Les grandes lignes de la loi sur le courtage immobilier

Loi sur le courtage immobilier : comment fonctionne la commission du courtier immobilier ?

Quels sont les grands principes de la Loi sur le courtage immobilier ? Comment encadre-t-elle la profession ? Soumissions Courtiers vous informe.

La loi sur le courtage immobilier (RLRQ, chapitre C-73.2) établit les grandes lignes de la profession de courtier. Elle dicte, entre autres, que :

Le permis de l’OACIQ est obligatoire pour pratiquer des activités de courtage immobilier

Le courtage immobilier se pratique uniquement avec un permis délivré par l’OACIQ. L’obtention de ce permis est tributaire d’une formation collégiale obligatoire. Toute personne exerçant des activités de courtage immobilier sans permis ne peut recevoir de rémunération.

L’OACIQ détient le pouvoir de suspendre ou encore de refuser la délivrance d’un permis si le courtier ou l’aspirant-courtier ne répond pas aux critères définis par la loi. Si ce dernier, par exemple, a :

• déjà subi une suspension de permis ;
• vu sa pratique restreinte par un organisme québécois, canadien ou étranger du domaine de l’immobilier ;
• fait une faillite personnelle ou commerciale ;
• été déclaré coupable d’un acte criminel

… l’OACIQ refusera de lui accorder un droit de pratique.

De même, une agence immobilière doit détenir un permis délivré par l’OACIQ.

Un courtier immobilier doit obligatoirement acquérir de l’expérience par l’entremise d’une agence en début de carrière

La loi sur le courtage immobilier ne permet pas à un courtier débutant de travailler à son compte au début de sa carrière. Ainsi, un courtier entame sa carrière entouré des mentors-conseils d’une agence. Cela lui permet de développer son expertise, et protège le public du même coup.

L’agence immobilière jouant le rôle de mentor auprès d’un courtier remplit plusieurs tâches, soit :

• Mettre sur pied un ensemble de modalités permettant d’encadrer et de superviser le travail des courtiers ;
• S’assurer de l’exactitude des dossiers pris en main (contrats, évaluations immobilières, etc.) par les courtiers débutants, et ce, avant la mise en marché des propriétés concernées ;
• Réviser les transactions réalisées et leur développement.

Dans la même veine, un courtier immobilier ne peut travailler que pour une agence à la fois. S’associer à une agence tout en étant travailleur autonome est également interdit.

Un courtier immobilier rattaché à une agence doit obligatoirement déclarer ce fait (et de quelle agence il s’agit) d’emblée à ses clients.

Les assurances responsabilité civile : une obligation en courtage immobilier

La pratique du courtage immobilier se voit protégée par une assurance responsabilité civile. Le FARCIQ, principal fonds d’assurance des courtiers immobiliers, rappelle que l’assurance civile protège le public en cas « en cas de faute non intentionnelle, d’erreur, de négligence ou d’omission de la part d’un courtier immobilier. »

Lorsqu’un courtier immobilier travaille pour une agence, celle-ci assume les conséquences de l’activité professionnelle du courtier. Ainsi, en cas de négligence de sa part, l’agence se trouve dans l’obligation de dédommager les clients par l’entremise de ses propres assurances. Ensuite, l’agence a la possibilité de poursuivre le courtier.

Au Québec, un courtier immobilier doit être inscrit à une adresse québécoise

Finalement, la Loi sur le courtage immobilier demande aux courtiers ainsi qu’aux agences immobilières pratiquant au Québec de fournir une adresse d’établissement québécoise à l’OACIQ. Par contre, si un courtier est lié à une agence, cette dernière fait office d’établissement devant la loi. Il doit mentionner tout changement d’adresse à l’OACIQ.

Les modalités du contrat de courtage immobilier

Lorsque vous faites appel aux services d’un courtier, un contrat décrit les règles des engagements des deux parties.

Le courtier s’engage à vous remettre une copie — papier ou support électronique de ce contrat, en plus de l’ensemble des données explicatives concernant votre propriété ou votre prêt hypothécaire. Le contrat entre en vigueur uniquement au moment où vous l’avez signé et que vous avez reçu un double de la part de votre courtier.

De plus, vous bénéficiez d’un délai de trois jours après réception de votre copie du contrat pour annuler ce dernier.

Un contrat ne peut attribuer une commission au courtier immobilier pour une vente effectuée après la date d’expiration indiquée sur le contrat. À cette clause s’ajoutent des exclusions :

• Si le client n’a pas sollicité les services d’un autre courtier et que la vente se conclut dans les 180 jours suivant la date d’échéance du contrat ;
• Si l’acheteur a loué la propriété ou montré un intérêt marqué pour cette dernière durant la durée du contrat.

Un courtier se trouve également en droit de renoncer à sa commission dans un but promotionnel, pourvu qu’il ne prive pas du même coup un courtier engagé dans la transaction.

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Les obligations des courtiers envers le public : promesse de professionnalisme

La loi sur le courtage immobilier présente une section importante sur les engagements des courtiers immobiliers envers le public.

La loi stipule, notamment, que les courtiers ou les agences se trouvent dans l’obligation de :

• Pratiquer leur métier en faisant preuve de « prudence, diligence et compétence […] de courtoisie et d’esprit de collaboration » ;
• Agir de sorte à respecter la loi et les mesures prévues par celles-ci, et prendre toutes les mesures possibles pour que les intervenants de l’immobilier qu’ils côtoient dans le cadre de leur travail la respectent aussi ;
• Se montrer disponibles pour leurs clients. Si cela s’avère impossible, un courtier doit refuser le contrat ou désigner un collègue pour le remplacer ;
• De vulgariser aux clients et s’assurer de la compréhension de ces derniers de l’ensemble des étapes de leur travail ;
• D’informer leurs clients de façon objective sur l’ensemble des possibilités de vente ou d’achat et des éléments défavorables ou favorables qui concernent la vente de leur propriété, ainsi que des différents stades de la transaction ;
• D’assurer la confidentialité des informations qu’ils reçoivent ;
• Dénoncer tout conflit d’intérêts et se retirer d’une transaction s’ils considèrent se trouver dans une telle situation.

Les comptes bancaires en fidéicommis

Un courtier immobilier se voit dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire en fidéicommis pour les transactions immobilières qu’il réalisera au cours de sa carrière.

La loi sur le courtage immobilier protège le public en matière de transfert bancaire. Les intérêts réalisés sur la somme déposée par le client se voient déposés dans un compte exclusif au nom de ce dernier. Un reçu est remis au déposant et présente toutes les informations du compte. La somme à laquelle s’élève le compte est protégée par l’assurance responsabilité civile du courtier immobilier.

La collaboration : une valeur importante dans le métier de courtier immobilier

La collaboration est une valeur omniprésente dans l’exercice du courtage immobilier. La loi sur le courtage immobilier indique d’ailleurs la façon dont celle-ci doit être appliquée.

En effet, le courtier ou l’agence se trouve dans l’obligation, lorsqu’ils en constatent la nécessité, de diriger le client vers un expert fiable. Par exemple, lorsqu’un client souhaite vendre ou acheter une propriété, le courtier est tenu d’en recommander l’inspection par un professionnel.

Préalablement à la recommandation d’un expert, le courtier ou l’agence doit s’assurer que ce dernier agit selon les règles de l’art de sa profession. En d’autres mots, les services offerts doivent :

• Être couverts par une assurance responsabilité professionnelle protégeant les clients des erreurs ou omissions ;
• Correspondre aux modalités entourant cette profession et répondre aux normes du milieu ;
• Remettre un rapport écrit à la suite de la réalisation du service.

Le courtier immobilier doit également collaborer avec d’autres courtiers ou agences lors d’une transaction. En effet, comme il doit tout mettre en œuvre pour favoriser la vente ou l’achat d’une propriété, la collaboration avec d’autres agents du milieu est évidente, quitte à sacrifier une partie de sa commission. Ainsi, le courtier doit dévoiler toute proposition écrite d’achat à ses clients dès la réception de celle-ci. Il présente également chacune des propositions avec objectivité.

Les pouvoirs de l’OACIQ

L’OACIQ a comme mandat d’entourer la pratique des courtiers et des agences immobilières. Pour ce faire, elle détient le pouvoir d’intervenir lors d’un différend entre deux parties. Son principal objectif dans la gestion des conflits réside en la protection du public.

Afin d’encadrer et de vérifier la pratique des courtiers, l’OACIQ a mis sur place un comité de discipline. Ce groupe est formé d’un président et de plusieurs vice-présidents recommandés par le Barreau du Québec. Ces derniers sont tous des avocats de plus de dix ans de pratique.

Le rôle de ce comité consiste à recevoir et analyser les plaintes, ainsi que gérer les conflits. Les avocats présents détiennent des pouvoirs judiciaires et peuvent sanctionner les courtiers fautifs. Au besoin, ils se dirigent vers des cours pénales.

Qu’est-ce que l’OACIQ ?

L’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a vu le jour en 2010 dans le but de normaliser la profession, de lui offrir des balises et des principes clairs ainsi que de veiller au respect des lois entourant la profession.

Parmi les réalisations de l’OACIQ, on note, entre autres, la formation collégiale obligatoire pour les candidats courtiers immobiliers depuis 2013.

L’OACIQ s’efforce également de vulgariser les lois qui encadrent la profession de courtier immobilier afin d’informer le public à propos de leur protection et des avantages d’un courtier. Dans ce but, l’organisme a mis en place le Centre info OACIQ.

La commission du courtier immobilier : comment fonctionne-t-elle ? Peut-on la négocier ? Pourquoi s’offrir le « luxe » d’un courtier ?

On entend souvent dire qu’il vaut mieux vendre sa maison soi-même, question d’économiser et qu’après tout, une fois bien renseigné, on peut tout faire soi-même.

Par contre, lorsque vient le temps de :

• Négocier avec l’acheteur ou le vendeur ;
• Choisir un inspecteur sans la connaissance du milieu ainsi que faire inspecter sa propriété et analyser le document explicatif ;
• Obtenir un certificat de localisation ;
• Fixer un prix de vente sans aucune connaissance du marché ;
• Attirer des acheteurs potentiels ;
• Gérer les visites et les appels, faire visiter sa maison de manière professionnelle, selon les préférences des acheteurs ;
• Retrouver et établir l’historique des transactions de sa propriété afin d’en informer les acheteurs potentiels ;
• Rédiger une offre d’achat, les documents de taxe foncière, etc. selon les conventions et le vocabulaire juridique établis ;
• Etc..

… la responsabilité nous semble soudain bien lourde, en plus du stress qui monte lorsqu’on constate que les acheteurs ne sont pas au rendez-vous, ou que la négociation prend une tournure difficile. On comprend mieux alors pourquoi certaines personnes se spécialisent dans le courtage immobilier.

Bref, les services d’un courtier, ce n’est pas du luxe. Trouvez le vôtre grâce à Soumissions Courtiers : vous n’avez qu’à remplir le formulaire en ligne pour obtenir trois soumissions de professionnels fiables dans votre région. C’est gratuit et ça ne vous engage à rien.

De plus, notre réseau de courtiers professionnels se compose de plusieurs agences ainsi que de travailleurs autonomes. Cette variété vous assure une comparaison efficace des différentes offres.

Comment fonctionne la rémunération en courtage immobilier ?

Lorsque vous achetez

En situation d’achat, la commission du courtier s’effectue par le partage de la commission du courtier qui vend la propriété. Ainsi, lorsque vous achetez, les services d’un courtier sont gratuits.

Lorsque vous vendez

Lorsque la vente de votre propriété se réalise par l’entremise d’un courtier, sa rémunération est assurée par une commission réalisée sur la vente de votre maison. Généralement, celle-ci représente 4 à 7 % du montant de la vente. Le montant auquel s’élève la commission est également taxable.

Le pourcentage de la commission varie selon plusieurs facteurs :

• Le quartier : est-ce un quartier très demandé par les acheteurs ? Si c’est le cas, la commission du courtier s’avèrera moins élevée, comme la vente sera assurément plus facile ;
• L’état de la propriété : cette dernière nécessite-t-elle des réparations ? Son état risque-t-il de réduire le nombre d’acheteurs potentiels ? Si le courtier juge que la tâche s’avérera plus difficile, il est justifié de sa part de demander une plus importante commission ;
• Le type de maison : plus le produit est luxueux, plus la commission est élevée. En effet, la clientèle moins nombreuse que celles d’autres produits immobiliers rend la vente plus exigeante. Votre courtier déploiera plus d’efforts pour dénicher des acheteurs potentiels ;
• Etc.

Gardez en tête que les facteurs qui influencent le taux de la commission sont variés. Il se révèle très difficile, voire impossible, de donner une réponse exacte quant au prix d’un courtier. Informez-vous auprès de courtiers de votre région pour en savoir plus sur le portrait de votre propriété et sur la commission attribuable à sa vente.

Comment négocier la commission en courtage immobilier ?

Il existe plusieurs façons de négocier le taux de la commission avec votre courtier.

1. Magasinez votre courtier. Informez-vous auprès de plusieurs courtiers de leurs offres en leur fournissant le plus de détails possibles à propos de votre propriété. Vous jouirez alors d’un portrait global des options possibles dans votre région. Si un courtier vous intéresse plus qu’un autre, mais que le taux demandé est plus élevé, vous pourrez également négocier en argumentant que d’autres courtiers de votre quartier demandent moins pour leurs services.
2. Discutez avec votre courtier de la possibilité d’un mandat exclusif. Moins il effectue de tâches pour vous, moins la commission sera élevée. On s’imagine fréquemment que les courtiers travaillent par forfaits « clés en main ». Ils s’adaptent pourtant à vos demandes. Vous pouvez ainsi vous équiper des services d’un courtier simplement pour la rédaction de documents légaux et la négociation avec l’autre partie. Ainsi, comme vous vous occupez des visites de votre propriété et du côté « vente », il est justifié de négocier la commission.
3. Si une offre d’achat précoce survenait, renégocier le taux de commission à la baisse. En effet, une offre d’achat rapide (dans les premiers jours de la vente, par exemple) signifie que le travail de courtier a été plutôt aisé. Bien entendu, cette situation peut entièrement être attribuable à ses capacités en tant que courtier. Par contre, il se peut aussi que ce ne soit qu’une question de chance. Dans tous les cas, comme le travail s’est effectué rapidement, vous avez là aussi un pouvoir de négociation.
4. Renégocier au moment du renouvellement du contrat. Dans le cas où votre propriété tarderait à se vendre, vous pouvez renégocier le taux lorsque le contrat arrive à terme. Bien entendu, si vous ne souhaitez plus poursuivre l’expérience avec ce courtier, vous vous trouvez également libre d’en choisir un autre.

Attention :

Il est difficile de négocier à la baisse avec un courtier lorsque vous avez déjà tenté de vendre votre maison par vos propres moyens. En effet, sachant ses services indispensables, il aura le gros bout du bâton, comme on dit.

La commission d’un courtier représente quelques milliers de dollars, et les acheteurs le savent. Si vous vendez sans courtier, plusieurs se serviront de ce fait comme argument pour négocier à la baisse le prix de vente de votre propriété.

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