L’imposition du revenu de location immobilier doit être très bien maîtrisé lorsqu’on investit dans un immeuble à logements au Québec.

L’investissement immobilier gagne de plus en plus en popularité au Québec ces dernières années, et la pratique commence à se démocratiser, de sorte que désormais plusieurs novices désirent se lancer dans ce type d’investissement. C’est une bonne nouvelle ! Il faut cependant le faire avec de solides bases et comprendre la mécanique fiscale qui s’applique à la location immobilière.

Ce que plusieurs oublient souvent de calculer, c’est que les revenus de location que l’on gagne grâce à un immeuble locatif doivent être inclus dans notre déclaration de revenus, et que l’on doit payer de l’impôt sur ceux-ci. Les gens vont souvent simplement comparer les dépenses relatives à un immeuble avec les revenus de loyers bruts. Quand le résultat est positif, on crie victoire et on se dit que c’est rentable.

Cependant, ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. Les règles d’imposition du revenu de location immobilier sont un peu plus complexes que ça.

• Dans cet article, nous vous présentons de manière simplifiée, afin que tous puissent comprendre la mécanique, comment l’imposition du revenu de location immobilier fonctionne au Québec en 2025. Nous vous fournissons également une foule de détails à propos des dépenses admissibles qui peuvent venir réduire le revenu de location, de même que l’impact de ces revenus sur vos droits REER.

Qu’est-ce qu’un revenu de location ?

Avant d’entrer dans les détails entourant le calcul de l’imposition sur le revenu de location, il est très important de comprendre ce qui est considéré comme un revenu de location par le gouvernement du Canada.

En vertu des lois fiscales du Canada, un revenu de location consiste en un revenu gagné lorsqu’une personne loue un bien qu’elle possède, et dont elle à l’usage, à une autre personne.

Un revenu de location prend généralement la forme d’un loyer pour :

• Un appartement
• Un condo
• Une maison
• Un espace à bureau
• Un commerce
• Une chambre
• Etc.

Au Québec et au Canada, tous les revenus de location doivent être mentionnés dans la déclaration de revenus annuelle.

En effet, les revenus de loyer et de source locative sont imposables. Il y a cependant une foule de dépenses admissibles pour réduire l’impôt à payer. Regardons ça de plus près !

Comment calculer l’impôt à payer et le revenu net de location en immobilier en 2025

Tout d’abord, il est important de comprendre qu’au Canada, l’Agence de revenu considère que les revenus de location doivent être inclus dans la déclaration de revenus d’un particulier, et sujets à impôt. Cependant, puisqu’un investissement immobilier a comme objectif la génération d’un revenu, certaines dépenses sont admissibles afin de réduire le revenu net imposable.

Le tableau qui suit illustre le calcul et la méthode d’imposition simplifiée qui permet d’obtenir le revenu net après impôt et toutes dépenses relatives à l’immeuble. Cela permet d’obtenir le « cashflow » net d’un immeuble. Voici comment y arriver.

Calcul et méthode d’imposition du revenu de location au Québec

Comme vous pouvez le voir, nous allons tout d’abord déduire des revenus bruts de location (soit le total des loyers annuellement), les dépenses qui sont admissibles. Vous trouverez la liste complète des dépenses admissibles pour l’imposition du revenu de location dans la section qui suit. Une fois ces dépenses déduites, nous obtenons le revenu net imposable. Dans la simulation, nous avons utilisé un taux d’imposition marginal de 35%. Il faut donc soustraire du revenu imposable le montant d’impôt à payer, de même que le capital payé au cours de l’année sur l’hypothèque, lequel ne compte pas dans les dépenses admissibles, contrairement aux intérêts. Au final, nous obtenons le revenu net après impôt et dépenses.

Quelles sont les dépenses admissibles pour l’imposition des revenus de location immobilier au Québec ?

Lorsque vous investissez en immobilier et que vous générez un revenu de location, vous allez vous rendre compte qu’avoir un immeuble, ça implique une foule de dépenses diverses. On peut penser aux assurances, aux taxes, aux réparations, aux intérêts sur votre prêt, etc. C’est l’Agence du revenu du Canada (ARC) qui détermine quelles dépenses sont admissibles pour faire diminuer votre revenu de location, afin de réduire votre impôt à payer. La liste des dépenses admissibles pour la location immobilière au Québec, tirée du site de l’ARC, comprend :

• Taxes et impôts fonciers
• Assurances
• Intérêt sur un prêt hypothécaire
• Honoraires professionnels
• Services publics
• Réparations et entretien
• Publicité
• Frais de gestion
• Dépenses payées d’avance
• Frais bancaires
• Frais de déplacement et de véhicule
• Coût de l’aménagement paysager
• Paiement pour annulation de bail
• Frais de copropriété
• Salaires et avantages

Pour tous les détails concernant les dépenses admissibles, les exceptions et les exclusions, consultez la page complète de l’ARC traitant de l’imposition du revenu de location.

Tableau de calcul de l’impôt à payer et du revenu net de location d’une propriété à revenus

Afin d’illustrer plus en détail la méthode de calcul de l’impôt à payer sur un revenu de location en immobilier, nous avons créé un nouvel exemple en tenant compte d’un scénario d’investissement fictif. Comme vous pouvez le voir, le calcul comprend beaucoup plus de données lorsqu’on détaille les dépenses de manière individuelle. Sachez que dans le cas de gros immeubles à revenus, la liste des dépenses peut être assez importante.

Calcul du revenu de location net après impôt et dépenses (cashflow)

Si vous désirez évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenus avant de l’acquérir, sachez que vous pouvez déjà calculer le cashflow généré par l’immeuble, puisque le courtier du vendeur peut vous fournir toutes les données relatives aux revenus et aux dépenses. Pour ce qui est de l’hypothèque, vous pouvez faire une simulation avec un calculateur d’une institution financière, ou consultez un courtier hypothécaire directement. D’ailleurs, un courtier immobilier spécialisé en investissement immobilier peut vous aider à faire tous ces calculs et à analyser une opportunité d’investissement, afin de voir l’impact de l’imposition du revenu de location.

L’amortissement de certaines dépenses à travers le temps

Bien que la majorité des dépenses d’entretien et des dépenses courantes soient déductibles chaque année du revenu de location, les coûts des rénovations faites à votre immeuble peuvent être assujetties à d’autres règles.

En effet, lorsque vous faites des rénovations dans un immeuble, le coût de celles-ci peuvent être sujettes aux règles sur l’amortissement.

Nous vous recommandons de parler avec un comptable agréé si vous faites des rénovations dans l’un de vos immeubles, afin de connaître la bonne façon d’amortir votre déduction fiscale.

Dépenses en capital : Saviez-vous que certaines dépenses d’amélioration faites à votre immeuble qui en bonifient la valeur à long terme ne sont pas déductibles d’impôt immédiatement. En effet, elles doivent être déduites au fil du temps grâce à ce qu’on appelle la déduction pour amortissement (DPA).

Règles particulières – Dépenses payées d’avance et dépenses liées à un véhicule

Certaines dépenses en lien avec votre immeuble à revenus sont sujettes à des règles particulières.

C’est notamment le cas des dépenses engagées en avance pour le compte de l’immeuble, ainsi que des frais liés à l’usage d’un véhicule.

Voici ce qu’il faut retenir :

Loyer impayé : vous pouvez le déclarer comme une perte

Vous êtes propriétaire d’un immeuble à revenus et l’un de vos locataires ne paie pas son loyer depuis quelques mois.

• Tous les loyers impayés qu’il vous reste à la fin d’une année d’imposition peuvent être déclarés comme une perte dans votre déclaration de revenus.

Cela viendra donc servir de déduction de vos revenus bruts de location, ce qui réduira en retour l’impôt à payer sur ces revenus.

En cas de problème plus grave avec un locataire, comme une éviction ou une intervention exigeant les services d’un huissier, les frais engagés pour récupérer le logement pourront être sujets à un traitement fiscal.

Formulaire T776 : État des loyers de biens immeubles

Qu’est-ce que le formulaire T776 et à qui s’adresse-t-il ?

Le formulaire T776 d’état des loyers de biens immeubles s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers locatifs.

C’est à cet endroit que vous devrez déclarer les revenus de location obtenus dans la dernière année, et les dépenses qui y sont liées.

Vous pouvez accéder gratuitement à ce formulaire sur le site officiel de l’Agence de revenu du Canada, ou le demander directement à votre comptable.

Revenu de location ou Revenu d’entreprise ?

Les revenus que vous tirez de la location de vos biens immobiliers peuvent être considérés comme des revenus d’entreprise si vous offrez des services supplémentaires à vos locataires, comme un service de nettoyage, de sécurité, de repas, etc. Si c’est votre cas, vous devrez plutôt utiliser le formulaire T2125.

Quelles dépenses ne sont PAS déductibles du revenu de location ?

Bien que de nombreuses dépenses fassent l’objet d’une déductibilité face aux revenus de location, d’autres ne sont pas déductibles.

Parmi les dépenses qui ne sont pas déductibles du revenu de location, il y a notamment les suivantes :

• La valeur marchande des services ou travaux que vous effectuez vous-même
• Si vous occupez une partie de la propriété locative, vous ne pouvez pas déduire les dépenses liées à cette partie
• La portion du capital d’un prêt hypothécaire associé à votre propriété locative
• Les pénalités reliées à un avis de cotisation de l’ARC
• Les droits de mutation à l’achat d’une propriété

Si vous avez des questions ou une incertitude par rapport à une dépense, adressez-vous directement à un comptable agréé. Il saura vous offrir une réponse claire et précise.

Droits de cotisations REER : Les revenus de location font augmenter votre limite de cotisation

Au Canada, le Régime enregistré d’épargne retraite (REER) est l’un des véhicules fiscaux les plus avantageux et utilisés pour épargner de l’argent en vue de sa retraite à l’abri de l’impôt.

Ce que peu de gens savent, c’est que les revenus de location NETS d’une propriété comptent aux yeux de l’ARC comme un revenu admissible pour le calcul de vos droits de cotisations REER.

Le revenu de location net est donc traité fiscalement de la même manière que le revenu d’emploi. Cela fait en sorte qu’augmenter votre revenu admissible aux cotisations REER, et du même coup, augmente votre plafond de limite de cotisation.

Les cotisations REER se calculent comme 18% de votre revenu gagné.

Par exemple, si vous avez un revenu d’emploi de 50 000$ et un revenu de location net de 25 000$, vous allez calculer 18% de votre revenu de 75 000$, ce qui donnera un droit de cotisation de 13 500$, au lieu de seulement 9 000$ si on ne tenait compte que de votre revenu d’emploi.

Intéressant, pas vrai ? C’est donc un avantage indéniable qu’offrent les revenus de location d’un point de vue fiscal. Gardez en tête qu’il y a un plafond aux cotisations annuels au REER.

Spécification sur les droits de cotisation REER et les revenus de location

Cela étant dit, pour que le revenu de location soit calculé dans les droits de cotisations REER, il faut qu’il s’agisse d’un revenu de biens, et non d’un revenu d’entreprise. Cela signifie que votre revenu de location doit consister simplement à louer des locaux ou logements et des services de base. Par exemple, des services comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et une salle de lavage. Si vous fournissez des services de nettoyage, de sécurité ou même de repas, vous serez alors considéré comme un revenu d’entreprise.

Le revenu de location sous forme de revenus de bien est le seul type de revenus de biens qui entre dans le calcul du droit de cotisation REER au Québec.

Comment déterminer si un immeuble à revenus est rentable après impôt ?

Si vous comptez investir en immobilier, et que vous désirez savoir comment il est possible de déterminer si un immeuble à revenus est rentable, et ce, même après impôt, voici ce que vous devez savoir. En investissement immobilier, il y a 4 principales sources de rendement, que nous détaillons ici-bas. Le cashflow, soit la liquidité générée par les revenus après l’impôt est les dépenses, est une de ces sources.

Cashflow net après impôt et dépenses

La première source de rendement est le cashflow, soit le surplus ou le déficit de trésorerie de votre immeuble. C’est exactement ce que nous avons calculé dans le cadre de cet article, soit le revenu net après impôt et dépenses. S’il est positif, c’est que vous allez obtenir de l’argent dans vos poches à la fin de chaque année. S’il est négatif, c’est que vous aurez à sortir de l’argent de vos poches.

Capitalisation

La deuxième source de rendement est la capitalisation. Les revenus générés par votre immeuble servent à payer toutes sortes de dépenses, dont notamment au final le capital de votre hypothèque. À chaque année, le capital remboursé fait baisser votre hypothèque, ce qui vous enrichit et augmente votre équité disponible, soit la différence entre votre solde hypothécaire et la valeur marchande votre propriété. À la revente, tout le capital remboursé sur votre hypothèque n’est pas imposable.

Profit à l’achat

La troisième source de rendement est le profit à l’achat. Lorsque vous achetez un immeuble, vous devez vérifier quelle est la valeur marchande de la propriété par rapport au prix de vente. Si vous achetez un immeuble à revenus à sa pleine valeur marchande, vous ne réalisez aucun profit à l’achat. Cependant, si vous achetez un immeuble à un prix inférieur à sa valeur marchande, vous réalisez un profit à l’achat, et vous allez récupérer ce profit à la revente, ou pourrez l’utiliser dans le cas d’un refinancement. Ce sera ici un gain en capital, et vous devrez payer de l’impôt sur 50% de votre gain lors de la vente.

Plus-value

Finalement, la quatrième source de rendement à surveiller est la plus-value, soit l’augmentation de la valeur de votre immeuble à travers le temps. Si vous achetez un immeuble à un prix de 400 000$ aujourd’hui, et que vous le revendez 480 000$ dans 15 ans, vous aurez réalisé un gain en capital de 80 000$. Votre gain en capital imposable sera alors de 40 000$ (80 000$ x 50%). Vous devrez alors payer de l’impôt sur ce montant. Si on prend 35% de taux d’impôt, cela représentera un impôt à payer de 14 000% (35% x 40 000$). Vous aurez donc un profit net de plus-value de 66 000$ (80 000$ – 14 000$).

Notez qu’en juin 2024, le taux d’inclusion est passé de 50 % à 66,7 % pour la portion des gains en capital réalisés par un particulier au cours d’une année qui excède 250 000 $.

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Nous espérons que cet article vous aura permis de mieux comprendre comment l’impôt des revenus de location fonctionne au Québec, et comment les différentes sources de rendement d’un investissement immobilier sont sujettes à l’impôt.

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