Investir en immobilier est prouvé comme étant l’une des méthodes les plus efficaces pour accroître son patrimoine et pour obtenir un excellent rendement à long terme !

Autrefois réservé aux « gurus » et aux connaisseurs, l’investissement immobilier est de plus en plus démocratisé et monsieur et madame tout le monde envisagent désormais de se lancer dans ce type de projet.

Une question qui revient extrêmement couramment de la part des jeunes investisseurs est la suivante : est-ce possible d’investir en immobilier sans mise de fonds ?

C’est une bonne question. En fait, normalement au Canada, pour acheter une propriété, il faut une mise de fonds minimale de 20%. Désormais, avec la SCHL, on peut acquérir une maison avec seulement 5%.

Ce qui est intéressant, c’est qu’il y a des stratégies qui permettent d’utiliser l’argent des autres comme liquidités afin de passer au financement, et d’avoir au final ZÉRO mise de fonds à mettre de ses poches.

Dans cet article, nous vous présentons 5 stratégies différentes que vous pouvez utiliser pour investir sans sortir d’argent de vos poches.

#1 : Hypothèque avec remise en argent

Que diriez-vous d’investir en immobilier avec une mise de fonds pratiquement payée par la banque ?

Si votre premier investissement consiste à acheter une propriété pour vous où vous habiterez, afin de peut-être la rénover au fil du temps, ou la louer éventuellement, vous pouvez acheter avec seulement 5% de mise de fonds.

À ce moment, lorsque vous financez auprès de la banque votre achat, vous voudrez choisir une hypothèque avec REMISE EN ARGENT.

De quoi s’agit-il ? Il s’agit d’un prêt hypothécaire où la banque vous remet un montant d’argent représentant un pourcentage de votre hypothèque.

Dépendamment du montant de votre hypothèque et du terme choisi, le pourcentage peut varier entre 4-7%.

Donc, vous mettez 5% de mise de fonds, et vous recevez en contrepartie de la banque un montant pratiquement équivalent. Le tableau qui suit présente grossièrement le concept derrière l’hypothèque avec remise en argent au Québec.

#2 : L’équité sur une autre propriété

La deuxième stratégie est certainement l’une des plus populaires dans le monde de l’investissement immobilier, surtout auprès des investisseurs expérimentés détenant plusieurs immeubles.

Il s’agit en fait d’utiliser l’équité (soit la différence entre la valeur d’une propriété et son hypothèque), comme source de mise de fonds pour acquérir une nouvelle propriété.

Cette stratégie consiste donc à refinancer une première propriété. Par exemple, si vous détenez une maison de 300 000$, vous pouvez généralement refinancer jusqu’à un maximum de 80%, donc 240 000$.

Considérant qu’il vous reste 150 000$ d’hypothèque, vous auriez 90 000$ de disponible comme source de mise de fonds pour financer l’acquisition d’un autre immeuble.

Une équité disponible de 90 000$ permettrait par exemple d’acquérir un immeuble de 450 000$ avec 20% de mise de fonds.

De votre côté, vous n’aurez pas sorti d’argent liquide de vos poches.

#3 : La marge de crédit personnelle

Saviez-vous que d’utiliser une marge de crédit personnelle était un type de mise de fonds admissible ?

Si une banque vous a approuvé une marge de crédit personnelle, vous pouvez en effet l’utiliser comme apport pour mise de fonds lors de votre demande de prêt hypothécaire.

Cependant, lors de l’analyse de dossier, cet endettement lié à votre marge de crédit sera calculé et ajouté à vos passifs. Les ratios d’endettement utilisés pour évaluer si la banque vous accorde le prêt s’appliqueront.

Si vous avez une situation financière solide, il peut s’agir d’un tremplin intéressant. Vous utilisez d’une façon l’argent de la banque pour financer la mise de fonds sur un prêt hypothécaire accordé par la banque.

Au final, la banque aura financé 100% de l’acquisition.

Pour avoir recours à une telle stratégie, il faut généralement avoir un bon dossier de crédit, une situation financière stable et être conscient des risques.

#4 : Les partenariats et le « love money »

Passons maintenant à la quatrième stratégie, qui consiste en fait à utiliser les partenariats pour investir sans mise de fonds.

Il y a plusieurs façons de faire dans cette stratégie. De nombreux investisseurs achètent conjointement des immeubles sous forme de partenariat « actif-passif ». C’est-à-dire que l’un des investisseurs fournit la mise de fonds et ne s’occupe d’absolument rien, et l’autre n’apporte pas d’argent, mais s’occupe de toute la gestion.

Si vous connaissez bien l’immobilier, que vous êtes à l’aise avec la gestion et que vous avez une « plus-value » à apporter à un investisseur passif, ça pourrait vous permettre de tirer un rendement d’un investissement immobilier sans investir d’argent.

L’investissement via une société de commandites fonctionne sensiblement de cette manière, où le commanditaire fournit l’apport de fonds, et les commandités sont en charge de l’administration.

Le commanditaire est imputable des dettes seulement à la hauteur de son investissement initial, tandis que le commandité a une responsabilité illimitée quant aux dettes de la SEC.

 Une autre forme de « partenariat » est le recours au « love money ». Qu’est-ce que c’est ? Il s’agit en fait d’utiliser l’argent de vos proches qui ont de l’argent de côté et qui sont prêts à vous aider. Bien souvent, un membre de votre famille peut vous prêter la mise de fonds pour votre prochain investissement en échange d’un certain rendement, exemple 5% par année. D’autres vont simplement prêter l’argent sans condition.

On voit cette stratégie plus souvent qu’on peut le penser, donc ça valait la peine de la mentionner. À long terme, les partenariats peuvent vous permettre de multiplier les projets sans investir d’argent liquide de vos poches.

#5 : Les REER d’autres investisseurs

Notre 5^e stratégie en est une beaucoup moins connue, et qui va certainement vous surprendre. Au Canada, les REER peuvent contenir une panoplie de produits d’investissements et de placements.

Ce que peu de gens savent, c’est qu’un REER peut servir à accorder des hypothèques sur des biens immobiliers.

En effet, certains investisseurs ouvrent des REER autogérés (le type est important) et utilisent les sommes investies pour les prêter sous forme d’hypothèque à des investisseurs immobiliers.

Évidemment, les gens qui vont prêter l’argent de leur REER aux investisseurs immobiliers vont exiger un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé que celui des banques en général.

Il s’agit d’une source alternative de financement. Un tel contrat d’investissement doit être notarié. C’est avantageux autant pour celui qui prête l’argent, car il a une garantie sur l’immeuble, et pour l’investisseur, qui peut se faire financer 100% du prix de la propriété.

Cette stratégie plus complexe peut vous être expliquée par un fiscaliste. Il est également important de toujours vérifier si l’investissement est rentable avec le taux d’intérêt proposé avant d’investir.

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