La vente d’une propriété via un agent est souvent un synonyme de grosse dépense. C’est bien souvent l’une des plus grosses préoccupations des vendeurs. Pourtant, la majorité des transactions se font encore aujourd’hui à l’aide d’un agent immobilier.

Les taux de commission qu’exigent les différences agences de courtage varient cependant grandement selon plusieurs facteurs. Il importe alors de magasiner non seulement son agent, mais son taux de commission également! Les taux de commission ne sont pas coulés dans le béton.

Les agences de courtage ciblent leurs taux de commission de base en fonction de plusieurs facteurs généraux : leur renommée, leur réseau, leur expérience…et plus encore. Les grosses bannières demandent souvent un plus haut taux de commission que les petites agences en ligne.

Pourquoi vendre avec un agent immobilier au Québec ?

Avant de parler de taux de commission et de négociation, il est important de se poser la question à savoir pourquoi auriez-vous intérêt à vendre votre maison avec un agent immobilier ?

En fait, c’est plutôt facile à comprendre. Une transaction immobilière, c’est une opération financière impliquant des centaines de milliers de dollars et des étapes à suivre assez complexes.

La moindre erreur peut être très coûteuse et transformer votre projet en cauchemar. Normalement, on conseille seulement aux vendeurs très expérimentés et qui détiennent une forte expertise en immobilier de se lancer dans la vente de leur maison sans agent.

Les agents sont des professionnels spécialement formés pour agir à titre d’intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs, et détiennent les compétences nécessaires pour s’occuper de la vente de votre propriété.

En confiant la vente de votre maison à un courtier, vous êtes donc sûr à 100% d’avoir la paix d’esprit et de savoir votre projet de vente entre bonnes mains. Vous n’avez pas à vous inquiéter à faire des erreurs, vous n’avez pas à faire les visites, car c’est votre courtier qui s’occupe de tout.

Vous trouverez un peu plus bas sur cette page une liste complète des avantages de vendre sa maison avec un agent immobilier au Québec.

Pour l’instant, comprenez seulement que la commission que vous payez à votre courtier consiste en sa rémunération pour que celui-ci s’occupe du début à la fin de la vente de votre propriété.

Sachez que la très grande majorité des vendeurs au Québec en 2019 vendent par l’entremise de courtiers immobiliers.

Les gens comprennent que la vente d’une maison est l’un des plus gros projets de leur vie, et ils veulent être sûrs que tout se passe bien.

Parlons maintenant d’argent, et abordons le taux de commission des agents immobiliers.

Quel est le taux de commission moyen des agents?

Le taux de commission qu’un agent exige est de l’ordre de 4-7%. C’est une énorme marge de manœuvre, il faut le reconnaître.

Cependant, après avoir recueilli de nombreuses informations auprès de dix des plus grosses agences de courtage au Québec, la moyenne se situait plutôt autour de 5%. Mais encore, il faut faire attention, parce que comme vous le diront si bien les agents : chaque propriété est différente. Les taux ne sont PAS fixes.

Sans la fiche descriptive de votre propriété ou sans l’avoir préalablement visité, il sera difficile pour un agent de vous donner une idée du taux de commission qu’il exigera. Généralement, plus votre maison sera jugée « facile à vendre », plus le courtier sera enclin à négocier son taux de commission.

Le taux de commission d’un agent se calcule sur le prix de vente final d’une propriété, et l’agent reçoit uniquement sa commission s’il réussit à vendre la maison dont il a la charge. Le vendeur n’a donc rien à payer tant que la maison n’est pas vendue.

LES FACTEURS QUI INFLUENCENT LE TAUX DE COMMISSION

Les taux de commission qu’exigent les agents sont influencés par de nombreux facteurs. La subjectivité de ces critères fait en sorte qu’il est difficile d’évaluer la valeur contributive de chacun et d’évaluer dans quelle mesure ils influencent le taux de commission. Malgré tout, il vous est possible de tirer avantage de ces facteurs pour bâtir votre argumentation pour la négociation.

Nous allons donc vous présenter les 5 principaux facteurs qui influencent le taux de commission afin de vous donner les points de repère vous permettant de préparer votre plan d’attaque.

Sachez cependant que même s’il est possible de négocier le taux de commission d’un agent, ne vous attendez pas à ce que celui-ci baisse son taux de 5% à 2%. De plus, il n’est pas toujours dans votre intérêt de demander une grosse baisse du taux de commission, car cela peut nuire à la motivation du courtier à vendre votre maison.

Si vous désirez négocier, faites-le de manière posée, logique et en respectant le fait que sans la commission, l’agent ne sera pas intéressé à vendre votre propriété.

#1 : Le prix de la propriété

Tout d’abord, il y a le facteur prix. En effet, un agent se réservera un taux de commission plus élevé pour une propriété dont le prix de vente est peu élevé (exemple : 150 000$-200 000$). La charge de travail ne varie pas en fonction du prix de vente, loin de là. Peu importe le prix, l’agent devra recevoir les appels, faire les visites, gérer la paperasse, etc. Donc, plus le prix de vente est élevé, plus sa commission au bout est importante. Il peut alors diminuer son taux sans nécessairement diminuer ses profits pour le même effort.

#2 : La localisation et les facteurs socioéconomiques

La localisation de votre propriété est également un facteur clé dans l’établissement du taux de commission. En effet, une localisation prisée dans un secteur en expansion fera en sorte que la propriété sera très convoitée.

À l’inverse, une propriété située dans un quartier en dépérissement et où il y a un fort taux de criminalité sera beaucoup plus difficile à vendre et à mettre en marché. Les acheteurs cherchent bien souvent une localisation avant même de regarder les propriétés en vente.

Les caractéristiques socioéconomiques du secteur peuvent également influencer votre négociation avec votre agent. Par exemple, un quartier composé de jeunes familles, un quartier de maisons mobiles, etc.

Avoir une localisation avantageuse peut faciliter le processus de vente et permettre à l’agent d’ajuster positivement son taux de commission.  L’inverse est tout aussi vrai.

#3 : L’état physique de la propriété

Votre propriété est-elle en bon état ou tombe-t-elle en ruines? Est-elle au goût du jour ou est-ce qu’elle a besoin de rénovations? L’état physique de votre propriété est un facteur majeur. Il est beaucoup plus facile de mettre en marché une propriété rénovée au goût du jour, c’est évident. Lors des visites, ce facteur sera le point central sur lequel misera votre agent.

#4 : La facilité à vendre et le degré d’effort

Tous ces facteurs reviennent donc à une chose : quel sera le degré d’effort que l’agent devra fournir pour parvenir à vendre la propriété? C’est aussi simple que cela. En fait, l’établissement du taux de commission dépend presque exclusivement sur cela. L’agent analysera votre propriété, le secteur dans lequel il s’inscrit, le marché environnant et le prix que vous demandez pour évaluer la facilité avec laquelle il pourra vendre votre propriété. C’est le point clé de la négociation qui s’en suivra.

#5 : Le courtier lui-même

Chaque courtier a une personnalité qui lui est propre, et l’un des facteurs pouvant le plus influencer le fait que vous puissiez ou non négocier est le courtier lui-même. Certains courtiers refusent de négocier leur commission, alors que d’autres sont ouverts à faire des compromis dépendamment de certaines conditions.

Vous devez donc réussir à voir si votre courtier a la personnalité propice à la négociation. Les jeunes courtiers motivés qui sont à la recherche de nouveaux clients sont souvent prêts à baisser leur taux si vous avez une maison avec un gros potentiel.

Certains courtiers très performants ayant déjà de bons volumes de ventes sont parfois moins enclins à négocier.

C’est un facteur à ne pas négliger, et c’est pourquoi vous devez cibler les bons agents.

Comment bien négocier son taux de commission?

L’erreur que font bien des vendeurs est de croire que les agents sont inflexibles et qu’il n’y a pas moyen de négocier. C’est une grosse erreur! Il y a des milliers d’agents immobiliers au Québec. Dites-vous qu’ils en veulent des clients, et qu’ils sont souvent prêts à négocier les termes de votre contrat. Comme nous l’avons dit, certains courtiers sont plus flexibles que d’autres cependant, et vous devez savoir les reconnaître.

Voici 4 stratégies pour bien négocier votre taux de commission avec votre agent immobilier potentiel.

Vendez votre propriété… aux agents !

Vous vous demandez sur quoi vous devez baser votre négociation? En fait, c’est assez simple, basez-vous sur les facteurs mentionnez plus haut. Vous devez démontrer aux agents que votre propriété peut être facilement mise en marché. Par exemple, montrez-lui que plusieurs propriétés similaires se sont vendues rapidement dans votre secteur au prix que vous demandez. Comprenez le marché dans lequel se situe votre propriété et expliquez en quoi celle-ci sera attirante aux yeux des acheteurs. Évidemment, vous ne passerez pas de 5% à 1% de commission…mais vous comprenez le principe.

Un contrat de courtage exclusif

Un contrat de courtage exclusif peut également mettre votre agent en confiance, qui n’aura alors pas à se soucier de la concurrence. Bien souvent, le taux de commission chute alors autour de 4%. Bien évidemment, les taux de commissions varient d’un agent à l’autre, donc ce résultat n’est aucunement garanti. Néanmoins, plus vous donnez d’exclusivité et de garanties à votre courtier, plus il sera enclin à potentiellement baisser son taux de commission.

Et si je trouve un acheteur moi-même?

Lors de la négociation, vous pouvez inclure une clause qui réduit considérablement le taux de commission si vous trouvez vous-même un acheteur. Bien souvent, cela ne diminuera pas votre taux de base, au contraire, mais cela vous donne la possibilité de vendre également vous-même la propriété. La plupart des agences immobilières sont flexibles à ce sujet et négocieront avec vous afin d’inclure une clause de ce type à votre contrat. Par exemple, au départ votre courtier vous demande 5% de commission pour la vente. Vous pouvez négocier que si vous trouvez l’acheteur, vous n’aurez qu’à payer 2%, et que si votre courtier le trouve, vous payerez alors 6%. C’est un pari à faire, mais si vous êtes motivés à vous aussi faire des efforts, le jeu peut en valoir la chandelle.

Le contrat de courtage est échu et vous devez renégocier!

Si votre agent ne parvient pas à vendre votre propriété dans le délai établi dans votre contrat de courtage, vous avez alors une carte dans votre manche pour renégocier. Vous pouvez alors demander une baisse du taux de commission de l’agent s’il veut vous conserver comme client. Lorsqu’un contrat est échu, vous pouvez autant négocier avec votre présent courtier ou même avec un autre. Vous pouvez expliquer à votre nouveau courtier que l’ancien lui avait fait les mêmes garanties que lui et qu’il n’a pas livré la marchandise. Vous demandez alors une petite baisse de taux pour lui confier le mandat. Ça peut fonctionner.

Atomes crochus : vous devez cibler un agent qui vous inspire confiance!

Lors de votre processus de recherche d’un agent, il est très important de prendre votre temps et de choisir un agent avec lequel vous avez des affinités. Il est beaucoup plus facile de travailler avec quelqu’un qui partage la même vision que nous, les mêmes valeurs et avec lequel on s’entend bien. Le processus de vente est alors plus agréable et la communication entre les deux intervenants devient alors beaucoup plus aisée. De plus, certains agents sont plus enclins à négocier que d’autres.

Tous les agents sont unanimes là-dessus: vous devez avoir confiance en votre agent. La vente d’une propriété consiste en l’une des plus grosses transactions de votre vie. Vous ne voulez pas la confier à quelqu’un qui vous fait grincer des dents. Avant de signer le contrat, assoyez-vous avec différents agents et jasez ensemble. Vous sentirez inévitablement que vous avez des atomes crochus avec l’un d’entre eux! Nous vous recommandons d’ailleurs de comparer au moins 3 agents immobiliers avant de faire votre choix. Vous pouvez remplir notre formulaire pour justement comparer 3 soumissions d’agent gratuitement !

Duproprio : vendre sans agent, ça coûte combien?

Vendre sans agent est un processus beaucoup plus complexe, mais dont les coûts sont considérablement moindres. Duproprio accompagne justement les vendeurs désirant vendre leur propriété sans agent, moyennant des forfaits publicitaires. Mais est-ce une avenue intéressante pour tout le monde ? Pas vraiment…

Les gens sous-estiment bien souvent la difficulté à vendre leur maison, et se ramasse souvent à payer un forfait Duproprio au gros prix, à ne pas vendre puis à changer pour vendre avec un courtier. Au final, ça leur coûte plus cher que de simplement vendre avec un agent.

Voici un tableau présentant le coût des 3 forfaits de Duproprio.

Prix des 3 forfaits de Duproprio en 2019

Les forfaits qu’offrent Duproprio coûtent entre 700-1100$, plus taxes. Chaque forfait inclut différentes options et services, et les clients bénéficient d’une assistance 7 jours/7. Cependant, les vendeurs ont la charge de faire les visites, de négocier avec les acheteurs potentiels et de remplir toute la paperasse reliée à la vente. Ces frais sont fixes, peu importe le prix de la propriété.

Dépendamment de votre temps disponible, de vos ressources et de votre habileté à négocier, ce peut être une alternative intéressante.

Néanmoins, il est important de comprendre qu’avec Duproprio, vous devez payer tous les frais présentés AVANT la mise en marché de votre propriété, tandis qu’avec un courtier, vous n’avez qu’à payer leur commission une fois la maison vendue. Avec Duproprio, vous payez donc sans avoir de garantie de vendre, et vous vous occupez de tous. Voici d’ailleurs les principaux avantages et inconvénients de vendre avec cette plateforme.

Avantages de Duproprio

Le premier avantage est, évidemment, l’économie d’argent. Puisque vous vendez seul, vous n’avez pas à payer de commission. Par exemple pour une propriété de 200 000$, une personne qui ferait affaire avec un agent à 4% de commission devrait payer 8 000$.  En faisant affaire avec Duproprio, il lui en coûterait maximum 1000$. Une économie d’environ 7000$. Ce n’est pas rien!

Deuxièmement, certaines personnes apprécient le fait d’avoir le contrôle et d’être en mesure de prendre toutes les décisions relatives à la vente de leur propriété. C’est une question de goût!

Inconvénients de Duproprio

Le TEMPS! C’est le plus gros inconvénient de vendre soi-même, ça ne fait aucun doute. Vous devez gérer les visites, les appels, les négociations, etc. Se faire appeler toutes les heures de la journée peut être épuisant et tannant pour certaines personnes.

Il faut un certain talent de négociateur. Vous devez être sociable et aimez parler avec les gens. Vous devez être capable de vendre votre propriété et connaître l’art de la négociation. Pour certaines personnes, c’est inné, mais pour d’autres… c’est beaucoup plus difficile.

Le stress peut également devenir un élément problématique. Certaines personnes redouteront d’avoir commis une erreur dans les papiers, angoisseront lorsque le téléphone ne sonnera pas et se demanderont quoi faire s’ils manquent de temps pour tout faire.

Un autre inconvénient est que Duproprio n’est pas disponible dans plusieurs régions, dont les suivantes : sur la Côte-Nord, en Gaspésie, en Abitibi-Témiscamingue, au Nord-du-Québec et dans certaines villes dans la région de la Mauricie. Il faut également noter que la mention « préparé par une firme d’évaluateurs agréés » ne s’applique pas toujours. Cet outil peut ne pas être disponible pour certains types de propriétés, ou encore pour certaines propriétés détenant des caractéristiques spéciales ou particulières. Enchainons maintenant avec les agences de courtage…

10 des plus grosses agences de courtage immobilier

Afin de vous guider dans vos recherches, voici 10 des plus grosses agences de courtage immobilier au Québec. Certaines, comme Keller Williams Urbain, ne sont pas présentes dans toutes les régions. Néanmoins, ces agences regroupent plusieurs dizaines de professionnels sous leurs bannières. Comme mentionné précédemment, certaines agences plus prestigieuses ou ayant une renommée établie exigeront un taux de commission plus élevé, considérant qu’ils ont un bassin d’acheteurs potentiels plus grands. C’est à vous maintenant de magasiner et de trouver l’agent qui vous convient!

• Century 21
• Remax
• Royal Lepage
• ViaCapitale
• Proprio Direct
• Sotheby’s
• Keller Williams Urbain
• ca
• Colliers International (corporatif)
• Profusion immobilier

Les avantages de vendre avec un agent

Vendre avec un agent immobilier vient avec ses avantages.

Les agents sont des professionnels certifiés! Leur métier est régi par la Loi sur le courtage immobilier. Ils sont motivés, ont un large réseau et leur salaire dépend de votre réussite. Ils connaissent le marché immobilier. Leur formation fait en sorte qu’ils connaissent très bien le marché et qu’ils sont en mesure de cibler la juste valeur marchande votre propriété. Ils sont des pros de la négociation et peuvent vous éviter de tomber dans des pièges.

Mais ce n’est pas tout, il y a bien d’autres avantages !

Concrètement, voici les 10 principaux avantages de vendre avec un agent immobilier au Québec :

1. Le courtier s’occupe de toutes les étapes de la vente de votre propriété et vous fait économiser du temps
2. Il utilise le réseau Centris et offre le maximum de visibilité à votre propriété autant en ligne qu’au sein de son réseau
3. Il connaît divers trucs pour mettre en valeur et optimiser le « home staging » de votre propriété
4. Il est en mesure d’évaluer la valeur marchande et le prix de vente optimal de votre maison
5. Les courtiers inspirent confiance aux acheteurs
6. C’est un pro de la négociation qui va négocier à votre place et dans votre intérêt afin d’avoir le meilleur prix
7. Il s’occupe de tous les documents légaux et les aspects juridiques relatifs à la transaction
8. Le courtier vous accompagne jusque chez le notaire et peut vous offrir ses conseils même une fois la vente conclue
9. Il dispose d’un réseau de contacts incroyable et peut vous référer d’autres professionnels (notaire, inspecteur, fiscaliste, etc.)
10. Les transactions faites via des agents immobiliers sont protégées par la Loi sur le courtage

Les inconvénients de vendre avec un agent

Le plus gros inconvénient…il y a une grosse commission à payer! Entre 4-7% du prix de vente de la propriété. Sur une maison de 300 000$ avec un taux de 5%, on parle d’une commission de 15 000$ une fois la vente conclue. Sachez cependant que les économies que permet de réaliser le courtier sont parfois supérieures au coût de la commission.

Ensuite, l’agent devient un acteur de plus dans le processus de vente et vous devez vous adapter à ses disponibilités. Vous devez donc communiquer avec lui couramment pour savoir quand auront lieu les visites afin de vous planifier en conséquence.

Il est possible que vous ayez un malentendu avec votre agent et que votre relation devienne mauvaise. Ce peut être dû à des délais plus longs que prévu, des échecs répétés, etc. Le processus peut alors devenir très désagréable si un conflit survient. C’est pourquoi il est important dès le début de cibler un agent qui vous inspire confiance, avec qui vous avez une belle relation et qui saura désamorcer les situations qui pourraient ne pas toujours vous plaire.

Il est également possible que vous tombiez sur un agent qui vous convient, mais qui n’est pas flexible sur son taux de commission. Ce peut être frustrant, surtout si vous n’êtes pas très doué pour la négociation.

Vendre avec agent : l’art de négocier son taux de commission

Si vous choisissez finalement d’opter pour la vente avec agent, vous devrez donc vous préparer à magasiner votre agent et le taux de commission. En parlant avec plusieurs agences de courtage, plusieurs d’entre elles se sont montrées très ouvertes à la négociation. Lorsque viendra le temps de vous assoir avec votre agent, vous devrez jouer de finesse et savoir mettre en valeur votre propriété pour démontrer qu’elle a un bon potentiel de vente. Plus votre propriété a du potentiel et réponds aux demandes des acheteurs, plus votre agent sera enclin à baisser son taux. N’oubliez surtout pas que les taux de commission ne sont pas des chiffres fixes… et qu’il y a moyen de négocier avec votre agent!

Cependant, rappelez-vous que pour que le courtier soit motivé à vendre votre maison, ça lui prend un taux de commission intéressant. Le but n’est donc surtout pas de tenter de faire baisser le taux de commission le plus possible. L’objectif dans cette négociation est de trouver un terrain d’entente où VOUS trouvez que le taux de l’agent est juste, et LUI trouve que ses efforts seront suffisamment récompensés au final.

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Vous pourrez même appliquer certaines des notions apprises ici pour négocier le taux de commission de votre agent.

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