Acheter un bloc d’appartements (multiplex) & maximiser ses revenus : Investissement immobilier

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Acheter un bloc d’appartements (multiplex) & maximiser ses revenus : Investissement immobilier

16 janvier 2017,
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L’achat d’un multiplex est un investissement immobilier important. Il représente une bonne manière de devenir propriétaire, notamment parce qu’il garantit des revenus constants. Avant de vous lancer dans ce projet, il est toutefois important de bien vous renseigner. Cet article vous livre des conseils pour bien vous préparer à l’achat d’un multiplex et répond également aux questions les plus populaires dans le domaine, telles que comment calculer la valeur d’une propriété ? De quelle façon établir le rendement d’un investissement ?

 

Acheter un immeuble à revenus (immeuble locatif), comment faire un bon investissement ?

 

Premièrement, acheter un immeuble locatif ; est-ce une bonne idée au Québec ?

Au Québec, il semble que l’idée d’acheter un immeuble à revenus attire de plus en plus d’acheteurs. Selon JLR Solutions foncières, les ventes de multiplex (duplex, triplex et immeubles de 4 à 11 logements) sont en hausse depuis le début de 2016 et dépassaient le cap des 10 000 transactions en octobre de la même année.

acheter immeuble a revenus

En 2016, le prix par porte a aussi monté légèrement plus que l’inflation, et ce, pour tous les types de multiplex. Il se situe aujourd’hui à 81 896 $ pour les immeubles locatifs de 12 logements et plus.

Pour Nikolaï Ray, président de la firme Ray Harvey spécialisée en immobilier, la situation n’a rien d’alarmant. En effet, il est primordial de prendre en considération d’autres facteurs, tels que la hausse des loyers, l’inflation et, particulièrement, la baisse du taux d’intérêt lors du calcul de la valeur réelle d’un immeuble à revenus. Selon l’expert, « compte tenu de tous les facteurs économiques, les prix n’ont pas autant fluctué qu’on le pense. Autrement dit, il est tout aussi possible d’obtenir de bons rendements aujourd’hui qu’en 2001. »

Son seul conseil : éviter les duplex pour le moment. Plus le bloc appartement comporte de logements, moins le prix par porte est élevé. Un immeuble locatif de plusieurs unités est donc plus facile à rembourser qu’un duplex, par exemple.

Ainsi que, bien qu’on ne puisse pas nier la hausse du prix des immeubles locatifs, un investissement immobilier de cette envergure est toujours profitable. Finalement, comme dans toute chose, il est crucial de se renseigner sur les règles du jeu de l’immobilier avant d’investir. C’est là que l’aide d’un courtier immobilier entre en jeu.

 

Pourquoi devriez-vous investir en immobilier au Québec ?

Tout d’abord, pourquoi devriez-vous songer à investir en immobilier plutôt que dans des placements ? Eh bien, sachez que la très grande majorité des millionnaires et des gens d’affaires à succès détiennent des investissements immobiliers dans leurs portefeuilles de placement.

Pourquoi ? Parce que l’immobilier est une classe d’actif stable, qui permet de générer une très bonne rentabilité à long terme et qui offre 3 sources de rendement plutôt qu’une seule. Un bloc-appartements ou un multiplex est donc une vraie petite machine à sous qui vous permet de rembourser vos prêts sur vos immeubles, tout en vous permettant de générer un surplus de liquidités chaque année pendant que la valeur de votre immeuble augmente. La question devrait donc plutôt être : pourquoi n’investiriez-vous pas en immobilier au Québec ?

 

Comment trouver les blocs appartements et les immeubles à revenus les plus rentables ?

Le défi en immobilier est souvent de réussir à trouver et à mettre la main sur les immeubles à revenus les plus rentables. En effet, les meilleurs blocs appartements et multiplex à vendre se vendent rapidement et nombreux sont les investisseurs qui rodent le marché à la recherche de telles aubaines.

Quelle est donc la meilleure stratégie pour réussir à trouver ces perles rares et à dénicher les immeubles à revenus les plus rentables ?

Vous devez avoir un allié dans le milieu qui a accès à tous les « deals » en temps réel, soit un courtier immobilier professionnel !

Mais pas n’importe quel courtier, un courtier immobilier multilogement. Ces courtiers sont toujours à l’affut des nouveaux immeubles qui s’apprêtent à arriver sur le marché, et peuvent faire la recherche et la prospection pour vous, et ce, GRATUITEMENT.

De votre côté, vous devez simplement trouver un courtier immobilier avec qui bâtir une relation d’affaires, et ce dernier se fera un plaisir de chercher pour vous les meilleurs immeubles à vendre.

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Le courtier immobilier, un allié important pour votre investissement immobilier

investissement dans un bloc appartementPlusieurs facteurs contribuent au succès d’un investissement immobilier : acheter au bon moment, au bon prix, obtenir un prêt hypothécaire avantageux, se protéger à l’aide de la bonne assurance, etc. Pour mettre toutes les chances de votre côté, engager un courtier immobilier est une excellente décision.

En effet, un courtier mettra à votre service son expertise du marché notamment pour :

  • Cerner des propriétés qui vous convient, selon vos attentes et vos besoins, et ainsi vous faire économiser un temps important ;
  • Analyser précisément la valeur d’une propriété, ce qui va bien au-delà de la simple évaluation municipale ;
  • Vous renseigner adéquatement sur les caractéristiques du quartier visé, son taux d’emploi et d’occupation des loyers, etc. ;
  • Prendre en charge les documents juridiques et les contrats, ainsi que les modalités de la visite chez le notaire, les contre-offres, etc.
  • Vous faire profiter de son vaste réseau de contacts du domaine immobilier : notaire, agent d’assurance, inspecteur en bâtiment, spécialiste des prêts hypothécaires, etc. Lors de l’achat d’un multiplex, il est en effet essentiel d’être entouré d’une solide équipe d’experts.

Pour toutes ces raisons, un courtier se révèlera un précieux partenaire d’affaires. D’autant plus que ses services sont gratuits à l’achat. Pourquoi se priver de son aide lors d’un investissement immobilier ?

 

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Investir dans l’achat d’un bloc appartement pour des revenus récurrents

Voici quelques conseils pour assurer l’efficacité de votre investissement immobilier :

  1. Choisir un multiplex dans un quartier en santé

Comme l’achat d’un immeuble locatif représente un investissement immobilier considérable, vaut mieux vous renseigner sur le quartier qui vous intéresse. Le marché immobilier y est-il stable ? À quoi ressemble celui de l’emploi ? Accordez également une attention aux prix des logements : vous permettront-ils de rembourser efficacement votre hypothèque ?

  1. S’informer sur les lois en matière de location

Quels sont les droits des locataires ? Leurs obligations ? Et ceux des locateurs ? Dans quelle mesure est-il possible d’augmenter le prix d’un loyer ? Avant de devenir propriétaire d’un multiplex, renseignez-vous à propos des lois entourant votre rôle.

  1. Magasiner son prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux, le meilleur moyen est de faire affaire avec un courtier en prêt hypothécaire. On sous-estime malheureusement trop souvent les économies générées par des taux d’intérêt diminués, aussi minimes soient-ils. Comme l’achat d’un immeuble à revenus requiert un investissement important, les économies s’en trouveront d’autant augmentées.

  1. La protection de votre investissement immobilier : l’assurance habitation

L’assurance habitation est absolument essentielle pour vous protéger en cas d’imprévu, particulièrement dans le cas d’un immeuble locatif. Encore une fois, magasiner avec un expert vous fera économiser des sommes importantes. Demandez à votre courtier immobilier de vous diriger vers un représentant en assurance spécialisée en multiplex.

  1. Faire affaire avec un gestionnaire d’immeubles

Si vous ne prévoyez pas avoir le temps d’effectuer la gestion de votre immeuble, il est possible d’engager un gestionnaire d’immeubles pour le faire à votre place. Le coût ? Environ 7 % de vos revenus locatifs. Bien que cela représente une dépense, vous réduirez votre stress et vos responsabilités du même coup.

Ces conseils vous permettront de mieux vous préparer à réaliser cet important investissement immobilier. Évidemment, dans le domaine, tout est une affaire de chiffres, à commencer par l’évaluation de la valeur réelle d’un immeuble locatif.

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Évaluer la valeur d’un multiplex

Un bloc appartement vous intéresse ? Pour avoir une idée plus précise de sa valeur (outre le montant demandé par le vendeur), vous pouvez appliquer la méthode des comparables.

C’est simple : avec l’aide de votre courtier immobilier, observer les tendances du marché dans le même quartier que celui où se trouve l’immeuble locatif en question. Recherchez des immeubles à revenus similaires à celui qui vous intéresse en matière de réparations requises, de grandeur du terrain, du nombre de logements, de l’année de construction, etc. Pour pousser plus loin l’analyse de la valeur d’un investissement immobilier, il est cependant nécessaire de procéder à un calcul de sa rentabilité.

Vous pouvez également avoir recours à un évaluateur agréé pour obtenir un rapport officiel témoignant de la valeur marchande de l’immeuble à revenus que vous considérez. Une telle évaluation vous coûtera cependant 500$ et plus, mais pourrait potentiellement vous permettre de sauver des milliers de dollars. C’est donc un investissement qui peut vraiment valoir son pesant d’or.

Les deux principales options qui s’offrent à vous pour évaluer un multiplex est donc d’appliquer une méthode des comparables simplifiée avec votre courtier immobilier, ou d’avoir recours à un évaluateur agréé pour obtenir un rapport officiel.

 

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus

L’exercice de calcul de la rentabilité d’un bloc appartement tient compte de plusieurs facteurs :

  • Les différents montants reliés à l’achat de l’immeuble locatif : prix d’achat du multiplex et de possibles rénovations, ainsi que les dépenses liées à l’achat — notaire et inspecteur en bâtiment, notamment — et l’appréciation ou la dépréciation annuelle de la propriété ;
  • La valeur de l’hypothèque : le solde hypothécaire, le taux d’intérêt et le terme du prêt ;
  • Les revenus générés par les loyers : leur augmentation annuelle et l’impôt sur les revenus locatifs doivent évidemment être pris en compte ;
  • Les dépenses courantes annuelles : taxes scolaire et municipale, entretien (pelouse, déneigement, concierge, etc.) assurances, etc. ;
  • Les frais liés à la vente de l’immeuble à revenus : courtier immobilier, notaire, pénalités sur l’hypothèque le cas échéant, etc.

Selon la firme ImmoFab Construction, obtenir le rendement global de votre multiplex se fait de la manière suivante : multipliez par 12 mois les revenus issus des loyers (moins les impôts) et additionnez-y le montant auquel s’élève vos paiements d’hypothèque pour la même année. Ajoutez à cela l’augmentation ou la diminution de la valeur de votre immeuble à revenus. Multipliez le tout par 100 et vous obtiendrez le rendement global. Le taux de rendement des immeubles locatifs de 2 à 5 logements se situent autour de 25 %.

À ce propos, Steve Forget, auteur du blogue jeuneinvestisseurimmobilier.com, recommande de jouer avec les différents éléments du calcul de la rentabilité afin de voir si l’investissement immobilier sera rentable : « Je fais différents scénarios sur 25 ans en jouant avec les taux d’intérêt, les taux d’inoccupation, l’inflation, les dépenses, etc. Ça me permet de voir si la propriété est rentable ou non, compte tenu de l’impôt qu’il y aura à payer sur les revenus. »

Faire l’exercice de calculer la rentabilité d’un bloc appartement permet ainsi d’avoir un regard éclairé sur les profits que peut générer un tel investissement immobilier.

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Les 4 sources de rendement en investissement immobilier au Québec

Au Québec, investir en immobilier permet d’avoir accès à 4 sources de rendement qui, lorsque combiné, offre un rendement global extrêmement intéressant. Les voici :

#1 : Le profit à l’achat de l’immeuble

La première source de rendement est le profit réalisé à l’achat. Beaucoup d’investisseurs achètent leurs immeubles à revenus sous leur valeur marchande, et réalisent un gain à l’achat de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars. C’est la première source de rendement.

#2 : La capitalisation

Ensuite, les loyers que paient tous vos locataires servent non seulement à payer les dépenses relatives à l’immeuble, mais servent aussi à payer votre hypothèque. Ainsi, à chaque mois, les loyers viennent diminuer votre hypothèque et accroissent votre équité sur l’immeuble. Vous devenez donc plus riche chaque mois, car votre dette diminue.

#3 : Le cashflow (ou surplus de trésoreries)

C’est la différence entre les loyers et revenus générés par l’immeuble et ses dépenses. Le surplus positif consiste en un cashflow, ou aussi communément appelé surplus de trésoreries. C’est un revenu qui va dans vos poches chaque mois.

#4 : Le gain en capital

Finalement, votre immeuble prend en valeur chaque année selon les conditions du marché. À la revente, il se peut que votre immeuble ait pris plusieurs dizaines de milliers de dollars de valeur. C’est une autre source de rendement très intéressante.

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À propos de la mise de fonds

En février 2016 a eu lieu un important changement dans les règles encadrant la mise de fonds à l’achat d’une propriété. Dorénavant, les propriétaires occupants ne devront débourser qu’une mise de fonds de 5 % pour les premiers 500 000 $ et 10 % pour la balance dépassant cette tranche.

Si vous n’êtes pas propriétaire occupant, la mise de fonds doit correspondre au minimum à 20 % de la valeur d’achat.

Si vous songez à devenir propriétaire occupant, peut-être considérez-vous l’option d’un duplex ou d’un triplex. Prenez le temps de vous renseigner sur les différences entre les deux types de propriétés. Bien qu’ils se ressemblent, chacun a des avantages et des inconvénients singuliers qui doivent correspondre à votre projet d’investissement immobilier.

 

Duplex VS Triplex

acheter un multiplex ou immeuble locatifSelon les tendances du marché immobilier, un duplex vous permettra probablement de financer votre hypothèque. Comme il est mentionné au début de ce texte, par contre, les rapports immobiliers de 2016 semblent déconseiller ce choix pour l’instant.

Du côté de l’espace, le format de deux logements offre certainement une plus grande intimité, parfaite comme propriété bigénérationnelle. De plus, si vous souhaitez acheter un immeuble à revenus de type duplex en tant que propriétaire occupant, n’avoir qu’à entretenir et gérer un seul logement est un aspect qui est susceptible de plaire à certains.

Les triplex vous offriront cependant une source de revenus plus importante. Pour un investisseur immobilier qui ne souhaite pas être propriétaire occupant, le triplex serait donc à privilégier. Par contre, comme ils comportent un logement de plus, l’entretien nécessaire s’en trouve augmenté.

 

Acheter un multiplex en tant que propriétaire-occupant

Devenir propriétaire d’un immeuble locatif en tant que propriétaire-occupant est un investissement immobilier profitable. En plus d’avoir la possibilité de verser une mise de fonds moins importante, vous avez également l’avantage d’être près de vos locataires.

À propos des multiplex de petite taille, Jacques Lépine, président fondateur du Club des investisseurs immobiliers remarque : « Un petit “’plex”’, c’est de l’épargne forcée : un jour, il sera payé en plus d’avoir pris une certaine valeur. Et contrairement à une maison unifamiliale, on peut compter sur les locataires pour payer les dépenses et les taxes. »

Le rôle de propriétaire occupant, c’est également un mode de vie. C’est, d’une certaine façon, accepter de partager une partie de sa propriété avec d’autres, et accepter de remplir le rôle de locateur auprès d’eux.

Le type d’investissement immobilier choisi dépendra donc des attentes et des projets de chacun. Une tout autre manière de devenir propriétaire d’un bloc appartement, par exemple, est celle du flip immobilier.

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Acheter un immeuble à revenus pour revendre, flip immobilier

Un flip immobilier, c’est l’achat et la revente rapide d’une propriété en vue de réaliser un profit. Au passage, la propriété est généralement remise au goût du jour au moyen de rénovations et de « home staging ».

Contrairement à la croyance populaire, le flip immobilier est tout à fait légal. Si vous prévoyez réaliser un flip immobilier avec un immeuble locatif (ou tout autre type de propriété), assurez-vous simplement de satisfaire à vos devoirs en tant que propriétaire. Autrement dit, respectez les échéances de votre prêt hypothécaire et payez les taxes municipale et scolaire, sans oublier les impôts.

L’expérience de plusieurs experts du flip immobilier ont permis de mettre en relief quelques erreurs sont à éviter :

  • Ne payez pas trop cher l’immeuble à revenus que vous souhaitez rénover. Ne pensez pas regagner le montant investi en plus lors de la vente. Vous devez plutôt accorder vos prévisions avec celles du marché immobilier ;
  • Avant de vous lancer dans l’aventure du flip immobilier, faites des scénarios. Prévoyez le pire : et si le délai de la vente du multiplex s’allongeait ? Et si les rénovations se révélaient plus chères que prévu ? Cet exercice vous aidera à vous préparer adéquatement côté financier ;
  • Choisissez une assurance habitation convenable : un investissement immobilier, peu importe lequel, doit être protégé. Ne sous-estimez pas les dommages causés par les imprévus!;
  • Économisez au maximum en vous renseignant à propos des mesures fiscales se rapportant à la rénovation d’un bloc appartement : n’hésitez pas à consulter un fiscaliste. Malgré un taux horaire élevé, vous économiserez assurément des milliers de dollars en crédit d’impôt.

 

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Foire aux questions à propos de l’investissement immobilier au Québec (FAQ)

Voici un répertoire des questions les plus couramment posées à propos de l’investissement immobilier au Québec.

 

Est-ce possible de faire plus de 15% de rendement par année avec l’immobilier ?

Oui, absolument. Bien que les rendements varient d’un immeuble à l’autre, il n’est pas rare de voir des investisseurs immobiliers réaliser des rendements qui dépassent facilement les 20% par année. En immobilier, le rendement dépend également du niveau de mise de fonds que vous mettez sur votre immeuble. Différentes stratégies existent pour maximiser votre rendement sur capital investi.

 

Quel est le prix médian d’un 2-5 logements à Montréal ?

Le prix médian d’un 2-5 logements sur l’île de Montréal en date du 30 mai 2019 est de 560 000$.

 

Quel est le prix médian d’un 2-5 logements à Québec ?

Le prix médian d’un 2-5 logements dans la région de la Capitale Nationale à Québec est de 295 000$.

 

Comment savoir si un immeuble à revenus est rentable ?

Pour déterminer si un immeuble à revenus est rentable ou non, il faut procéder à une analyse de rentabilité. Il existe différentes façons de procéder, mais il faut normalement calculer les revenus bruts potentiels de l’immeuble et soustraire toutes les dépenses inhérentes à l’immeuble ainsi que le service de la dette pour voir s’il reste un cashflow positif ou négatif à la fin. Un courtier multilogement peut vous aider.

 

Y a-t-il beaucoup de règlements pour faire un FLIP dans un immeuble à revenus ?

Oui, il y a vraiment beaucoup de règlements en place qui concernent les travaux pouvant être effectués dans un immeuble à revenus, surtout s’il y a des locataires présents. Vous ne pouvez pas faire de travaux vous-mêmes, et vous devez les faire faire par un professionnel certifié. Informez-vous auprès de votre municipalité pour connaître les règlements officiels qu’elle a mis en place.

 

Est-ce une bonne idée d’acheter un PLEX comme propriétaire-occupant ?

Tout à fait ! Investir dans un PLEX comme propriétaire-occupant est un excellent moyen de se loger à peu de frais, de rentabiliser son immeuble et d’avoir un bon profit à la revente. Le mode de vie n’est cependant pas pour tout le monde, et vous serez probablement plus souvent contacté par vos locataires que si vous n’y viviez pas. Mais c’est un petit compromis à faire pour profiter d’un logement à bas prix en même temps que votre immeuble se paie.

 

Quel pourcentage de mise de fonds dois-je mettre sur mon investissement immobilier ?

En règle générale, il faut toujours mettre 20% de mise de fonds lorsque vous investissez en immobilier dans l’achat d’un bloc-appartements ou d’un multiplex. Cependant, si vous achetez en tant que propriétaire-occupant, le niveau de mise de fonds peut alors tomber à 10%. C’est un autre avantage d’investir en temps que propriétaire-occupant.

Ceux qui ont moins de liquidités peuvent ainsi considérer cette avenue. Consultez votre courtier hypothécaire ou votre banque pour connaître les règlements complets à la date de votre investissement.

 

 

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