore tout à fait possible de réaliser un tel projet. Sachez que peu importe l’année, il y a toujours des « deals » à faire en immobilier et il y aura toujours des projets de FLIPS au Québec.

Ce qui est important, c’est de bâtir une stratégie réaliste et intelligente. C’est ce qui fait la différence entre un projet de FLIP et un FLOP.

Comment calcule-t-on le profit d’un projet de FLIP ?

Est-ce qu’un projet de FLIP est encore rentable en 2022 et comment faire pour calculer la rentabilité d’un tel projet ?

En fait, c’est assez simple. Un projet de FLIP tient compte de 4 variables principales, soit :

  • Le prix de vente final du projet
  • Le prix d’achat initial de la propriété
  • Le coût des rénovations effectuées
  • Les frais reliés à la vente

Ces 4 variables servent à calculer le profit d’un projet de FLIP.

Le tableau qui suit présente justement le calcul sommaire pour trouver le profit réalisé à la fin d’un FLIP.

 

CALCUL DU PROFIT D’UN PROJET DE FLIP

PRIX DE VENTE FINAL

325 000 $

–         Prix d’achat de la propriété

220 000 $

–         Coût des rénovations effectuées

  45 000 $

–         Frais reliés à la vente

  18 000 $

PROFIT DU FLIP

  42 000 $

 

Évidemment, en réalité, votre tableau sera beaucoup plus détaillé que ça. Dans la section « coût des rénovations effectuées », vous aurez probablement une foule de sous-sections qui décrivent le prix de chacun des travaux effectués. Vous aurez également un descriptif de chaque frais relié à la vente.

Cela étant dit, cela vous permet tout de même de comprendre que le profit d’un FLIP résulte en la différence entre le prix de vente et la somme des coûts engendrés pour réaliser le projet.

Mais là vous vous demandez comment c’est possible de réaliser un tel projet si vous n’avez pas une fortune dans votre compte en banque, n’est-ce pas ? Voici quelques pistes de solutions de financement.

6 façons de financer un projet de FLIP

En 2022 au Québec, il existe une foule de façons créatives pour financer des projets immobiliers. Nous avons fait une liste de 6 façons couramment utilisées pour financer un projet de FLIP.

Financement conventionnel

Évidemment, votre première option est de vous tourner vers une banque et de demander un financement conventionnel. Cela risque de fonctionner si vous avez une situation financière stable.

Le prêt privé

Des prêteurs privés au Québec, il y en a des tonnes. Ceux-ci sont prêts à financer vos projets de FLIP moyennant un taux d’intérêt plus élevé que les banques. Vous aurez à payer plus d’intérêt au final, mais vous pourrez réaliser votre projet.

L’équité sur votre propriété

si vous êtes propriétaire depuis déjà un bon moment et que votre hypothèque est partiellement remboursée, vous pourriez utiliser l’équité disponible sur votre propriété pour financer votre projet de FLIP. Informez-vous auprès d’un courtier hypothécaire ou de votre banquier.

Les partenaires

Pourquoi tout faire par vous-même ? En immobilier, les partenariats sont chose courante. Vous pouvez ainsi trouver des partenaires qui feront augmenter votre capacité d’emprunt commune, ce qui vous permettra de contracter un prêt et de répartir le risque du flip.

La balance de prix de vente

Voici un concept un peu plus compliqué, mais qui peut vous permettre d’obtenir du financement ? La balance de prix de vente consiste à ce que le vendeur agisse comme prêteur pour une partie du prix de vente. Cela réduit votre emprunt auprès de la banque te celui-ci assume une partie du prix comme prêteur. C’est complexe, mais faisable. Obtenez plus de détails ici.

Le « love money »

Vous connaissez probablement des gens dans votre famille qui ont de l’argent de côté qui dort. Vos parents, vos grands-parents et d’autres personnes dans votre famille accepteront peut-être de vous prêter de l’argent pour financer votre projet, en échange d’un petit retour sur investissement…

Faire un FLIP immobilier en toute légalité : les choses essentielles à savoir !

Tout d’abord, répondons à la question qui vous brûle surement les lèvres : est-ce légal de faire des FLIPS immobiliers au Québec ?

La réponse est : OUI, ABSOLUMENT !

Cependant, vous devez respecter la loi et les règlements de votre municipalité.

En effet, vous devrez demander des permis pour toutes les rénovations que vous comptez faire dans la propriété que vous désirez FLIPPER. C’est auprès de votre municipalité que vous devez vous informer des détails et des permis à obtenir pour être en toute légalité.

Vous devrez également suivre les règles de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) pour vous assurer que toutes les rénovations que vous entreprenez sont en règle.

Finalement, il y a des règles relatives à l’impôt que vous devrez connaître, car les profits de FLIPS peuvent être assujettis à l’impôt.

Quels sont les travaux que peut effectuer le propriétaire sans licence d’entrepreneur ?

Si vous achetez la propriété seulement dans le but de la rénover et de la vendre sans même y habiter, la réponse est assez simple ; AUCUN !

Afin de pouvoir effectuer certaines rénovations, vous devrez obtenir une licence de constructeur-propriétaire ou d’entrepreneur général.

Qu’en est-il si vous êtes propriétaire-habitant ? Bien que les propriétaires occupants aient la permission d’effectuer des rénovations sans licence ; ceux-ci ont leurs limites…

En fait, la Régie du bâtiment du Québec stipule qu’une personne physique n’a pas le droit d’effectuer des modifications ou des travaux de construction à une installation utilisant du gaz, du pétrole ou bien à une installation électrique.

Pourquoi toutes ces restrictions ? Ces règlements sont en place pour assurer les prochains propriétaires que les travaux qui ont été réalisés sont bien faits et non rénovés en tournant les coins ronds…

Comment dénicher la bonne occasion pour réaliser votre projet de flip immobilier ?

Pour faire un projet de flip immobilier profitable, vous devez tout d’abord savoir où chercher et comment dénicher les meilleures propriétés pour réaliser ce projet.

La plupart du temps, la bonne occasion ne sera pas affichée sur le marché des propriétés à vendre traditionnel comme Centris.

La meilleure façon de trouver la propriété parfaite pour ce genre de projet est en faisant équipe avec un courtier qui a de l’expérience dans ce genre de projet.

Les courtiers ont un vaste réseau de connaissances dans l’immobilier et celui-ci pourrait s’avérer très profitable pour vous.

La plupart du temps, la bonne occasion se trouvera à des endroits comme :

Un flip immobilier est un investissement et un projet emballant, mais qui vient avec sa dose de stress…

En travaillant avec un courtier immobilier pour la recherche de la propriété parfaite, vous mettez tous les chances de votre côté.

Quelles sont les erreurs les plus communes lors d’un flip ?

Un flip immobilier est un investissement et un projet emballant, mais qui vient avec sa dose de stress…

En travaillant avec un courtier immobilier pour la recherche de la propriété parfaite, vous mettez tous les chances de votre côté.

1.Payer trop cher

Si les rénovations à effectuer sont seulement esthétiques, vous pouvez vous permettre d’acheter une propriété 25 % au-dessous de sa valeur marchande. Si les rénovations sont à effectuer sont plus importantes, il est recommandé d’acheter 35 % au-dessous de la valeur marchande.

2. Trop rénové

Le secret pour maximiser son profit lors d’un flip est de trouver le juste milieu entre sous-rénover et surrénover…

3.Ne pas financer les travaux.

En finançant le cout des travaux, vous augmenterez vos liquidités ce qui vous sera bénéfique pour pallier aux imprévus.

4.Ne soyez pas trop optimiste.

Non seulement vous ne devez pas être trop optimiste sur le prix d’achat de la propriété en étant certain que quelqu’un sera acheteur suite aux rénovations, mais vous devez aussi être réaliste dans votre estimation du coût des rénovations.

5.Mal assurer la propriété.

Même si vous serez propriétaire de la propriété que pour quelques semaines le temps des rénovations, vous devez vous assurer d’avoir les assurances convenables afin d’assurer que votre projet de FLIP ne se transforme pas en FLOP.

15 astuces pour maximiser vos chances de réussir votre projet de FLIP en 2022

Voici donc notre liste de 15 astuces de pro pour votre projet de FLIP :

1.Faites équipe avec un courtier immobilier pour l’achat de la propriété sujette à votre FLIP

2.Faites une inspection préachat de la propriété avec un entrepreneur pour cibler les rénovations à faire

3.Faites faire plusieurs soumissions pour les travaux auprès de 3 entrepreneurs différents

4.Faites faire une évaluation immobilière prévisionnelle pour déterminer la valeur de la propriété après les travaux

5.Misez sur le « home staging » pour optimiser le « look » de la maison avant les visites

6.Utilisez Facebook pour atteindre rapidement beaucoup de gens et faire voir votre propriété auprès de toutes vos connaissances

7.Des photos HD de grande qualité, c’est obligatoire !

8.Faites une vidéo du projet ou une visite virtuelle de la propriété. Les gens aiment les mises en marché qui se démarquent.

9.Vendez votre FLIP avec un courtier immobilier afin de profiter de la visibilité optimale

10.Organisez des visites libres et des visites organisées

11.Misez sur Google Adwords et la publicité Facebook pour diversifier votre mise en marché

12.Affichez votre propriété sur les sites de petites annonces en ligne, et programmez la même annonce plusieurs fois pour qu’elle apparaisse toujours dans les premières publications

13.Supervisez couramment les travaux et trouvez une personne dans votre entourage qui s’y connait pour vous accompagner et analyser l’état et l’avancement des travaux

14.Ciblez les maisons à rénover dans les bons quartiers. Rappelez-vous, la localisation d’une propriété et son quartier est LE critère le plus important en immobilier.

15.Trouvez dès le début du projet un fiscaliste pour qu’il vous conseille sur la façon de procéder pour optimiser votre profit et pour qu’il s’assure que tout est fait de façon légale.

Prêt à investir et à faire un projet de FLIP ? Nos courtiers partenaires aussi.

 

Comment trouver le bon courtier pour vous aider dans votre projet ?

Bien qu’il soit important de travailler avec un courtier immobilier pour votre projet, il est important que vous ne travailliez pas avec le premier venu….

Pour un projet d’une telle ampleur, vous devrez vous assurer de travailler avec un TOP COURTIER qui a de l’expérience dans ce genre de projet.

Voici quelques questions à poser aux courtiers afin de reconnaitre un TOP COURTIER :

En posant ces questions à plusieurs courtiers, vous serez en mesure de rapidement décerné quels sont les courtiers qui se démarquent des autres de par leurs réponses.

D’ailleurs, la meilleure façon d’entrer en contact avec plusieurs courtiers et de comparer leurs services rapidement et gratuitement est de remplir le formulaire sur cette page.

Vous serez rapidement contacté par 3 courtiers immobiliers ; il ne vous restera plus qu’à décider qui sera votre allié dans ce projet ! 

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Vous pourrez ensuite choisir le courtier qui vous convient le mieux, lequel se fera un plaisir de magasiner avec vous votre futur investissement !

N’attendez plus, remplissez notre formulaire et lancez dès maintenant votre projet de FLIP immobilier !

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