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Achat d'une Maison en Surenchère - Comment fonctionnent les Offres Multiples ?
Depuis 2020, les marchés immobiliers au Québec sont devenus extrêmement compétitifs et à l’avantage des vendeurs.
En effet, l’inventaire de propriétés à vendre extrêmement faible et la forte demande des acheteurs a créé une pression à la hausse sur les prix.
On assiste ainsi de plus en plus à un phénomène qui était autrefois plutôt rare, soit l’achat d’une maison en surenchère.
En effet, les vendeurs reçoivent désormais des offres multiples sur leur propriété, et il s’agit d’une situation qu’il faut apprendre à gérer avec diplomatie et intelligence.
Dans cet article, nous faisons le tour de la question en expliquant pourquoi il y a de plus en plus de surenchères et d’offres multiples, comment les vendeurs et les courtiers peuvent gérer ce phénomène, quels sont les enjeux, et plus encore.
Qu’est-ce qu’une surenchère en immobilier ?
Commençons par établir et définir le phénomène de surenchère. En immobilier, une surenchère se produit lorsqu’une propriété est vendue plus cher que son prix demandé.
Par exemple, un propriétaire affiche sa maison à vendre à 400 000$, et reçoit des offres qui font monter le prix de vente final à 450 000$.
Généralement, une surenchère survient lorsqu’il y a un gros intérêt pour une propriété, et que plusieurs acheteurs manifestent leur volonté d’acheter en même temps.
Le courtier du vendeur va alors demander à chaque acheteur de formuler sa meilleure offre. C’est à ce moment que les acheteurs vont souvent faire des offres d’achat avec un prix supérieur à celui demandé par le vendeur.
C’est donc lorsque la demande est forte que les offres multiples surviennent, et ce sont celles-ci qui causent la surenchère.
Pourquoi y a-t-il de la surenchère dans le marché actuel ?
Plusieurs acheteurs sont actuellement découragés des conditions du marché, et se demandent pourquoi il y a plus de surenchères ces années-ci qu’il y a 5-10 ans. En fait, tout est une question d’offre et de demande.
Quand il y a de la surenchère, cela signifie qu’il y a un débalancement entre l’offre et la demande de biens immobiliers. Il y a trop d’acheteurs qualifiés intéressés, et pas assez de vendeurs.
Faible inventaire de Vendeurs
Il y a actuellement un inventaire de propriétés à vendre sur le marché très bas. En effet, il manque de vendeurs dans beaucoup de régions en 2022, et on prévoit que le phénomène va s’étendre en 2023 et peut être encore plus loin.
Beaucoup d’acheteurs
En raison de la baisse des taux entre 2020 et 2022, une vague incroyable d’acheteurs s’est précipitée sur le marché immobilier. Il y a donc énormément d’acheteurs en quête d’une propriété, ce qui crée une pression sur les prix.
Que se passe-t-il lorsqu’un vendeur reçoit des offres multiples ?
Dans le marché actuel, la majorité des vendeurs sont représentés par un courtier immobilier, car ce sont eux qui sont les mieux placés pour gérer les offres multiples et la surenchère.
Actuellement, les courtiers organisent généralement une journée de visites consécutives ou encore une porte ouverte.
À la fin du week-end de visites, ils vont généralement demander aux acheteurs ayant visité de présenter leurs offres d’achat.
Si le courtier reçoit plusieurs offres, il va alors consulter le vendeur, lui présenter les offres et lui demander comment il veut procéder pour la suite. C’est là qu’il aura 2 principales façons de gérer la surenchère.
Les 2 principales façons de gérer les surenchères pour les vendeurs au Québec
Lorsqu’un vendeur et son courtier reçoivent des offres multiples, le courtier va généralement présenter 2 façons de gérer la surenchère au vendeur. Il y a d’autres stratégies possibles, mais ce sont les méthodes les plus populaires. Normalement, les bons courtiers vont toujours essayer de choisir une méthode qui sera respectueuse pour les acheteurs.
#1 : Les acheteurs ont une date limite pour faire leur meilleure offre
Suite à la réception des offres multiples, le courtier va informer tous les acheteurs ayant présenté une offre qu’il y a eu des offres multiples. Il va alors leur donner une date et une heure limite pour présenter une leur nouvelle meilleure offre. Après ce délai, le vendeur choisira l’acheteur ayant présenté l’offre d’achat la plus intéressante. Cela met une pression immédiatement pour terminer les négociations le plus rapidement possible.
#2 : Il y a 2 séries d’offres d’achat consécutives
Une autre façon de faire en cas d’offres multiples est de procéder à 2 séries d’offres d’achat supplémentaire. Le courtier va informer tout d’abord les acheteurs qu’il y a eu une offre multiple, puis de présenter à nouveau leur meilleure offre avant une certaine date. Suite à la réception des offres ajustées, le vendeur va les analyser. Le courtier va ensuite informer les acheteurs dont l’offre est trop basse s’ils veulent faire une meilleure offre ou non. Le vendeur recevra donc possiblement d’autres offres ajustées ou non. Il choisira finalement l’offre étant la plus avantageuse dans son ensemble.
La surenchère et les évaluations – Un enjeu à ne pas sous-estimer
Parlons maintenant d’un enjeu important que les surenchères ont amené pour le financement hypothécaire.
Il faut comprendre que quand vous achetez une propriété, vous allez demander à une banque de la financer. Celle-ci doit s’assurer que la propriété qu’elle finance vaut bien le montant que vous payez.
Elle va donc demander à un évaluateur agréé d’aller évaluer la propriété sur laquelle vous avez fait une offre d’achat. Si vous avez acheté dans un contexte de surenchère, c’est là que ça peut être un problème.
Pourquoi ? Parce qu’il peut y avoir une différence entre la valeur marchande établie par l’évaluateur, et le prix que vous avez payé.
Prenons un exemple : vous avez fait une offre d’achat de 450 000$ sur une maison à Joliette, qui était à vendre 385 000$. L’évaluateur fait son évaluation et sort la valeur marchande à 400 000$. Selon lui, vous payez donc votre maison 50 000$ plus cher que sa valeur actuelle.
La banque peut alors exiger que vous sortiez de VOS poches la différence de valeur, en PLUS de la mise de fonds minimale de 5%. Pour plusieurs acheteurs, ça peut être un problème, car ça demande beaucoup de liquidités.
Les propriétés à rénover sont victimes de moins de surenchères
Si vous voulez acheter une maison en ayant le moins de chances de vivre une surenchère, les courtiers immobiliers ont remarqué que les maisons et propriétés ayant besoin de rénovations sont souvent moins prisées par les acheteurs.
Actuellement, il semblerait que les acheteurs soient en quête de propriétés clés en main. Les maisons à rénover offrent donc la possibilité d’acheter dans un contexte plus stable et moins compétitif.
Cela étant dit, acheter une maison à rénover n’est pas pour tout le monde, car cela implique un tout autre niveau d’implication de la part de l’acheteur pour amener la propriété à un état convenable. Ça peut néanmoins être une stratégie payante de rénover une maison.
Bref, c’est un point intéressant à savoir malgré tout.
Comment les acheteurs peuvent-ils limiter les effets de la surenchère ?
On va se le dire, il n’y a pas de trucs miracles pour limiter les effets de la surenchère. Il s’agit d’un phénomène qui se produit en raison d’un débalancement entre l’offre et la demande. Normalement, des politiques monétaires et de taux d’intérêt peuvent améliorer la situation.
En attendant, nous vous recommandons de toujours acheter accompagné d’un courtier immobilier. Ces derniers ont l’expérience et les compétences nécessaires pour vous aider.
Les services des courtiers sont 100% gratuits pour les acheteurs
Saviez-vous qu’au Québec, les services des courtiers immobiliers sont toujours 100% gratuits pour les acheteurs ? En effet, ceux-ci partagent la commission que paie le vendeur avec le courtier de celui-ci. On appelle cette façon de faire la collaboration entre le courtier inscripteur, et le courtier collaborateur.
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