Copropriété divise vs Copropriété indivise : Comparatif et Différence

1 juin 2023,

Off

Vivre en copropriété au Québec peut prendre différentes formes. En effet, il existe 2 grands types de copropriété dans la province, qui sont souvent mal compris par la majorité des gens.

On parle ici bien entendu de la copropriété divise, mieux connu sous le terme « condo », et la copropriété indivise.

Bien que les deux expressions puissent paraître semblables, leur fonctionnement est complètement différent, et il est très important d’en comprendre la différence.

Condo divise vs indivise au Québec – Apprenez à faire la différence

Commençons par la base, soit la distinction entre une copropriété divise et indivise. Le terme « copropriété » fait référence au fait que plusieurs personnes détiennent un droit de propriété dans un immeuble.

Cependant, ce droit de propriété peut s’exprimer différemment.

Voici la différence concrète entre les deux et leur fonctionnement général :

En copropriété divise, 1 immeuble est divisé en plusieurs parties privatives, appartenant chacun à un copropriétaire précis.

Chaque copropriété a l’usage exclusif de sa partie privative, et peut profiter des espaces communs de l’immeuble.

Par exemple, un immeuble composé de 10 unités privatives aura 10 copropriétaires différents.

L’immeuble est donc divisé en fraction, et chaque fraction est appartient exclusivement à un copropriétaire. Chaque copropriétaire est donc propriétaire à 100% de sa partie privative, et détient une quote-part des espaces communs en fonction de la valeur relative de son unité dans l’immeuble.

Nous parlerons plus en détail de ces points plus bas ans l’article.

En copropriété indivise, 1 immeuble n’est pas divisé. Ce sont plutôt plusieurs personnes qui seront propriétaires du même immeuble.

Puisqu’il y a plusieurs propriétaires, ils deviennent alors des « copropriétaires » de l’immeuble. La plupart des gens deviennent des copropriétaires indivises lorsqu’ils achètent une propriété avec un conjoint.

Cela étant dit, dans d’autres cas, des groupes ou partenaires d’affaires peuvent acheter une propriété en indivision. Le droit de propriété dans l’immeuble est alors divisé.

Par exemple, si 4 personnes achètent une maison à parts égales en tant que copropriétaires indivises, leurs quotes-parts respectives seront de 25%.

Copropriété divise – Fonctionnement au Québec

Afin de mieux comprendre les distinctions entre la copropriété divise et indivise, il est pertinent de présenter les deux individuellement.

Commençons par la copropriété divise, soit celle qui est de loin la mieux connue et la plus populaire au Québec.

Tous les immeubles à condos au Québec sont formés sous la forme de copropriété divise. Cependant, le terme « condo » est devenu beaucoup plus utilisé dans le langage populaire québécois.

Lorsque vous achetez un condo dans une copropriété divise, vous vous portez acquéreur d’une unité privative, ainsi que d’une quote-part et d’un droit dans les espaces communs de l’immeuble.

Copropriété divise définition – Code civil du Québec

Selon le Code civil du Québec (C.c.Q 1038), le concept de copropriété divise prend la définition suivante : « La copropriété divise est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fraction […] C.c.Q 1010, al. 3 : […] le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes. »

Copropriété divise – Les parties privatives et communes de l’immeuble

Parlons plus en détail du concept de partie privative et de partie commune dans un immeuble en copropriété divise.

C’est une notion super importante qu’il est impératif de comprendre avant de faire l’achat d’un condo au Québec.

À la base, lorsque vous achetez un condo, vous :

C’est la deuxième partie qui est moins bien comprise. Bien souvent, les gens imaginent qu’ils achètent seulement le condo dans l’immeuble. Dans ce cas, à qui appartient l’enveloppe ? Il n’y a pas un propriétaire juste de l’enveloppe du bâtiment !

L’enveloppe du bâtiment, incluant la structure, les fondations, la plomberie, l’électricité, la ventilation, les couloirs, la piscine et le reste appartiennent à tous les copropriétaires de l’immeuble. La responsabilité de chaque copropriétaire par rapport aux espaces communs est calculée en pourcentage, en fonction de la valeur relative de chaque unité dans l’immeuble.

Cela nous amène donc au concept de valeur relative, aussi appelée « quote-part ».

Vous êtes propriétaire d’un condo et aimeriez savoir combien vaut votre condo cette année ? Utilisez notre formulaire gratuit.

Le calcul des valeurs relatives de chaque copropriétaire dans l’immeuble

Pour déterminer quelle est la quote-part de chaque copropriétaire dans un immeuble, un calcul mathématique est nécessaire.

Tout d’abord, ces quotes-parts sont souvent fixées à la création de la copropriété. Il faut connaître la valeur de chaque unité privative.

Ainsi, avec cette méthode de fonctionnement, les plus gros condos occupant plus d’espace dans un immeuble paient une plus grosse proportion des frais d’entretien des espaces communs. C’est tout à fait normal d’ailleurs.

L’exemple qui suit vous présente le calcul des quotes-parts pour un immeuble en copropriété divise de 8 unités.

Calcul Quote-Part de la valeur relative d’un condo

Valeur de l’unité privative / Valeur totale de l’immeuble (somme des valeurs privatives) = Quote part

	Valeur de l’unité privative	Valeur totale de l’immeuble	Valeur relative (quote-part)
Condo 1	365 000$	3 847 000$	9,49%
Condo 2	418 000$	3 847 000$	10,87%
Condo 3	280 000$	3 847 000$	7,28%
Condo 4	789 000$	3 847 000$	20,51%
Condo 5	390 000$	3 847 000$	10,14%
Condo 6	510 000$	3 847 000$	13,26%
Condo 7	450 000$	3 847 000$	11,70%
Condo 8	645 000$	3 847 000$	16,77%

Syndicat de copropriété et administrateurs – Comment ça fonctionne en copropriété divise ?

Parlons maintenant de la gestion d’une copropriété divise. Puisqu’une copropriété est composée de plusieurs copropriétaires différents, il fallait une structure indépendante pour gérer l’immeuble.

En copropriété divise, au moment de la création de celle-ci, un syndicat de copropriété est créé légalement, lequel a la responsabilité de la gestion de la copropriété. Cela inclut :

La gestion de l’entretien régulière
La planification des réparations et remplacements de composantes
La gestion des finances de la copropriété
La gestion de l’assurance de la copropriété
Et bien plus encore !

Le syndicat est en réalité une personne morale aux yeux de la loi. Celui-ci est composé d’un conseil d’administration. Les administrateurs qui y siègent sont votés en assemblée par les copropriétaires de l’immeuble. Il peut s’agir de copropriétaire volontaire, ou encore de firmes spécialisées engagées à l’externe.

Le syndicat et ses administrateurs ont comme mission de veiller au bon entretien et à la saine gestion financière de l’immeuble.

Qu’est-ce que le fonds de prévoyance ?

Le fonds de prévoyance est l’endroit où fusionnent les notions de quote-part des copropriétaires et de responsabilité du syndicat. Pour que le syndicat d’une copropriété divise puisse accomplir sa mission d’entretenir l’immeuble, il doit avoir de l’argent. Il faut donc calculer, à l’aide d’une étude, les montants d’entretien annuels qui sont nécessaires sur l’immeuble. Il faut également calculer le coût de remplacement futur des différentes composantes communes de l’immeuble, par exemple la toiture, le stationnement, le revêtement extérieur, etc., et l’amortir sur leur durée de vie. Par la suite, le montant annuel dont a besoin le syndicat sera divisé en fonction des quotes-parts relatives de chaque copropriétaire. Ainsi, chaque copropriétaire devra payer un montant par mois, correspondant à sa quote-part des espaces communs. C’est ce qu’on appelle dans le jargon populaire : les frais de condo.

	Quote-Part	Montant annuel dont a besoin le syndicat	Frais de condo annuel
Condo 1	9,49%	15 000$	1 423,50$
Condo 2	10,87%	15 000$	1 630,50$
Condo 3	7,28%	15 000$	1 092,00$
Condo 4	20,51%	15 000$	3 076,50$
Condo 5	10,14%	15 000$	1 521,00$
Condo 6	13,26%	15 000$	1 989,00$
Condo 7	11,70%	15 000$	1 755,00$
Condo 8	16,77%	15 000$	2 515,50$

À quoi servent les frais de condo dans une copropriété divise ?

Pourquoi faut-il payer des frais de condo ? Voilà une question qui revient souvent. Eh bien, la réponse est simple : l’immeuble ne va pas s’entretenir de lui-même.

Quand vous achetez votre condo, cela ne vient pas avec un forfait d’entretien illimité gratuit. Comme une maison, il y a un entretien à faire sur l’immeuble, et des réparations à prévoir.

Les copropriétaires doivent donc mettre en commun des fonds pour couvrir diverses dépenses d’entretien.

C’est dans le fonds de prévoyance que sont mises ces sommes, qui servent notamment à :

Payer l’entretien des couloirs, entrées et espaces de circulation
Payer l’entretien des espaces extérieurs
Payer l’entretien des espaces communs (terrasse, piscine, etc.)
Accumuler de l’argent pour couvrir les réparations et remplacements de composantes du bâtiment à court, moyen et long terme

Bref, il s’agit d’un mécanisme qui permet de simplifier la gestion financière de l’immeuble. C’est ensuite le syndicat qui administre les sommes récoltées via les « frais de condo ». Mais à quoi ressemblent les frais normaux de condo au Québec ? C’est difficile à dire dans le contexte actuel. Avec la nouvelle loi 16, les choses seront beaucoup plus simples pour les copropriétaires.

Assurance copropriété divise – Quelles sont les obligations ?

Parlons maintenant d’assurance habitation. Dans une copropriété divise, il faut comprendre que l’assurance se divise en 2 protections, soit une police individuelle pour chaque copropriétaire, et une police que le syndicat prend pour l’immeuble au complet.

Voyons la différence entre les deux :

Tous les 5 ans, le syndicat de copropriété devra faire évaluer le coût de reconstruction de l’immeuble, pour établir le juste montant d’assurance.
Un fonds d’autoassurance devra être constitué pour accumuler un montant égal au plus haut niveau de franchise d’assurance.
Une assurance responsabilité civile devra obligatoirement être souscrite par le syndicat de copropriété.
Un registre descriptif des parties privatives devra être mis en place, pour distinguer les améliorations faites par les copropriétaires.
Et plus encore !

Loi 16 condo – Les nouvelles règles à connaître simplifiées

Depuis des décennies, la gestion des copropriétés au Québec était relativement peu réglementée. Cela a amené de nombreux problèmes, conflits et scandales.

Pour remédier à la situation et offrir un cadre plus

Le gouvernement du Québec a adopté en 2020 la loi 16, qui vient offrir un cadre réglementaire plus strict pour les syndicats de copropriété.

Consultez l’ensemble des nouvelles règles de la loi 16 pour les copropriétés divises :

À tous les 5 ans, les syndicats de copropriété devront faire réaliser une étude de fonds de prévoyance par un inspecteur certifié.
Un carnet et un calendrier d’entretien devront également être mis en place, regroupant la liste des sous-traitants, la liste des travaux à venir, le répertoire des garanties, etc.
Suivant une assemblée, le syndicat aura 30 jours pour transmettre les procès-verbaux aux copropriétaires.
À la demande d’un acheteur, une attestation de l’état de l’immeuble devra être remise par le vendeur.
Une meilleure répartition des responsabilités vis-à-vis les espaces communs devra être faite entre le syndicat et les copropriétaires.
Le syndicat sera obligé de fournir la documentation entourant la gestion de la copropriété aux acheteurs potentiels.
Et plus encore !

Étude de fonds de prévoyance pour copropriété divise au Québec

Désormais au Québec, toutes les copropriétés divises devront faire réaliser une étude de fonds de prévoyance à tous les 5 ans.

En quoi consiste l’étude de fonds de prévoyance ?

Il s’agit d’une étude en vertu de laquelle un professionnel en bâtiment va inspecter un immeuble en copropriété, afin de créer un plan de financement pour pallier l’entretien et au remplacement de chacune des composantes de l’immeuble.

Cette étude doit être réalisée par un professionnel certifié par le gouvernement, et respectant les normes RGCQ.

Assurez-vous que votre copropriété ait bien complété son étude de fonds de prévoyance, afin que ses finances soient en règle et optimales.

Copropriété indivise – Fonctionnement au Québec

Parlons maintenant de la copropriété indivise, soit celle la moins connue, et pourtant la plus utilisée, au Québec.

La copropriété indivise survient lorsque deux ou plusieurs personnes achètent ensemble une propriété. Qu’ils achètent ou non à parts égales l’immeuble, ils deviennent alors en copropriétaire en indivision.

Ils portent alors le nom d’indivisaires. Ils sont alors tous copropriétaire de l’ensemble de l’immeuble, et NON d’une partie privative comme c’est le cas avec la copropriété divise.

Chaque indivisaire a alors une quote-part dans l’ensemble de l’immeuble.

Par exemple, si vous achetez une maison avec votre conjoint, vous serez indivisaire à 50-50 avec lui. Si vous et 3 autres amis achetez un chalet, vous serez alors indivisaire à 25% chacun, à moins d’une entente contraire. Il est possible d’établir des quotes-parts totalement différentes et inégales entre les indivisaires.

Convention d’indivision pour copropriété divise – À quoi ça sert ?

Il n’est pas obligatoire au Québec de mettre en place une convention d’indivision lorsqu’on achète une propriété avec d’autres personnes.

Par contre, c’est très fortement recommandé, car cela peut largement simplifier les démarches entre les indivisaires au moment de la vente, ou en cas de conflits.

La convention d’indivision est un document préparé par un notaire et signé par tous les indivisaires. Celui-ci contient notamment :

Cette convention vient harmoniser et structurer la relation entre les indivisaires.

Comment déterminer les parts des différents indivisaires ?

En indivision, les parts de chaque indivisaire peuvent être différentes. Par exemple, 4 personnes peuvent acheter un immeuble à revenus. Deux personnes possèdent 40% chacun de l’immeuble, et les deux autres 10% chacun. C’est une possibilité. La détermination des parts des indivisaires est un choix personnel qui dépend de chaque projet, en fonction du capital investi pour la mise de fonds, et bien d’autres facteurs.

Copropriété indivise exemple concret au Québec

Puisque la copropriété indivise est un concept parfois un peu plus obscur pour certains, nous avons décidé de vous partager 3 exemples concrets de situations où une copropriété indivise peut exister.

Immeuble à revenus

Thomas, Chantal, Josée et Pierre sont de très bons amis depuis 25 ans. Ils souhaitent acheter ensemble un immeuble à revenus, mais ils n’ont pas tous le même argent de côté. C’est majoritairement Pierre qui détient le capital pour la mise de fonds. Ils ont donc décidé de diviser les quotes-parts en fonction de la proportion de mise de fonds injectée dans l’immeuble par chaque personne. De cette façon, Pierre détient une part de 50%, Chantal 20%, Thomas 15% et Josée 15%. Ils devront alors faire rédiger une convention d’indivision pour officialiser le tout.

Maison bigénérationnelle

Yvan et Julie veulent acheter une maison bigénérationnelle avec leur fils Marc-André, et sa conjointe Marie. Ils ont trouvé une propriété qui conviendrait avec deux logements, dont un occupant 60% de la superficie du bâtiment, et l’autre 40%. Pour que ce soit égal, ils décident alors d’acheter en indivision en basant les quotes-parts sur la superficie que chacun occupera. Yvan et Julie occuperont la plus grosse partie, et auront donc des quotes-parts respectives de 30% chacun. Marc-André et Marie auront des quotes-parts de 20% chacun, puisqu’ils occuperont la plus petite partie. La mise de fonds sera également calculée selon ces proportions. Évidemment, ils détiennent néanmoins leur quote-part sur l’ensemble de l’immeuble, mais ils occuperont des parties à usage « exclusif » (à ne pas confondre avec privatif pour les condos divis).

Comment vendre une copropriété indivise ?

De quelle manière des personnes détenant un immeuble en indivision peuvent-ils le vendre ?

Selon l’article 1026 alinéa 2 du Code civil du Québec :

« En copropriété indivise, seul un vote unanime des indivisaires peut permettre de vendre le bien détenu en indivision. »

Code civil du Québec

Dans certaines conventions d’indivision, il peut exister des règles supplémentaires concernant les droits de préemption des indivisaires, et bien plus encore.

Pour vendre, tous les copropriétaires doivent donc être unanimes. En cas de conflits, une discussion s’impose concernant la vente des parts d’un indivisaire, ou le rachat de toutes les parts par un indivisaire réfractaire.

Les différences importantes à comprendre entre condo divise vs indivise

Voilà, on espère que vous comprenez désormais mieux les différences importantes qu’il existe entre la copropriété divise et indivise au Québec.

Afin de résumer le tout de manière concise, nous avons préparé ce tableau récapitulatif présentant les principales caractéristiques des deux types de copropriété.

Si vous avez des questions concernant ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire.

Il nous fera plaisir de vous mettre en contact avec l’un de nos courtiers partenaires près de chez vous.

	COPROPRIÉTÉ DIVISE	COPROPRIÉTÉ INDIVISE
Création	Déclaration de copropriété	Convention d’indivision (facultatif)
Définition	Détient l’usage exclusif d’une unité privative dans un immeuble, ainsi qu’une quote-part des parties communes	Détient une quote-part de l’ensemble d’une propriété, peu importe son usage (maison, duplex, chalet, etc.).
Quote-part	100% partie privative, et quote-part variable espace commun	Quote-part pour l’ensemble de la propriété
Fonds de prévoyance	Oui	Non
Frais de copropriété	Oui	Non
Assujetti loi 16	Oui	Non
Assujetti loi 141	Oui	Non
Vente	Facile	Plus complexe

Vous pensez vendre ou acheter une copropriété divise ou indivise? Demandez les conseils d’un expert !

Vous envisagez d’acheter une copropriété divise ou même indivise au Québec dans les prochains mois ? Vous pensez plutôt à vendre ?

Saviez-vous que les courtiers immobiliers sont de véritables spécialistes des copropriétés, et qu’ils peuvent répondre à toutes vos questions en lien avec votre projet ?

Comparez les profils, agences et expériences de différents agents pour faire un choix éclairé et judicieux.

Cliquez sur le bouton qui suit pour commencer à comparer dès maintenant.

Soumissions
Courtiers

Soumissions Courtiers Immobiliers

Vendez ou achetez un condo avec les meilleurs courtiers immobiliers dans votre secteur !

Comparez 3 des meilleurs agents immobiliers de votre région via notre formulaire 100% gratuit.

+380

Courtiers Partenaires

Copropriété divise vs Copropriété indivise : Comparatif et Différence

Condo divise vs indivise au Québec – Apprenez à faire la différence