L’achat d’une propriété est un gros projet qui peut amener son lot de questions et d’inquiétudes.

Nombreux sont les acheteurs et propriétaires dont la principale source de stress concerne les vices cachés.

Qu’est-ce qu’un vice caché ? Qu’est-ce que ça implique ? Quels sont vos recours contre le vendeur ? Que devez-vous savoir ?

Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions à propos des vices cachés, des garanties légales de qualité et plus encore.

Achat d’une propriété au Québec : la Garantie légale de qualité

Au Québec, peu importe si vous achetez votre maison d’un particulier, d’un courtier ou d’un vendeur professionnel, vous profitez normalement de la garantie contre les vices cachés.

Cette garantie porte également le nom de « garantie légale de qualité », et s’applique autant à votre immeuble qu’à tout ce qui est rattaché :

• Terrasse
• Piscine
• Garage
• Entrepôt
• Cheminée

La garantie légale de qualité s’applique à toutes les propriétés vendues au Québec, à l’exception des ventes sous contrôle de justice, et des ventes sans garanties aux risques de l’acheteur. Nous y reviendrons plus loin.

En quoi consiste la notion de « vice » en immobilier ?

Tout d’abord, de quoi est-ce que l’on parle lorsqu’on aborde le sujet des « vices » en immobilier ?

En droit, le concept de vice en immobilier est un défaut qui vient diminuer la qualité de l’immeuble.

Au Québec, la loi protège les acheteurs contre les vices. Si le vice est grave à un point tel qu’un acheteur n’aurait pas acheté la propriété s’il avait été prévenu, il peut obtenir un dédommagement.

Qu’est-ce qu’un vice apparent ?

Selon la loi, la jurisprudence et en règle générale, les vendeurs ne sont pas responsables des vices apparents sur une propriété.

C’est la responsabilité de l’acheteur d’évaluer les vices apparents.

Les vices sont dits « apparents » s’ils sont visibles lors d’une simple visite et d’un examen attentif de la propriété, sans le recours à un expert.

Un vendeur n’est donc pas responsable des vices :

• Apparents
• Qu’il vous a expressément mentionnés
• Dont vous connaissiez l’existence lors de l’achat

Se protéger contre les vices apparents : l’inspection préachat

Les professionnels de l’immobilier recommandent fortement aux acheteurs de toujours faire inspecter la propriété qu’ils comptent acheter par un inspecteur professionnel.

En effet, l’inspection préachat est utile pour repérer les vices apparents, et même plusieurs éléments qu’un acheteur aurait manqués.

Plusieurs juges vont favoriser les recours d’acheteurs en vices cachés lorsque ceux-ci ont été diligents et ont fait appel aux services d’un inspecteur professionnel pour inspecter la maison avant de l’acheter.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Maintenant que l’on comprend le concept de vice apparent, qu’en est-il des vices cachés ?

Selon la loi, un vice est dit « caché » si :

• Il n’est pas apparent et ne peut être découvert lors d’un simple examen visuel
• Est inconnu de l’acheteur au moment de l’achat
• Existait au moment de l’achat

Ces 3 conditions sont cumulatives. Donc, pour qu’un vice soit considéré « caché », il doit respecter ces 3 conditions.

Quels sont les recours d’un acheteur contre les vices cachés ?

Qu’est-ce qu’un acheteur peut faire s’il découvre un vice caché dans sa propriété ? Quels sont ses recours ?

Selon la situation, la garantie légale contre les vices cachés peut permettre à l’acheteur d’obtenir :

1. Une diminution du prix d’achat de la propriété
2. Le remboursement total des rénovations nécessaires pour éliminer le vice
3. Un dédommagement pour les dommages causés par le vice
4. L’annulation (résolution) de la vente, et le remboursement total du prix de vente à l’acheteur

Évidemment, plusieurs conditions existent encore une fois pour qu’une cause en vice caché soit gagnée. Cela ne se fait pas si facilement. L’acheteur doit fournir de nombreuses preuves afin d’appuyer son dossier.

Les 9 conditions cumulatives pour gagner une poursuite en vices cachés

Vous avez constaté l’existence d’un vice caché et vous désirez vous faire indemniser ? Comment ça fonctionne ? Il y a 9 conditions à respecter pour qu’une poursuite en vice caché soit gagnée. Les voici :

1. L’existence d’un vice qui diminue la qualité de l’immeuble
2. Le vice doit être grave, au point que si l’acheteur l’avait su, cela aurait affecté la vente
3. Il est inconnu de l’acheteur au moment de la vente
4. Il est non-apparent et ne peut être constaté
5. Il est antérieur à la vente
6. Le vice n’est pas dû à la vétusté du bâtiment, soit l’usure normale d’une composante (ex : drain français, durée de vie de 20 ans)
7. L’acheteur doit avertir par écrit le vendeur dans un délai raisonnable
8. L’acheteur doit envoyer une mise en demeure de venir réparer le préjudice dans un délai de 10 jours
9. Poursuite en justice dans les 3 ans de découverte du vice

Vous constatez un vice caché dans votre propriété ? Quoi faire ?

Vous avez acheté la propriété de vos rêves. Cela fait maintenant quelques mois que vous êtes installés. Vous constatez soudainement que de l’eau s’infiltre au sous-sol. Vous ouvrez les murs et constatez que ceux-ci sont remplis de moisissure.

Que devez-vous faire lorsque vous constatez un vice caché ?

Selon la loi, vous devez obligatoirement aviser par écrit le vendeur. Cet avis écrit, souvent une mise en demeure, doit être envoyé dans un délai raisonnable.

En général, entre 6 mois et 1 an sont considérés raisonnables, mais peuvent varier selon les circonstances.

Acheter sans garanties légales aux risques et périls de l’acheteur : qu’est-ce que ça implique ?

Au Québec, un vendeur peut décider de vendre sa propriété en mentionnant expressément qu’elle est vendue « sans garanties légales et aux risques et périls de l’acheteur ».

Cela est lourd de sens. Cela fait en sorte que l’acheteur ne peut pas revenir contre le vendeur pour tous les vices apparents, ainsi que les vices cachés.

Vous perdez donc tous vos droits contre les vices cachés. Vous achetez donc l’immeuble tel quel, avec ses défauts.

IMPORTANT : même si vous achetez un immeuble sans garanties légales, vous êtes quand même protégés contre les vices cachés connus du vendeur et qu’il ne vous a pas révélés.

Les responsabilités du vendeur en matière de vices cachés

Le vendeur d’une propriété a certaines responsabilités en matière de vices cachés au Québec.

En effet, il doit faire preuve de transparence lors de la transaction et informer l’acheteur de tout ce qu’il sait. Notamment, le vendeur ne peut pas :

1. Cacher l’existence d’un vice et vous mentir
2. Omettre de vous dire une information importante pour vous inciter à acheter sa propriété
3. Embellir la réalité et utilisez de faits erronés pour que vous achetiez l’immeuble plus cher ou à des meilleures conditions pour lui

Tous les vices connus du vendeur doivent être révélés aux acheteurs, sans exception. C’est la responsabilité du vendeur d’agir avec diligence et transparence.

Vente sous contrôle de justice et reprise de finance : aucune garantie contre les vices cachés

Il existe une exception aux règles entourant la garantie légale contre les vices cachés. Il s’agit des propriétés à vendre sous contrôle de justice, comme les reprises bancaires et les reprises de finance.

Dans ces cas, puisque les vendeurs sont souvent des institutions financières, les propriétés sont vendues sans garanties légales contre les vices cachés, et aux risques et périls de l’acheteur.

La banque n’ayant jamais habité la résidence, elle ne fait que révéler les faits entourant la propriété à l’acheteur, qui n’a ensuite plus aucun recours.

La perte de ce droit de garantie légale vient souvent avec une baisse significative du prix de la propriété.

Évitez les erreurs de débutants ! Faites équipe avec un courtier immobilier pour acheter !

Voilà tout ce que vous devez savoir à propos des vices cachés. Si vous avez d’autres questions ou si vous désirez réaliser votre projet d’achat avec l’aide d’un courtier professionnel, notre formulaire est là !

Les courtiers immobiliers aident gratuitement les acheteurs dans leurs projets, et peuvent vous faire économiser gros en temps et en argent !

Grâce à leurs conseils, vous pouvez éviter de nombreuses erreurs coûteuses.

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