Choisir de mettre sa propriété AVPP ou à vendre par un courtier : qu’est-ce qui est le plus avantageux ? -
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    P. Vallières
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    leur idée et leurs stratégies pour vendre. Ils semblaient ouverts à négocier
    un peu leur commission donc j’y réfléchis.

    S. Lalonde
    5 star

Choisir de mettre sa propriété AVPP ou à vendre par un courtier : qu’est-ce qui est le plus avantageux ?

1 juin 2017,
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Lorsque vient le temps de vendre votre propriété, vous passerez tous la phase de la fameuse crise existentielle : dois-je mettre ma propriété à vendre par un particulier (AVPP) ou à vendre par un courtier ? Cette décision est souvent une source de conflit intérieur, car bien des vendeurs désirent vendre rapidement, mais souhaitent également débourser le moins d’argent possible. Quoi faire ? Bien des gens ont de la difficulté à comprendre le fonctionnement des deux options qui s’offrent à eux, et évaluent mal les implications de chacune.

Au cours des dix dernières années, les sites de maisons AVPP ont connu une forte croissance et se sont développés sur le marché. Ces sites disent à leur clientèle qu’il est absolument toujours avantageux de vendre par soi-même, car le processus de vente n’est pas complexe et cela permet de faire de grosses économies. C’est ici qu’il faut apporter de nombreux bémols. Est-ce vraiment si avantageux de choisir de mettre sa maison « à vendre par un particulier » ? Le discours populaire dit une chose, mais quand est-il réellement ? Voyons ça de plus prêt !

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AVPP vs Vente par courtier immobilier: c’est quoi la différence ?

Il existe deux options lorsque l’on décide de vendre sa propriété : vendre soi-même ou engagez un agent immobilier pour le faire à notre place.

Si vous décidez de vendre par vous-même, vous allez alors afficher votre propriété AVPP (à vendre par un particulier). En choisissant cette option, vous devez alors vous occuper de tout le processus de vente et de toutes les étapes inhérentes à la vente de votre propriété, que ce soit la mise en marché, l’évaluation de la valeur, la publicité, le marketing, les réceptions d’appels, les visites, les documents légaux, etc. Pour avoir de la visibilité sur le marché, vous allez devoir annoncer votre maison sur des sites web AVPP, comme Duproprio ou Publimaison. À ce moment, vous achetez des forfaits publicitaires, ou encore vous choisissez des annonces gratuites, et vous créez un profil pour votre propriété afin qu’elle apparaisse en ligne. Vous devez prendre vous-même vos photos et écrire vos descriptions, mais des outils sont parfois offerts. Vous faites TOUT le travail, et vous bénéficiez d’une plateforme de visibilité en ligne. Ça se résume à peu près à ça, excepté pour quelques sites AVPP, comme Duproprio, qui offrent également, moyennant des frais d’environ 500-1200$, un service d’accompagnement.

Si vous décidez de vendre via un courtier immobilier, vous devez alors signer un contrat de courtage avec un courtier immobilier. Le contrat de courtage est en fait un document légal qui vous lie avec un agent immobilier professionnel, et qui stipule les termes de l’entente, que ce soit le descriptif de la propriété ou encore la rétribution du courtier lors de la vente. En général, la commission d’un courtier immobilier se situe entre 4-7% du prix de vente. Le courtier que vous contractez fait alors TOUT le travail, et s’occupe de tous les aspects de la vente de votre propriété. Vous n’avez qu’à le laisser faire et à écouter ses propositions. Il offre également des garanties et son titre est protégé par la loi. Vous devez néanmoins choisir votre courtier avec soin et savoir déceler avec lequel vous avez le plus d’affinités.

La principale différence entre les deux options qui s’offrent à vous est le temps, l’énergie et les efforts que vous allez déployer pour la vente de votre propriété. Si vous vendez par vous-même, vous allez devoir passer plusieurs dizaines d’heures sur ce projet et vous devez avoir les compétences nécessaires pour le mener à terme. Si vous vendez avec un courtier, vous n’aurez que quelques heures à investir dans le projet et vous aurez la paix d’esprit, moyennant une commission à votre courtier. Ça semble encore un peu flou pour vous ? Continuons !

courtier-immobilier-vs-avpp-duproprio

 

Les principaux sites AVPP (à vendre par un particulier)

Si vous cherchez des sites où il est possible d’afficher votre propriété en tant que particulier, vous allez constater qu’il y en a une grande quantité, mais seulement quelques-uns de qualité qui offrent une visibilité intéressante. Ces sites sont en fait des plateformes où sont affichées des milliers de propriétés à vendre, et où il est possible de payer des suppléments pour voir sa maison être annoncée en tête de liste.  Dès qu’on parle de vente par particulier, on pense aussitôt au site Duproprio. Il existe par contre d’autres sites, offrant des forfaits moins chers ou des annonces gratuites, comme Kijiji Immobilier, Publimaison, etc.

Consultez notre article traitant des principaux sites AVPP pour plus de détails !

Chaque site fonctionne différemment et offre ses propres forfaits, tarifs et modalités. Assurez-vous de bien les connaître avant de mettre votre propriété en ligne sur l’un d’entre eux.

 

Les désavantages de mettre sa propriété AVPP

La plupart des sites AVPP proclament que vendre par soi-même est accessible à tous et qu’il permet à tous les vendeurs de sauver des milliers de dollars. C’est une affirmation qui est fausse, et qu’il faut grandement nuancer. Est-ce que les sites AVPP fonctionnent ? Oui ! Fonctionnent-ils pour tout le monde et sont-ils vraiment si avantageux ? La réponse est non ! Voici quelques désavantages assez importants de choisir de mettre sa propriété sur un site AVPP.

 

Une visibilité qui est loin d’être optimale

Lorsque vous affichez votre propriété sur un site AVPP, celle-ci se retrouve parmi un bassin de plusieurs dizaines de milliers de propriétés. Personne ne s’occupe d’elle ou ne me la met en valeur auprès de votre clientèle potentielle. Elle n’est qu’une maison parmi tant d’autres, et elle peut vite tomber aux oubliettes. Vous devez alors payer pour qu’elle se retrouve, durant une courte période de temps, aux premiers rangs du site. Quelques sites AVPP offrent une belle vitrine publicitaire et une visibilité intéressante, mais cela ne solutionne pas moins le problème que personne ne contribue à ce que votre propriété soit vue par le plus de gens possible. C’est une approche réactive et passive plus que proactive.

 

Vous ne profitez pas du réseau des courtiers

Le principal avantage de faire affaire avec un courtier est que vous profitez de son réseau de contacts et de ses réseaux sur le web. En tant que vendeurs indépendants ne faisant pas affaire avec un courtier, les courtiers collaborateurs (des acheteurs) ne référeront pas votre propriété puisqu’ils n’ont absolument rien à y gagner. Ils ne feront pas d’argent sur votre maison et n’ont aucun intérêt à privilégier votre propriété plutôt qu’une autre affichée par une agence et qui pourrait leur rapporter plusieurs milliers de dollars. En vendant seul, vous isoler votre propriété de tous les réseaux où les courtiers interviennent, c’est-à-dire la plupart des réseaux. Aussi bonne que la visibilité d’un site AVPP puisse sembler, elle ne battra jamais l’effet de levier des courtiers et la collaboration dont ils font part sur leur réseau. Tous les courtiers de la province travaillent ensemble afin de vendre leurs propriétés puisque les courtiers des acheteurs et les courtiers des vendeurs touchent tous les deux des commissions. Ils sont motivés et cela leur permet généralement de vendre votre propriété rapidement.

 

Vous devez vous occuper de tous les aspects de la commercialisation de votre immeuble ?

Avez-vous vraiment les compétences pour gérer tous les aspects de la vente de votre propriété. Voici quelques points auxquels vous devriez penser :

  • – Mise en marché (photos, descriptions, analyse de marché, etc.)
  • – Évaluation de la valeur marchande de votre propriété
  • – Publicité et campagne marketing (sites web, réseaux sociaux, dépliants, etc.)
  • – Prise d’appels et rendez-vous
  • – Le Homestaging
  • – Les visites
  • – L’offre d’achat et les documents légaux
  • – Et plus encore !

 

Comme vous l’entendez si souvent, vendre par soi-même requiert du temps, des connaissances et des compétences. Avez-vous tout ce qu’il faut pour vendre rapidement et au bon prix votre propriété ?

 

Vous devez évaluer vous-même la valeur marchande de votre propriété

Voici une étape qu’oublient bien des gens ou bien encore qu’ils sous-estiment grandement. Êtes-vous en mesure d’évaluer adéquatement la valeur marchande de votre propriété ? Certaines personnes ne seront pas du tout objectives et afficheront un prix complètement démesuré tandis que d’autres seront pessimistes et identifieront un prix trop bas. Dans les deux cas, cela peut avoir des conséquences sur le délai de vente de votre propriété et sur le profit que vous ferez au final. Et si vous aviez sous-estimé la valeur de votre propriété de 20 000$ et qu’il vous en avait coûté 14 000$ de faire affaire avec un courtier, combien auriez-vous sauvé en faisant affaire avec un courtier ? 6000$, voilà le montant ! Cette situation arrive couramment avec les vendeurs pressés qui s’empressent d’afficher un bas prix sans trop savoir la valeur marchande réelle de leur immeuble. Il est vrai que certains sites AVPP vous proposeront, moyennant certains frais, des outils pour vous aider à établir la valeur marchande de votre propriété. Par contre, ces outils ne font pas le travail à votre place et ne garantissent pas une valeur aussi fiable que si vous aviez passé par un courtier immobilier.

 

Sauverez-vous autant que vous pensez ?

Finalement, sauverez-vous vraiment autant que vous le pensez ? Ce qu’oublient bien souvent les vendeurs, c’est que lorsqu’ils vendent seuls, il y a aussitôt un gros signe de dollar qui s’allume dans leur front et les acheteurs savent aussitôt qu’il y a matière à négociation. Puisque vous ne payez pas de commission, les acheteurs savent que vous économisez de l’argent et que cela vous donne une marge de manœuvre. Ils vont en profiter et vont négocier férocement. Souvent, le montant que vous concédez au cours de la négociation fait en sorte qu’il vous en aurait à peine coûté plus cher de tout déléguer à un courtier, et il arrive même que ça ait été plus avantageux. Si vous combinez les frais que vous déboursez pour que votre propriété soit affichée sur un site AVPP ainsi que le montant que vous concédez lors de la négociation (parce que oui, c’est pratiquement inévitable), vous verrez que la différence avec la vente via un courtier est loin d’être aussi dispendieuse qu’elle n’y parait aux premiers abords.

 

Le changement de dynamique sur le marché immobilier : plus difficile de vendre soi-même !

La vente entre particuliers est devenue populaire sur le marché immobilier entre 2000 et 2010 en raison du caractère dynamique du marché durant cette période et du grand nombre de ventes qui s’effectuaient chaque année. De plus, avec la croissance rapidement des prix, les gens acceptaient de payer plus cher leurs maisons, car ils prévoyaient déjà que celles-ci prendraient une plus-value importante les années suivantes. Sur un marché où vendre était relativement facile et où la négociation n’était pas aussi importante qu’elle l’est aujourd’hui, il était beaucoup plus facile de vendre soi-même sa propriété.

Cependant, le marché immobilier est en ralentissement depuis 2013 et la SCHL prévoit que ce dernier demeurera stable jusqu’en 2019 au minimum. Les prix devraient rester relativement stables et les condos dans certaines régions connaissent des baisses de valeurs significatives. Le marché est beaucoup plus compétitif qu’il ne l’était à lors du début du nouveau millénaire, et il est devenu beaucoup plus difficile de vendre sa propriété par soi-même. Pourquoi ? Parce que maintenant, les acheteurs savent qu’ils doivent payer le juste prix, et les vendeurs ont besoin de toutes les compétences possibles pour se démarquer de la concurrence et attirer l’attention des acheteurs potentiels.

La situation actuelle sur le marché et la nouvelle dynamique qui s’installe fait en sorte que les vendeurs se tournent de plus en plus vers les professionnels afin de maximiser leurs chances de succès. Ils savent que la compétition est féroce et que les sites AVPP, malgré la vitrine intéressante qu’ils offrent, ne vendent pas leur propriété à leur place. Il devient ainsi de plus en plus ardu de vendre soi-même !

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La stratégie « Je vais essayer de vendre seul, et si ça ne marche pas je vais y aller avec un courtier » n’est pas aussi bonne que vous le pensez !

Ah oui, la fameuse stratégie : Je vais essayer de vendre seul, et puis si jamais ça ne marche pas, je vais contracter les services d’un courtier. »

Cette stratégie est employée par beaucoup de personnes. Cependant, elle n’est peut-être pas la meilleure chose à faire. Pourquoi ? En fait, lorsque vous mettez votre propriété sur le marché, les acheteurs regarderont bien souvent depuis combien de temps elle est sur le marché. Si vous tentez votre chance et affichez votre propriété pendant 6 mois sur le marché puis décidez que vous seriez mieux de faire affaire avec un courtier, il vous en aura coûté de l’argent, du temps et vous aurez peut-être également « brûlé » votre propriété sur le marché.

Lorsqu’une propriété est sur le marché longtemps, les gens ont tendance à penser que quelque chose cloche et qu’il y a un problème avec la maison, même si ce n’est pas le cas. Ainsi, certaines personnes paient environ 1000$ avec Duproprio et tentent de vendre pendant 6 mois, puis, suite à leur échec, décident de contracter les services d’un courtier. Il leur en aura coûté 1000$ de plus que s’il avait décidé de passer directement à la vente via courtier, et leur propriété aura déjà été vue par un bon nombre d’acheteurs potentiels, ce qui n’est pas nécessairement un point en votre faveur.

Le point est que vous devez bien réfléchir avant de décider d’employer cette stratégie, puisqu’elle peut s’avérer plus négative que positive en fin de compte.

 

Pourquoi est-ce qu’une très grande majorité de la population fait-elle toujours affaire avec des courtiers ?

Encore aujourd’hui, une très grande majorité des vendeurs faits décide encore de vendre via un courtier immobilier. Pourquoi feraient-ils affaire avec une agence immobilière si les sites AVPP étaient si efficaces ? En gros, ça se résume à un point :

« Vous acceptez de faire affaire avec eux parce que vous savez qu’ils ont des compétences et une expertise que vous n’avez pas ! »

Les professionnels de la vente immobilière ont une valeur puisqu’ils possèdent une expertise, une formation et des compétences qui leur permettent de vendre efficacement et avec succès des propriétés. Ils savent comment le marché fonctionne, comment évaluer la valeur des propriétés et maîtrise l’art de la négociation. Leur formation complète fait en sorte qu’ils ont une valeur qui doit être rémunérée. Vous reconnaissez cette valeur et vous êtes prêt à débourser de l’argent pour l’acquérir. Vous avez le choix de vendre par vous-même ou de vendre avec un courtier. Personne ne vous force la main ! Les personnes décident d’y aller avec un courtier parce qu’ils savent pertinemment qu’ils ont plus de chances de vendre au bon prix et rapidement. Ils savent que la commission promise au courtier agit à titre d’incitatif et que cela la motive à vendre votre propriété le plus rapidement possible. Les gens se rendent compte que les sites AVPP agissent plutôt à titre de plateformes publicitaires, et ces mêmes sites commencent de plus en plus à s’adapter et acceptent même les annonces immobilières des courtiers. Il ne faut pas penser que les sites AVPP ne sont pas utiles, mais il faut plutôt se demander s’ils peuvent à eux seuls garantir le succès de votre opération.

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Les sites AVPP : des plateformes intéressantes, mais qui ne remplacent pas l’utilisation d’un agent immobilier

Sommes toutes, les sites de maisons à vendre par un particulier sont pour la plupart bien conçus et offrent de belles vitrines publicitaires. Néanmoins, il faut rester réaliste et comprendre qu’ils ne feront pas le travail à votre place et qu’ils ne remplacent en rien l’utilisation d’un courtier immobilier. La plupart des petits sites AVPP sont gratuits, mais ceux qui offrent une visibilité accrue et des services d’accompagnement coûtent plusieurs centaines de dollars. Malgré tout, l’utilisation d’un courtier demeure la façon la plus avantageuse au bout du compte de vendre ou d’acheter une propriété.

 

Les avantages de vendre sa maison avec un agent immobilier au Québec

Vendre sa maison avec un agent immobilier au Québec vient avec une multitude d’avantages très intéressants. Vous sauverez notamment énormément de temps, et économiserez potentiellement de l’argent lors de la négociation avec les acheteurs. Un agent immobilier est d’ailleurs un professionnel de la vente et de la négociation, et c’est pourquoi il a le potentiel de vous aider à économiser tout au long de la transaction.

Voici les 10 principaux avantages de confier la vente de votre maison à un tel professionnel :

  1. Vous profiterez du réseau MLS, Centris, etc., et d’une visibilité optimale
  2. Le courtier s’occupe de toutes les facettes de la vente de votre maison afin de vous faire économiser du temps
  3. Il sait comment mettre en valeur votre propriété grâce au « home staging » et à diverses techniques
  4. L’agent saura évaluer avec justesse la valeur marchande et le prix de vente optimal de votre maison
  5. Les courtiers immobiliers inspirent confiance aux acheteurs
  6. L’agent négociera dans votre intérêt pour vous faire économiser et pour maximiser le prix de vente final de votre propriété
  7. Votre agent s’occupe de tous les documents et aspects légaux et juridiques
  8. Le courtier vous accompagne jusque chez le notaire
  9. Il peut vous référer d’autres professionnels du milieu (notaire, inspecteur, fiscaliste, etc.) au besoin
  10. Votre transaction est protégée par la Loi sur le courtage

 

Comme vous pouvez le voir, les avantages de vendre avec un courtier sont très nombreux. Même si vous avez une commission à payer, il s’avère souvent plus avantageux financièrement de vendre avec un courtier si vous n’avez pas les connaissances et le temps de vendre seul. Nombreux sont les vendeurs qui tentent de vendre seuls et qui vendent finalement en vendant plus de 15 000$ sous leur prix initial.

 

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