Comment évaluer la valeur marchande d’un immeuble à multilogement ? -
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Comment évaluer la valeur marchande d’un immeuble à multilogement ?

22 September 2022,
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Date de mise à jour: 22 septembre 2022

Êtes-vous de ces propriétaires d’immeubles à revenus qui ne sont pas trop à l’aise avec les chiffres ou plutôt de ceux qui maîtrisent à la perfection les mathématiques financières ? Dites-vous simplement que la première option est beaucoup plus courante que la deuxième ! Un de mes amis a justement pris la décision, après des années à économiser comme un forcené, d’acquérir un Quadruplex dans le secteur de Montréal sans rien connaître à l’immobilier. Lorsque je lui ai demandé s’il avait la moindre connaissance en finance et en évaluation pour gérer son investissement, il m’a répondu qu’il connaissait la base, mais qu’il avait dû recourir à l’aide d’un professionnel pour être sûr de faire une bonne affaire. Quand je lui ai demandé ce qui avait été le plus dur lors du processus d’achat de son immeuble multilogement, il m’a répondu sans hésiter que c’était d’évaluer la valeur marchande de son immeuble.

Très peu d’investisseurs immobiliers connaissent la mécanique derrière l’évaluation de la valeur marchande d’un immeuble multilogement. Pour certains, il suffit de calculer les revenus et les dépenses et de voir s’il y a un restant à la fin du mois. Quoique la logique générale suit cette approche, c’est légèrement plus compliqué que ça en réalité. Mais comment faut-il donc s’y prendre pour calculer la valeur, et conséquemment, le prix à payer pour un immeuble multilogement ? Voici les principales méthodes et LA façon d’avoir une évaluation GRATUITE pour votre immeuble multilogement si vous songez à vendre !

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LES DEUX MÉTHODES UTILISÉES EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE MULTILOGEMENT


Au Québec, deux méthodes sont généralement utilisées en évaluation immobilière multilogement pour déterminer la valeur marchande d’un immeuble à revenus. Le choix de la méthode dépend de nombreux facteurs, mais essentiellement du nombre de logements et du type de propriété (PLEX vs Immeuble à appartements 5 logements et plus).

Les deux méthodes sont :

La méthode des comparables

La méthode du revenu

Les évaluateurs agréés priorisent généralement la méthode des comparables en l’adaptant à la réalité de l’industrie du multilogement pour les petits immeubles, et vont utiliser la méthode du revenu pour les gros immeubles à revenus. Nous vous présentons ici-bas chaque des méthodes d’évaluation et nous répondons aux principales questions concernant l’évaluation immobilière multilogement.

Vous saurez ainsi ensuite exactement comment les professionnels font pour évaluer la valeur marchande d’un immeuble multilogement. Malheureusement, il est impossible pour un particulier d’évaluer soi-même son immeuble à revenus. Vous devez toujours passer par un évaluateur agréé pour connaître la valeur marchande d’un immeuble, que ce soit le vôtre ou celui d’un autre propriétaire.

 

 

La méthode des ventes comparables peut être utile pour les petits immeubles

Lorsqu’il est question de petits immeubles à revenus, par exemple des Duplex, des Triplex et des Quadruplex, il est généralement possible et pertinent d’appliquer une méthode des comparables jumelée avec la méthode du revenu. En fait, le principe consiste à comparer les ratios de performance de divers immeubles avec leur prix de vente.

Par exemple, dans le cas de mon ami qui a acheté un Quadruplex, son courtier avait pris le temps de comparer 4 autres immeubles similaires ayant été vendus récemment afin de comparer leurs revenus, leurs dépenses, leur MRN, leur MRB et leur TGA les uns par rapport aux autres en relation avec leur prix de vente. Si ce que je viens de dire dans la dernière phrase est du chinois pour vous, vous auriez tout intérêt à avoir l’assistance d’un professionnel de l’immobilier lorsque vous achetez ou vendez un immeuble multilogement.

Pour être bien honnête, la méthode des comparables jumelée avec certains éléments de la méthode du revenu est une méthode que peu d’investisseurs sont en mesure d’utiliser et qui doit généralement être faite par un professionnel pour obtenir une valeur pertinente. C’est une méthode mixte qui peut être utilisée pour les PLEX et les petits immeubles, mais qui ne s’applique pas vraiment aux immeubles multilogement de plusieurs unités (6 logements et +).

Si, tout comme moi et mon ami investisseur, vous n’êtes pas super à l’aise avec les mathématiques financières appliquées à l’immobilier, vous devriez songer à demander l’aide d’un courtier pour déterminer le bon prix pour vendre ou acheter votre immeuble multilogement. C’est un expert qui saura vous aider à cibler le juste prix et qui vous aidera à y voir plus clair dans tout ce charabia mathématique.

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Privilégier toujours la méthode du revenu pour les immeubles multilogement

Pour les plus gros immeubles, il faut toujours privilégier la méthode du revenu. En évaluation immobilière, la méthode du revenu est une preuve indirecte de la valeur, mais qui doit être privilégié à la méthode des comparables dans le cas des immeubles à revenus de plusieurs unités. Pour ceux qui ne sont pas trop familiers avec le monde de l’évaluation immobilière, vous êtes probablement en train de vous dire : MAIS C’EST QUOI LA MÉTHODE DU REVENU !?

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Qu’est-ce que la méthode du revenu ?

On se calme, j’y arrive ! En fait, la méthode du revenu est une technique d’évaluation qui sert à évaluer la valeur marchande d’un immeuble à revenus (généralement de plus de 6 unités), à partir des revenus qu’il génère et des rendements moyens exigés par le marché. Un évaluateur qui applique cette technique doit ainsi calculer la performance financière de l’immeuble et y sortir les principaux indicateurs financiers afin de les comparer avec ceux du marché (loyer, revenus, dépenses, inoccupation, mauvaises créances, MRN, MRB, TGA, etc.) pour finalement estimer quel est le prix de vente le plus probable à une date donnée. Oui, ça paraît compliqué, et ça l’ait aussi !

C’est justement pourquoi les courtiers immobiliers et les évaluateurs agréés ou immobiliers sont généralement les deux professionnels qui peuvent vous aider à appliquer cette méthode. Un évaluateur agréé ou un évaluateur résidentiel fera tout le travail à votre place et ne vous expliquera pas grand-chose, mais vous remettra en bout de ligne un rapport complet d’une trentaine de pages justifiant la valeur de votre immeuble. Pour beaucoup d’investisseurs, c’est très utile comme façon de faire ! Cependant, si vous voulez obtenir rapidement la valeur de votre immeuble à revenus, un courtier immobilier spécialisé en commercial ou en multilogement résidentiel pourrait devenir votre meilleur ami.

Aussi, si vous êtes un investisseur immobilier ou comptez le devenir éventuellement, vous devez absolument connaître et comprendre les 3 sources de rendement en immobilier. C’est grâce à celles-ci que votre capital croîtra au fil des années et que vous obtiendrez un excellent rendement sur votre investissement.

 

 

Qu’est-ce que le MRB, le MRN et le TGA ?

Bon, pour vous aider à mieux comprendre comment on évalue un immeuble multilogement, je vais vous faire un petit cours 101 des 3 principaux indicateurs qu’il faut connaître. Ça va vous être très utile pour comprendre votre courtier ou votre évaluateur lorsqu’il va vous expliquer comment il a procédé pour évaluer votre immeuble multilogement.

 

Multiple de revenu brut (MRB) : c’est le prix de vente divisé par les revenus bruts de l’immeuble. Par exemple, un Triplex se vend 450 000$ et a des revenus de 35 000$, cela donne un MRB de 12,85 (450 000$/35 000$).Multiple de revenu net (MRN) : c’est le prix de vente divisé par les revenus nets de l’immeuble. Les revenus nets sont les revenus bruts sur lesquels on soustrait les dépenses, mais pas le paiement hypothécaire. Par exemple, s’il y avait 9 000$ de dépenses, le revenu net serait alors de 26 000$ (35 000$ – 9 000$). Le MRN serait donc de 17,31.

Le taux global d’actualisation (TGA) : le TGA sert à mesurer le rendement et le retour sur investissement d’un placement. En immobilier, il se calcule en divisant le MRN par le prix de vente de l’immeuble. Dans le cas qui nous préoccupe, le TGA serait ainsi de 5,77% (26 000$/450 000$).

 

Si vous désirez acheter un immeuble multilogement ou songez à vendre le vôtre, vous devez comprendre ces concepts et parler immédiatement avec un courtier immobilier. En immobilier commercial ou multi-résidentiel, pratiquement TOUS les propriétaires vendent par l’entremise d’un courtier, car ils comprennent que ces derniers ont une expertise poussée en évaluation qui leur permettra de demander le meilleur et juste prix, et qu’ils auront également un allié de taille tout au long du processus de vente. Seuls les fous et les téméraires prennent la chance de se lancer seule dans la vente d’un immeuble multilogement !

 

 

Pourquoi devriez-vous faire évaluer la valeur marchande de votre immeuble multilogement ?

Dans quelles circonstances avez-vous besoin de faire évaluer la valeur marchande de votre immeuble multilogement ?

C’est une excellente question, et il existe bel et bien des cas où il est nécessaire de faire réaliser une évaluation officielle par un évaluateur agréé au Québec.

On peut penser entre autres à la vente de votre immeuble. Afin de cibler le prix de vente optimal, vous pourriez demander à un évaluateur agréé de vous fournir un rapport officiel témoignant de la valeur marchande exacte de votre propriété. Vous pourriez ensuite montrer ce rapport à vos acheteurs et aux investisseurs potentiels afin de prouver que votre immeuble est vendu au juste prix.

Dans le cas d’un refinancement ou d’une stratégie fiscale, vous pourriez aussitôt être amené à devoir faire évaluer votre immeuble à revenus afin de connaître avec précision l’équité que vous détenez actuellement sur votre propriété.

Certains investisseurs déboursent également de grosses sommes lors de l’achat d’un immeuble à revenus pour faire faire une évaluation sur l’immeuble qu’il désire acheter. Cela leur permet de confirmer qu’ils paient le bon prix et vise parfois même à obtenir le financement avec leur banque.

Peu importe le pourquoi derrière votre besoin, sachez que toutes les firmes d’évaluateurs agréés se feront un plaisir de vous aider.

 

 

Combien coûte une évaluation de la valeur marchande d’un immeuble multilogement ?

Combien coûte donc une évaluation officielle avec rapport d’évaluation réalisée par un évaluateur agréé au Québec ?

En fait, cela dépend grandement du type d’immeuble que vous possédez et sujet à l’évaluation. Par exemple, le prix ne sera pas le même si vous possédez un :

  • Duplex
  • Triplex
  • Quadruplex
  • 8 logements
  • 12 logements
  • 30 logements
  • 100 logements

Pour les immeubles à revenus de petite taille, il faut compter au moins 500-700$. Pour les gros immeubles, le prix varie énormément, et vous devez demander une soumission auprès d’un évaluateur. Nous vous recommandons de comparer plusieurs prix afin de profiter de la meilleure offre possible.

 

 

3 Secrets afin d’acheter un immeuble à revenu gagnant !

Investir dans l’immobilier n’est pas un jeu; ce type d’investissement s’adresse à une clientèle bien réfléchie. Si vous sentez prêt pour vous lancer dans un tel projet, alors voici 3 secrets qui vous aideront et vous permettront de faire un achat fructueux :

#1. Soyez réfléchie.

Aussi simple que cela puisse paraitre, il est facile devant un tel projet de se laisser emporter et de prendre de mauvaises décisions…

Si vous désirez vous lancer dans l’immobilier dans le but de bâtir un patrimoine, de financer votre retraite ou voire même d’en faire votre principale source de revenu, il est important que vous ayez un plan d’action défini et que vous gardiez en tête les étapes suivantes : recherches, offre, négociation et achat à votre avantage.

Lorsque vous entreprendrez vos recherches, il est important que vous ayez prédéterminé certains secteurs ou quartiers stratégiques de la ville et que vous ne fassiez pas uniquement arpenter la ville de long en large à la recherche d’un immeuble qui vous plait bien.

Nous vous suggérons de choisir un quartier que vous connaissez bien, qui est à proximité de votre résidence principale (afin de vous rendre rapidement à l’immeuble en cas d’urgence) et d’avoir une vision à long terme du quartier.

N’oubliez pas que les locataires apprécient d’avoir à proximité les services suivants :

– Épiceries

– Dépanneurs

– Stations de transports en communs

– Restaurants

– Vie culturelles

– Écoles

– Et plus encore…

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#2. S’avoir s’entourer de professionnels

Que vous en soyez à votre premier investissement immobilier ou bien que vous en soyez à votre 10e, il est TOUJOURS important d’avoir avec soi une équipe de professionnels en qui vous avez confiance qui vous entourent.

Avant de passer à l’action ou même de commencer vos recherches, vous devrez composer votre équipe; vous aurez assurément besoin d’un expert-comptable, d’un courtier immobilier et d’un notaire. Bien que vous risquiez d’avoir recours aux services de plus de professionnels, ceux-ci sont la base de votre équipe d’allié. Voici pourquoi :

Expert-comptable

Celui-ci sera en mesure de vous aider à monter un budget réaliste pour votre projet et surtout, il sera d’une aide grandement appréciée pour vous aider dans les calculs de rentabilité du bien immobilier qui vous intéresse. Il sera en mesure de vous donner des conseils quant au financement de votre achat, ainsi qu’à la viabilité économique du projet. Il agira à titre de conseiller en gestion de patrimoine.

Courtier immobilier

Celui-ci sera en mesure de vous aider dans la recherche de la perle rare. En effet, il ne vous suffira qu’à lui donner vos critères, votre budget ainsi que vos besoins et il s’occupera de vous présenter des options qui correspondent à vos attentes; le tout, GRATUITEMENT. Les services offerts par les courtiers immobiliers pour la vente d’une propriété sont offerts gratuitement, c’est le courtier vendeur qui partagera sa commission avec votre courtier. Vous avez donc l’opportunité de bénéficier de conseils, d’outils spécialisés et de bien plus sans même dépenser un seul sou.

Notaire

Une fois que vous aurez trouver le bon projet et le bien immobilier qui vous convient, c’est avec lui que vous travailler afin de compléter l’achat. Il s’occupera d’établir et de remplir les documents légaux entourant l’achat en plus de vous conseiller sur l’achat en question. Afin de comparer les services et prix de notaires dans votre ville GRATUITEMENT, SANS ENGAGEMENT ET RAPIDEMENT, cliquer ici !

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  1. Négocier le prix d’achat

Contrairement à ce que vous avez probablement toujours entendu, en immobilier, le bénéfice se fait sur l’achat de l’immeuble à revenu et non sur la revente… Pensez-y, plus vous achetez à bas prix, meilleur sera votre plus-value ! Il est donc important de négocier et de trouver le bon vendeur; c’est-à-dire un vendeur qui est désireux de vendre rapidement. Pour ce qui est de l’aspect négociation, vous pourrez la confier à votre courtier immobilier. Leurs nombreuses connaissances dans le domaine et leurs années d’expériences en font de redoutables négociateurs.

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Quel est le coût moyen d’un Plex au Québec selon la région ?

Voici un tableau vous présentant les prix moyens pour un Plex dans chaque région du Québec :

Régions Prix ($)
Abitibi-Témiscamingue 325 000$
Bas-Sant-Laurent 175 000$
Capitale-Nationale 370 000$
Centre-du-Québec 285 000$
Chaudière-Appalaches 254 000$
Estrie 345 000$
Lanaudière 485 000$
Laurentides 540 000$
Laval 730 000$
Mauricie 205 000$
Montérégie 515 000$
Ile Montréal 825 500$
Montréal (Rive-Nord) 620 000$
Montréal (Rive-Sud) 639 000$
Outaouais 499 000$
Rive-Sud Québec 329 000$
Saguenay / Lac-Saint-Jean 200 000$
Province de Québec 540 000$

12 avantages de travailler avec un courtier immobilier pour l’achat d’un immeuble à revenus !

Voici 12 avantages concrets de confier votre projet d’investissement immobilier à un courtier immobilier d’expérience :

  1. Le courtier utilise des outils de recherches spécialisés afin de trouver des biens immobiliers qui correspondent à vos critères.
  2. Vous sauverez énormément de temps et d’argent en lui confiant cotre projet.
  3. Il vous aidera et vous conseillera pour l’analyse de rentabilité de votre projet.
  4. Il évaluera le juste prix à payer et prendra part aux négociations.
  5. Il pausera les bonnes questions aux vendeurs et sera en mesure de relever les problématiques futures.
  6. Il est un expert du marché immobilier dans la ville ou il travaille, il est donc en mesure de vous donner des informations très importantes.
  7. Le courtier vous accompagne du début des recherches jusqu’au passage chez le notaire.
  8. Il s’occupe de régler les documents légaux entourant la vente; nul besoin de vous casser la tête.
  9. Il est en mesure de vous référer à des professionnels de confiance; notaire, inspecteur, évaluateur, etc. …
  10. Ses services sont gratuit et votre transaction est protégé par la Loi sur le courtage.

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Prêt à vendre ? Faites évaluer votre immeuble multilogement par l’un de nos partenaires GRATUITEMENT !


Vous êtes enfin prêt à vous départir de votre immeuble multilogement ? Cela fait maintenant des années que vous détenez votre immeuble et vous désirez enfin obtenir le fruit de votre labeur ? Parfait, vous êtes donc prêt à VENDRE votre immeuble multilogement ! Félicitations ! Cependant, comme vous le savez probablement, le marché des immeubles à revenus est très différent de celui des maisons et des condos et la vente ne se déroule pas toujours de la même façon. Il faut avoir des CONNAISSANCES très poussées sur divers sujets pour être en mesure de conclure avec succès une transaction immobilière dans le multilogement.

Ce n’est pas pour rien que pratiquement TOUS les propriétaires vendent leurs immeubles via des courtiers ! Les courtiers connaissent tellement bien le processus de vente dans le secteur du multilogement qu’ils savent EXACTEMENT ce qui vous préoccupe en ce moment : la valeur de votre immeuble ! Eh oui, vous voulez savoir combien de plus-value il a gagnée au cours des années et vous savez que l’évaluation municipale n’est pas utile dans le multi résidentiel. C’est justement pour cette raison que nos courtiers partenaires veulent régler votre plus gros problème sans que vous ayez à débourser un sou de vos poches.

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C’est GRATUIT et SANS ENGAGEMENT, ce qui veut dire que si vous êtes prêt à vendre, vous pourrez comparer les offres des meilleurs courtiers en même temps de recevoir des évaluations gratuites pour votre immeuble à revenus ! Pour recevoir les offres de nos courtiers immobiliers partenaires ainsi que vos évaluations gratuites, vous n’avez qu’à remplir notre formulaire en quelques clics ! C’est tout ! Vous serez mis en contact avec les meilleurs courtiers de l’industrie et saurez la valeur de votre immeuble sans avoir perdu de temps et d’argent !

Honnêtement, y a-t-il une meilleure façon d’amorcer le processus de vente de votre immeuble multilogement ? Posez la question, c’est y répondre !

 

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