Vous est-il déjà arrivé que votre banque vous refuse un prêt ou juge l’un de vos projets trop risqués pour vous accorder un prêt hypothécaire ? Si vous faites des affaires en immobiliers depuis déjà un moment, vous savez que c’est chose courante et que les investisseurs immobiliers doivent couramment utiliser leur cerveau pour faire ce qu’on appelle du « financement créatif ». Pour ceux qui ne comprennent pas ce que cela et veut dire et qui pensent que seules les banques sont autorisées à prêter de l’argent, eh bien sachez qu’il existe d’autres moyens ! L’alternative la plus souvent utilisée par les investisseurs immobiliers, vis-à-vis le financement traditionnel via une institution financière, est sans contredit les prêteurs privés. Un prêteur privé ? Eh oui, mais surement pas le genre que vous pensez. On ne parle d’un prêteur sur gages comme à la télévision, non pas du tout ! Un prêteur privé est en fait une personne fortunée ayant du capital qu’elle désire faire fructifier. Il accorde des prêts à des particuliers pour financer divers projets, que ce soit un prêt personnel ou un prêt hypothécaire, en échange d’un retour sur son capital. Évidemment, il demande un taux d’intérêt beaucoup plus élevé que la banque, mais il finance aussi des projets normalement beaucoup plus risqués. Si le prêteur privé coûte plus cher que la banque, alors pourquoi faire affaire avec lui ? Excellente question ! Afin de vous démontrer l’utilité d’un prêteur privé dans la sphère immobilière, voici 5 avantages d’utiliser un prêteur privé pour investir en immobilier.

TOP 5 AVANTAGES À UTILISER UN PRÊTEUR PRIVÉ EN IMMOBILIER

Les prêteurs privés sont souvent associés à transaction obscure et à des risques élevés, mais en réalité, des milliers de Québécois bien normaux utilisent chaque année les prêteurs privés pour financer divers projets immobiliers. C’est définitivement une option que vous ne devez pas sous-estimer, et qui le potentiel de vous permettre de réaliser vos projets.

Pour vous en convaincre et pour vous montrer l’utilité que peuvent avoir les prêts privés, nous avons regroupé ici les 5 plus gros avantages d’utiliser un prêteur privé en immobilier.

#1 : Les termes et conditions d’emprunt sont beaucoup plus flexibles

Contrairement au prêt hypothécaire traditionnel que vous contractez lors de votre projet de FLIP ou d’achat d’un immeuble à revenus, le prêt hypothécaire d’un prêteur privé n’a pas une formule coulée dans le béton. En effet, n’importe qui (avec beaucoup d’argent, bien sûr) peut devenir un prêteur privé. Une fois cela dit, les termes de chaque entente entre le prêteur et l’emprunteur sont à négocier entre ces derniers. Le taux d’intérêt, les périodes de remboursement, le terme du prêt et les autres modalités sont à discuter et à négocier et varient d’un projet à l’autre. Le niveau de risque d’un projet joue d’ailleurs un grand rôle dans le processus. Néanmoins, le prêteur privé est BEAUCOUP plus flexible que votre banque peut vous prêter plus d’argent, peut consentir à amortir votre prêt sur une plus longue période ou peut tout simplement refuser de faire affaire avec vous pour des raisons personnelles. Si vous désirez obtenir un prêt hypothécaire plus flexible, passer par un prêteur privé peut être une bonne alternative.

#2 : Les prêteurs privés acceptent de financer des projets plus risqués

Les investisseurs immobiliers expérimentés ont tous déjà vécu un jour ou l’autre la même chose : la banque refuse de financer votre projet, car il est trop risqué ou que votre capacité d’emprunt est à sa limite. En effet, les règles internes relatives aux prêts hypothécaires sont souvent strictes et bien définies, de sorte que les agents évitent d’accorder des prêts aux projets présentant un trop haut niveau de risque. C’est pourquoi bien des investisseurs se tournent vers les prêteurs privés à ce moment-là. Les principaux projets qui se prêtent bien aux prêteurs privés sont les projets de type « FLIPS », soit les projets d’achat et de revente rapide. Il vaut mieux éviter de financer un projet immobilier visant la détention à long terme avec un prêteur privé, car les intérêts seront exorbitants sur le long terme. 90% des projets immobiliers qui sont financés via un prêteur privé sont des projets de FLIPS, car la banque n’aime souvent pas trop ces projets et les prêteurs savent pour leur part qu’ils reverront leur argent rapidement. Un gros avantage que présentent les prêteurs privés est donc que si votre institution financière refuse votre projet, il y a des chances que vous trouviez tout de même un emprunt avec un prêteur privé. Il ne calcule pas nécessairement votre capacité d’emprunt de la même manière qu’une banque, et accepte de prendre des risques plus élevés.

#3 : Vous pouvez améliorer le rendement de votre projet

Lorsqu’on décide d’investir sur les marchés ou dans un projet, que ce soit à la bourse ou en immobilier, la rentabilité et le rendement d’un projet sont liés directement à l’argent qui y est injecté. Si vous décidez de financer complètement votre projet avec un prêteur privé et que vous utilisez l’argent des autres pour réaliser du profit, vous avez donc un rendement extraordinaire puisque vous faites de l’argent avec 0$ qui sort de vos poches. Si, par exemple, vous devez investir 40 000$ dans un projet de 200 000$ (20% exigé par la banque), pour réaliser 25 000$, vous faites donc un retour sur capital investi de 62,5%. Cependant, si un prêteur privé vous accorde un prêt de 200 000$ avec seulement 10% de mise de fonds 20 000$, vous obtenez donc un retour sur capital investi de 125%. Un prêteur privé vous chargera évidemment plus d’intérêt, mais dans un projet de FLIP, cela ne changera pas grand-chose. Vous pouvez donc augmenter la rentabilité de vos projets immobiliers de court terme en passant par un prêteur privé qui exige que vous ayez moins de liquidités.

#4 : Vous pouvez réaliser plusieurs projets à la fois

Lorsque vous prendrez du poil de la bête et que votre carrière d’investisseur immobilier commencera à devenir de plus en plus fleurissante, il se peut que vous désiriez mener plusieurs projets à la fois. C’est à ce moment que les choses peuvent devenir plus compliquées entre vous et votre banque. En effet, pour démarrer des nouveaux projets, la banque continuera de calculer votre capacité d’emprunt de la même manière et risque fort bien de refuser vos emprunts simultanés si vos revenus n’ont pas augmenté de manière significative. C’est à ce moment que le prêteur privé peut devenir une personne ressource extrêmement intéressante. Vous pouvez ainsi contracter un premier prêt avec votre banque, puis aller voir votre prêteur pour contracter un second prêt, mais à un taux d’intérêt nettement plus élevé. Cela compensera le risque de votre prêteur privé et vous pourrez réaliser vos deux projets. Un gros avantage du prêteur privé est qu’il n’analyse pas le risque de la même façon que la banque, ce qui peut être à votre avantage lorsque vous désirez obtenir plusieurs prêts.

#5 : Une relation de confiance s’installe entre vous et votre prêteur

Comme vous vous en doutez, si vous trouvez un prêteur privé qui vous fait confiance et qui accepte de financer vos projets, vous risquez de venir le revoir pour vos projets subséquents. Ainsi, si vous faites affaire avec ce dernier à de nombreuses reprises, que vos projets vont toujours bon train et que votre prêteur réalise le profit qui lui est dû, ce dernier deviendra également bien attaché à vous. Vous faites de l’argent grâce à son argent, et il fait de l’argent grâce à vos risques. Il ne fait aucun doute que vous développerez une excellente relation (si ce n’est pas le cas, changez de prêteur), ce qui peut mener à de meilleures conditions d’emprunt à moyen et long terme. Par exemple, si cela fait 5 ans que vous faites des projets avec le même prêteur et que vous avez toujours bien payé, ce dernier pourrait vous accorder une baisse sur votre taux d’intérêt puisque vous êtes un bon payeur. La banque n’offre pas cet avantage et demeure de glace, même si vous êtes le meilleur payeur du monde. Les prêteurs privés sont beaucoup plus humains et accordent plus d’importance aux facteurs subjectifs. Développer une relation de confiance avec un prêteur privé pourrait ainsi vous permettre d’obtenir plus de prêts, avec de meilleures conditions, et ce, à un taux avantageux.

Le prêteur privé : une ressource à utiliser intelligemment !

Pour terminer, veuillez toujours percevoir le prêteur comme une ressource ce financement alternatif pour vos projets de court terme qui sont un peu plus risqués. À moins que vous soyez un as de la finance, choisir d’hypothéquer un immeuble à revenus avec un prêteur privé est un mauvais choix puisque cela vous coûtera d’énormes sommes d’intérêt. Il existe néanmoins des stratégies d’investissements plus poussées qui pourraient être valables, mais en général, réservez vos projets de FLIPS pour le prêteur privé et vos projets de développement à long terme avec votre institution financière. Néanmoins, choisir de passer par un prêteur privé a ses avantages, et pourrait vous permettre de réaliser vos projets immobiliers les plus fous ! Il faut parfois simplement savoir où chercher son financement !

Est-ce que les prêteurs privés chargent des taux d’intérêt plus élevés que les banques ?

La réponse, évidemment, est oui ! Les prêteurs privés acceptent de financer des projets plus risqués, et pour compenser ce risque, ils vont demander un plus haut taux d’intérêt. C’est tout à fait normal !

Les prêts hypothécaires immobiliers que les banques font souvent autour de 3,5% vont être possiblement de l’ordre de 5% et plus lorsqu’on passe par un prêteur privé.

Il faut donc éviter de financer des projets de long terme avec du prêt privé, car sinon la facture de frais d’intérêt sera énorme.

Pour quels types de projets devriez-vous consulter un prêteur privé ?

Les prêteurs privés peuvent véritablement être très utiles, mais il n’est pas recommandé de les consulter pour tous les types de projets. En effet, si vous désirez acheter une maison avec une hypothèque fixe de 5 ans, n’allez pas voir un prêteur privé, car la facture d’intérêt en bout de ligne sera astronomique. On recommande plutôt le recours aux prêteurs privés pour les projets de court terme, soit de moins de 3 ans en général.

Voici quelques exemples de types de projets qui peuvent très bien se financer via un prêteur privé au Québec :

• Achat de maison (transition quand vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire conventionnel avant 1 an)
• Projet de FLIP
• Projet de lotissement
• Investissement immobilier à court terme
• Spéculation immobilière
• Etc.

En gros, tous les projets immobiliers de court ou moyen terme peuvent se financer avec un prêteur privé.

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