Les résidences secondaires locatives : une avenue de plus en plus utilisée en investissement immobilier ! -

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Les résidences secondaires locatives : une avenue de plus en plus utilisée en investissement immobilier !

18 August 2021,
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Date de mise à jour: 18 août 2021

Lorsqu’on parle d’investir en immobilier, la première chose qui nous vient tout de suite en tête c’est bien souvent « il faut que je m’achète un PLEX » ! La majorité des gens oublient que l’immobilier, ce n’est pas juste basé sur les Duplex et les Triplex, et qu’il y a de nombreuses autres stratégies possibles pour obtenir un bon rendement et pour faire de l’argent. L’une de ces stratégies est l’achat d’un chalet locatif ou d’une résidence secondaire dans le but de la louer !

Bon, vous imaginez probablement déjà votre beau grand chalet à louer, pas de problème ! Cependant, ça ne se limite pas seulement à ça ! Une résidence secondaire peut être un chalet, mais également une maison, un condo, un jumelé ou tout autre type de propriété que vous détenez, mais que vous n’habitez pas la majeure partie de votre temps.

Mais est-ce vraiment une bonne idée d’investir dans une résidence secondaire locative au Québec ?

location chalet quebec

 

 

Le chalet locatif : le nouveau phénomène d’ampleur en investissement immobilier au Québec


Depuis environ 8 ans, un nouveau phénomène prend de plus en plus d’ampleur dans le monde de l’investissement immobilier et même les plus petits investisseurs commencent à s’y intéresser…

On parle ici des chalets locatifs ! En effet, il y a des chalets à louer au Québec depuis des dizaines d’années, mais il semble y avoir un regain en popularité de la location de chalet depuis plusieurs années et la location à court terme, popularisée par Airbnb, semble faire en sorte que ce marché soit de plus en plus rentable.

La stratégie du chalet locatif, qui consiste à acheter un chalet dans un secteur bien situé et de le louer à la soirée, à la fin de semaine ou à la semaine, permet de faire la location à court terme d’une résidence secondaire et d’en profiter personnellement lorsque celle-ci n’est pas louée. C’est un beau compromis pour ceux qui veulent un chalet, mais qui ne pensent pas l’utiliser toutes les fins de semaine.

Imaginez posséder un chalet dans les Laurentides, et que le simple fait de le louer lorsque vous n’y résidez pas fait en sorte de payer les dépenses pour toute l’année. Vous auriez ainsi un chalet complètement payé qui ne vous coûte rien et que vous pouvez profiter quelques semaines par année lorsque l’envie vous en prend.

Évidemment, vous devez être à l’aise avec le fait que des groupes et des jeunes vont aller résider dans votre chalet, et qu’il va surement y avoir des soirées, des partys et quelques bris. Si cela ne vous dérange pas, sachez que le chalet locatif pourrait être une stratégie extrêmement intéressante pour vous et un merveilleux compromis si vous désirez acheter un chalet à moindre coût.

Mais il n’y a pas que les chalets, on peut également parler des résidences secondaires au sens large. Les résidences secondaires locatives, peu importe leur type, peuvent s’avérer très payantes et consister en une stratégie franchement très rentable au final.

chalet-locatif-quebec

 

 

Investir en immobilier : il n’y a pas seulement les PLEX dans la vie !

Les PLEX, les PLEX et les PLEX ! C’est probablement autour de ces 3 stratégies que vous êtes présentement en train de mijoter. On fait le tour rapidement, et certaines personnes cherchent des solutions alternatives pour investir en immobilier. On va se le dire une bonne fois pour toutes, aussi intéressants qu’ils puissent être, il n’y a pas seulement les PLEX dans la vie !

Par exemple, certains investisseurs achètent ou font construire des maisons en banlieues de certaines grosses villes, puis les louent avec des baux annuels. Dans la région de Québec, c’est quelque chose de courant, et les bonnes maisons se louent rapidement. Par contre, les investisseurs ne peuvent pas profiter de leur propriété, puisque celle-ci est généralement louée à des locataires pour une longue durée. C’est un peu comme louer un immeuble à revenus, mais avec un seul locataire ! La maison, si elle est bien située, conservera sa valeur et votre locataire s’occupera de la payer au fil du temps. Vous pourrez éventuellement aller l’habiter si vous le voulez, ou encore la revendre dans un marché généralement plus facile que celui du multilogement.

Vous songez à investir dans un chalet pas trop loin de Montréal ? Découvrez les plus beaux chalets à vendre à moins de 2 heures de route de Montréal !

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Néanmoins, LA stratégie la plus aimée des jeunes investisseurs ces dernières années est sans contredit le chalet locatif. Personne ne profite d’un chalet 365 jours par année, loin de là ! Pourquoi alors ne pas acheter un chalet pour le louer, et pour aller en profiter quelques semaines par année lorsque celui-ci est libre ? C’est le parfait compromis ! Le chalet locatif, c’est un peu comme un hôtel, car vous devrez le louer à la nuit, à la semaine ou à la fin de semaine. C’est plus de gestion, et ça demande plus de dépenses en général. Par contre, les prix par nuitée sont intéressants, et lorsqu’on fait le calcul, il faut généralement un taux d’occupation pas si élevé que ça pour entrer dans ces frais.

Évidemment, cela dépend d’une TONNE de facteurs, mais la rentabilité d’un chalet locatif, dans les bonnes conditions, peut être intéressante.

Mais pourquoi investir dans l’achat d’une résidence secondaire ?

 

 

Pourquoi investir dans l’achat d’une résidence secondaire locative ?

Ce n’est pas tout le monde qui est fait pour gérer de nombreux locataires ou pour détenir un investissement plus tranquille. Certains investisseurs recherchent la simplicité, et d’autres aiment les projets qui sont en constante évolution.

Pour le cas de l’achat d’une maison secondaire dans le but de la louer, les investisseurs utilisent généralement cette stratégie, car cela simplifie grandement la gestion. Il y a un seul locataire, et on connait généralement mieux le fonctionnement d’une maison que d’un immeuble multilogement. Psychologiquement, c’est souvent moins de stress ! De plus, les maisons locatives attirent grandement les locataires un peu plus vieux qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison en raison de la mise de fonds, mais qui cherchent une solution alternative. Vous pouvez ainsi la leur fournir.

Du côté du chalet locatif, ce peut être une alternative très intéressante lorsqu’on désire pouvoir profiter de la vie de chalet à moindre coût. On loue le chalet la majeure partie de l’année, tout en se réservant quelques semaines au travers pour en profiter avec les amis et la famille durant des occasions spéciales. Le plus beau ? Ça ne vous coûtera pratiquement rien, si ce n’est absolument rien ! Vous aurez un chalet, possiblement gratuit !

En plus, les chalets qui sont bien situés prennent généralement de la valeur avec le temps, et le marché est assez équilibré. Évidemment, la gestion d’un chalet locatif peut sembler fastidieuse et extrêmement demandant, surtout lorsqu’on loue à très court terme, cependant, il existe des entreprises de gestion spécialisées dans le domaine. Moyennant des frais de gestion, vous pouvez acheter la paix d’esprit ! C’est généralement ce que font les investisseurs, car cela leur permet de gérer tous leurs autres projets et de ne pas avoir à s’occuper de la location, du ménage, des demandes des locataires, etc.

La résidence secondaire en location à long terme peut donc être un gage de simplicité, et la location à court terme d’unités de villégiature peut être une stratégie intéressante pour profiter de tous les avantages d’un chalet, tout en obtenant un bon rendement alors que les locataires paient toutes les dépenses de l’immeuble.

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Les types de chalets locatifs populaires au Québec

Il existe autant de types et de styles de chalets qu’il existe d’opportunités d’investissement au Québec. Certains types de chalets sont toutefois plus recherchés et vont se louer extrêmement rapidement.

Parmi les chalets locatifs les plus populaires, il y a :

  • Chalets au bord d’un lac
  • Chalets au bord d’une rivière
  • Chalets de ski alpin
  • Chalets en bois rond
  • Chalets sur une terre à bois
  • Chalet de campagne
  • Et plus encore !

Les chalets au bord de l’eau sont des perles rares qui représentent souvent d’excellents investissements. Les gens sont prêts à payer cher pour passer leurs vacances au bord d’un lac ou d’un plan d’eau navigable. Les chalets situés près de stations de ski alpin sont également très recherchés et populaires, car il s’agit d’un sport fort populaire au Québec et même auprès des touristes européens.

rentabilite louer chalet

 

 

Chalet locatif VS Plex : quelle stratégie d’investissement choisir ? 

Voilà une question qui revient très souvent : quelle stratégie d’investissement immobilier devrais-je privilégier entre l’achat d’un chalet locatif et d’un PLEX ?

Il n’y a pas de réponses fondamentalement bonnes à cette question, puisque de nombreux facteurs sont importants à prendre en considération. Généralement, l’achat d’un PLEX est un investissement relativement simple et stable, dans la mesure où votre rôle consiste à simplement trouver des locataires désirant habiter l’immeuble pendant un certain temps (minimum 1 an habituellement). Le risque est donc assez modéré, le rendement est souvent facile à calculer, les dépenses sont prévisibles et il n’y a pas grand-chose laissé au hasard.

Dans le cas d’un chalet locatif, c’est un peu le contraire. Puisque c’est de la location court terme, il doit y avoir un grand nombre de locataires qui louent votre chalet pour que ce soit rentable. Le nombre de locataires que vous aurez dans une année n’est pas prédéterminé et certain, vos dépenses seront plus élevées si vous faites affaire avec une compagnie de gestion, votre taux d’inoccupation sera plus haut, le risque est plus élevé, mais le potentiel de revenus peut être largement plus grand.

Si vous avez une mauvaise année avec un chalet locatif, ça peut être une sacrée mauvaise année. Par contre, certains investisseurs ont fait au cours des dernières années d’excellents revenus et ont eu des taux d’inoccupation assez bas. La volatilité des revenus est plus haute, et certaines personnes ne sont tout simplement pas capables de prendre le risque d’investir dans quelque chose dont ils ne seront pas en mesure de prédire exactement le rendement annuel.

Le choix d’une stratégie d’investissement doit donc se baser sur votre tolérance au risque et sur votre profil d’investisseurs. D’un côté, les PLEX offrent souvent une stabilité et une prévisibilité intéressante, mais d’un autre côté, le chalet locatif peut avoir un plus grand potentiel de rentabilité dans certains cas, mais aussi un plus grand niveau de risque.

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Avantages et inconvénients d’acheter un chalet pour le louer !

Bon, maintenant qu’on a fait le tour des principales raisons qui pourraient vous pousser à opter pour l’achat d’un chalet locatif, il faut quand même faire le tour des avantages et des inconvénients.

Après tout, il faut toujours tenir compte de toutes les données avant de faire un choix et d’investir son argent. En immobilier, c’est encore plus vrai que dans tous les autres domaines, puisqu’on doit jongler avec des centaines de milliers de dollars.

Une mauvaise décision peut rapidement transformer un investissement supposément rentable en un vrai fiasco. C’est pourquoi il est intéressant de se pencher sur l’ensemble des avantages et des inconvénients du chalet locatif avant de décider que c’est la stratégie d’investissement parfaite pour vous ! Voici donc un petit tableau présentant les principaux avantages et inconvénients de cette stratégie !

 

AVANTAGES INCONVÉNIENTS
Le coût par nuit est largement plus élevé que dans une location à long terme

On peut profiter du chalet durant les semaines libres

Le chalet s’apprécie souvent en valeur à long terme

Grand potentiel de revenus, souvent supérieur au PLEX

Peut être entièrement géré par une entreprise de gestion

Le taux d’occupation n’est pas garanti

Le niveau de risque est plus élevé que dans le cas de l’achat d’un PLEX

Volatilité des revenus et du rendement

Frais de gestion et d’entretien assez importants

Impossible de prévoir la rentabilité au cours d’une année

 

Pesez bien les avantages et inconvénients et assurez-vous de bien les comprendre avant de prendre la décision d’acheter un chalet locatif. En effet, la rentabilité de ces investissements varie grandement d’un chalet à l’autre en raison du taux d’occupation.

Si vous désirez apprendre à calculer le nombre de jours nécessaires pour rentabiliser un investissement dans un chalet locatif, nous vous présentons une façon simple pour y arriver à la section suivante.

C’est bien important de comprendre ce concept, car en location à court terme, c’est la clé pour réussir à rentabiliser son investissement.

C’est d’ailleurs l’une des premières choses que vous devriez calculer lorsque vous analysez un chalet.

 

 

Combien de jours faut-il louer un chalet pour que ce soit rentable ? – Exemple de calcul !

Comment savoir le seuil de rentabilité d’un chalet ou d’une résidence locative ? En fait, il suffit de s’attarder au point d’équilibre, aussi appelé le seuil critique, soit au nombre de nuits minimum qu’il faut louer pour payer toutes les dépenses annuelles de la propriété.

Pour vous illustrer la mécanique du calcul, nous vous avons préparé un exemple assez simple, mais très révélateur ici-bas. Vous pourrez tout d’abord voir toutes les dépenses relatives à la propriété locative, puis la moyenne des prix de location. Ensuite il suffit simplement de diviser le montant total des dépenses par le prix moyen de location par nuit.

Cela vous donnera alors le nombre de nuits à louer pour atteindre le point d’équilibre, soit le moment où les dépenses seront toutes remboursées.

Cette façon de faire est un peu simpliste, mais elle fonctionne très bien et peut vous permettre de faire des comparatifs rapides lorsque vous magasinez des chalets. Regardez l’exemple ci-dessous pour vous familiariser avec le calcul.

 


Prix du chalet : 550 000$

Mise de fonds : 110 000$

Paiement hypothécaire mensuel : 2 125$

Total des paiements hypothécaires (annuel) : 25 500$

Entretien et réparations : 15 000$

Frais de gestion : 5 000$

TOTAL des frais, dépenses et hypothèque (annuel) : 45 500$

Moyenne de prix par nuit des comparables : 350$/nuit

 

Point d’équilibre = TOTAL dépenses / prix moyen d’une nuit

Point d’équilibre = 45 500$ / 350$

Point d’équilibre = 130 nuits

 

Nombre de jours dans une année : 365 jours

Nombre de jours pour atteindre l’équilibre : 130 nuits

Taux d’occupation pour l’équilibre (130/365) : 35,61%

Profit avec taux d’occupation à 40% ((0,4*365*350)-45500) = 5 600$ avant impôt

Profit avec taux d’occupation à 50% ((0,5*365*350)-45500) = 18 200$ avant impôt


 

L’exemple présenté utilise des données hypothétiques, mais qui se basent sur des calculs réels. Pour l’hypothèque, un amortissement sur 25 ans et un taux de 3,19% a été utilisés, en calculant une mise de fonds de 20%, soit 110 000$. Les frais de gestion et d’entretien sont approximatifs. L’exactitude des données est moins importante que la méthodologie utilisée pour trouver le point d’équilibre, qui lui, est très important.

Lorsque vous analysez un immeuble en location à court terme il faut que vous trouviez le point d’équilibre, soit le nombre de nuits que vous devez le louer pour que les revenus égalent les dépenses à la fin de l’année. Dans l’exemple, on peut voir que le point mort (ou point d’équilibre) est de 35,61%, soit environ 130 nuits. On présente également la façon de calculer les profits approximatifs réalisés en fonction de différents taux d’occupation. Cependant, ces chiffres sont très approximatifs, puisqu’il faudrait tenir compte d’une augmentation des dépenses en fonction d’une augmentation du nombre de nuits louées par année.

Néanmoins, l’important est de bien saisir la dynamique d’une location à court terme et l’utilité du calcul du point d’équilibre.

Le calcul du point d’équilibre pour la location à court terme est en effet différent du calcul de rentabilité d’un immeuble à revenus.

 

 

Le « timesharing », une solution pour profiter d’un chalet à peu de frais ! 

On ne peut pas parler de chalet locatif sans mentionner au passage le concept de « timesharing » ! En effet, certains investisseurs décident d’acheter un chalet avec plusieurs autres investisseurs, et se partagent tous les frais ainsi que le temps d’occupation. Ainsi, il revient beaucoup moins cher par personne pour profiter d’un chalet quelques semaines par année. C’est une solution assez abordable pour ceux qui veulent pouvoir profiter de la vie de chalet à moindre coût ! Ce n’est pas un « investissement » en tant que tel, mais plutôt une stratégie pour pouvoir être copropriétaire d’une résidence secondaire à faible coût.

 

 

Quels sont les frais reliés à l’achat d’un chalet locatif au Québec ?

Investir dans un chalet locatif peut représenter un investissement extrêmement rentable. Toutefois, il ne faut surtout pas oublier qu’investir en immobilier demande beaucoup de capitaux.

En effet, il faut non seulement avoir la mise de fonds, laquelle doit généralement être d’au moins 20% en investissement immobilier, mais aussi prévoir tous les frais reliés à l’achat du chalet.

Parmi les frais d’achat à payer, il y a :

  • Mise de fonds
  • Frais de notaire
  • Taxe de bienvenue
  • Prime SCHL dans certains cas
  • Inspection préachat
  • Inspection des installations septiques
  • Frais d’évaluation

Le total des frais d’achat, excluant la mise de fonds, peut dépasser 10 000$ dans plusieurs cas.

comment louer un chalet quebec

 

 

Quelles sont les dépenses courantes associées à votre chalet locatif ?

Détenir un chalet qu’on loue à des invités, ça implique plusieurs dépenses courantes. En effet, au même titre qu’une maison normale, posséder un chalet locatif implique plusieurs frais mensuels.

Voici la liste des principales dépenses courantes à prévoir :

  • Hypothèque
  • Taxes municipales
  • Taxe scolaire
  • Chauffage
  • Électricité
  • Montant les réparations futures
  • Bris accidentels
  • Assurance habitation
  • Assurance vie
  • Frais de gestion/réservations
  • Frais de marketing

En additionnant toutes ces dépenses, vous en arriverez à un montant total, qui sera en frais votre « point mort », soit le minimum de revenu net après impôt que vous devez faire pour que toutes vos dépenses soient couvertes par vos revenus de location.

 

 

5 vérifications importantes à faire lors de l’achat d’un chalet locatif

Inspectez le terrain : est-ce que le chalet est situé dans une zone de glissement de terrain, une zone inondable, etc. ?

Analysez la qualité de l’eau : est-ce que le chalet est connecté à l’eau potable de la ville, ou à un puits artésien ? S’il est connecté à un puits, est-ce que la qualité de l’eau est bonne ou non ?

Vérifiez la conformité de la fosse septique : si le chalet n’est pas rattaché aux égouts de la ville, vous devrez vérifier si la fosse septique est en ordre et obtenir une certification de conformité.

Inspectez les fondations : quel type de fondation a été utilisé pour construire le chalet ? Est-ce un chalet 3 saisons ou 4 saisons ? Est-ce un chalet sur fondation, sur bloc ou autre ? Cela peut changer grandement la valeur d’un chalet.

Informez-vous de la qualité de l’eau du lac : vous avez trouvé un chalet au bord de l’eau ? Savez-vous si ce lac est baignable ou s’il a des problèmes d’algues ? Informez-vous des règlements du lac et de la qualité de son eau.

 

 

Les clés du succès pour avoir un chalet locatif populaire

Il suffit de prendre le temps de parler avec des propriétaires de chalets locatifs pour se rendre compte que la clé du succès réside dans les détails. Vous avez beau avoir le plus beau chalet, s’il n’y a rien à faire sur le site ou autour, ce n’est pas idéal…

Il faut se mettre à la place des invités et se demander ce qu’ils recherchent. Après avoir parlé avec des propriétaires de chalets locatifs, voici les clés du succès selon eux :

  • Une décoration « instagrammable », ça marche !
  • Un spa, c’est rendu un « must » !
  • Très apprécié : table de billard, table de babyfoot, jeu de dards…
  • Une piscine, c’est le « summum » !
  • Des jeux de société pour les soirées de pluie, c’est oui !
  • Un foyer extérieur, c’est plus qu’essentiel !
  • Un frigo c’est bien, deux c’est mieux (pour les groupes)
  • Les petites attentions, ça fait toute la différence (mot de bonjour, bouteille de vin, remerciement, etc.)

Il y a une multitude d’autres petites attentions que vous pourriez utiliser pour attirer les vacanciers et les locataires. Il suffit d’user d’imagination et de s’inspirer de ce qui se fait sur le marché !

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Louer un chalet locatif : une question de marketing et d’expérience client !

Faire la location d’un chalet à la nuit, à la fin de semaine ou à la semaine, c’est complètement différent de louer un PLEX ou un immeuble à revenus. Vous fixez vous-même vos prix, et il est important de comprendre que ce sont vos talents en marketing qui peuvent grandement influencer le succès de votre chalet locatif.

Avez-vous songé à créer des forfaits et des expériences sur mesure pour vos clients ? Par exemple :

  • Forfait Saint-Valentin
  • Fin de semaine festive à Noël
  • Forfait fondue et pistes de ski
  • Forfait escapade en amoureux
  • Fin de semaine en gang à petit prix
  • Combo chalet et skidoo pour 2

Les seules limites sont celles de votre imagination. Les gens aiment vivre des expériences hors de l’ordinaire, et sont prêts à payer le gros prix pour ça. Si vous leur fournissez, vous pourriez vous démarquer.

 

 

Exemples d’analyse de rentabilité de chalet locatif

Prenons le temps de faire une nouvelle analyse de rentabilité d’achat de chalet locatif pour voir sous forme de tableau maintenant comment il est possible de calculer le nombre minimum de nuits qu’il faut louer pour payer les dépenses.

 

ANALYSE DE RENTABILITÉ D’UN CHALET LOCATIF

Prix d’achat du chalet 500 000$
Mise de fonds 100 000$
Hypothèque 400 000$
 
Paiement hypothécaire mensuel (25 ans, taux 2,59%) 1 812$
Taxes municipales 400$
Taxes scolaires 100$
Chauffage/Électricité 275$
Assurance habitation 100$
Réparations 100$
Frais de marketing 100$
Frais de gestion 250$
 
Total des frais mensuels 3 387$
Total des frais annuels 40 644$
 
Moyenne de prix par nuit 650$
Point d’équilibre (total des dépenses/prix par nuit) 63 nuits
 
Taux d’occupation pour l’équilibre aux dépenses (nuits min/365) 17,26%

 

 

 

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