Investissement immobilier multilogements – Mise de fonds minimale et ratio prêt-valeur -

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Investissement immobilier multilogements – Mise de fonds minimale et ratio prêt-valeur

27 May 2021,
 Off

Vous souhaitez investir en immobilier et vous êtes en train de calculer combien de liquidités vous devez avoir pour votre mise de fonds ?

Quel est le pourcentage de mise de fonds nécessaire pour l’achat d’un immeuble à revenus au Québec ?

Tout dépend du type d’immeuble locatif dans lequel vous désirez investir. Pour certains PLEX, on va parler de mise de fonds, et pour des immeubles à revenus de plus de 5 logements, on va plutôt parler de ratio prêt-valeur.

Quelle est la différence et comment calculer le montant de mise de fonds que vous devez avoir pour votre immeuble ?

Vous trouverez sur cette page les règles générales que les banques suivent entourant les mises de fonds d’immeubles à revenus.

ratio pret valeur immeuble revenus

 

 

Quel montant de mise de fonds devez-vous avoir pour acheter un immeuble à revenus au Québec ?


En immobilier résidentiel, il faut généralement 20% de mise de fonds pour faire l’achat d’une propriété. Cependant, la SCHL accepte d’assurer certains prêts hypothécaires afin que les clients puissent acheter une propriété avec aussi peu que 5% de mise de fonds.

Ainsi, lorsque vous achetez une maison ou une habitation, vous pouvez mettre jusqu’à 5% de mise de fonds avec un prêt assuré.

Qu’en est-il maintenant dans le multilogements ? C’est différent.

Le niveau de mise de fonds minimal varie selon le type d’immeuble :

  • Duplex
  • Triplex
  • Quadruplex
  • 5 logements et plus

Détaillons ensemble le niveau de mise de fonds minimal selon chaque type d’immeuble.

investissement immobilier multilogement

 

 

Mise de fonds minimale pour Duplex

Débutons par les Duplex, soit les immeubles comprenant seulement 2 logements. Ce type d’immeuble suit sensiblement les mêmes règles que les maisons unifamiliales.

Si vous souhaitez acheter le Duplex et devenir propriétaire-occupant, vous pouvez acheter avec aussi peu que 5% de mise de fonds.

Si vous voulez acheter le Duplex sans avoir l’intention de l’habiter, la mise de fonds minimale est alors de 20%.

Une règle importante à soulever concernant les Duplex concerne le montant d’hypothèque. Pour les propriétaires-occupants, la mise de fonds minimale est de 5% pour votre hypothèque jusqu’à 500 000$, puis 10% de l’excédent.

 


Exemple #1 : vous achetez un Duplex à 350 000$ et avez l’intention de l’habiter. Vous pouvez alors mettre seulement 5% de mise de fonds, soit 17 500$.

Exemple #2 : vous achetez un Duplex à 600 000$ et avez l’intention de l’habiter. Vous allez devoir mettre 5% sur le premier 500 000$, puis 10% sur la différence entre 600 000$ et 500 000$, soit 100 000$

Mise de fonds minimale = (5% x 500 000$) + (10% x 100 000$) = 35 000$


 

mise de fonds duplex

 

 

Mise de fonds minimale pour Triplex ou Quadruplex

Quand est-il maintenant des immeubles à revenus de trois et quatre logements ? Quel est le niveau de mise de fonds minimal ?

Si vous comptez acheter un Triplex ou un Quadruplex en tant que propriétaire-occupant, la mise de fonds minimale est de 10% du prix de vente.

Si vous achetez un Triplex ou un Quadruplex sans avoir l’intention de l’habiter, vous devrez alors mettre une mise de fonds de 20%.

La règle concernant les immeubles à revenus de 3 à 4 logements est donc simple : 10% minimum pour les propriétaires-occupants, et 20% pour tout autre investisseur.

mise de fonds triplex

 

 

Mise de fonds minimale pour immeubles de 5 logements et +

Passons maintenant au financement des immeubles à revenus de 5 logements et plus. Pour ce type d’immeuble, on ne parlera plus de mise de fonds minimale, mais plutôt de ratio prêt-valeur.

  • Qu’est-ce qu’un ratio prêt-valeur ? Il s’agit en fait du pourcentage de prêt accordé en fonction de la valeur de l’immeuble. Par exemple, si une banque vous accorde une hypothèque de 800 000$ sur un immeuble de 1 million de dollars, vous avez un ratio prêt-valeur de 80% (800 000/1 000 000$).

Pour les immeubles à revenus de 5 logements et plus, vous avez le choix d’obtenir un prêt hypothécaire conventionnel ou un prêt assuré.

 

Ratio prêt-valeur d’un prêt conventionnel

Un prêt conventionnel est lorsque la banque exige un ratio prêt-valeur de 70-80%, ce qui veut dire que vous mettez 20-30% de mise de fonds, selon l’exigence de la banque. Dans la majeure partie des cas, on va parler de 75% de ratio prêt-valeur.

 

Ratio prêt-valeur d’un prêt assuré

Un prêt assuré est lorsque vous assurez votre hypothèque avec la SCHL. Si vous assurez votre prêt, la banque peut alors accepter de financer votre immeuble avec un ratio prêt-valeur de 85%, ce qui veut dire en d’autres mots que vous aurez à mettre 15% de la valeur de l’immeuble en mise de fonds.

mise de fonds 5 logements

 

Ce qui est SUPER IMPORTANT de comprendre, c’est que le terme VALEUR peut avoir plus définitions.

  • Prix payé : c’est le prix que vous payez pour acquérir l’immeuble.
  • Valeur économique : valeur de l’immeuble selon un calcul actuariel de la banque.
  • Valeur marchande : valeur de l’immeuble établie par un évaluateur agréé.

NOTEZ BIEN : le pourcentage de ratio prêt-valeur est calculé selon la plus petite valeur parmi ces 3 valeurs mentionnées. La banque diminue de cette façon son risque. Le prix de vente réel n’est donc pas toujours utilisé pour calculer le montant du prêt maximal que la banque va vous prêter.

 

Exemple de calcul du ratio prêt-valeur et de la mise de fonds pour un immeuble de 5 logements et +

Prenons un exemple avec 3 immeubles différents. Le tableau qui suit présente les 3 valeurs pour chacun de ces immeubles.

 

Prix payé Valeur économique Valeur marchande
Immeuble #1: Prêt Conventionnel 1 000 000$ 900 000$ 1 100 000$
Immeuble #2: Prêt Assuré 1 000 000$ 1 150 000$ 1 050 000$
Immeuble #3: Prêt Assuré 1 000 000$ 1 100 000$ 850 000$

 

Immeuble #1 : si on opte pour un financement conventionnel, la banque acceptera un ratio prêt-valeur de 75%. La valeur la plus basse parmi les 3 est 900 000$. Si on fait le calcul, 75% de 900 000$ = 675 000$. Le prêt maximal que la banque vous accorderait pour cet immeuble serait de 675 000$. Sur le prix de vente de 1 million, il s’agit donc d’une différence de 325 000$. Au final, 325 000/1 000 000 = 32,5% de mise de fonds.

Immeuble #2 : si on opte pour un financement assuré pour cet immeuble, la banque acceptera un ratio prêt-valeur de 85%. Ici, la plus basse des 3 valeurs est le prix réellement payé. Donc, 85% de 1 million = 850 000$. La mise de fonds sera de 150 000$, donc 15% de mise de fonds au final.

Immeuble #3 : on opte à nouveau pour un financement assuré, donc avec un ratio prêt-valeur de 15%. Dans ce cas, la plus basse des valeurs est la valeur marchande, soit 850 000$. Donc, 85% de 850 000$ = 722 500$. La différence avec le prix payé est de 277 500$, qui consiste en la mise de fonds. Au final, vous aurez versé 27,75% de mise de fonds.

 

 

Assurance prêt hypothécaire SCHL – Obligatoire pour tout prêt avec moins de 20% de mise de fonds

Peu importe le type d’immeuble que vous souhaitez acquérir, une règle demeure la même : si vous mettez moins de 20% de mise de fonds, vous allez devoir assurer votre hypothèque avec la SCHL.

D’autres assureurs hypothécaires existent, comme Genworth et Canada Guaranty. Cependant, ils assurent seulement les immeubles à revenus de 4 logements et moins. La SCHL est la seule à assurer les immeubles de 5 logements et plus au Québec.

Pourquoi cette assurance est-elle obligatoire ?

Les institutions financières jugent que les prêts hypothécaires avec une mise de fonds ou un ratio prêt-valeur inférieur à 20% sont plus risqués, et nécessitent donc d’être couverts par un assureur.

Notez que la prime d’assurance prêt hypothécaire SCHL peut être incluse dans votre hypothèque. Cependant, la taxe provinciale de 9% sur cette prime doit être payée au moment de passer chez le notaire.

SCHL prime assurance investissement

 

 

Financement collatéral sur immeuble à revenus : qu’est-ce que c’est ?

On entend souvent parler d’investir en immobilier sans mise de fonds. Bien que la majorité de ces affirmations soient erronées, il y a une stratégie qui mérite d’être mentionnée.

Il est possible d’utiliser un financement collatéral pour financer un immeuble à 100%.

Qu’est-ce que le financement collatéral ? Il s’agit en fait d’une stratégie où vous donnez une équité sur un autre immeuble en garantie auprès d’un prêteur.

Par exemple, vous avez 100 000$ d’équité disponible sur votre maison familiale. Vous désirez acheter un immeuble à revenus de 500 000$.

La banque va prendre votre maison (et son équité) en garantie, et l’équité sur celle-ci va servir comme « mise de fonds » pour l’achat de l’immeuble.

Cependant, avec cette stratégie, votre équité ne sert qu’à garantir le prêt, et ne vient pas diminuer le prix de vente. Avec cette stratégie, vous financez donc à 100% le prix de vente de l’immeuble.

C’est une stratégie risquée et de moins en moins acceptée. Seul Desjardins et quelques banques en ligne acceptent d’accorder cette stratégie. La majorité des grandes banques ne l’autorisent pas.

 

 

Mise de fonds via l’équité sur une propriété existante

Une stratégie similaire, mais différente, qui existe pour financer la mise de fonds sur un immeuble à revenus est d’utiliser l’équité sur une propriété existante.

Par exemple, vous avez une maison ayant une valeur de 400 000$ avec un solde hypothécaire de 180 000$. La banque accepte de vous prêter jusqu’à 65% de la valeur, donc 260 000$. Vous pourriez donc emprunter 80 000$ sous forme de marge de crédit hypothécaire.

Vous pourriez ensuite acheter un immeuble à revenus avec votre mise de fonds provenant de l’équité sur une autre propriété que vous possédez.

Par exemple, vous pourriez acquérir un immeuble de 400 000$ avec une mise de fonds 20%, avec votre 80 000$ d’équité disponible.

C’est une stratégie intéressante pour certains investisseurs. Parlez-en avec un spécialiste pour plus de détails.

 

 

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