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Comment calculer le rendement sur un investissement immobilier ?
Investir en immobilier est certainement l’une des façons les plus rentables de faire croître son capital et d’atteindre l’indépendance financière. Après tout, 90% des millionnaires détiennent de l’immobilier pour faire fructifier leur avoir.
Pour ceux qui veulent commencer à investir en immobilier, mais qui ne savent pas comment s’y prendre et comment analyser le potentiel d’un immeuble, cet article est pour vous.
Nous vous expliquons clairement et simplement comment calculer le rendement sur un investissement immobilier.
Vous pensez peut-être que c’est bien complexe, mais ça se résume en fait à 4 étapes qui ne sont pas si compliquées que ça.
Nous vulgariserons donc le sujet en vous présentant les 4 sources de rendement en investissement immobilier, et nous vous montrerons la formule mathématique pour calculer le rendement sur votre mise de fonds.
Finalement, si vous désirez commencer à investir, nous vous permettons de comparer 3 courtiers immobiliers spécialisés en multilogement dans votre secteur !
Les 4 sources de profits et de rendement lors d’un investissement immobilier
Dans la sphère financière, on dit souvent que le rendement et le risque sont intimement liés, et que pour faire le plus de rendement, il faut prendre le plus de risque possible. C’est vrai, mais en immobilier, il existe des façons de minimiser le risque tout en maximisant le rendement d’un investissement.
Mais qu’est-ce qui contribue à créer le rendement lors d’un investissement immobilier ? Qu’est-ce qui créer de la valeur et qui rend les investisseurs qui s’en servent si riches ?
En fait, on peut diviser le rendement en immobilier en 4 sources :
- L’équité à l’achat
- Le « cashflow » annuel
- La capitalisation
- La « plus-value »
Nous vous expliquerons ici-bas en détail chaque source de rendement, pour finalement vous montrer la formule de calcul de rendement.
#1 : L’équité et le profit à l’achat
Tout d’abord, la première source de rendement et de profits vient de l’équité à l’achat. Pour ceux qui ne savent pas ce qu’est de l’équité, c’est la différence qui existe entre la valeur marchande d’un immeuble et son solde hypothécaire.
Certains investisseurs cherchent des immeubles qui sont EN VENTE sous leur valeur marchande. On dit alors qu’ils veulent acheter à profit.
Ils veulent que dès l’achat, le prix qu’ils ont payé soit inférieur à la valeur de leur nouvelle propriété.
Par exemple, vous considérez acheter un immeuble ayant une valeur de 400 000$, et négociez avec le vendeur pour l’avoir au prix de 380 000$. Une fois l’achat conclu, vous avez alors un profit à l’achat de 20 000$, puisqu’il existe automatiquement une équité de 20 000$ entre votre prix payé et la juste valeur marchande de votre propriété.
Évidemment, c’est la source de rendement la plus dure à obtenir, car les vendeurs ne veulent souvent pas vendre leur immeuble sous la valeur marchande. Cependant, il existe des aubaines sur le marché, et avec les bonnes techniques de négociation, c’est possible d’acheter un immeuble en réalisant un profit à l’achat.
#2 : Le « cashflow » annuel
La deuxième source de rendement est le « cashflow », ou plus communément en français le « surplus de trésoreries ».
C’est la liquidité que génère l’immeuble annuellement. Le calcul est bien simple, il s’agit en fait de soustraire des revenus toutes les dépenses engendrées pour les produire.
Les revenus proviennent des loyers tirés de la location des logements de votre immeuble, alors que les dépenses peuvent être de différente nature (taxes, chauffage, entretien, réparations, etc.).
Par exemple, votre immeuble génère 23 000$ de revenus bruts et des dépenses de 20 500$ (incluant le service de la dette). Le « cashflow », soit la liquidité générée annuellement, est donc de 2 500$ (23 000$ – 20 500$). Aussi simple que ça !
Il est donc très important que vous analysiez avant d’acheter les revenus de l’immeuble, de même que ses dépenses. Vous devez également calculer le service de la dette, soit le montant de paiement hypothécaire mensuel (capital et intérêt) sur votre immeuble, car celui-ci doit être inclus comme une dépense.
Il est possible que le « cashflow » de votre immeuble soit négatif durant les premières années, mais il DEVRAIT absolument devenir positif.
#3 : La capitalisation de l’immeuble
Lorsque vous achetez un immeuble, vous devez alors contracter une hypothèque pour financer son achat. À chaque mois, vous devez alors faire vos paiements mensuels pour rembourser cette hypothèque.
Cependant, l’argent qui sert à rembourser votre hypothèque ne sort pas de vos poches, elle provient de vos loyers. Ce sont donc vos locataires qui paient votre hypothèque indirectement par leurs loyers.
Le capital que vous payez chaque mois sur votre remboursement hypothécaire vient donc diminuer constamment votre solde, ce qui augmente l’équité sur votre propriété.
Le remboursement graduel de l’hypothèque à même les revenus générés par l’immeuble est ce qu’on appelle la « capitalisation ».
Par exemple, vous contractez une hypothèque de 250 000$ à l’année 1. Dix ans plus tard, votre hypothèque est maintenant de 140 000$. Vous avez donc capitalisé 110 000$ en 10 ans. Ce montant est du profit directement dans vos poches. Pas pire, n’est-ce pas ?
#4 : La « plus-value »
Finalement, la quatrième et dernière source de rendement provient de la plus-value de votre immeuble. On peut définir la plus-value comme étant la croissance de valeur de votre bien immobilier à travers le temps.
En effet, les marchés immobiliers fluctuent au Québec chaque année selon l’offre et la demande ainsi que divers autres facteurs.
La valeur marchande de votre immeuble fluctue donc selon l’état du marché local dans lequel elle s’inscrit.
Par exemple, vous avez acheté un immeuble 300 000$ il y a de cela 5 ans. Au cours des 5 dernières années, dans votre secteur, le prix des propriétés a grimpé de 2% par année. Votre immeuble a donc pris environ 6 000$ de valeur par année. Après 5 ans, il vaut donc maintenant 330 000$. Il a ainsi eu un gain de valeur de 30 000$ sur 5 ans.
C’est ce qu’on appelle la « plus-value » en immobilier.
Évidemment, le pourcentage d’augmentation varie d’une ville et d’une région à l’autre, et il est possible que celui-ci soit négatif certaines années.
Au Québec, cependant, historiquement, la plus-value à long terme a toujours été positive. C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs.
Formule pour calculer le rendement global sur mise de fonds d’un investissement immobilier
Maintenant que vous comprenez les 4 sources de rendement qui servent à produire un rendement global en investissement immobilier, vous voudrez surement connaître la façon de calculer ce dernier.
Pour calculer le rendement global d’un investissement, vous aurez besoin de connaître votre mise de fonds initiale. La formule pour calculer le rendement annuel sur mise de fonds d’un investissement immobilier est :
Cashflow + Capitalisation + Plus-value
_____________________________ x 100
Mise de fonds
Généralement, on ne considère pas le profit à l’achat dans le calcul du rendement annuel. Voici un exemple pour vous montrer comment calculer le rendement d’un investissement immobilier grâce à cette formule.
CALCUL DU RENDEMENT SUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Vous avez acheté un immeuble au prix de 300 000$ (à sa juste valeur marchande) cette année avec une mise de fonds de 60 000$.
Il a généré des revenus de 25 000$ et des dépenses de 22 000$.
Vous avez donc obtenu un cashflow de 3 000$ cette année.
Votre hypothèque était de 240 000$ au début de l’année, et celle-ci est maintenant de 232 000$. Vous avez donc eu une capitalisation de 8 000$.
Finalement, dans votre secteur, votre type d’immeuble a connu une croissance de valeur de 1,5% au cours de la dernière année. Votre immeuble vaut donc maintenant 304 500$. Vous avez donc eu 4 500$ en plus-value lors de la dernière année.
En utilisant la formule de calcul de rendement sur mise de fonds, on obtient donc :
((3 000 + 8 000 + 4 500) / 60 000) x 100% = 25,83%
Votre immeuble aura donc généré un rendement sur mise de fonds de 25,83%, ce qui est excellent. Ceci ne considère pas un éventuel profit à l’achat. C’est donc avec ces 4 sources de rendement qu’on peut faire du profit en investissement immobilier.
D’autres exemples de calcul de rendement pourraient vous aider à mieux comprendre le calcul du rendement en investissement immobilier.
Maintenant, si vous êtes prêt à investir et à magasiner les meilleures aubaines sur le marché, nous vous suggérons de passer à la section suivante.
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