Comment calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus – Méthode et calcul -

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Comment calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus – Méthode et calcul

24 janvier 2018,
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L’immobilier locatif a été, historiquement, l’un de secteurs les plus profitables pour les investisseurs. Après tout, tout le monde a besoin de se loger et le coût de la vie ne fait qu’augmenter d’année en année. Ceux qui ont suivis des cours en finance ou en investissement immobilier le savent, un immeuble à revenus est un investissement à long terme qui peut rapporter un excellent rendement. Cependant, il faut avoir le profil pour se lancer en immobilier, car contrairement aux actions, aux obligations et aux autres placements passifs, l’immobilier est un investissement proactif. Il y a de la gestion à faire, et ça demande du temps et de l’argent.

Néanmoins, il n’est pas rare de voir des investisseurs en immobilier réaliser des 25-30% de rendement par année dès la première année. C’est largement plus que votre bon vieux fonds commun de placement à la banque, pas vraie ? Évidemment, le risque est beaucoup plus élevé. Cela étant dit, tous les aspirants investisseurs se posent la même question lorsqu’ils considèrent investir en immobilier !

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Comment calcule-t-on la rentabilité d’un immeuble à revenus ?

On va se le dire, pour une personne qui n’a jamais vraiment navigué dans le monde de la finance et de l’immobilier, c’est franchement mêlant de commencer à regarder les immeubles à revenus en vente. Qu’est-ce qui est important ? Vous regardez les revenus et les dépenses, mais y a-t-il autre chose à analyser ? Vous vous demandez comment vous allez faire de l’argent avec votre immeuble ? Vous vous dites que ce doit surement être différent qu’avec des placements ordinaires ? Si vous vous posez ces questions, vous êtes sur le bon chemin pour apprendre à calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus.

En effet, un investissement immobilier n’est pas du tout pareil qu’un placement financier. Bien souvent, si vous placez votre argent dans des produits financiers, vous allez recevoir des intérêts sur votre capital, des dividendes ou du gain en capital. En immobilier, c’est différent.

La bonne question à se poser est donc : mais qu’est-ce qui produit de l’argent en immobilier dans ce cas ?

 

La question à se poser : qu’est-ce qui produit de l’argent en immobilier ?

Si vous décidez d’investir en immobilier dans une perspective à long terme, cela veut probablement dire que vous allez acheter un immeuble à revenus. Que ce soit un chalet locatif, un PLEX ou un gros immeuble avec plusieurs appartements, le principe de base est le même : vous achetez un immeuble que vous allez louer afin de générer des revenus. Ça ressemble à ça !

Donc, vos immeubles vous permettent de générer des revenus grâce aux loyers que vous percevez auprès de vos locataires. Parfait, jusque-là, c’est assez simple ! Mais comment différencier un immeuble d’un autre au niveau de la rentabilité ? Comment faire pour calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus ? Pour y arriver, il faut tout d’abord comprendre qu’il existe 3 sources d’enrichissement en immobilier !

 

Les 3 sources d’enrichissement en immobilier locatif

Bon, vous savez désormais qu’investir en immobilier signifie généralement d’acheter un immeuble à revenus pour y louer les logements. Mais comment ces revenus contribuent-ils à vous enrichir ? Comment faites-vous pour calculer le rendement sur le capital que vous avez investi lors de l’achat de votre bloc. Ne vous en faites pas, on va y arriver. Mais avant, vous devez comprendre les 3 sources d’enrichissement en immobilier locatif !

 

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#1 : Le surplus de trésoreries (cashflow)

Un immeuble à revenus, c’est comme une petite entreprise, il y a des revenus, et il y a des dépenses. L’analyse que vous devez faire en premier lieu, c’est de savoir si les revenus dépassent les dépenses à la fin de l’année. Généralement, il faut au moins que les revenus générés par les loyers soient égaux aux dépenses additionnées aux paiements hypothécaires. Par exemple, si vos revenus sont de 29 000$ par année, que vos dépenses sont de 7 000$ par année et que vos paiements hypothécaires cumulés à la fin de l’année sont de 22 000$, votre immeuble aura un surplus de trésoreries de 0$ (29 000 – 22 000 – 7000 = 0$).

Ce n’est pas une situation idéale, car votre immeuble ne génère aucun revenu excédentaire à ses dépenses. À court terme, ce peut être acceptable, mais pas à moyen ou long terme. Un cashflow positif vous permettra de vous enrichir chaque année.

#2 : La capitalisation (remboursement de l’hypothèque)

Lorsque vous achèterez un immeuble à revenus, il serait étonnant que vous ayez assez d’argent pour payer le prix de vente en entier avec votre argent. Vous devrez fort probablement contracter une hypothèque. Par exemple, pour un immeuble de 300 000$, si vous déposez 20% de mise de fonds, vous aurez 60 000$ en mise de fonds et une hypothèque de 240 000$. Votre prêt hypothécaire fera en sorte que vous aurez des paiements hypothécaires à faire à chaque mois pour le rembourser. Par contre, ce sont vos locataires qui paient votre hypothèque avec leurs loyers.

C’est la deuxième source d’enrichissement en immobilier. En payant votre hypothèque, vos locataires augmentent l’équité entre la valeur de votre propriété et le solde de votre hypothèque. Lors de la revente, vous encaisserez donc plus de profit. Par exemple, vous avez une hypothèque de 240 000$ à l’année 1. À l’année 10, le solde de votre hypothèque est de 210 000$ (chiffre hypothétique). Vos locataires ont donc contribué à rembourser l’intérêt sur votre hypothèque en plus de 30 000$ en capital, lesquels vont dans vos poches. C’est ça, la magie de la capitalisation !

 

#3 : La plus-value (augmentation de la valeur de l’immeuble)

En immobilier, la valeur des maisons, des condos, des jumelés et de tous les types de biens fluctue avec le temps. Sur un horizon de long terme, c’est historiquement toujours positif. Cela veut donc dire que votre immeuble, si vous le détenez sur 10-15-20-25-30 ans, augmentera de valeur. On a déjà vu des années où le prix des immeubles à revenus a augmenté de 6% dans certaines villes, et parfois l’augmentation est plus modeste et tourne autour de 2%. Choisir 2% comme taux de croissance à long terme est réaliste et assez conservateur.

La troisième source d’enrichissement en immobilier est donc le fait que votre immeuble à revenus augmentera de valeur au cours des années. Si on reprend l’exemple de l’immeuble à 300 000$, si le taux de croissance est de 2%, cela veut dire que celui-ci vaudra 306 000$ à la fin de la première année de détention. C’est un profit de 6 000$ brut que vous récupérerez lors de la revente. C’est aussi simple que ça !

 

Calcul de la rentabilité d’un immeuble à revenus – Exemple concret et analyse

Bon, je pense que nous sommes prêts pour un petit exemple ! Si vous avez bien compris le fonctionnement des 3 sources d’enrichissement, vous devriez suivre facilement la logique du calcul. Nous prendrons ici un exemple d’analyse de rentabilité pour un immeuble réel, trouvé sur Centris, en regardant le profit réalisé au bout de 5 ans ainsi que le rendement annuel moyen réalisé. Voici les caractéristiques principales de l’immeuble à revenus sujet :

Type d’immeuble à revenus : Triplex

Prix de l’immeuble à revenus : 300 000$

Revenus annuels : 24 100$

Dépenses annuelles : 8 400$

Paiement hypothécaire annuel (voir calcul plus bas) : 13 920$

Source d’enrichissementDémarche (calcul)Profit
Cashflow

 

Tout d’abord, il faut analyser les revenus générés par l’immeuble versus les dépenses.

Les revenus annuels sont de 24 100$.

Il faut soustraire les dépenses de 8 400$, ainsi que les paiements hypothécaires, lesquels totalisent 13 920$ par année.

Cashflow = 24 100$ – 8 400$ – 13 920$

Cashflow = 1 780$ par année

Cashflow accumulé (année 5) : 8 900$

Il y a donc 8 900$ de profits sur 5 ans.

8 900$ en capital accumulé sur 5 ans.
Capitalisation

 

Bon, du côté du prêt hypothécaire, il faut d’abord calculer le montant annuel qui y sera consacré (somme des paiements hypothécaires mensuels).

Pour trouver le paiement mensuel, on peut calculer une hypothèque de 240 000$, puisque 60 000$ seront mis en mise de fonds sur l’immeuble à 300 000$. En amortissant le prêt sur 25 ans à un taux de 3,19%, cela donne 1160$ par mois, donc 13 920$ par année.

Année 1 : Hypothèque = 240 000$

Année 5 : Solde hypothécaire = 205 900$

Le remboursement de capital sur l’hypothèque au cours des 5 années a été de 34 100$.

34 100$ de capital remboursé sur 5 ans
Plus-valueNous supposons ici que l’immeuble à revenus a été acheté à sa juste valeur marchande, soit 300 000$. En considérant un taux de croissance de 2% par année, on peut facilement calculer la valeur de l’immeuble à l’année 5.

Valeur année 5 : 300 000$ x (1,02)^5

Valeur année 5 : 331 225$

Augmentation de valeur : 31 225$

31 225$ en augmentation de valeur au cours des 5 années.
 Profit brut à l’année 574 225$
Profit brut annuel moyen = (Profit brut année 5 / 5)14 845$
Mise de fonds initiale (capital investi)60 000$
 Rendement annuel moyen sur mise de fonds lors des 5 années (Profit brut annuel moyen / mise de fonds) 

24,75%

 

Comme le tableau ci-dessus le présente, l’analyse de rentabilité tourne essentiellement autour des 3 sources de rendement précédemment présentées. Cela permet notamment de voir qu’en additionnant les profits réalisés en cashflow, en capitalisation et en plus-value, on peut obtenir un rendement très intéressant. Dans le cas de l’immeuble choisi, le rendement annuel moyen réalisé sur la mise de fonds est de 24,75% par année. Cela permet de voir que l’immeuble a une bonne rentabilité.

Beaucoup d’investisseurs se demandent quel rendement ils peuvent espérer obtenir en investissant en immobilier ! Eh bien, on parle souvent de rendement plus élevé que 20%, et moins on met de mise de fonds, plus le rendement est élevé. Certains investisseurs parviennent à obtenir des rendements illimités en ne mettant aucune mise de fonds. Ces astucieux investisseurs utilisent l’effet de levier au maximum et usent de stratégies un peu plus complexes.

Néanmoins en mettant la mise de fonds traditionnelle de 20%, il est possible d’obtenir d’excellents rendements lorsque tout va bien. Évidemment, lorsque le marché est en baisse ou encore que l’on fait face à de mauvais locataires, le rendement peut être significativement moins élevé. En immobilier, il n’y a pas de rendement assuré ! Par contre, si vous trouvez les bons immeubles et payez le bon prix, vous pouvez faire d’excellentes affaires.

La méthode qui vous est présentée ci-dessus peut être appliquée à tous les immeubles à revenus afin de calculer sommairement et rapidement leur rentabilité. Par contre, des méthodes plus complexes et complètes existent et permettent de mieux cerner le potentiel de rentabilité d’un immeuble. Malgré tout, la méthode présentée est excellente pour toutes les premières analyses et devrait être maîtrisée par tous les investisseurs immobiliers.

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