Investissement immobilier : quelles sont les sources de rendement et comment les évalue-t-on? -

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Investissement immobilier : quelles sont les sources de rendement et comment les évalue-t-on?

3 mai 2017,
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Investissement Immobilier - Source de rendement

 

Investir en immobilier pour s’enrichir est une stratégie qui a su faire ses preuves au fil des derniers siècles. Ça ne date pas d’hier que les propriétaires de biens immobiliers sont les plus fortunés de la société, c’était également le cas durant l’antiquité et au Moyen Âge. En fait, l’immobilier est le levier d’investissement qui a su se montrer le plus fiable et le plus rentable tout au long de l’histoire. Encore aujourd’hui, il consiste en le principal outil d’investissement de la plupart des investisseurs à succès de nos sociétés modernes. Mais qu’est-ce qui permet donc à l’immobilier d’enrichir ses propriétaires? Comment une personne parvient-elle, en investissant une certaine somme d’argent, à créer un réservoir de richesse d’importance si rapidement? Voilà d’excellentes questions!

 

Investir en immobilier au Québec : toujours une bonne idée ?

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Investir en immobilier consiste à acquérir un bien immobilier (immeuble à revenus, PLEX, condo, chalet, maison, etc.) dans le but de le louer ou de le revendre rapidement à profit. La plupart des gens pensent ardemment que l’achat d’une propriété à des fins personnelles constitue un investissement immobilier. Ce n’est pas totalement faux, mais ce n’est pas vrai non plus. Posséder un immeuble et l’habiter comprends que vous ne pourrez pas le louer à un tiers parti et en tirer un revenu, lequel couvrira les dépenses. En tant que propriétaire occupant, vous devez donc payer vous-même les frais d’exploitation de l’immeuble (déneigement, tonte de pelouse, réparations, entretien, etc.) et vous acquitter de vos paiements hypothécaires (capital et intérêts).

Dans cette mesure, vous dépensez donc de l’argent pour entretenir votre actif et vous payez des intérêts sur votre prêt. Ces sommes d’argent importantes s’envolent en fumée et vous créent une dépense périodique. Néanmoins, le capital que vous payez sur votre hypothèque sera récupérable au moment de la vente, et vous profitez du fait que la valeur de votre immeuble s’accroit généralement avec le temps. Mais si je dois payer un loyer pour un appartement, ça reste tout de même plus avantageux d’être propriétaire occupant, non? Tout à fait, du moins la plupart du temps. En fait, le point qu’il faut comprendre est que pour qu’un investissement immobilier soit rentabilisé à son plein potentiel, il faut qu’une autre personne que vous s’acquitte des dépenses. Lorsque vous devez vous-même débourser de l’argent, votre investissement perd son caractère d’indépendance et perd en rentabilité. Être propriétaire occupant c’est un peu comme de l’épargne forcé, tandis que louer un bien immobilier à un tiers consiste en un investissement. Cela s’explique par la source même des rendements en immobiliers, lesquels découlent de calculs financiers assez faciles à comprendre.

 

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Les deux principales stratégies d’investissement immobilier

En immobilier, il y a deux principales stratégies d’investissement qui peuvent vous permettre de vous enrichir, soit les FLIPS et la détention à long terme. Le calcul de la rentabilité de ces deux types de projets d’investissement se fait différemment.

Un FLIP consiste à acheter une propriété, à la rénover puis à la revendre à profit le plus rapidement possible.

La détention à long terme consiste à acheter un immeuble à revenus et à louer les logements sur 10-15-20-30 ans afin de générer des revenus et pour profiter des multiples sources de rendement.

C’est sur le calcul du rendement sur un immeuble en détention à long terme que nous nous pencherons ici.

Ce calcul est assez complexe pour ceux qui n’ont aucune connaissance en finance, mais nous allons le simplifier au maximum pour que vous puissiez le reproduire facilement.

Le calcul du rendement d’un investissement en détention à long terme se fait en quelques étapes et doit tenir compte des 3 principales sources de rendement. Évidemment, un calcul plus complexe et exhaustif peut être réalisé afin d’obtenir un résultat plus précis, mais pour les fins d’une analyse préliminaire détaillée, la méthode présentée ici sera amplement satisfaisante.

 

La mise de fonds / le capital investi: première étape de tout investissement

Lorsqu’on aspire à investir en immobilier, ça prend de l’argent… beaucoup d’argent ! Pourquoi? En fait, si vous désirez contracter un prêt auprès d’une institution financière afin d’acheter un immeuble à revenus, il vous faudra investir du capital. Ce montant est appelé communément la « mise de fonds ». Les institutions acceptent de financer des emprunts immobiliers si les emprunteurs ont les liquidités nécessaires pour couvrir un certain pourcentage du prix de vente du bien immobilier en question. On parle de 5% de mise de fonds minimum pour toutes les propriétés à des fins d’habitation par le propriétaire, de 10% pour des PLEX (2-5 logements) où le propriétaire habite encore une fois l’immeuble, et de 20% de mise de fonds minimal pour tous les autres immeubles à revenus.

Pour un Triplex de 300 000$ par exemple où le propriétaire ne désirerait pas habiter un des logements, cela représenterait une mise de fonds de 60 000$. Eh oui, c’est de l’argent ça! Si le propriétaire décidait alors d’habiter lui-même un des trois logements, il pourrait mettre 10% de mise de fonds, donc 30 000$.

Le montant de capital investi dans un projet immobilier, soit la mise de fonds, est très important puisqu’il sert ensuite à cibler le rendement sur capital investi des différents indicateurs. Les indicateurs? Oui, j’y arrive. En fait, la mise de fonds sert dans le calcul du RCI (rendement sur capital investi) dans la mesure où on évalue la capacité de l’immeuble à faire travailler votre argent. Voyons un peu comment tout ça se passe!

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Les 3 sources de rendement en immobilier


Votre immeuble et les locataires qui y résident font travailler votre argent. Pourquoi? Eh bien, les locataires paient des loyers chaque mois, qui servent à couvrir non seulement les dépenses d’exploitation, mais également les paiements hypothécaires tout en vous laissant même parfois un léger surplus. En immobilier, trois indicateurs sont à surveiller pour évaluer la rentabilité et le rendement sur capital qu’offre un immeuble. Les voici :

  • ✓ Le cashflow
  • ✓ La capitalisation
  • ✓ La plus-value

Ce sont les trois sources de rendement. Le caractère rentable d’un immeuble dépendra également grandement de votre capacité initiale à cibler le bon prix d’achat. Si vous payez un immeuble trop cher, au-dessus de sa valeur marchande et que les revenus potentiels ne sont pas proportionnels, vos analysent vous le feront remarquer. Vous devez donc payer le juste prix, et savoir identifier les forces et les faiblesses de l’immeuble. Voici donc une présentation détaillée de chaque source de rendement et la façon dont il est possible de les calculer.

SOURCES-RENDEMENT-IMMOBILIER

 

CASHFLOW/ LIQUIDITÉ


Tout d’abord, il faut comprendre qu’un immeuble, c’est comme une petite entreprise. Il y a des revenus, des dépenses et des dettes. Si l’immeuble a été payé le juste prix, que les dépenses vont de pair et que l’immeuble est occupé par des locataires, il devrait donc y avoir un profit à la fin lors de l’analyse des états financiers. C’est ici qu’on analyse le rendement du cashflow, aussi communément appelée la liquidité. Le cashflow est la différence entre les revenus de l’immeuble et toutes ses dépenses de quelque nature que ce soit. Voici le calcul général qui permet de cibler la liquidité finale annuelle (cashflow) d’un immeuble.

Revenu brut potentiel (si loué à 100%) : 142 000$

  • Inoccupation et mauvaises créances (3%) : 4 260$

Revenu brut effectif : 137 740$

  • Taxes municipales : 17 600$
  • Taxes scolaires : 2 300$
  • Assurances : 2 900$
  • Chauffage : 3 900$
  • Énergie (inclus) : 4 500$
  • Entretien et réparations : 6 400$
  • Concierge : 3 450$
  • Déneigement : 1 400$
  • Publicité : 600$
  • Gestion (3%) : 4 130$
  • Conteneurs : 350$

Revenu net avant financement : 90 210$

  • Service de la dette (capital et intérêts) : 81 210$

Liquidité (cashflow) : 9 000$

 

Le calcul venant d’être présenté illustre la répartition des revenus et des charges qui amènent à voir si l’immeuble est suffisamment rentable pour générer un surplus de liquidité. Dans l’exemple ci-dessus, on peut voir que c’est l’immeuble génère un cashflow de 9 000$. Si l’immeuble avait été acquis au prix de 1 600 000$ par exemple, avec une mise de fonds de 20%, cela aurait nécessité une injection de 320 000$ de capital. Le rendement sur capital investi (mise de fonds) peut alors être calculé de la façon suivante :

RCI = cashflow / mise de fonds
RCI = 9 000 / 320 000 = 2,81% de rendement par année

Pour le cas de cet immeuble, le rendement est positif à 2,81% pour cette année, et variera les années suivantes dépendamment de la croissance des revenus et des dépenses. Néanmoins, un cashflow positif est un excellent indicateur de la rentabilité d’un immeuble. Ensuite, on vient à calculer le rendement par la capitalisation.

 

 

CAPITALISATION


La deuxième source de rendement en immobilier provient de la capitalisation de l’immeuble. Simplifié, cela veut dire que les revenus générés par l’exploitation de l’immeuble servent à rembourser l’hypothèque contractée auprès de la banque ainsi que les intérêts. Donc, les loyers des locataires paient, d’une part, les intérêts du prêt et d’une autre, le capital. La calculatrice d’amortissement hypothécaire ci-dessous permet de cibler le total des paiements hypothécaires en fonction du même exemple qu’à la section précédente.

 

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Sur le paiement total de 5 931$ par mois, il y a un remboursement mensuel de 2 955$ en capital au début (en croissance) et de 2 976$ en intérêts (en décroissance). L’hypothèque est de 1 280 000$ avant le premier mois, et son solde est de 1 244 082$ à la fin de l’année (mois 12).

Si on analyse rapidement le tableau d’amortissement, on remarque qu’une équité de 35 918$ s’est créée au cours de l’année (1 280 000$ – 1 244 082$). Il y a donc eu un remboursement de capital important au cours de la période, et c’est ce qu’on appelle la capitalisation. On peut alors calculer le rendement sur capital de la façon suivante :

RCI = montant de capital remboursé pour 1 an / mise de fonds
RCI = 35 918$ / 320 000$ = 11,23%

On peut donc voir que le processus de capitalisation de l’immeuble permet de réaliser un rendement très intéressant sur le capital investi. Cette deuxième source de rendement variera positivement au cours de la détention puisque les intérêts diminueront et le capital remboursé croitra, à moins d’une hausse des taux d’intérêt. Néanmoins, on peut facilement voir comment il est avantageux que des locataires paient le service de la dette à la place du propriétaire. Passons maintenant à la plus-value.

 

 

PLUS-VALUE


La troisième source de rendement est la prévision de plus-value anticipée. La plus-value est en fait le gain en capital prévisionnel sur l’immeuble, soit la prise de valeur chaque année due à différents facteurs économiques, par exemple l’inflation. Dans l’exemple suivant, la valeur a été identifiée au prix d’achat et croit selon l’inflation à 2%. Dans un marché stable, c’est un pourcentage de croissance raisonnable. Les tableaux suivants illustrent l’évolution de la valeur de l’immeuble au fil des années.

plus_value_achat

 

plus_value_graphique

 

Au début de la deuxième année, l’immeuble a une valeur de 1 632 000$. Donc, l’immeuble, au cours de la première année de détention, a connu une plus-value de 32 000$. On peut ainsi calculer le rendement sur capital investi :

RCI = gain en capital année 1 / mise de fonds
RCI = 32 000$ / 320 000$ = 10%

Donc, la plus-value permet de générer un rendement positif très intéressant. Dépendamment du marché immobilier et de l’évolution du cycle immobilier, le pourcentage de croissance de la valeur peut être supérieur à 2% ou encore être inférieur, voire négatif. Néanmoins, sur un marché stable, c’est un scénario tout à fait réaliste.

 

Rendement global sur l’investissement

Maintenant que les trois sources de rendement (cashflow, capitalisation et plus-value) ont été ciblées et calculées à l’aide d’un exemple, il faut déterminer le rendement global sur capital investi de l’investissement. Ce n’est pas très compliqué, il s’agit simplement d’additionner les différents rendements obtenus de la façon suivante :

RCI global = RCI cashflow + RCI capitalisation + RCI plus-value
RCI global = 2,81% + 11,23% + 10% = 24,04%

Le rendement sur capital investi pour la première année de détention se chiffre donc à 24,04%. C’est un excellent rendement et cela indique une performance financière impressionnante de l’immeuble sujet. Un investisseur qui aurait ciblé son taux de rendement interne (TRI) à 20% aurait ainsi une marge de manœuvre flexible en cas de hausse des taux d’intérêt, d’une hausse de l’inoccupation ou encore d’une situation déficitaire du cashflow. Un cashflow négatif de 2,81% au cours de la première année (9 000$ de déficit) aurait tout de même permis à l’immeuble de générer un rendement global de 18,42%, ce qui est encore une fois respectable.

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il faut donc bien analyser ces trois aspects financiers et être en mesure de poser des prévisions réalistes par rapport au cashflow, à la capitalisation et à la plus-value. Ce sont les trois sources de rendement qui vous permettront de faire croître votre capital, vous ne voulez donc pas bâcler le travail et avoir une mauvaise surprise. De plus, ce ne sont pas des calculs d’une grande complexité, simplement des additions, des soustractions, des multiplications et des divisions. L’investisseur que vous êtes devrait être en mesure d’évaluer ces ratios, ce qui vous permettra encore une fois d’évaluer si le prix de vente demandé est juste, et si vous pouvez espérer tirer profit de cette acquisition. À vos calculatrices!

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Foire aux questions à propos de l’investissement immobilier au Québec (FAQ)

Investir en immobilier au Québec ne se fait pas du jour au lendemain en claquant des doigts. Nombreux sont les jeunes investisseurs qui nous posent des questions chaque année afin d’approfondir leurs connaissances sur le sujet.

Nous avons regroupé ici les principales questions les plus populaires et couramment posées afin de vous fournir rapidement les réponses. Si vous êtes un jeune investisseur qui désire faire son premier investissement, sachez qu’il est grandement à votre avantage de prendre le maximum d’information possible avant d’investir.

Lorsque vous vous sentirez prêt, nous vous recommandons fortement de magasiner votre premier achat avec l’aide d’un courtier immobilier multilogement. Ce dernier peut notamment vous aider gratuitement à magasiner votre premier investissement. Remplissez simplement notre formulaire gratuit et sans engagement pour trouver un courtier multilogement dans votre secteur !

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Quel est le prix médian d’un immeuble à revenus à Montréal ?

Le prix médian d’un PLEX de 2 à 5 logements sur l’île de Montréal en date du 27 juin 2019 est de 560 000$. C’est l’endroit au Québec où les PLEX se vendent le plus cher. Ce n’est pas sans raison, car le nombre d’immeubles à revenus à Montréal est limité et la demande est sans cesse en croissance. La valeur des immeubles est donc toujours en progression.

 

Quel est le prix médian d’un immeuble à revenus dans la ville de Québec ?

Le prix médian d’un PLEX de 2 à 5 logements dans la Capitale Nationale en date du 27 juin 2019 est de 295 000$, soit une augmentation de 5% par rapport à l’année précédente.

 

Est-ce vrai qu’il est très difficile d’acheter un PLEX sur l’île de Montréal en 2019 ?

Oui, c’est vrai. Les PLEX sont tellement en demande sur l’île de Montréal que l’on assiste actuellement à une véritable guerre des enchères dans les plus beaux quartiers de l’île. Certains immeubles sont vendus plus cher que le prix initialement demandé, et les investisseurs sont très nombreux. Il est donc difficile de réussir à mettre la main sur un PLEX. Pour y arriver, on suggère généralement aux acheteurs de magasiner avec un courtier immobilier.

 

Comment trouver les meilleurs « deals » d’immeubles à revenus sur le marché ?

Les « deals » en immobilier locatif sont rares, et ceux qui apparaissent sont automatiquement repérés par les courtiers et vendus en quelques jours. Si vous voulez les voir passer, vous devez faire équipe avec un courtier immobilier multilogement.

 

Est-ce que la croissance de la valeur des immeubles est toujours positive ?

À court terme, non, mais à long terme, oui ! En effet, un mythe circule comme quoi la croissance des maisons et des immeubles à logement est TOUJOURS positive. Ce n’est pas vrai. Il est possible que des propriétés voient leur valeur baisser pendant plusieurs années. Cependant, lorsque l’on s’attarde à la valeur à long terme d’un immeuble, on voit qu’il y a toujours une progression de valeur sur 30 ans. Donc, à court terme, il est possible de voir des baisses, mais sur le long terme, la croissance de la valeur des immeubles est presque toujours positive.

 

Est-ce possible de faire plus de 15% de rendement en immobilier avec un seul immeuble ?

Tout à fait ! En immobilier, il est facile de faire 15% et plus de rendement avec un seul immeuble. Lorsqu’on combine le pouvoir des 3 sources de rendement que sont le cashflow, la capitalisation et la plus-value, on obtient couramment des rendements supérieurs à 20%. Certains investisseurs réussissent même à obtenir des rendements infinis en n’injectant aucune mise de fonds dans leur immeuble et en utilisant l’équité sur d’autres immeubles pour financer leur acquisition.

 

Combien d’argent faut-il pour investir en immobilier ?

Voilà une question impossible à répondre, car elle dépend d’une multitude de facteurs, dont notamment la localisation de votre immeuble et surtout, sa valeur. En général, il vous faudra au moins avoir 20% du prix de vente de l’immeuble en mise de fonds, plus 4% pour payer les frais d’achat et les imprévus. Il faut donc planifier un 24% du prix de vente. Si on considère un Duplex de 220 000$, soit pratiquement le minimum pour obtenir un immeuble solide à Québec, vous devrez avoir en poche au moins 52 800$. Il est toutefois possible de baisser ce montant si vous désirez acheter un immeuble à revenus en étant propriétaire-occupant. À ce moment, vous pourrez mettre 10% de mise de fonds.

 

Faut-il suivre une formation pour investir en immobilier ?

Pas nécessairement, mais c’est souvent suggéré. Si vous ne voulez pas retourner sur les bancs d’école pour perfectionner vos compétences, sachez qu’il existe des formations privées qui se donnent le soir et les fins de semaine. On peut penser entre autres à :

  • Immofacile
  • Le Club d’investisseurs immobiliers du Québec
  • MREX

 

Découvrez les meilleures formations privées en investissement immobilier au Québec.

 

Est-ce plus rentable d’investir en bourse ou d’investir en immobilier ?

Lorsqu’ils ont de grosses sommes d’argent à investir, certaines personnes veulent toujours savoir ce qui est plus rentable entre investir en bourse et investir en immobilier. La réponse n’est pas aussi simple qu’on peut le penser. En effet, l’immobilier est souvent plus rentable dans la plupart des cas lorsque l’investisseur aurait autrement placé son argent dans un fonds commun de placement composé d’actions en bourse.

Cependant, certains investisseurs boursiers font des placements audacieux qui leur permettent parfois d’atteindre des rendements et des profits franchement très intéressants. Tout dépend de votre profil de risques, de vos connaissances par rapport à la bourse, etc.

Somme toute, les deux options peuvent être intéressantes, et l’utilisation de l’une de ces stratégies n’empêche pas d’utiliser l’autre. Une diversification intelligente de ses placements est toujours une bonne idée.

 

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