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▷ Acheter une maison à rénover au Québec – 10 erreurs à éviter
L’achat d’une maison à rénover à vendre au Québec n’est pas un projet à prendre à la légère.
Un projet de rénovation, ça demande du temps, de l’énergie, une solide préparation et un budget bien établi.
Il y a bien évidemment des erreurs extrêmement fréquentes que font beaucoup d’acheteurs lorsqu’ils achètent une maison à rénover.
- Dans cet article, nous avons donc décidé de passer en revue 10 de ces erreurs à éviter pour que votre projet d’achat de maison à rénover soit le plus rentable possible.
Si vous suivez nos conseils et évitez ces erreurs, votre projet de rénovation pourrait vous rapporter gros, et faire réellement augmenter la valeur de la maison que vous allez acheter. Si vous y allez un peu n’importe comment, vous pouvez vous embarquer dans un vrai cauchemar. Prêt à relever le défi ? Voyons ça ensemble.
Erreur #1 : Être trop optimiste et tomber en amour avec une propriété
La première erreur que fait la majorité des gens qui magasinent une maison dans le but de la rénover, c’est d’être trop optimiste.
Bien des acheteurs vont sous-évaluer l’importance de certains travaux, vont minimiser les travaux à faire et vont accorder une trop grande valeur à certains éléments en place qui sont encore bons.
Il faut garder la tête froide, et éviter de tomber en amour avec une propriété seulement pour certains aspects précis.
Par exemple, nous avons récemment entendu l’histoire d’un acheteur qui a acheté une maison 100% à rénover, seulement parce qu’il y avait un plafond cathédral avec des poutres apparentes.
Selon lui, ces deux points allaient amener une valeur incroyable, et il a été prêt à payer plus cher pour ça. Au final, il avait sous-estimé le reste des travaux à faire en raison de son trop gros optimisme.
Erreur #2 : Ne pas faire d’inspection préachat
La deuxième erreur qu’il faut absolument éviter, c’est d’acheter une maison sans prendre le temps de la faire inspecter.
« Oui, mais je le sais qu’il y a des rénovations à faire. »
Peut-être, mais en connaissez-vous l’ampleur ? Savez-vous quelles sont les rénovations à faire exactement, ou une idée générale ?
Faire réaliser une inspection préachat par un inspecteur en bâtiment professionnel est ESSENTIEL.
- Vous pourrez avoir la liste des problèmes apparents existants.
- Les recommandations d’un expert en bâtiment.
- Les problèmes urgents à régler vs les rénovations apparentes.
D’ailleurs, votre rapport d’inspection préachat peut vous servir à négocier le prix de vente avec le vendeur, s’il y a notamment des rénovations importantes à faire. Mais combien ça coûte ?
Combien coûte une inspection préachat ?
Le prix d’une inspection préachat varie selon le type de propriété, mais aussi selon l’inspecteur avec qui vous faites affaire, et le secteur où se trouve la propriété.
Le tableau qui suit présente le coût approximatif d’une inspection préachat au Québec :
Type de propriété | Prix de l’inspection préachat |
Maison unifamiliale | 650$ à 950$ |
Condo | 500$ à 750$ |
Jumelé/Maison de ville | 600$ à 900$ |
Duplex | 750$ à +1 000$ |
Erreur #3 : Magasiner les maisons à vendre sans courtier
Votre objectif est de trouver une maison qui manque un peu d’amour et qui a besoin de rénovations ? Pourquoi ne pas faire appel aux services d’un courtier immobilier.
Ce dernier, grâce à ses accès exclusifs, pourra vous bâtir une liste de maisons à rénover à vendre près de chez vous.
Cela inclura notamment :
- Les reprises de finance
- Les maisons en vente de succession
- Les maisons abandonnées
- Les maisons qui n’ont jamais été rénovées
- Et plus encore
Si vous faites toutes les recherches vous-même, vous allez assurément passer à côté de nombreux deals immobiliers. D’ailleurs, votre courtier pourra vous aider à bien négocier le prix de vente selon l’ampleur des rénovations à faire dans la maison.
Saviez-vous que les services des courtiers sont 100% gratuits ?
Au Québec, les services d’un courtier immobilier sont 100% gratuits pour les acheteurs, peu importe le type de propriété qu’ils magasinent. Vous pouvez donc obtenir l’accompagnement d’un expert pour magasiner les maisons à vendre selon votre budget et vos critères, sans avoir à dépenser un seul sou. Pour trouver des courtiers gratuits dans votre secteur, utilisez le formulaire sur cette page ou cliquez sur le bouton qui suit.
Erreur #4 : Sous-évaluer l’importance des rénovations à faire
Cette erreur est souvent commise par les mêmes personnes qui ne prennent pas le temps de faire réaliser une inspection préachat.
Ces personnes vont visiter des maisons à rénover et vont établir un diagnostic au meilleur de leurs connaissances.
Ah, il y a une petite fissure dans la fondation ? Colmater ça ne devrait pas coûter plus de 500$. Coût final : 2 900$.
Bref, vous comprenez le principe. Si vous n’avez pas de connaissance en construction, il y a de bonnes chances pour que vous sous-estimiez l’importance des rénovations à faire dans une propriété.
Au départ, vous aviez noté 4-5 éléments majeurs à changer. Au final, ça va plus être 8-9… Ce n’est pas le même projet rendu là !
Vous pouvez même demander à un entrepreneur en construction de vous accompagner lors d’une visite pour vous faire une estimation des coûts de rénovation d’un projet. La base, néanmoins, est l’inspection préachat.
Erreur #5 : Mal budgéter le coût des rénovations à faire
Dans la même lignée que l’étendue des travaux, parlons de l’étendue des coûts. Même si vous avez une liste claire et précise des travaux à faire, si vous n’avez aucune idée du coût de chaque élément, ça n’ira pas bien.
Dans le tableau qui suit, vous pourrez voir un exemple de tableau de l’un de nos clients (dont nous gardons l’identité anonyme), qui présente la différence entre le prix budgété et le prix final des rénovations.
- Prix budgété : 39 800$
- Prix final : 56 750$
- Différence : 16 950$
Le client avait estimé au mieux de ses connaissances le prix des travaux, au lieu de demander un devis d’un entrepreneur. Bref, au final, plusieurs rénovations ont coûté beaucoup plus cher que prévu.
Rénovation | Prix budgété | Prix final |
Cuisine | 15 000$ | 18 000$ |
Salle de bain | 7 000$ | 9 000$ |
Plancher | 4 000$ | 7 300$ |
Peinture | 2 000$ | 3 100$ |
Luminaires | 800$ | 1 350$ |
Paysagement | 9 000$ | 13 000$ |
Autres | 2 000$ | 5 000$ |
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|
|
TOTAL | 39 800$ | 56 750$ |
Erreur #6 : Ne pas bien choisir son entrepreneur pour les rénovations
Le monde de la rénovation est peuplé de nombreux professionnels, certains plus fiables que d’autres.
Dans cette industrie, la confiance aveugle n’existe pas. Vous devez magasiner vos sous-traitants et prendre le temps d’évaluer leur :
- Expérience
- Tarifs
- Offre de services
- Historique d’entreprise
- Garanties
- Avis de clients
- Licences RBQ
- Et plus encore !
Le mauvais choix d’entrepreneur peut transformer votre maison à rénover en un véritable projet cauchemardesque.
Au contraire, avoir le bon entrepreneur vous permettra de vivre un projet plaisant avec des résultats de qualité. Pour trouver le bon entrepreneur, nous vous recommandons d’utiliser des plateformes de comparaison de prix.
Erreur #7 : Ne pas bien cibler les rénovations qui apportent le plus de valeur
Une grosse erreur à éviter lorsqu’on rénove une maison à rénover, c’est de ne pas miser sur les bons types de travaux.
En effet, certains travaux offrent un retour sur investissement plus élevé que d’autres.
Cela étant dit, il faut également savoir investir le bon budget pour chacun des postes de dépenses en fonction de la valeur de la maison, du quartier environnant, etc.
On n’investit pas 50 000$ pour une cuisine dans une maison de la classe moyenne. Le budget doit être conséquent avec le type de propriété.
Voici quelques exemples de rénovations qui apportent beaucoup de valeur à votre propriété :
- La cuisine
- La salle de bain
- La peinture intérieure
- Les planchers
Voici quelques exemples de rénovations qui n’apportent pas beaucoup de valeur à votre propriété :
- Piscine
- Paysagement
- Changement d’équipements désuets
- Réparations d’appareils défectueux
Pour augmenter la valeur de votre propriété, misez sur la cuisine, la salle de bain, les planchers et la peinture. Ce sont les éléments qui donnent 90% du visuel attrayant de votre maison.
Erreur #8 : S’improviser « rénovateur » en herbes
Pensez-vous vous impliquer beaucoup dans les rénovations de votre futur achat ? Si oui, tentez d’être réaliste.
Beaucoup trop d’acheteurs envisagent de « tout faire » les travaux eux-mêmes. Ce n’est souvent pas envisageable.
Non seulement vos aptitudes ne sont parfois pas à la hauteur, ce qui donne des résultats décevants, mais parfois, vous n’allez pas économiser autant que vous le pensiez, et la durée des rénovations s’éternisera longtemps.
Si vous êtes charpentier-menuisier, vous pouvez certainement vous garder beaucoup plus de travail que si vous vous improvisez « rénovateur » en herbes.
Conseil d’ami pour votre projet
Gardez-vous les petits travaux, comme la peinture, les planchers, ou bien encore la démolition. Laissez les travaux de minution à des experts, comme la céramique, la cuisine, le tirage de joints, etc.
Erreur #9 : Choisir les matériaux et le style soi-même sans demander l’aide d’une designer
Avez-vous vraiment l’œil pour bien choisir l’agencement de matériaux dans votre maison à rénover ?
Plusieurs personnes pensent que oui, mais le résultat final laisse douter du contraire…
Réussir à faire en sorte que le style des différents éléments dans la maison s’agence bien entre eux, c’est plus difficile qu’on peut le penser.
Il y a plusieurs choses à considérer :
- Couleur de peinture
- Type de comptoir
- Matériau d’armoires
- Céramique de plancher
- Dosseret de cuisine
- Type de plancher
- Style de luminaire
- Et plus encore !
C’est pourquoi nous vous recommandons de toujours passer par un designer d’intérieur d’obtenir l’aide d’un vrai expert qui saura créer un concept incroyable pour votre maison.
Après tout, vous souhaitez que vos rénovations fassent augmenter la valeur de la maison, et soient à votre goût, n’est-ce pas ?
Imaginez investir 40 000$ en rénovations, pour finalement vous rendre compte que tout ne s’agence pas parfaitement. Malaise…
Erreur #10 : Ne pas prévoir un budget pour les imprévus
Même la personne la mieux préparée ne peut pas prévoir l’imprévisible.
Pourtant, beaucoup d’acheteurs se lancent dans la rénovation d’une maison sans avoir un budget dédié aux imprévus.
Il est essentiel dans n’importe quel projet d’avoir un budget significatif pour les imprévus. Si vous calculez chaque poste de dépenses et que vous arrivez avec un budget à zéro, vous êtes trop serré.
- Il faut qu’il reste un 10% du budget dédié à des problèmes en cours de route, des petits oublis, des surcharges de prix, etc.
Opter pour cette façon de faire limitera les dégâts en cas de gros imprévu, et dans le meilleur des mondes, il vous restera de l’argent dans vos poches.
Acheter une maison en vue de la rénover : un projet qui s’adresse à qui ?
Est-ce vraiment moins cher de faire les rénovations par soi-même que d’acheter une maison clé en main ? Tout à fait ! Il faut comprendre que lorsqu’une personne vous vend une maison clé en main, celle-ci inclut dans le prix le montant des rénovations (main d’œuvre + matériaux) ainsi qu’un profit supplémentaire sur ces travaux. Si vous réalisez vous-même les travaux, vous n’aurez pas à payer la main d’œuvre ni le profit supplémentaire et économiserez au moins 50% du coût normal des travaux. Ça peut facilement représenter des milliers de dollars !
Mais à qui s’adresse donc l’achat de maison à rénover ? En fait, il faut avoir un minimum de compétences manuelles si on désire acheter une maison en vue de la rénover. On ne s’improvise pas tireur de joints, plombier ou poseur de céramique du jour au lendemain. La clientèle cible pour ce type de projet est sans aucun doute les couples désirant acheter une première propriété, les jeunes familles, les bricoleurs et les personnes désirant personnaliser à fond leur nouvelle propriété. Ce n’est pas un projet pour ceux qui n’ont pas beaucoup de temps libres et qui n’y connaissent absolument rien en rénovations. Le tableau ci-dessous vous présente les grandes lignes à retenir sur l’achat d’une maison en vue d’y faire des rénovations !
| MAISON AVEC RÉNOVATIONS : CE QU’IL FAUT RETENIR ! | |
| Clientèle cible : | Jeunes familles, bricoleurs, couples, première propriété, personnes désirant personnaliser leur maison, etc. |
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| Moins cher qu’une maison clé en main Personnalisable selon les goûts de l’acheteur Rénovations = vous ne payez pas la main d’œuvre et le profit de l’entrepreneur Vous y allez à votre rythme Économies substantielles vs une maison clé en main pour le même résultat | Bruits, poussière et dérangement durant les travaux Vous êtes responsables en cas de problème Dépassement de coûts courants Financement des travaux parfois difficiles |
L’achat d’une maison clé en main : quelle est la clientèle cible ?
Une maison clé en main vous offre donc une foule d’avantages indéniables. Tout d’abord, en choisissant ce type de propriété, vous pouvez emménagé rapidement et installez vos affaires en moins de deux, vous n’avez pas de travaux manuels à faire, pas d’argent à investir et vous n’aurez pas à vivre dans un chantier pendant un certain temps.
Généralement, les personnes retraitées aiment les maisons clés en main puisqu’ils veulent avoir la paix d’esprit et qu’ils n’ont pas envie de passer leur temps à rénover. Ils ont les moyens de se payer la maison clé en main et ils le font ! Les personnes ayant un bon revenu et un emploi demandant beaucoup de temps préfèrent également généralement payer un peu plus cher quitte à obtenir leur maison en parfaite condition.
Les bricoleurs seront sans aucun doute frustrés de devoir payer plus cher pour une maison dans laquelle ils auraient pu faire la moitié des rénovations par eux même. Ils ne sont définitivement pas la clientèle cible ! Le tableau ci-dessous vous présente les principaux avantages et inconvénients ainsi que la clientèle cible !
| MAISON CLÉ EN MAIN : CE QU’IL FAUT RETENIR ! | |
| Clientèle cible : | Retraités, personnes ayant un bon revenu, acheteurs qui détestent les rénovations, manque de temps, etc. |
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| ✓ Prêt à emménager tel quel lors de l’achat ✓ Pas de rénovations à faire ✓ Neuf ou en excellent état ✓ Pas de bruits et de débris en raison de travaux ✓ Maison fonctionnelle, au goût du jour et rénovée | ✓ Prix plus élevé ✓ Le prix des rénovations que vous auriez faites est ajouté dans le prix + un profit pour la personne les ayant réalisés |
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