Guide pour Évaluer la Valeur de votre Maison en 2025
octobre 22, 2024
Pour la vente, l’achat, le refinancement ou une séparation, il est impératif de faire évaluer la valeur de votre maison ! C’est vrai !
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Acheter un bloc d’appartements (multiplex) & maximiser ses revenus : Investissement immobilier
L’achat d’un multiplex est un investissement immobilier important. Il représente une bonne manière de devenir propriétaire, notamment parce qu’il garantit des revenus constants. Avant de vous lancer dans ce projet, il est toutefois important de bien vous renseigner. Cet article vous livre des conseils pour bien vous préparer à l’achat d’un multiplex et répond également aux questions les plus populaires dans le domaine, telles que comment calculer la valeur d’une propriété ? De quelle façon établir le rendement d’un investissement ?
Acheter un immeuble à revenus (immeuble locatif), comment faire un bon investissement ?
Premièrement, acheter un immeuble locatif ; est-ce une bonne idée au Québec ?
Au Québec, il semble que l’idée d’acheter un immeuble à revenus attire de plus en plus d’acheteurs. Selon JLR Solutions foncières, les ventes de multiplex (duplex, triplex et immeubles de 4 à 11 logements) sont en hausse depuis le début de 2016 et dépassaient le cap des 10 000 transactions en octobre de la même année.
En 2016, le prix par porte a aussi monté légèrement plus que l’inflation, et ce, pour tous les types de multiplex. Il se situe aujourd’hui à 81 896 $ pour les immeubles locatifs de 12 logements et plus.
Pour Nikolaï Ray, président de la firme Ray Harvey spécialisée en immobilier, la situation n’a rien d’alarmant. En effet, il est primordial de prendre en considération d’autres facteurs, tels que la hausse des loyers, l’inflation et, particulièrement, la baisse du taux d’intérêt lors du calcul de la valeur réelle d’un immeuble à revenus. Selon l’expert, « compte tenu de tous les facteurs économiques, les prix n’ont pas autant fluctué qu’on le pense. Autrement dit, il est tout aussi possible d’obtenir de bons rendements aujourd’hui qu’en 2001. »
Son seul conseil : éviter les duplex pour le moment. Plus le bloc appartement comporte de logements, moins le prix par porte est élevé. Un immeuble locatif de plusieurs unités est donc plus facile à rembourser qu’un duplex, par exemple.
Ainsi que, bien qu’on ne puisse pas nier la hausse du prix des immeubles locatifs, un investissement immobilier de cette envergure est toujours profitable. Finalement, comme dans toute chose, il est crucial de se renseigner sur les règles du jeu de l’immobilier avant d’investir. C’est là que l’aide d’un courtier immobilier entre en jeu.
Pourquoi devriez-vous investir en immobilier au Québec ?
Tout d’abord, pourquoi devriez-vous songer à investir en immobilier plutôt que dans des placements ? Eh bien, sachez que la très grande majorité des millionnaires et des gens d’affaires à succès détiennent des investissements immobiliers dans leurs portefeuilles de placement.
Pourquoi ? Parce que l’immobilier est une classe d’actif stable, qui permet de générer une très bonne rentabilité à long terme et qui offre 3 sources de rendement plutôt qu’une seule. Un bloc-appartements ou un multiplex est donc une vraie petite machine à sous qui vous permet de rembourser vos prêts sur vos immeubles, tout en vous permettant de générer un surplus de liquidités chaque année pendant que la valeur de votre immeuble augmente. La question devrait donc plutôt être : pourquoi n’investiriez-vous pas en immobilier au Québec ?
Comment trouver les blocs appartements et les immeubles à revenus les plus rentables ?
Le défi en immobilier est souvent de réussir à trouver et à mettre la main sur les immeubles à revenus les plus rentables. En effet, les meilleurs blocs appartements et multiplex à vendre se vendent rapidement et nombreux sont les investisseurs qui rodent le marché à la recherche de telles aubaines.
Quelle est donc la meilleure stratégie pour réussir à trouver ces perles rares et à dénicher les immeubles à revenus les plus rentables ?
Vous devez avoir un allié dans le milieu qui a accès à tous les « deals » en temps réel, soit un courtier immobilier professionnel !
Mais pas n’importe quel courtier, un courtier immobilier spécialisé en multi logement. Ces courtiers sont toujours à l’affut des nouveaux immeubles qui s’apprêtent à arriver sur le marché, et peuvent faire la recherche et la prospection pour vous, et ce, GRATUITEMENT.
De votre côté, vous devez simplement trouver un courtier immobilier avec qui bâtir une relation d’affaires, et ce dernier se fera un plaisir de chercher pour vous les meilleurs immeubles à vendre.
Par où commencer pour acheter son premier plex ?
Faire le saut dans l’immobilier et dans le monde des plex n’est pas particulièrement facile, surtout lorsque l’on aucune expérience et personne dans notre entourage pour nous apprendre toutes les facettes de l’investissement immobilier.
Si vous êtes dans cette situation, nous sommes privilégiées de vous offrir une stratégie concrète visant tout particulièrement les investisseurs novices désirants faire l’acquisition d’un plex de 2 à 4 logements.
Afin d’optimiser vos chances de succès, il y a 6 principaux facteurs à prendre en considération; soit :
Le secteur
Contrairement à l’achat d’une maison unifamiliale ou d’un condo où l’on va choisir la localisation selon nos gouts et préférences, lorsque vous achetez un PLEX, vous devez choisir le secteur selon la clientèle que vous souhaitez. Quelle classe de gens souhaitez-vous attraire ? Quels seront les quartiers les plus en demandes dans les prochaines années ?
L’état physique de l’immeuble
Même si le secteur semble parfait, ça ne vaut pas la peine d’acheter un plex qui tombe en ruine... D’ailleurs, pour un premier plex, il est important de noter que nous vous recommandons d’acheter un immeuble ayant quelques rénovations à faire, vous paierez ainsi moins chère. Il faut seulement s’assurer que vous achetiez une bâtisse ayant un ‘’squelette’’ sain.
La rentabilité
Bien que les plex soient de plus en plus cher, croyez-moi, il est toujours possible de dénicher un immeuble qui se paie tout seul. Pour se faire, assurez-vous que les revenus soient supérieurs ou égaux à la somme des dépenses (hypothèques, taxes municipales et scolaires, assurance, etc. ...)
Le potentiel d’amélioration/optimisation
En achetant un immeuble ayant un petit besoin d’amour ou d’optimisation, vous serez rapidement en mesure d’augmenter les revenus et d’aller augmenter les loyers.
La qualité des locataires
Les relations entre locataires et locateurs se veulent comme une relation d’affaires. Comme en affaires, il est important de bien choisir ses partenaires. Il est donc important que les locataires de votre immeuble aient les qualités suivantes; Bon payeur, propre, ordonné, respectueux d’autrui...N’hésitez pas à mentionner ces critères dans vos annonces et à faire des enquêtes sur les futurs locataires.
Le financement
En immobilier, il est important de contracter un prêt hypothécaire nous laissant une certaine liberté ou flexibilité; vous devez être capable de sauter sur une opportunité de vente sans tout perdre votre profit en pénalité.
Le courtier immobilier, un allié important pour votre investissement immobilier
Plusieurs facteurs contribuent au succès d’un investissement immobilier : acheter au bon moment, au bon prix, obtenir un prêt hypothécaire avantageux, se protéger à l’aide de la bonne assurance, etc. Pour mettre toutes les chances de votre côté, engager un courtier immobilier est une excellente décision.
En effet, un courtier mettra à votre service son expertise du marché notamment pour :
Cerner des propriétés qui vous convient
Selon vos attentes et vos besoins, et ainsi vous faire économiser un temps important
Analyser précisément la valeur d’une propriété
Ce qui va bien au-delà de la simple évaluation municipale
Vous renseigner adéquatement sur les caractéristiques du quartier visé
Son taux d’emploi et d’occupation des loyers, etc.
Prendre en charge les documents juridiques et les contrats
Ainsi que les modalités de la visite chez le notaire, les contre-offres, etc.
Vous faire profiter de son vaste réseau de contacts du domaine immobilier : notaire, agent d’assurance, inspecteur en bâtiment, spécialiste des prêts hypothécaires, etc. Lors de l’achat d’un multiplex, il est en effet essentiel d’être entouré d’une solide équipe d’experts.
Pour toutes ces raisons, un courtier se révèlera un précieux partenaire d’affaires. D’autant plus que ses services sont gratuits à l’achat. Pourquoi se priver de son aide lors d’un investissement immobilier ?
Investir dans l’achat d’un bloc appartement pour des revenus récurrents
Voici quelques conseils pour assurer l’efficacité de votre investissement immobilier :
Choisir un multiplex dans un quartier en santé
Comme l’achat d’un immeuble locatif représente un investissement immobilier considérable, vaut mieux vous renseigner sur le quartier qui vous intéresse. Le marché immobilier y est-il stable ? À quoi ressemble celui de l’emploi ? Accordez également une attention aux prix des logements : vous permettront-ils de rembourser efficacement votre hypothèque ?
S’informer sur les lois en matière de location
Quels sont les droits des locataires ? Leurs obligations ? Et ceux des locateurs ? Dans quelle mesure est-il possible d’augmenter le prix d’un loyer ? Avant de devenir propriétaire d’un multiplex, renseignez-vous à propos des lois entourant votre rôle.
Magasiner son prêt hypothécaire
Pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux, le meilleur moyen est de faire affaire avec un courtier en prêt hypothécaire. On sous-estime malheureusement trop souvent les économies générées par des taux d’intérêt diminués, aussi minimes soient-ils. Comme l’achat d’un immeuble à revenus requiert un investissement important, les économies s’en trouveront d’autant augmentées.
La protection de votre investissement immobilier : l’assurance habitation
L’assurance habitation est absolument essentielle pour vous protéger en cas d’imprévu, particulièrement dans le cas d’un immeuble locatif. Encore une fois, magasiner avec un expert vous fera économiser des sommes importantes. Demandez à votre courtier immobilier de vous diriger vers un représentant en assurance spécialisée en multiplex.
Faire affaire avec un gestionnaire d’immeubles
Si vous ne prévoyez pas avoir le temps d’effectuer la gestion de votre immeuble, il est possible d’engager un gestionnaire d’immeubles pour le faire à votre place. Le coût ? Environ 7 % de vos revenus locatifs. Bien que cela représente une dépense, vous réduirez votre stress et vos responsabilités du même coup.
Ces conseils vous permettront de mieux vous préparer à réaliser cet important investissement immobilier. Évidemment, dans le domaine, tout est une affaire de chiffres, à commencer par l’évaluation de la valeur réelle d’un immeuble locatif.
Évaluer la valeur d’un multiplex
Un bloc appartement vous intéresse ? Pour avoir une idée plus précise de sa valeur (outre le montant demandé par le vendeur), vous pouvez appliquer la méthode des comparables.
C’est simple : avec l’aide de votre courtier immobilier, observer les tendances du marché dans le même quartier que celui où se trouve l’immeuble locatif en question. Recherchez des immeubles à revenus similaires à celui qui vous intéresse en matière de réparations requises, de grandeur du terrain, du nombre de logements, de l’année de construction, etc. Pour pousser plus loin l’analyse de la valeur d’un investissement immobilier, il est cependant nécessaire de procéder à un calcul de sa rentabilité.
Vous pouvez également avoir recours à un évaluateur agréé pour obtenir un rapport officiel témoignant de la valeur marchande de l’immeuble à revenus que vous considérez. Une telle évaluation vous coûtera cependant 500$ et plus, mais pourrait potentiellement vous permettre de sauver des milliers de dollars. C’est donc un investissement qui peut vraiment valoir son pesant d’or.
Les deux principales options qui s’offrent à vous pour évaluer un multiplex est donc d’appliquer une méthode des comparables simplifiée avec votre courtier immobilier, ou d’avoir recours à un évaluateur agréé pour obtenir un rapport officiel.
Comment augmenter la valeur d’un plex ?
En tant que propriétaire d’un immeuble à revenus, il va de soi que vous soyez à la recherche de solutions pour augmenter la valeur de votre propriété; et comme vous le savez, le nerf de la guerre pour un propriétaire est l’augmentation des revenus locatifs mensuels.
Que vous ayez une vision long terme ou bien court terme, une augmentation des revenus signifiera une augmentation de la valeur du multi logements et ainsi plus d’argent dans vos poches.
Afin de vous démontrer que même une minime augmentation mensuelle de vos loyers peut faire une grande différence sur la valeur de votre propriété, voici un calcul simple :
Mise en situation
Vous êtes propriétaire d’un triplex et vous louez 1000$ par mois pour chacun des logements. Vous décidez d’augmentez leur loyer à 1050, mais d’inclure l’internet dans vos baux. Vous générez alors des revenus mensuels supplémentaires de 150$ (3×50$). Retirons 60$ (20$ par logement pour les frais d’internet. Il vous reste alors 90$ de plus mensuellement! La valeur de votre immeuble vient donc d’augmenter de 27 000$. (3 logements x 50$ mensuel x 12 mois x 15) avec un investissement initial minime…
L’une des suggestions les plus populaires pour augmenter la valeur de votre immeuble à logements est d’y effectuer des rénovations. Afin de vous aider dans ces démarches, voici les travaux offrant les meilleurs rendements sur investissements selon l’institut canadien des évaluateurs.
- Rénovation de la salle de bains: de 75 à 100 %
- Rénovation de la cuisine: de 75 à 100 %
- Peinture intérieure et extérieure: de 50 à 100 %
- Remplacement des bardeaux de la toiture: de 50 à 80 %
- Remplacement de la fournaise ou du système de chauffage: de 50 à 80 %
- Rénovation du sous-sol: de 50 à 75 %
- Ajout d’une pièce récréative: de 50 à 75 %
- Installation d’un foyer: de 50 à 75 %
- Modernisation des planchers: de 50 à 75 %
- Remplacement des fenêtres et des portes: de 50 à 75 %
- Construction d’un patio: de 50 à 75 %
- Installation d’une climatisation centrale: de 25 à 75 %
Bien que se soient tous des options proposant un retour sur investissement très intéressant, se sont des travaux qui exigent plusieurs milliers de dollars et énormément de temps…
Si vous n’avez pas les moyens, le temps ou bien que vous désiriez simplement augmentez la valeur de votre bien immobilier sans y mettre trop d’effort, voici quelques options :
Inclure l’internet dans les baux des locataires
En 2022, l’internet et un outil essentiel; en l’offrant comme un service supplémentaire dans vos baux de location, votre immeuble semblera plus attrayant! De plus, cette méthode vous offrira un retour sur investissement aussi rapide qu’en 12 mois ou moins.
Louer des espaces non-occupés.
Stationnements, cabanons, espaces de rangements, sous-sol ? N’hésitez pas à être créatif, n’importe quel espace non-utilisés peut devenir une source de revenus supplémentaires.
Réduisez vos frais d’exploitation
Vous avez pris les grands moyens pour optimiser et augmenter vos loyers ? Il est maintenant temps que vous vous attaquiez aux coûts reliés à la gestion de votre immeuble. Franchise d’assurance, déneigement, entretien ménager, entretien paysager; se sont tous des frais récurrents qui viennent gruger vos profits mensuels. Prenez le temps de trouver des solutions pour réduire leur cout!
Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus
L’exercice de calcul de la rentabilité d’un bloc appartement tient compte de plusieurs facteurs :
Les différents montants reliés à l’achat de l’immeuble locatif
prix d’achat du multiplex et de possibles rénovations, ainsi que les dépenses liées à l’achat — notaire et inspecteur en bâtiment, notamment — et l’appréciation ou la dépréciation annuelle de la propriété ;
La valeur de l’hypothèque
le solde hypothécaire, le taux d’intérêt et le terme du prêt ;
Les revenus générés par les loyers
leur augmentation annuelle et l’impôt sur les revenus locatifs doivent évidemment être pris en compte ;
Les dépenses courantes annuelles
taxes scolaire et municipale, entretien (pelouse, déneigement, concierge, etc.) assurances, etc
Selon la firme ImmoFab Construction, obtenir le rendement global de votre multiplex se fait de la manière suivante : multipliez par 12 mois les revenus issus des loyers (moins les impôts) et additionnez-y le montant auquel s’élève vos paiements d’hypothèque pour la même année. Ajoutez à cela l’augmentation ou la diminution de la valeur de votre immeuble à revenus. Multipliez le tout par 100 et vous obtiendrez le rendement global. Le taux de rendement des immeubles locatifs de 2 à 5 logements se situent autour de 25 %.
À ce propos, Steve Forget, auteur du blogue jeuneinvestisseurimmobilier.com, recommande de jouer avec les différents éléments du calcul de la rentabilité afin de voir si l’investissement immobilier sera rentable : « Je fais différents scénarios sur 25 ans en jouant avec les taux d’intérêt, les taux d’inoccupation, l’inflation, les dépenses, etc. Ça me permet de voir si la propriété est rentable ou non, compte tenu de l’impôt qu’il y aura à payer sur les revenus. »
Faire l’exercice de calculer la rentabilité d’un bloc appartement permet ainsi d’avoir un regard éclairé sur les profits que peut générer un tel investissement immobilier.
Les 4 sources de rendement en investissement immobilier au Québec
Au Québec, investir en immobilier permet d’avoir accès à 4 sources de rendement qui, lorsque combiné, offre un rendement global extrêmement intéressant. Les voici :
#1 : Le profit à l’achat de l’immeuble
La première source de rendement est le profit réalisé à l’achat. Beaucoup d’investisseurs achètent leurs immeubles à revenus sous leur valeur marchande, et réalisent un gain à l’achat de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars. C’est la première source de rendement.
#2 : La capitalisation
Ensuite, les loyers que paient tous vos locataires servent non seulement à payer les dépenses relatives à l’immeuble, mais servent aussi à payer votre hypothèque. Ainsi, à chaque mois, les loyers viennent diminuer votre hypothèque et accroissent votre équité sur l’immeuble. Vous devenez donc plus riche chaque mois, car votre dette diminue.
#3 : Le cashflow (ou surplus de trésoreries)
C’est la différence entre les loyers et revenus générés par l’immeuble et ses dépenses. Le surplus positif consiste en un cashflow, ou aussi communément appelé surplus de trésoreries. C’est un revenu qui va dans vos poches chaque mois.
#4 : Le gain en capital
Finalement, votre immeuble prend en valeur chaque année selon les conditions du marché. À la revente, il se peut que votre immeuble ait pris plusieurs dizaines de milliers de dollars de valeur. C’est une autre source de rendement très intéressante.
À propos de la mise de fonds
En février 2016 a eu lieu un important changement dans les règles encadrant la mise de fonds à l’achat d’une propriété. Dorénavant, les propriétaires occupants ne devront débourser qu’une mise de fonds de 5 % pour les premiers 500 000 $ et 10 % pour la balance dépassant cette tranche.
Si vous n’êtes pas propriétaire occupant, la mise de fonds doit correspondre au minimum à 20 % de la valeur d’achat.
Si vous songez à devenir propriétaire occupant, peut-être considérez-vous l’option d’un duplex ou d’un triplex. Prenez le temps de vous renseigner sur les différences entre les deux types de propriétés. Bien qu’ils se ressemblent, chacun a des avantages et des inconvénients singuliers qui doivent correspondre à votre projet d’investissement immobilier.
Duplex VS Triplex
Selon les tendances du marché immobilier, un duplex vous permettra probablement de financer votre hypothèque. Comme il est mentionné au début de ce texte, par contre, les rapports immobiliers de 2016 semblent déconseiller ce choix pour l’instant.
Du côté de l’espace, le format de deux logements offre certainement une plus grande intimité, parfaite comme propriété bigénérationnelle. De plus, si vous souhaitez acheter un immeuble à revenus de type duplex en tant que propriétaire occupant, n’avoir qu’à entretenir et gérer un seul logement est un aspect qui est susceptible de plaire à certains.
Les triplex vous offriront cependant une source de revenus plus importante. Pour un investisseur immobilier qui ne souhaite pas être propriétaire occupant, le triplex serait donc à privilégier. Par contre, comme ils comportent un logement de plus, l’entretien nécessaire s’en trouve augmenté.
Acheter un multiplex en tant que propriétaire-occupant
Devenir propriétaire d’un immeuble locatif en tant que propriétaire occupant est un investissement immobilier profitable. En plus d’avoir la possibilité de verser une mise de fonds moins importante, vous avez également l’avantage d’être près de vos locataires.
À propos des multiplex de petite taille, Jacques Lépine, président fondateur du Club des investisseurs immobiliers remarque : « Un petit “’plex”’, c’est de l’épargne forcée : un jour, il sera payé en plus d’avoir pris une certaine valeur. Et contrairement à une maison unifamiliale, on peut compter sur les locataires pour payer les dépenses et les taxes. »
Le rôle de propriétaire occupant, c’est également un mode de vie. C’est, d’une certaine façon, accepter de partager une partie de sa propriété avec d’autres, et accepter de remplir le rôle de locateur auprès d’eux.
Le type d’investissement immobilier choisi dépendra donc des attentes et des projets de chacun. Une tout autre manière de devenir propriétaire d’un bloc appartement, par exemple, est celle du flip immobilier.
Acheter un immeuble à revenus pour revendre, flip immobilier
Un flip immobilier, c’est l’achat et la revente rapide d’une propriété en vue de réaliser un profit. Au passage, la propriété est généralement remise au goût du jour au moyen de rénovations et de « home staging ».
Contrairement à la croyance populaire, le flip immobilier est tout à fait légal. Si vous prévoyez réaliser un flip immobilier avec un immeuble locatif (ou tout autre type de propriété), assurez-vous simplement de satisfaire à vos devoirs en tant que propriétaire. Autrement dit, respectez les échéances de votre prêt hypothécaire et payez les taxes municipale et scolaire, sans oublier les impôts.
L’expérience de plusieurs experts du flip immobilier ont permis de mettre en relief quelques erreurs sont à éviter :
Ne payez pas trop cher l’immeuble à revenus que vous souhaitez rénover. Ne pensez pas regagner le montant investi en plus lors de la vente. Vous devez plutôt accorder vos prévisions avec celles du marché immobilier.
Avant de vous lancer dans l’aventure du flip immobilier, faites des scénarios. Prévoyez le pire : et si le délai de la vente du multiplex s’allongeait ? Et si les rénovations se révélaient plus chères que prévu ? Cet exercice vous aidera à vous préparer adéquatement côté financier.
Choisissez une assurance habitation convenable : un investissement immobilier, peu importe lequel, doit être protégé. Ne sous-estimez pas les dommages causés par les imprévus!
Économisez au maximum en vous renseignant à propos des mesures fiscales se rapportant à la rénovation d’un bloc appartement : n’hésitez pas à consulter un fiscaliste. Malgré un taux horaire élevé, vous économiserez assurément des milliers de dollars en crédit d’impôt.
5 choses importantes à savoir avant d’acheter un multiplex !
Investir dans un bien immobilier, peu importe la nature de celui-ci; maison unifamiliale, condo ou copropriété, nécessitera toujours un gros investissement. Cependant, dans le cas de l’achat d’un PLEX, vous êtes non seulement propriétaire d’un bien immobilier, mais aussi d’une petite entreprise qui pourrait vous aider à rentabiliser cet investissement important.
Pour ce faire, il est donc primordial que vous y mettiez les efforts nécessaires. Peu importe combien de portes comprend votre PLEX, vous aurez besoin d’y mettre des efforts, des dépenses importantes et de bien comprendre les risques liés à une telle gestion.
Voici maintenant 6 éléments IMPORTANT à connaitre avant de vous lancer dans une telle expérience :
Duplex, Triplex, Quadruplex, multiplex... ???
Avant même de commencer quelconques étapes, il est important que vous vous demandiez quel est votre but et quel type de PLEX vous conviendrais le mieux en tant que propriétaire ?
Un Duplex qui nécessitera le moins de gestion parmi tous les choix ? Un multiplex de plus de 5 logements qui demandera plus de gestion, mais un potentiel de revenu beaucoup plus important ? Ou bien un entre-deux comme un quadruplex ?
Malheureusement, il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses à cette question; il est à vous de comparer les pours et les contres de toutes les options et de prendre une décision en conséquence.
De plus, ne faites pas l’erreur de croire que votre PLEX vous rapportera un profit immédiat… L’achat et la gestion d’un PLEX est comme se lancer en affaire, il est important d’être patient.
Connaitre vos droits en tant que propriétaire et gestionnaire.
Vous l’aurez deviné, être propriétaire d’un condo ou bien d’une maison unifamiliale ne vient pas avec les mêmes droits et responsabilités qu’être un propriétaire de PLEX.
Si c’est votre première expérience en tant que propriétaire d’un PLEX, il est important que vous connaissiez vos responsabilités ainsi que vos droits. Vous serez en mesure de trouver toutes l’informations à se sujet à la Régie du Logement.
Analyse financière approfondie
L’achat d’un PLEX n’est pas une mince affaire sur un point de vue financier. Non seulement le montant à l’achat est souvent très élevé, mais il faut aussi prendre en compte les dépenses qui s’en suivent.
Il est donc très important que vous preniez le temps de procéder à une Analyse de vos finances personnelles avant de vous lancer dans un tel projet.
Demandez-vous si votre projet est viable en fonction de plusieurs variables; les taux d’intérêts, l’inflation à venir, vos finances, les imprévus, etc. …
Voici quelques exemples de questions qui vous aideront avec l’analyse financière :
– Est-ce que le rendement actuel du PLEX est intéressant considérant les baux et les dépenses récurrentes ?
– Les montants des baux couvrent-ils les paiements de l’hypothèque ou réduisent-ils suffisamment les paiements ?
– Est-ce que l’immeuble nécessite des améliorations à court terme ?
– Le secteur est-il propice au développement et à la prise de valeur ?
Vous n’êtes pas à l’aise avec de tels calculs ? Pas de panique, votre courtier hypothécaire sera en mesure de vous aider.
Une localisation optimale
Un immeuble situé à proximité de tous les services et dans un quartier en pleine croissance sera plus attirant pour la clientèle et risque d’attirer une clientèle plus intéressant pour vous. Avant de débuter vos recherches, prenez le temps de visiter plusieurs quartiers de la ville et d’en cibler quelques-uns qui serait propice pour votre projet.
Rencontre avec les locataires
À tords, lors de la visite de PLEX de nombreux futurs propriétaires croient que l’Immeuble est suffisant pour se faire une juste idée… Il est cependant très important lors de la visite de prendre le temps de rencontrer quelques locataires afin de se présenter et de leurs poser quelques questions;
– Quel est le fonctionnement de l’immeuble ?
– Avez-vous de bonnes relations avec les voisins et le propriétaire actuel ?
– Avez-vous eu des problèmes au cours des dernières années (bruit, chauffage, dégâts d’eau, moisissures, etc.) ?
– Depuis quand habitez-vous l’immeuble ?
Quel est le coût d’un plex au Québec ?
Voici un tableau vous présentant les prix moyens pour un Plex dans chaque région du Québec :
Régions | Prix ($) |
Abitibi-Témiscamingue | 325 000$ |
Bas-Sant-Laurent | 175 000$ |
Capitale-Nationale | 370 000$ |
Centre-du-Québec | 285 000$ |
Chaudière-Appalaches | 254 000$ |
Estrie | 345 000$ |
Lanaudière | 485 000$ |
Laurentides | 540 000$ |
Laval | 730 000$ |
Mauricie | 205 000$ |
Montérégie | 515 000$ |
Ile Montréal | 825 500$ |
Montréal (Rive-Nord) | 620 000$ |
Montréal (Rive-Sud) | 639 000$ |
Outaouais | 499 000$ |
Rive-Sud Québec | 329 000$ |
Saguenay / Lac-Saint-Jean | 200 000$ |
Province de Québec | 540 000$ |
6 règles à connaitre avant d’acheter un PLEX
Devenir propriétaire d’un PLEX c’est bien plus qu’un simple investissement, c’est en quelques sortes, une mini-entreprise.
C’est-à-dire que vous générerez des revenus, vous aurez des décisions importantes à prendre et vous devrez gérer un important niveau de risques.
Voici 7 choses ESSENTIELLES à savoir avant de vous lancer dans un tel projet :
- Prendre les bonnes décisions
Duplex, triplex, quadruplex ou multiplex ?? Quel est le bon type de PLEX pour vous, pour vos besoins, votre budget et votre capacité d’adaptation aux risques ?
Avant toutes choses, il est important de savoir qu’un duplex vous demandera assurément moins de gestion et de dépenses fixes qu’un quadruplex, mais vous devrez, en revanche, vous attendre à obtenir un rendement inférieur…
- Analyse complète du PLEX.
Vous n’achèteriez pas une entreprise sans avoir consulter les états financiers n’est-ce pas ? Eh bien c’est la même chose pour un PLEX. Voici quelques questions et vérifications à vous poser et à effectuer avant d’aller de l’avant avec l’achat :
– En fonction des baux actuels ainsi que des dépenses, est-ce le rendement est bon ?
– Est-ce que les loyers permettent de couvrir entièrement ou suffisamment le paiement hypothécaire ?
– Est-ce que la bâtisse nécessite des améliorations et des rénovations importantes à court ou moyen terme ? Si oui, faites évaluer le coût approximatif de celles-ci.
– Étudiez le secteur pour estimer la hausse de valeur à long terme.
- Une localisation choisie soigneusement
Afin que votre PLEX soit loué et qu’il soit en demande auprès des locataires, il est important que vous ne preniez pas uniquement VOS besoins en compte, mais bien ceux de vos futurs locataires.
Viser l’acquisition d’un PLEX se situant dans un quartier en croissance qui offre plusieurs services à proximité ainsi qu’une tranquillité enviable.
Un quartier en déclin offrira des PLEX à moindre coûts, mais risque d’attirer une clientèle plus à risque qu’un quartier familial par exemple.
- Gestion des locataires
En devenant propriétaire d’un PLEX, la satisfaction et la communication avec vos locataires deviendra une partie prenante de votre rôle de propriétaire; SURTOUT si vous êtes propriétaire-occupant.
Afin de connaitre tous vos droits et obligations auprès de vos locataires, nous vous recommandons de vous informer à la Régie du Logement.
- Les réparations
Vous achetez un PLEX en vous disant que vous n’aurez pas beaucoup de dépense puisque vous effectuerez vous-même toutes les réparations ? C’est bien pensé, car vous pourrez en effet effectuer certaines réparations par vous-mêmes.
Cependant, la CCQ exige que certains travaux soient effectués par un licencié de la RBQ.
- Investissement risqué
Bien que règle générale, l’immobilier ne soit pas reconnu comme étant une forme d’investissement risqué, il en est quelque chose d’autres pour les PLEX.
En étant propriétaire d’un PLEX, vous êtes toujours à risque qu’un locataire ne vous pait pas, qu’il ne quitte sans même vous en aviser ou encore qu’il vous laisse un logement en piteux état…
Assurez-vous d’avoir les assez solide pour faire face à ses réalités.
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Guide sur la Commission du Courtier Immobilier au Québec en 2025
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