Stratégie d’investissement immobilier : le FLIP rénos/détention ! -

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Stratégie d’investissement immobilier : le FLIP rénos/détention !

2 février 2018,
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Les FLIPS immobiliers deviennent de plus en plus populaires, et permettent généralement aux investisseurs en début de carrière d’augmenter leur capital plus rapidement qu’une stratégie axée sur la détention. Mais est-ce possible de combiner les deux ?

Il existe une foule de stratégies d’investissement en immobilier, et de nouvelles semblent apparaître d’année en année. Il est important de bien prendre le temps d’analyser toutes les options qui s’offrent à nous avant de choisir laquelle correspondent à nos objectifs et à notre profil.

Pour vous donner une vue d’ensemble du monde de l’investissement immobilier, faisons d’abord le tour des principaux concepts à connaître et que tous les investisseurs devraient savoir.

Par la suite, nous vous présenterons une stratégie d’investissement qui est très intéressante et que vous pourriez utiliser lors d’un prochain projet.

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Les deux lignes de pensées en investissement immobilier !

Bien que certaines subtilités existent, le monde de l’investissement immobilier est généralement divisé en deux modes de pensée, ou deux principales grandes stratégies.

La détention d’un immeuble à long terme

La spéculation immobilière (FLIP)

D’un côté, la détention à long terme se veut être une stratégie visant à acquérir un immeuble dans le but de le détenir pendant une longue période, au cours de laquelle les logements de la propriété sont loués. Ce sont donc les locataires qui paient les dépenses, l’hypothèque et qui contribuent à enrichir le propriétaire-investisseur. De plus, il y a de bonnes chances que l’immeuble prenne de la valeur avec le temps. Au final, l’investisseur peut recevoir un montant d’argent chaque mois, et recevoir un gros profit lors de la vente de l’immeuble à la fin.

Du côté des FLIPS, de multiples stratégies existent, mais la plus connue consiste à acheter une propriété, à la rénover puis à la revendre à profit. Comme vous vous doutez que ce n’est pas l’unique stratégie, en voici quelques exemples.

 

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Les principaux types de FLIPS immobiliers au Québec

Le but de cet article n’étant pas de faire une présentation exhaustive de tous les types de FLIPS existants, il faut néanmoins que vous compreniez qu’il en existe de nombreuses variantes. On peut penser entre autres au :

  • ✓ FLIP rénos
  • ✓ FLIP conversion en condos
  • ✓ FLIP maquillage
  • ✓ FLIP propriétaire occupant
  • ✓ FLIP construction
  • ✓ FLIP profit à l’achat
  • ✓ FLIP construction
  • ✓ FLIP terrain

Cette liste sommaire ne comprend pas toutes les possibilités de FLIPS possibles. Vous pouvez en apprendre plus sur les différents types de FLIPS et sur la détention à long terme. Pour l’instant, il importe que vous compreniez qu’il est rare que les deux visions (ou stratégies) que sont les FLIPS et la détention s’entrecroisent. Mais c’est tout à fait possible que ça arrive, et nous allons vous le prouver en vous présentant une stratégie d’investissement mixte qui gagne en popularité.

 

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Une stratégie mixte : le FLIP RÉNOS/DÉTENTION !

Vous avez envie d’utiliser une stratégie d’investissement immobilier audacieuse pour maximiser vos profits ? Le FLIP rénos/détention est peut-être ce qu’il vous faut !

Le FLIP rénos/détention consiste essentiellement à acheter un immeuble à revenus ou une unité d’habitation en très mauvais état ou avec un gros potentiel de rénovations afin de justement complètement rénover l’immeuble. Vous remettez l’immeuble, qui était autrefois sous les standards du marché, en bonne condition afin de faire augmenter la valeur de l’immeuble. Par la suite, au lieu de vendre et encaisser les profits, vous n’avez qu’à simplement louer les logements de l’immeuble.

Ce n’est pas une nouvelle stratégie, mais ce n’était pas une des stratégies les plus utilisées et valorisées au début des années 2000. En effet, à cette époque, le prix des immeubles à revenus était assez bas et les bonnes affaires couraient pratiquement les rues. Aujourd’hui, c’est plus difficile et il faut savoir utiliser de créativité.

 

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En ciblant les immeubles à revenus qui sont sous les standards du marché, vous repérez des immeubles avec du potentiel pour une augmentation de valeur, ainsi que pour une augmentation éventuelle de loyer. Évidemment, la Régie du logement gère strictement les augmentations de loyer, mais il y a des façons de faire pour pouvoir jouer plus librement avec les loyers. Certains investisseurs se spécialisent dans le FLIP rénos/détention de maisons ou de jumelés en banlieue. De cette façon, ils peuvent louer à des prix plus flexibles.

D’autres investisseurs ciblent les vieux PLEX avec des logements vacants, rénovent au complet les logements puis les louent en augmentant les loyers. Avant d’entreprendre un tel projet de FLIP, il faut cependant se référer à la Régie du logement afin de savoir quelle augmentation vous pourrez mettre en place. Il ne sert à rien d’entreprendre un FLIP rénos/détention si la valeur des rénovations que vous investirez est supérieure au gain que vous obtiendrez en augmentation de loyer.

Néanmoins, la stratégie de ce type de FLIP se base sur le fait d’effectuer bien souvent un profit à l’achat, un profit lors des rénos puis un profit lors de la détention de l’immeuble.

FLIP rénos/détention = Profit à l’achat + profit rénos + profit détention

Ce sont généralement les trois façons qu’une personne peut faire du profit grâce à cette stratégie. Le profit à l’achat, prisé par beaucoup d’investisseurs, consiste simplement à acheter un immeuble SOUS sa valeur marchande. Le profit rénos consiste quant à lui à investir de l’argent en travaux de rénovation, lesquels font augmenter la valeur de l’immeuble d’un montant supérieur au coût des travaux. Finalement, le profit à la détention vient de 3 sources de rendement, mais consiste essentiellement à ce que des locataires paient les dépenses et l’hypothèque sur l’immeuble que vous détenez.

Ce peut paraître comme une stratégie assez simple, mais beaucoup d’investisseurs y ont recours parfois malgré eux.

Vraiment ? Tout à fait, et voici pourquoi !

 

Le FLIP rénos/détention : une alternative intéressante en cas de vente difficile !

Le FLIP rénos traditionnel a toujours été très populaire, de par sa simplicité que par son efficacité. On achète un immeuble avec un gros potentiel, souvent sous sa valeur marchande, on le rénove puis on le revend. C’est si simple ! Hum, pas toujours !

Certains investisseurs achètent en effet des immeubles, y injectent du capital pour les rénover puis lors de la revente, ils ne sont pas capables de trouver des acheteurs. Les raisons peuvent être diverses, mais c’est souvent parce que les conditions sur le marché ont changé, ou encore que le prix auquel ils doivent vendre l’immeuble pour rentabiliser le projet est trop élevé.

Quoi faire dans ce cas ? Vendre à perte ? Attendre ? Non, il y a une solution qui peut non seulement permettre d’éviter de perdre de l’argent, mais d’en faire à la place. Il suffit de louer l’immeuble.

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Si c’est un immeuble à revenus, c’est généralement assez facile. Si c’est une maison, un jumelé, un condo ou un autre type d’habitation unifamiliale, le degré de difficulté de location peut varier.

Néanmoins, les investisseurs aux prises avec un projet de FLIP rénos classique impossible à vendre se tournent bien souvent vers la détention. Ils ont alors recours à la stratégie de FLIP rénos/détention. Ce n’est pas négatif du tout, car durant la détention, ce n’est pas du temps perdu, au contraire. Vos locataires paient toutes vos dépenses et votre hypothèque, ce qui contribue à vous donner du rendement sur votre capital investi.

Pas fou, n’est-ce pas ?

Que vous ayez recours à cette stratégie mixant les FLIPS à la détention de votre propre gré ou par obligation, ce peut être une excellente façon de mixer les deux principales voies d’enrichissement en immobilier.

Mais comment faire pour dénicher les immeubles avec les plus gros potentiels pour ce type de stratégie ? Nous avons la solution pour vous !

 

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Qui d’autres qu’un spécialiste des ventes immobilières pour vous aider ?

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