On ne se le cachera pas, être en mesure d’établir correctement la valeur marchande d’une maison est plus ardue qu’il n’y parait. Bien souvent, la majorité de la population se fie à l’évaluation municipale puis y ajoute quelques dizaines de milliers de dollars en espérant obtenir un prix de vente légèrement supérieur à l’évaluation. Cette stratégie est courante, et bon nombre de vendeurs y recourent. Cependant, ce n’est pas nécessairement une bonne façon de procéder. Être en mesure d’évaluer pertinemment et précisément la valeur marchande d’une propriété est un métier en soi. On les appelle : les évaluateurs agréés ou immobiliers. Ils sont des professionnels de l’évaluation immobilière et recourent à des méthodes éprouvées pour établir la valeur marchande de biens immobiliers à des dates précises. Puisque le processus d’évaluation immobilière est encore plus ou moins bien compris aujourd’hui, laissez-moi vous aider à y voir plus clair. Mais avant toute chose, il faut comprendre ce qu’est la notion de valeur marchande!

 

• 1. Définition de la valeur marchande
• 1.1. ➟ La Valeur Marchande
• 1.2. ➟ La valeur d’évaluation Municipale
• 2. Mais en quoi consiste la notion de valeur en immobilier ?
• 3. Le processus d’évaluation des évaluateurs agréés ou résidentiels
• 3.1. ➟ La méthode des comparables
• 3.2. ➟ La méthode du revenu
• 3.3. ➟ La méthode du coût
• 4. L’évaluation par un agent immobilier ou un évaluateur : la différence
• 5. Les principaux outils d’évaluation en ligne
• 5.1. ➟ Evalweb
• 5.2. ➟ Groupe Grandmont
• 5.3. ➟ Sutton Québec
• 5.4. ➟ Mon courtier immobilier – Remax
• 5.5. ➟ Outil d’analyse des comparables en ligne
• 5.6. ➟ MaplivRent un Outil d’analyse des comparables pour vos logements ou propriétés à louer
• 6. Comment Évaluer Soi-même la valeur marchande d’une propriété ?

 

 

Évaluer la valeur marchande d’une maison ou condo au Québec

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Lorsqu’on parle d’immobilier au Québec, on ne peut certainement pas éviter le sujet de l’évaluation immobilière et on doit absolument parler du concept de valeur marchande.

Après tout, au cours de leur vie, la très grande majorité des gens auront affaire à un évaluateur agréé et devront comprendre en quoi consiste la valeur marchande d’une propriété.

Lorsque vous désirez vendre votre maison, vous ne pouvez pas choisir au hasard un prix de vente. Ce n’est pas parce que vous dites que votre maison vaut 500 000$ qu’elle vaut vraiment ça. Pour déterminer le bon prix auquel vous devriez vendre votre maison, vous devez consulter un professionnel, lequel utilisera une méthode financière et mathématique pour calculer la valeur marchande de votre maison ou condo.

C’est la même chose lorsque vous désirez acheter une propriété. On n’achète pas une maison ou un condo à n’importe quel prix (du moins, ce n’est pas conseillé). Il vaut toujours mieux s’informer avant de la valeur marchande de celle-ci pour s’assurer de payer le bon prix, et d’éviter de payer trop cher.

Cependant, ce n’est pas tout le monde qui est à l’aise avec le concept d’évaluation immobilière au Québec, et c’est tout à fait normal.

Heureusement pour vous, il existe des professionnels spécialisés dans le domaine au Québec, et qui utilisent des méthodes reconnues pour évaluer la valeur des maisons, condos, PLEX et autres immeubles.

Nous vous présentons ici en détail tout ce qu’il faut savoir sur comment évaluer la valeur marchande d’une propriété au Québec, de même que divers renseignements utiles pour vous simplifier la vie lorsque vous serez prêt à faire évaluer la vôtre !

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Définition de la valeur marchande d’une maison

La valeur marchande prend ainsi la définition suivante : C’est le prix le plus probable et sincère, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

La valeur d’évaluation municipale : C’est la valeur, au 1^er juillet 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, d’un immeuble et dont la valeur sert à des fins de taxation foncière.

Il est très important de distinguer ces deux notions de valeur. Puisque la valeur d’évaluation est fixée antérieurement à l’entrée en vigueur du rôle et qu’elle ne change pas pendant 3 ans, les changements qui surviennent sur le marché peuvent affecter entre-temps la valeur de l’immeuble, qui sera alors différente de celle d’évaluation. C’est pourquoi beaucoup de professionnels en immobilier mettent la population en garde afin qu’ils ne confondent pas la notion de valeur marchande et celle d’évaluation municipale. C’est important de savoir faire la distinction!

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Mais en quoi consiste la notion de valeur en immobilier?

Pour comprendre le concept de valeur en immobilier, il faut tout d’abord connaître les concepts qui influencent cettedite valeur. En évaluation, trois éléments de base interagissent afin de donner naissance à la notion de valeur marchande. Les voici :

•  L’utilité : L’immeuble en question répond à un besoin et satisfait un désir.
•  La rareté : Plus il y a de demandes pour un type de bien, plus il y a de la rareté. La rareté est un indicateur de gain de valeur, car l’offre ne parvient pas à satisfaire la demande.
•  Le pouvoir d’achat : C’est la condition économique de base.

L’interaction entre ces trois éléments permet de comprendre pourquoi on attribue une valeur monétaire à un bien. En immobilier, il peut être très difficile d’évaluer la valeur marchande d’une propriété sans avoir suivi de formation préalable. Mais comment les évaluateurs s’y prennent-ils? Comment est-il possible d’évaluer grossièrement la valeur d’une propriété sans avoir recours à un évaluateur? Attardons-nous d’abord à la première question.

 

 

Pourquoi l’évaluation municipale ne reflète-t-elle pas la vraie valeur marchande d’une maison ?

L’évaluation municipale que vous pouvez voir sur le rôle d’évaluation de votre municipalité ne reflète pas la vraie valeur de votre propriété.

Pourquoi ? Parce que les évaluateurs de la ville se fient à l’état du marché à qui est 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation.

À la seconde où le nouveau rôle arrive, il est déjà 1 an et demi en retard sur le marché. La durée du nouveau rôle est de 3 ans.

Dites-vous qu’à la 3^e année du rôle, la valeur que vous voyez pour votre évaluation municipale témoigne de l’état du marché il y a 4 ans et demi.

La valeur de votre propriété peut changer énormément durant cette période. De plus, l’évaluation municipale est une évaluation de masse où personne ne vient visiter votre propriété. Elle se fie uniquement à des critères objectifs, et non toujours à l’état réel de votre propriété.

 

 

Le processus d’évaluation des évaluateurs agréés ou résidentiels

Si vous décidez un jour d’avoir recours aux services d’un évaluateur agréé ou résidentiel pour établir la valeur marchande de votre maison ou propriété, celui-ci remettra un rapport détaillé selon trois approches :

•  La méthode des comparables
•  La méthode du revenu
•  La méthode du coût

Avant de commencer, l’évaluateur recueillera toutes les informations relatives à votre immeuble, votre quartier et votre terrain afin d’avoir une vue d’ensemble de votre propriété. Par la suite, il évaluera votre immeuble selon les trois approches afin d’obtenir trois valeurs d’évaluation. Finalement, il fera une réconciliation de la valeur où il devra porter un jugement critique sur la valeur qu’il juge la plus pertinente et présenter une valeur marchande à la date d’évaluation. Dans le rapport final, il devra ainsi présenter la valeur marchande à la date d’évaluation, la procédure qu’il a utilisée lors de ses trois approches ainsi qu’une justification de la valeur marchande établie. La personne ayant demandé le rapport aura alors un document justificatif complet et professionnel témoignant objectivement de la valeur de sa propriété.

 

 

Les 3 méthodes d’évaluation immobilière reconnues au Québec

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Il existe donc 3 méthodes d’évaluation reconnues au Québec. Les particuliers auront généralement affaire avec seulement deux d’entre elles, soit la méthode des comparables et la méthode du revenu. La méthode des comparables est particulièrement pertinente pour évaluer la valeur marchande d’une maison ou d’une propriété résidentielle.

Le schéma suivant vous donne une brève description de chaque méthode et pour quelle classe d’immeuble elle est applicable.

 

 

Méthode des comparables

La méthode des comparables est connue de la majorité de la population. C’est celle qui est le plus souvent utilisée pour évaluer rapidement la valeur marchande d’une maison et c’est également la plus simple à appliquer. En évaluation immobilière, cette méthode est considérée comme une preuve directe de la valeur d’une propriété. En effet, elle permet d’évaluer la juste valeur marchande d’une propriété à l’aide du marché immobilier.

Sommairement, la méthode consiste à identifier quelques immeubles comparables (3 minimum; 10 maximum) qui ressemblent beaucoup à l’immeuble sujet. La première étape consiste donc à l’évaluateur à collecter les données du marché et à les analyser afin de cibler des propriétés comparables (qui ont été vendues récemment) qui serviront à établir la valeur de la propriété sujette. Une fois ces trois propriétés comparables choisies (prenons trois comme exemple), l’évaluateur devra rajuster les comparables afin que leurs caractéristiques soient identiques à celle du sujet. Par exemple, si un comparable possède un garage et le sujet n’en a pas, l’évaluateur devra calculer la valeur contributive d’un garage et la soustraire du prix de vente de la propriété comparable. La plus grosse partie de la méthode consiste donc à l’évaluateur à estimer, à partir de facteur comparatif, la valeur contributive de différents attributs de propriété (une chambre supplémentaire, une salle d’eau, une piscine, etc.) afin de les déduire ou de les rajouter aux prix de vente des comparables pour qu’ils soient identiques au sujet.

Lorsque ce sera fait et que tous les comparables auront été ramenés au sujet, l’évaluateur pourra alors faire la moyenne pondérée des valeurs obtenues afin d’obtenir une valeur marchande pour le sujet. Si jamais l’une des valeurs des comparables semble faussée, il revient à l’évaluateur de l’écarter afin de retenir seulement les valeurs représentatives.

Cette méthode est la plus éprouvée, utilisée et reconnue par les tribunaux au Québec.

Immeubles généralement évalués par la méthode des comparables :

• Maison unifamiliale
• Maison en rangée
• Jumelé
• Condo
• Petit PLEX de 5 logements et moins
• Terrains
• Etc.

 

Méthode du revenu

La méthode du revenu permet d’estimer la valeur marchande d’une propriété à partir des revenus nets qu’elle génère selon les conditions du marché à la date d’évaluation. C’est une méthode plus complexe et qui consiste en une preuve indirecte de la valeur. C’est une technique utilisée lorsque l’immeuble produit des revenus de nature immobilière ou encore lorsqu’il y a peu de ventes comparables sur le marché. La valeur doit souvent être corroborée par une autre méthode d’évaluation.

Sommairement, la méthode consiste à estimer les revenus nets de l’immeuble puis de diviser ce montant par un taux d’actualisation. La valeur ainsi obtenue consiste alors en la valeur marchande l’immeuble. C’est une version très simplifiée de la méthode.

Cette méthode est couramment utilisée par les évaluateurs agréés pour évaluer la valeur marchande d’immeubles produisant des revenus locatifs, que ce soit de nature résidentielle, commerciale ou industrielle.

La méthode du revenu se base sur des principes de finance immobilière et de mathématique financière plus poussés. Ainsi sont utilisés des concepts tels que la normalisation, le TGA, le MRB, MRN, etc.

Contrairement à la croyance populaire, les petits immeubles à revenus (tel que les Duplex, Triplex et Quadruplex) sont souvent évalués selon la méthode des comparables au lieu de celle du revenu.

Cependant, plusieurs évaluateurs agréés utilisent plutôt une méthode d’évaluation mixte pour les petits immeubles à revenus en combinant la méthode des comparables et celle du revenu. Sans entrer dans les détails, cela permet donc de prendre en considération l’état du marché et les revenus de l’immeuble dans le même calcul.

Si vous possédez un immeuble à revenus, vous auriez avantage à le faire évaluer avant de le vendre pour cibler adéquatement le bon prix de vente.

Seuls les experts devraient s’aventurer à utiliser cette méthode.

Immeubles généralement évalués par la méthode du revenu :

• Bloc à appartements
• PLEX de 6 logements et plus
• Immeuble à bureaux
• Immeuble avec petits commerces locatifs
• Centre d’achat commercial
• Immeuble industriel locatif
• Et plus encore !

 

 

Méthode du coût

La méthode du coût est une des techniques éprouvées en évaluation et est considérée comme une preuve indirecte de la valeur marchande d’une propriété. Cette technique est principalement utilisée lorsqu’il n’y a pas de marché immobilier actif, pour des constructions à vocation limitées, pour les constructions neuves ou encore pour les immeubles hors normes.

La méthode consiste ainsi à évaluer, tout d’abord, la valeur du terrain. Par la suite, l’évaluateur calculera le coût de remplacement à neuf du bâtiment, puis fera un calcul des dépréciations affectant le bâtiment en fonction de son âge apparent, de sa localisation et de ses désuétudes. Finalement, il calculera la valeur dépréciée du bâtiment et y ajoutera la valeur des dépendances (cabanons, garage, etc.).  Il additionnera donc la valeur du terrain à celle du bâtiment pour obtenir une valeur finale par la méthode du coût.

La méthode du coût n’est pas utilisée très souvent, et les particuliers n’auront jamais à s’y frotter vraiment à part dans des situations exceptionnelles.

Ce sont plutôt les propriétaires de biens immobiliers particuliers qui peuvent y avoir recours. L’État le fait parfois pour évaluer des immeubles patrimoniaux.

Immeubles généralement évalués par la méthode du coût :

• Constructions neuves
• Immeubles hors normes
• Bâtiments ayant une architecture spéciale
• Édifices n’ayant aucun comparable
• Bâtiments patrimoniaux
• Etc.

 

 

L’évaluation par un agent immobilier ou un évaluateur : la différence

Évaluer adéquatement un bien immobilier est beaucoup plus complexe qu’il n’y parait. L’expérience et le jugement de la personne qui évalue est critique dans l’établissement de la valeur marchande d’une maison. Les agents immobiliers, de par leurs connaissances du marché immobilier et par les quelques cours qu’ils ont suivi, sont à même d’évaluer la valeur marchande approximative de votre propriété. Vous vous demandez alors surement : Pourquoi payerais-je le gros prix pour un évaluateur dans ce cas? En fait, c’est principalement une question de précision…

Devenir agent immobilier demande une formation de niveau collégial (AEC ou DEC) en courtage immobilier. Au cours de cette formation, l’agent immobilier reçoit des cours sur divers aspects en immobilier, notamment en évaluation. Pour sa part, l’évaluateur agréé doit compléter un baccalauréat au niveau universitaire, faire un stage d’un an, suivre les cours de formation de l’Ordre de déontologie pour finalement réussir l’examen d’admission. C’est une formation beaucoup plus longue et exhaustive, durant laquelle l’évaluateur se spécialise dans plusieurs sphères du monde de l’immobilier et où il acquiert une expertise en évaluation de biens immobiliers.

LA différence est donc que l’évaluateur, étant donné qu’il a une formation beaucoup plus avancée en évaluation, peut évaluer avec un degré de précision plus élevé la valeur de votre propriété. De plus, son titre est protégé et il vous remet un rapport d’évaluation complet et officiel, ce que les agents ne font pas.

*Notez qu’il n’est pas nécessaire d’être agréé pour être évaluateur. Il y a des évaluateurs agréés et d’autres qui ne le sont pas (évaluateurs immobiliers ou résidentiels).

 

 

Quel est le coût d’une évaluation par un évaluateur agréé au Québec ?

Vous souhaitez faire évaluer votre immeuble par un évaluateur agréé et vous vous demandez quels sont les tarifs ?

Chaque firme d’évaluateur charge selon leurs critères, qui peuvent varier sensiblement. En effet, il n’est pas rare de constater des différences marquées de prix entre différents évaluateurs.

Néanmoins, voici une idée de prix pour une évaluation immobilière faite par un évaluateur agréé au Québec pour divers types de bâtiments :

• Maison unifamiliale : 375$
• Condo : 350$
• Immeuble à revenus : Varie sensiblement (à partir de 500$)
• Immeubles commerciaux : Estimation individuelle
• Immeubles industriels : Estimation individuelle

Les particuliers paient en moyenne 375$ pour faire évaluer leur maison.

 

 

Pourquoi devrais-je faire évaluer la valeur marchande d’une maison par un évaluateur agréé ?

Pourquoi faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé alors qu’un courtier immobilier peut vous donner une très bonne idée de la valeur de votre maison, et ce, tout à fait gratuitement ?

Il existe de nombreuses raisons, mais voici les 3 plus populaires :

1. Pour refinancer votre propriété, car les banques exigeront de connaître la valeur marchande actuelle
2. Lors de la vente de votre propriété afin de cibler le prix de vente optimal
3. À l’achat pour vérifier le rapport « prix d’achat/valeur marchande »

En effet, seuls les rapports d’évaluation immobilière des évaluateurs agréés sont reconnus par les tribunaux, les banques et les autres instances au Québec. Pour refinancer votre maison, en acheter une nouvelle ou autre, il se peut fort bien que les prêteurs exigent un rapport officiel fait par un évaluateur agréé.

Vous pouvez également consulter un évaluateur agréé pour connaître la juste valeur marchande de votre propriété en vue de sa vente. Cela vous donnera un outil de taille pour négocier avec les acheteurs et pour leur prouver que votre maison vaut véritablement le prix que vous demandez. Pour refinancer, pour acheter ou pour vendre, avoir recours à un évaluateur agréé est souvent une décision avisée et un choix incontournable.

 

 

Liste des attributs pris en compte dans l’évaluation de la valeur marchande d’une maison

Quels sont les attributs d’une propriété qui sont pris en considération lors de l’évaluation de la valeur marchande ?

Les évaluateurs se fient sur un nombre important d’attributs physiques. Lorsqu’ils regardent des comparables, ils tentent de choisir des propriétés avec le moins d’ajustement à faire et de différences avec la propriété sujette.

Voici la liste des attributs qui peuvent influencer la valeur marchande d’une propriété au Québec :

• Superficie habitable
• Année de construction
• Superficie du terrain
• Nombre de chambres
• Nombre de salles de bain
• Nombre de salles d’eau
• État général de la propriété
• Type de revêtement de plancher
• Qualité et matériaux des armoires
• Ville/quartier/localisation
• Présence d’une piscine
• Présence d’un garage
• Sous-sol fini
• Présence d’un cabanon
• Matériaux de revêtement extérieur
• Rénovations faites
• Problèmes existants avec la propriété
• Et plus encore !

Une panoplie d’autres facteurs peuvent également influencer la valeur d’une propriété. Les évaluateurs connaissent la valeur contributive de chaque attribut, et peuvent donc réconcilier la valeur marchande finale.

 

 

Calculateur de valeur marchande d’une maison au Québec – Obtenez une évaluation en quelques clics

Vous désirez connaître la valeur marchande de votre maison, condo, jumelé, plex ou autre type de propriété rapidement ?

Notre calculateur gratuit vous permet de découvrir la valeur marchande de votre propriété en quelques clics seulement.

Il s’agit d’un service gratuit offert par nos courtiers partenaires qui vous permettra de savoir combien vous pourriez obtenir si vous décidiez de vendre votre maison sur le marché présentement !

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Les principaux outils d’évaluation en ligne – Evalweb, JLR, etc.

En plus des agents, différents sites Web existent qui permettent d’évaluer votre propriété en ligne à l’aide de quelques clics. Certaines agences immobilières le font également, comme par exemple Sutton, Remax, Royale Lepage, etc. Le principe consiste à ce que vous fournissiez quelques informations relatives à votre propriété (adresse; type de propriété; nombre de chambres, nombre de salles de bain; superficie; année de construction; etc.) pour que des personnes les évaluent objectivement. Ce ne sont pas des outils automatisés qui fournissent des indicateurs de valeurs, mais bien des personnes qui reçoivent les demandes, les analysent et fournissent une réponse par courriel.

Ces dernières ne sont PAS des évaluateurs (exception près), et il faut donc faire attention avec ce genre de services. Bien souvent, ce sont des agents immobiliers qui estimeront la valeur de votre propriété. Néanmoins, moyennement moins de 100$ et même parfois gratuitement, il vous est possible de demander l’évaluation de la valeur marchande votre propriété. Ce n’est pas aussi fiable et précis qu’une véritable évaluation, mais ça peut très bien faire le travail si le budget ne permet pas le recours à un évaluateur agréé.

Voici différents sites Web vous permettant d’évaluer votre propriété en seulement quelques clics! Notez également que beaucoup de courtiers offrent ce type de service.

Evalweb 

Evalweb est un site qui permet d’obtenir une évaluation en ligne de votre propriété.
Le service d’évaluation automatisée est au coût de 50$.
Le service d’évaluation professionnelle est au coût de 350$.

Groupe Grandmont

Groupe Grandmont offre un service GRATUIT d’évaluation de la valeur marchande de votre propriété à l’aide d’un formulaire en ligne.

Sutton Québec

Sutton offre un service d’évaluation GRATUIT de votre propriété. Il suffit de compléter un formulaire en ligne pour obtenir un prix rapidement.

Mon courtier immobilier – Remax

Remax offre également son propre service d’évaluation en ligne GRATUIT. Ils peuvent cibler rapidement la valeur de votre propriété.

Vous pouvez aussi utiliser ce comparateur gratuit pour comparer 3 propositions de 3 courtiers via un bref formulaire dynamique en 2 minutes plutôt que de visiter plusieurs sites.

Sommes toute, les agences immobilières et les courtiers sont prêts à vous fournir GRATUITEMENT et RAPIDEMENT une estimation assez précise de la valeur marchande de votre propriété. Il ne suffit que de quelques clics et le tour est joué!

Outil d’analyse des comparables en ligne

JRL offre des outils d’analyse des comparables très approfondis en ligne, mais qui sont réservés aux professionnels de l’immobilier. Pour les particuliers, les options sont ainsi assez limitées. L’une des façons de procéder est de recueillir des ventes comparables récentes en ligne, mais il arrive couramment que les prix de vente ne soient pas affichés. C’est d’ailleurs là qu’un courtier peut vous être utile. Ce dernier, ayant accès aux bases de données réservées aux professionnels, pourra vous aider et vous fournir des informations poussées qui ne sont pas disponibles en ligne.

MaplivRent un Outil d’analyse des comparables pour vos logements ou propriétés à louer

Cependant, si vous possédez des immeubles à revenus ou si vous désirez savoir quels sont les prix des loyers avoisinants, vous pouvez consulter le site Mapliv – Rent. Ce site présente tous les logements vacants présentement en location avec leur prix et leur localisation exacte. Ce site regroupe toutes les offres sur le marché et facilite la comparaison de loyers, ce qui peut vous aider à cerner les bonnes opportunités et la valeur relative d’immeubles à revenus. De plus, cela peut vous permettre d’économiser et de cibler des offres comparables à meilleur prix. C’est un outil qui peut être intéressant pour les propriétaires et les locataires afin de cibler précisément le loyer marchand juste et potentiel.

 

 

Quand est-ce nécessaire de faire évaluer la valeur marchande d’une maison ?

À quel moment dans votre vie aurez-vous besoin de connaître la valeur marchande d’une propriété ? En fait, cela arrive plus souvent qu’on peut le penser. En effet, les banques ont souvent besoin de connaître la valeur d’une propriété pour le financement.

Voici les situations courantes où vous devrez consulter un évaluateur agréé et obtenir un rapport d’évaluation de la valeur marchande d’une propriété :

• Financer l’achat d’une propriété
• Refinancement d’une propriété
• Évaluation du coût de reconstruction à tous les 5 ans (condos)
• Pour la succession au moment de la vente
• Lors d’un divorce pour le partage du patrimoine
• Et plus encore !

Il est important de comprendre que seule une évaluation faite par un évaluateur agréé est reconnue par les institutions financières au Québec.

 

 

15 firmes réputées d’évaluateurs agréés au Québec

Il existe au Québec une multitude de firmes d’évaluateurs agréés, dispersées aux quatre coins de la province. Que vous habitiez à Québec, Montréal, Gatineau ou ailleurs en région, vous pouvez certainement toujours trouver un professionnel compétent pour vous assister dans vos démarches. Nous avons recensé ici-bas 15 firmes réputées d’évaluateurs agréés au Québec, soit 5 dans la région de la Capitale nationale, 5 dans la région de Montréal et 5 autres en région. Apprenez-en davantage sur les meilleures firmes d’évaluation agréée au Québec pour bien choisir votre professionnel et pour comparer les choix qui s’offrent à vous.

Pour éviter de chercher par mots clés sur internet, voici les noms de certaines des meilleures firmes d’évaluation agréée au Québec. Vous pouvez également remplir notre formulaire gratuit afin de comparer 3 évaluateurs agréés de qualité près de chez vous (prix, firme, approche, et plus encore).

 

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Région de Québec

Derico Hurtubise & Associés

Yvon Poulin & Associés

Évaluateur agréé Ville de Québec

Capital Expertise

Genest & Associés

Région de Montréal

Gauthier Roy Huot Évaluateurs Agréés

Raymond Joyal Inc.

Marc Jutras Évaluateurs Agréés

Évaluation Immobilière Du Temple

Groupe Proval Évaluateurs Agréés

Ailleurs en province

BBD Évaluateurs Agréés

Daniel Bouchard Évaluateur Agréé

Nancy Vachon Évaluatrice Agréé

Fortin Fréchette Évaluateurs Agréés

BPL Évaluations Inc.

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Comment évaluer soi-même la valeur marchande d’une propriété?

Beaucoup de gens se demandent comment il est possible pour eux d’évaluer la valeur marchande d’une maison sans avoir recours à un évaluateur. En fait, pour être honnête, c’est très difficile. Si vous voulez avoir une valeur précise, objective et juste, vous devriez consulter un évaluateur agréé ou un évaluateur résidentiel. Par contre il est possible d’établir une estimation plus ou moins précise en recourant à une simplification de la méthode des comparables.

Pour le résidentiel, c’est cette méthode qui est la plus couramment utilisée. Si vous voulez avoir une idée de la valeur de votre propriété, analysez le marché immobilier de votre secteur. Dressez le profil de votre propriété en ciblant le nombre de chambres, de salle de bain, la surface habitable, la présence d’une piscine, d’un garage, etc. Ensuite, analysez l’historique des ventes de propriétés dans votre voisinage et ciblez des propriétés comparables à la vôtre (superficie, nbr de chambres, etc.)

Choisissez au moins 4-5 propriétés comparables. Il est important qu’elle soit située près de votre propriété sujette et idéalement dans le même quartier. Essayez qu’elles aient le moins de différence possible avec la vôtre. Puisque vous n’êtes pas formés pour procéder à des rajustements, vous pouvez vous contenter de faire une moyenne de la valeur des propriétés comparables de votre secteur que vous avez choisi. Le résultat obtenu vous donnera alors une idée de la valeur de votre propriété. Il faut noter cependant que cette valeur sera approximative et que votre choix des comparables auras une très grosse influence sur le résultat obtenu.

Il est donc possible d’évaluer grossièrement la valeur marchande d’une maison. Néanmoins, il est fortement conseillé de faire affaire avec un évaluateur agréé ou immobilier pour obtenir une évaluation plus juste et précise de la valeur marchande.

 

 

Condos divise : un évaluateur doit évaluer le coût de reconstruction de votre bâtiment tous les 5 ans

Une nouvelle règle entourant les condos est entrée en vigueur à compter de 2018, et concerne l’évaluation périodique du bâtiment.

En effet, le gouvernement veut s’assurer que les administrateurs des immeubles à condos prennent une couverture d’assurance suffisante pour reconstruire à neuf le bâtiment en cas de sinistre majeur.

Le nouveau règlement est donc :

• À tous les 5 ans, un évaluateur agréé doit évaluer le coût de reconstruction du bâtiment.
• Le rapport d’évaluation permet de s’assurer que le syndicat de copropriété prend le bon montant de couverture pour le bâtiment en cas de sinistre.

L’évaluateur agréé en charge de ce mandat doit donc utiliser la méthode du coût de construction pour évaluer la valeur du bâtiment uniquement.

 

 

Comment calculer l’augmentation de valeur d’un immeuble (gain en capital) ?

La valeur marchande d’une propriété est le prix que vous pourriez obtenir pour celle-ci sur le marché si vous la mettiez en vente.

Il est alors possible de calculer l’augmentation de valeur d’une propriété et son gain en capital.

Le tableau qui suit résume le calcul bien simple à faire pour calculer le gain en capital sur une propriété à partir de deux valeurs marchandes.

S’il s’agit de votre résidence principale, vous n’aurez aucun impôt à payer. S’il s’agit plutôt d’une résidence secondaire, vous devrez vous imposer sur 50% du gain en capital.

 

Calcul du gain en capital sur une propriété
Valeur de la propriété (2011)	275 000$
Valeur de la propriété (2021)	400 000$
400 000$ – 275 000 = 125 000$
Gain en capital	125 000$
Gain en capital annuel moyen	12 500$
Résidence principale ?	OUI
Impôt à payer ?	Aucun

 

 

Déterminer la valeur marchande d’un PLEX au Québec

Le marché des immeubles à revenus fonctionne un peu différemment du marché résidentiel traditionnel au Québec. En effet, alors que le marché résidentiel répond au besoin de se loger des individus, ceux qui achètent des immeubles à revenus recherchent bien souvent un aspect « rentabilité » à leur achat. La méthode pour déterminer la valeur marchande d’un PLEX peut donc varier.

En effet, les évaluateurs agréés ont généralement le choix d’utiliser deux méthodes pour évaluer la valeur d’un immeuble à revenus, soit la méthode des comparables appliquées aux immeubles multilogements, ou encore la méthode du revenu.

Voyons à quel moment chaque méthode est applicable et la principale différence entre celles-ci.

 

La méthode de comparaison appliquée au PLEX

Tout d’abord, la méthode des comparables, soit celle qui est utilisée dans 99% des cas de maisons et de condos, peut également servir dans l’évaluation de la valeur d’un PLEX. Ce sont souvent les petits immeubles à revenus qui vont se prêter à une évaluation avec la méthode de comparaison, par exemple les Duplex, Triplex et Quadruplex. Avec cette méthode, l’évaluateur va comparer plusieurs ventes d’immeubles comparables, et va rajuster leurs composantes et leurs prix de vente pour déterminer mathématiquement à quel prix devrait se vendre l’immeuble sujet. C’est donc en se fiant aux ventes du marché que l’évaluateur va déterminer la valeur de la propriété sujette à l’évaluation.

 

La méthode du revenu pour les immeubles multilogements

Lorsqu’on a affaire à de plus gros immeubles à revenus, par exemple un immeuble de 10 logements, la méthode des comparables ne permet généralement plus d’évaluer adéquatement la valeur marchande.

Il faut donc se fier à d’autres données relatives à l’immeuble pour être en mesure d’en connaître la valeur. C’est à ce moment que la méthode du revenu sera franchement très utile.

La méthode du revenu s’intéresse aux éléments fondamentaux d’un immeuble, soit à ses états financiers. On parle ici des revenus générés par l’immeuble, les dépenses reliées, les frais, les revenus nets, la normalisation des états financiers, et plus encore.

Une évaluation faite à partir de la méthode du revenu va donc nécessairement se baser sur la performance financière et la rentabilité d’un immeuble. Ce sont des données beaucoup plus pertinentes pour les investisseurs dans le cas d’un gros immeuble à revenus.

 

 

Comment évaluer la valeur marchande d’un terrain ?

Il est également possible pour les évaluateurs agréés de calculer la valeur marchande d’un terrain. En effet, même sans bâtiment, un terrain a une valeur propre.

Les évaluateurs agréés peuvent déterminer la valeur marchande d’un terrain grâce à la méthode des comparables, adaptées pour les terrains.

 

La méthode des comparables pour évaluer un terrain

Lorsqu’un évaluateur souhaite évaluer un terrain, il doit procéder en 3 étapes, soit les suivantes :

• Sélection des terrains comparables
• Calcul du taux unitaire moyen au pied carré
• Évaluation de la valeur marchande du terrain sujet

Découvrez la méthode complète d’évaluation de la valeur marchande d’un terrain pour voir en chiffres et de façon plus détaillée comment les évaluateurs procèdent.

 

 

Réconciliation de la valeur marchande d’une maison : les évaluateurs ne décident pas, ils traduisent la valeur que le marché donne à votre propriété

En évaluation immobilière, on appelle le moment où l’évaluateur analyse les résultats de ses calculs et détermine la valeur marchande exacte d’une propriété la « Réconciliation ». Cette réconciliation consiste en fait à ce que l’évaluateur relève toutes les erreurs, lacunes et incohérences qui peuvent ressortir de son évaluation, et fasse une analyse objective afin de sélectionner les meilleures données de son évaluation.

Au final, il cible la juste valeur marchande d’une propriété. Cependant, il serait faux de croire qu’un évaluateur agréé décide de la valeur d’une maison ou d’un condo. Il ne décide de rien, il ne fait que traduire la valeur que le marché donne à votre propriété. Cependant, il est vrai de dire que l’évaluateur doit faire preuve d’un jugement professionnel tout au long de son analyse pour choisir les meilleurs comparables, données et pour donner son OPINION de la valeur marchande d’une propriété.

On peut donc dire qu’au final, il traduit les données du marché et les analyse, puis formule son opinion professionnelle, laquelle a force de loi auprès des banques et autorités gouvernementales. Son rôle n’est donc pas à prendre à la légère.

 

 

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Foire aux questions à propos de l’évaluation immobilière au Québec (FAQ)