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Quel est le facteur #1 le plus susceptible de faire augmenter la valeur d’une maison ?

27 April 2019,
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Acheter une maison, c’est le plus gros investissement d’une vie pour la majorité des Québécois.

C’est donc bien évident qu’on veuille en tirer le plus profit et qu’on espère que la valeur de notre propriété augmente avec le temps.

Ainsi, nombreux sont les propriétaires qui ne voient pas la valeur de leur propriété augmenter de manière aussi importante que prévu, et plusieurs se demandent donc quels sont les facteurs qui font augmenter la valeur d’une maison.

On va donc poser la question qui vous trotte dans la tête : quel est donc le fameux facteur #1 le plus susceptible de faire augmenter la valeur d’une maison au Québec ?

Nous prenons ici le temps de vous le présenter et de vous expliquer ce que vous devez regarder lors de l’achat d’une propriété si vous voulez maximiser la croissance de valeur de celle-ci à travers le temps !

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Voulez-vous que votre maison prenne de la valeur ?


Plusieurs propriétaires, lorsqu’ils magasinent leur maison, ne s’attardent pas à l’aspect financier de la chose. Ils veulent trouver une maison qui correspond à leurs goûts, et ça ne les dérange pas si la maison n’est pas bien située et si au final ce n’est pas un bon investissement.

Par contre, si vous faites plutôt partie des propriétaires qui veulent que leur maison soit du même coup un investissement, et être en mesure de faire un profit à la revente, vous devez porter attention à plusieurs détails. Il ne suffit pas de choisir n’importe quelle maison qui est de votre goût pour faire une bonne affaire.

Si vous voulez que votre maison prenne de la valeur, vous devrez donc regarder :

  • Les facteurs économiques du marché
  • Les facteurs physiques de la propriété
  • Les facteurs fonctionnels de la propriété

Pour ceux qui ne le savent pas, une multitude de facteurs entrent en ligne de compte dans l’établissement de la valeur marchande d’une propriété.

Les facteurs économiques d’un marché immobilier local, par exemple la balance entre l’offre et la demande, le niveau des taux hypothécaires, les politiques gouvernementales, etc., peuvent affecter la valeur des propriétés.

Les facteurs physiques ont plutôt attrait à l’état de la propriété que vous désirez acheter. Est-ce une maison neuve, une maison rénovée ou est-ce que la propriété est en mauvais état ? Quelle est la qualité des matériaux utilisés et de la finition ? Cela aura définitivement un impact sur la valeur marchande de votre propriété aujourd’hui et dans le futur.

Finalement, la valeur marchande d’une propriété peut également être influencée par le caractère fonctionnel de celle-ci et de certaines désuétudes qui peuvent s’y trouver. On parle de désuétude fonctionnelle lorsqu’une maison a des caractéristiques dans son aménagement qui la rendent moins intéressante et moins attrayante pour les acheteurs. Par exemple, une petite cuisine isolée loin de la salle à manger, etc.

 

Exemples de facteurs pouvant faire augmenter la valeur d’une propriété

Parmi les facteurs physiques, environnementaux, fonctionnels et économiques, certains se démarquent dans leur façon d’influencer la valeur marchande d’une propriété.

Voici donc quelques exemples de facteurs pouvant faire augmenter la valeur marchande d’une propriété au Québec :

  • Le passage du temps
  • La réputation de votre quartier
  • L’état et l’âge de la propriété
  • Le nombre de chambres et de salles de bain
  • Des rénovations bien choisies
  • La balance entre l’offre et la demande
  • La présence d’un sous-sol fini
  • La superficie du terrain
  • Et bien sûr, le FACTEUR #1 !

Fini le suspense, passons maintenant au facteur #1 !

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Qu’est-ce que le concept de « plus-value » et de gain en capital ?

En immobilier, chaque bien détient une valeur marchande lui étant propre et qui peut varier dans le temps. En effet, autant les maisons, les condos, les jumelés, les PLEX que les gros immeubles commerciaux ont une valeur de revente, laquelle peut changer selon une multitude de critères et facteurs.

Il est tout à fait possible d’acheter une maison aujourd’hui à 250 000$, et d’être en mesure de la vendre 325 000$ dans 10 ans. Il est également possible que celle-ci perde de la valeur et se revende seulement 225 000$ 10 ans plus tard. Mais comment explique-t-on cette fluctuation de valeur d’année en année ?

C’est ici qu’entre en jeu le concept de gain en capital et de plus-value. En effet, en immobilier, la valeur des propriétés fluctue continuellement selon divers facteurs, dont notamment l’offre et la demande, les taux hypothécaires, l’état de la propriété, et plus encore !

Un élément important faisant varier la valeur d’un bien est sans contredit l’inflation. Au final des années, la valeur d’une propriété va donc augmenter normalement à long terme, et c’est ce qu’on appelle un gain en capital. Si votre maison prend 25 000$ en valeur et que vous réussissez à la vendre 25 000$ plus cher que vous l’avez payé, vous allez avoir réalisé un gain en capital.

On parle normalement de cette augmentation de valeur via le terme « plus-value ». La plus-value d’un immeuble peut être positive, mais il est également possible qu’une propriété perde de la valeur si elle est vraiment mal située et que l’ensemble des facteurs économiques et sociaux ne sont pas à son avantage. C’est pourquoi il est important de minutieusement choisir l’emplacement de sa maison et d’en prendre soin. Si vous désirez faire le maximum de profit et réaliser le meilleur gain en capital possible, vous avez intérêt à choisir un emplacement de choix et de maintenir constamment l’état de votre propriété.

 

Le facteur #1 qui peut faire augmenter la valeur d’une propriété : LA LOCALISATION !

Tous les gourous de l’immobilier ne cessent de le répéter depuis des décennies, en immobilier, le facteur le plus important est sans contredit LA LOCALISATION !

En effet, en règle générale, plus votre maison sera située près des grands centres, près des services et dans les meilleurs quartiers en demande, plus les chances sont fortes que la valeur de celle-ci s’apprécie au fil des ans. Au contraire, si votre maison est localisée au fond d’un rang en campagne, les chances sont beaucoup plus minces. Pourquoi ?

Parce que la population tend à se diriger en ville et la demande est plus importante dans les centres urbains. Mais ce n’est pas juste ça, c’est aussi le fait que plus votre maison est bien située, plus elle est attrayante pour les acheteurs, et plus ceux-ci sont prêts à payer le gros prix.

Si votre maison est située près des écoles, à côté des épiceries, pharmacies et compagnie, vous êtes dans un secteur gagnant.

Vous devez donc cibler une localisation avantageuse, soit un quartier de qualité actuellement en demande qui risque encore de se développer dans les prochaines années.

Le facteur #1 en immobilier est la localisation !

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Le vieux cliché tient toujours, la localisation est le critère le plus important en immobilier

LOCALISATION, LOCALISATION ET LOCALISATION !

Le vieux cliché tant répété par les gourous de l’immobilier est pourtant toujours autant d’actualité aujourd’hui. Si vous voulez maximiser les chances que votre maison soit un investissement, nous vous conseillons d’acheter dans les centres urbains et dans les quartiers de banlieue très bien situés. Évitez la campagne !

Les condos sont actuellement des investissements moins sûrs que les maisons dans la plupart des villes du Québec, à part peut-être à Montréal, où le prix des condos monte constamment depuis plusieurs années.

Misez donc sur une maison et prenez le temps de magasiner pour trouver une propriété bien localisée. Il vous en coûtera peut-être un peu plus cher sur le coup, mais vous aurez plus de chance de voir la valeur de votre maison augmenter à travers le temps.

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Comment déterminer si un emplacement est bien localisé au Québec ?

Voilà la question qui revient toujours une fois que les gens apprennent que la localisation est le facteur le plus important : comment reconnaître un bon emplacement d’un mauvais ?

C’est moins facile qu’on peut le penser, mais voici quelques éléments à surveiller pour cibler une bonne localisation.

  • Les zones urbaines sont à privilégier, car les acheteurs sont plus nombreux
  • La présence d’écoles à proximité de la propriété
  • Le taux de chômage de la ville
  • Le transport en commun et la proximité des axes routiers
  • La qualité du quartier (parcs, services, etc.) et sa réputation
  • L’économie locale (revenus moyens, présence de familles, etc.) et l’état du marché immobilier
  • La balance entre l’offre et la demande
  • Le potentiel de développement du secteur

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Est-ce que le gain en capital est imposable lors de la vente d’une résidence principale ?

Beaucoup de propriétaires se posent la question lorsqu’ils songent à revendre leur propriété : si je vends ma maison plus chère que je l’ai payé, vais-je devoir payer de l’impôt sur le gain en capital ?

La réponse est NON. Le gain en capital réalisé sur la revente d’une résidence principale n’est pas imposable. Cependant, il est important de comprendre que si vous avez aliéné votre résidence principale en la louant au complet pendant plusieurs années, il est possible que vous ayez de l’impôt à payer sur une fraction du gain en capital.

Le gouvernement juge néanmoins que le gain en capital d’une résidence principale dans des conditions normales n’est jamais imposable, et qu’il s’agit d’un avantage pour le propriétaire et contribuable canadien.

Il y a également une règle dans la loi qui établit que vous pouvez louer ou arrêter de désigner votre résidence comme résidence principale pendant 1 an sans avoir à déclarer le gain en capital. En effet, il y a la fameuse règle du « + 1 an » qui fait en sorte que vous avez du lousse dans le calcul lorsque vous calculez le nombre d’années où votre résidence a en effet été votre résidence principale.

Cela peut sembler un peu complexe, mais l’important à comprendre, c’est que vous n’avez normalement pas à payer d’impôt sur le gain en capital lors de la revente d’une résidence principale, à moins que celle-ci soit perdue son statut de résidence principale d’une certaine façon.

Cela peut se produire si vous désignez une autre résidence en votre possession comme résidence principale, si vous louez votre résidence principale pendant une longue période, et plus encore !

 

Comment calculer l’impôt à payer sur le gain en capital d’un immeuble ?

Pour ce qui est du gain en capital sur les autres types de propriétés et immeubles, le calcul de l’impôt à payer se fait différemment. En effet, contrairement aux résidences principales, il y a de l’impôt à payer sur le gain en capital réalisé sur la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement immobilier.

Selon les lois fiscales canadiennes en vigueur en 2019, seulement 50% du gain en capital réalisé est imposable. Donc, par exemple, si vous avez réalisé un gain en capital de 50 000$ à la vente de votre résidence secondaire, vous allez devoir déclarer un gain en capital imposable de 25 000$.

Vous allez donc devoir ajouter 25 000$ à votre déclaration de revenus, et payer de l’impôt selon votre taux. Par exemple, si votre taux marginal est de 37%, vous allez devoir payer 9 250$ en impôt. Au final, vous aurez donc eu une plus-value ou un gain en capital net de 40 750$.

Comme vous pouvez le voir, votre taux d’imposition peut grandement faire varier votre gain en capital net.

Le gain en capital, soit la plus-value, est définitivement une source de rendement et de profit très intéressante en immobilier, même si vous êtes seulement propriétaire.

Mais qu’en est-il si vous désirez acheter une maison locative ou encore investir en immobilier ? Existe-t-il d’autres sources de rendement pouvant optimiser les profits réalisés lors de la détention et la revente d’un immeuble ?

 

Maison locative : les 4 sources de rendement pour maximiser le profit d’un investissement

L’augmentation de valeur d’une propriété et les différentes sources de rendement en investissement immobilier sont très importantes à comprendre si vous désirez faire du profit grâce à l’immobilier. En investissement immobilier, on explique généralement qu’il y a 4 sources de rendement distinctes qui contribuent à créer un rendement et un profit global.

On parle tout d’abord du profit à l’achat, soit de la différence entre la valeur marchande d’une propriété et son prix d’achat. Si vous achetez une maison à un prix inférieur à sa valeur marchande, vous réalisez alors un profit à l’achat.

De plus, en louant votre propriété, les loyers de vos locataires contribuent à payer votre hypothèque, donc la dette sur votre propriété diminue constamment grâce à vos locataires. C’est ce qu’on appelle la capitalisation de votre immeuble.

Ensuite, il y a le cashflow. Si les revenus générés par vos loyers sont supérieurs à l’ensemble de vos dépenses et de votre dette hypothécaire annuelle, vous avez alors un surplus de trésoreries, soit un revenu récurrent dans vos poches.

Finalement, la 4e source de rendement, et celle dont nous vous parlons dans cet article, est la plus-value, soit l’augmentation de valeur d’une propriété dans le temps. Le gain en capital réalisé grâce à la plus-value consiste en une importante source de rendement, mais elle n’est jamais certaine. Pour maximiser les chances d’en profiter, vous devez tenir compte des conseils que nous vous avons donnés dans cet article.

En combinant toutes ces sources de rendement, vous obtiendrez au final un rendement global intéressant et un profit extrêmement alléchant.

 

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