Le processus d’investissement immobilier commence avant tout par un apport de capitaux. Par manque de liquidité, des immeubles deviennent rapidement inaccessibles en raison de l’incapacité du futur acheteur de fournir la totalité de la mise de fonds. 

Il y a toutefois une solution pour remédier à cette situation et c’est là que le financement créatif entre en jeu. 

Dans le cas d’un propriétaire pressé de vendre, de la présence de peu d’offres, d’un vendeur âgé ou d’un bien immobilier libre de dettes, la balance de prix de vente permet de sceller une transaction. 

Cette pratique parfois méconnue, mais très répandue permet d’ouvrir des portes sur de nouvelles possibilités afin de conclure une vente. 

Pour bien comprendre les options qui s’offrent à vous, cet article explique le fonctionnement de la balance de prix de vente. 

Qu’est-ce que la balance de prix de vente ?

Vous n’avez pas le 20% de mise de fonds nécessaire ? 

La balance de prix de vente est un outil de financement tant pour les investisseurs immobiliers amateurs que expérimentés en permettant au vendeur de financer une partie du prix de vente à l’acheteur. 

Habituellement, à l’achat d’une propriété, le prix de vente est à verser entièrement au vendeur. Dans ce cas-ci, il ne s’agit que d’une portion, puisque l’acheteur ne remet qu’une partie de la mise de fonds. L’acquéreur doit par la suite payer la balance du prix au vendeur selon des modalités établies par les deux parties. 

Par exemple : 

Un acheteur acquiert un immeuble au prix de 800 000$ mais sa capacité d’emprunt est de seulement 700 000$. Le vendeur accepte de lui accorder une balance de prix de vente de 100 000$ sur 5 ans à 4%, et le reste est financé avec la banque.

La balance de prix est un moyen de financement fonctionnel dont la présence est mitigée auprès des prêteurs. Certains voient l’implication du vendeur dans la transaction comme un aspect positif alors que d’autres non. Dans tous les cas, sachez que votre transaction doit respecter les ratios de couverture de dettes.

Souvenez-vous que le vendeur impliqué dans la transaction laisse une partie de l’actif dans l’immeuble et se retrouve dans les souliers d’un prêteur privé en finançant en partie l’acheteur. 

Comment fonctionne une vente avec la balance de prix de vente ?

Le financement créatif porte bien son nom, puisqu’il n’existe pas de normes strictes à respecter.

Le contrat de vente est alors rédigé selon les conditions de paiement que vous créez, mais il doit toutefois inclure certains éléments essentiels: 

Au Québec, on voit régulièrement des balances de prix de vente d’un an, mais sachez qu’il est possible que la durée du prêt soit plus longue en allant jusqu’à 10 ans. Généralement, le paiement s’échelonne sur une période de 3 à 5 ans dont le taux d’intérêt moyen est de 3% à 5%. 

Les modalités de paiement s’effectuent selon ce qui est entendu entre les parties et rédigé au contrat. C’est-à-dire que les intérêts peuvent être versés mensuellement, annuellement ou à terme, il en va de même pour la partie en capital.

Voici les principales options :

• Intérêt et capital remboursable périodiquement
• Intérêt remboursable périodiquement et capital remboursable à échéance 
• Intérêt et capital remboursable à échéance, c’est ce que l’on appelle un prêt ballon 

Voici 2 exemples de balance de prix de vente selon différentes conditions : 

Consentir à un solde de vente permet d’établir des conditions de financement flexibles en fonction des besoins du vendeur et de l’acquéreur.

Pourquoi utiliser la balance des prix de vente dans votre transaction ?

Investir dans l’immobilier à l’aide d’un solde de prix de vente permet à la fois à l’acheteur de réduire la partie à financer et offre au vendeur un retour sur investissement garanti.

Il est important de mentionner que pour procéder ainsi, ça prend un vendeur motivé !

Quand est-ce bénéfique d’utiliser la balance du prix de vente ? 

• Lorsque l’actif en vente est la cible d’offres multiples, ce n’est pas dans l’intérêt du vendeur d’offrir une balance, car il a sans aucun doute la possibilité de vendre sans avoir à offrir de financement. 
• À l’inverse, lorsque le vendeur veut vendre rapidement ou que le bien est sur le marché depuis bien trop longtemps, il peut être avantageux d’offrir une balance pour permettre la conclusion de la transaction.

Tant pour l’acheteur que pour le vendeur, financer une partie de la mise de fonds facilite la vente et crée une confiance mutuelle entre les parties impliquées. Outre les risques présents, l’utilisation de cet outil offre de nombreux avantages, voici les principaux :

Acheteur 

• Diminue la mise de fonds nécessaire
• Permet conclure une transaction en cas de manque de liquidité
• Recours possible à même la balance de prix en cas de litige

Vendeur 

• Opportunité de vendre plus rapidement 
• En plus du capital touché, revenus d’intérêt généré tout au long de la durée du prêt 
• Possibilité de reporter l’imposition sur le gain en capital jusqu’à 5 ans

Malgré les nombreux avantages que ça comporte, il est prudent de se protéger contre les risques. Sans parler d’acheter une propriété sans mise de fonds, la balance de prix de vente peut considérablement réduire l’effort financier de l’acheteur.

Protégez-vous, les clauses à inclure dans le contrat de vente !

Dans de telles circonstances, plusieurs éléments sont à inclure à l’acte de vente afin d’encadrer la balance de prix de vente. Ça permet de protéger les deux parties tout au long de la durée du prêt. 

Lors d’une telle transaction, il est conseillé de s’entourer de professionnels possédant les connaissances et les compétences nécessaires. L’avocat, le fiscaliste, le notaire, le courtier hypothécaire et le courtier immobilier seront vos alliés.

L’établissement d’une balance de prix de vente nécessite un haut niveau d’expertise et ne doit pas être pris à la légère.

Voici quelques clauses à considérer quant à la rédaction du contrat :

• Clause de paiement par anticipation de la balance : Y a-t-il un changement de contrôle en cas de plein paiement anticipé ?
• Clause d’indexation sur les bénéfices futurs : Un nouveau prix de vente peut être établi selon un certain niveau de bénéfices. 
• Clause de subordination de la dette du vendeur : Est-ce que la banque a priorité sur le vendeur ?
• Clause de provisions fiscales sur la balance des prix de vente : La balance est sujette à une provision pour l’impôt.
• Et bien plus encore !

Lors de ce type de financement, le vendeur assume beaucoup de risques. Il va de soi qu’en tant que prêteur, il se couvre à l’aide de différentes garanties.

Voici quelques façons que le vendeur a à sa disposition pour se protéger :

• Garanties d’hypothèque mobilière et immobilière : Si une banque est impliquée dans la transaction, le vendeur aura une priorité de second rang.
• Droit de véto ou des actions
• Droit de regard sur la santé financière du bien immobilier
• Interdiction ou limitation de retrait de dividende, revenu ou toute forme de rémunération de l’acquéreur pour ne pas ébranler le remboursement de la balance à payer.

Ces aspects techniques sont, disons-le, plutôt complexes ! Les différents spécialistes sauront vous guider en fonction des besoins de votre transaction. 

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Vous désirez vendre ou acheter un immeuble avec ou sans balance de prix de vente, tournez-vous vers un courtier immobilier pour vous accompagner dans le processus. 

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Il n’aura jamais été aussi facile d’investir en immobilier !