Quelles sont les 5 stratégies d’achat de terrains les plus rentables ? -

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Quelles sont les 5 stratégies d’achat de terrains les plus rentables ?

20 October 2017,
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L’achat de terrain est une pratique qui existe depuis extrêmement longtemps, et qui n’a toujours pas perdu en popularité. Tandis que vous lisez ceci, vous avez probablement les pieds sur un terrain appartenant à un propriétaire, et tout ce qui se trouve dans une ville est constitué de foncier. C’est LA ressource de base en immobilier, et c’est elle qui régit le développement des quartiers, des villes et des régions.

Beaucoup d’investisseurs immobiliers se spécialisent uniquement dans l’achat et la revente de terrains. En effet, il existe une multitude de stratégies d’investissement pour faire fructifier son argent grâce à l’achat de terrains. Les investisseurs novices y découvriront certainement des stratégies intéressantes, mais il est important de comprendre qu’il faut normalement un bon capital pour investir dans l’achat de terrains.

Voyons ensemble les 5 stratégies d’achat de terrains les plus rentables et les plus utilisées par les promoteurs immobiliers, les investisseurs et les constructeurs.

Qui sait, vous y trouverez peut-être une stratégie intéressante pour votre prochain projet !

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#1 : Achat d’un terrain individuel pour y construire une maison

La première stratégie en est une qui est plutôt utilisée par les particuliers afin d’économiser de l’argent sur la construction de leur maison. En effet, l’achat d’un terrain en vue d’y construire une maison est une solution utilisée par beaucoup d’acheteurs désirant vivre dans une propriété moderne moins dispendieuse que ce qui se trouve en ville.

Cette stratégie permet aux particuliers d’avoir un plus grand contrôle sur la construction de leur maison et leur offre une plus grande flexibilité au niveau du design et des matériaux choisis. Ce peut être très intéressant pour bien des jeunes acheteurs désirant devenir propriétaires, mais qui n’ont pas les moyens d’acheter en ville.

 

#2 : L’achat d’une terre agricole en vue d’un lotissement

Vous cherchiez quelle était la stratégie la plus populaire auprès des promoteurs immobiliers au Québec ? La voilà : l’achat d’une terre agricole en vue d’un lotissement. Qu’est-ce que cela veut dire ? En fait, les promoteurs et les constructeurs achètent couramment des terres agricoles dans les banlieues en développement en vue de les subdiviser en plusieurs petits lots qui seront vendus à des particuliers. Ils prennent donc un grand terrain et le subdivisent pour en faire plusieurs petits. Ils aménagent ensuite les rues et créent de petits quartiers à construire.

La subdivision en plusieurs lots requiert souvent des modifications de zonage et des frais importants. Cependant, la somme des petits terrains est beaucoup plus grande que le coût initial du grand terrain. Le promoteur d’un tel projet fait habituellement un excellent rendement et gagne un bon profit.

 

#3 : Acheter un terrain en vue de changer le zonage

Une autre stratégie un peu moins connue et qui peut être extrêmement intéressante est d’acheter un terrain en vue de changer le zonage. En effet, en changeant le zonage d’un terrain, une personne peut doubler la valeur dudit terrain. Pourquoi ? Eh bien, tout simplement parce que si votre terrain, qui permettait la construction d’une maison, permet désormais la construction d’un immeuble à revenus de 4 logements, celui-ci aura une valeur beaucoup plus élevée. Plus la densité de construction permise sur un terrain est élevée, plus le prix est élevé.

C’est pourquoi beaucoup de promoteurs achètent des terrains bien situés dans des secteurs où le zonage est désuet et où ils peuvent espérer que la ville accepte leur demande de changement de zonage. C’est une stratégie TRÈS payante !

 

#4 : Acheter un terrain avec un immeuble dessus en vue de le densifier

Quoique ce puisse sembler similaire à la stratégie présente, elle est différente. Celle-ci ne consiste pas à modifier le zonage, mais plutôt à cibler des terrains qui ne sont pas utilisés à leur plein potentiel. Par exemple, une personne pourrait trouver un grand terrain à Sainte-Foy d’une valeur de 250 000$ avec une minuscule maison dessus valant tout juste 50 000$. L’investisseur pourrait alors acheter le terrain, détruire la petite maison et y construire un jumelé.

En densifiant les constructions sur le terrain, un investisseur peut réaliser un excellent profit puisque la subdivision du lot est avantageuse. Un autre investisseur pourrait également décider de transformer une maison unifamiliale en condo de deux unités (si le zonage le permet) en ajoutant un deuxième étage muni d’un logement. En densifiant ainsi les constructions sur le terrain, l’investisseur utilise le principe de l’utilisation optimale du terrain et augmente du même coup son profit.

Cibler les terrains sous-exploités est donc une excellente stratégie !

 

#5 : Acheter un terrain comme un investissement à long terme

Pour terminer, l’une des stratégies les plus connues d’investissement immobilier en rapport avec les terrains est bel et bien l’achat d’une terre ou d’un terrain dans une perspective de détention à long terme.

De nombreux promoteurs ont une vision très élargie du développement immobilier d’un secteur et planifient parfois jusqu’à 10 ans d’avance le développement de certains secteurs, quartiers et terrains. Ils achètent donc en avance des terrains à très bas prix et savent que ces derniers prendront beaucoup de valeur à travers le temps.

Lorsque ces derniers ont pris de la valeur, ils peuvent alors soit les vendre ou encore réaliser leur projet afin de faire le maximum de profits. Le Groupe Dallaire, Cominar et d’autres gros promoteurs de la région de Québec pratiquent beaucoup cette stratégie d’investissement qui a fait ses preuves.

Il faut cependant avoir les reins solides pour pouvoir supporter pendant de longues années un terrain qui ne rapporte aucun revenu.

 

 

10 principales caractéristiques à analyser lors de l’achat d’un terrain

Vous désirez vous acheter un terrain afin de réaliser un investissement payant ?

Afin que votre projet soit réellement payant, il est important que vous preniez plusieurs facteurs en considération lors de votre magasinage et des ‘’visites’’ du terrain.

Afin de vous aider dans ce processus, nous vous recommandons FORTEMENT de travailler avec un courtier immobilier, ils seront en mesure de vous aider et de vous conseiller dans le choix du terrain parfait pour vous.

Voici donc 10 caractéristiques que vous devriez analyser afin de faire le bon choix :

  1. La composition et la qualité du sol

Avant d’acheter un terrain, il est primordial de prendre le temps de procéder à une analyse du sol. Celle-ci vous permettra de connaitre la composition du sol ainsi que la qualité de celui-ci; après tout, il serait dommage que vous achetiez un terrain ayant un sol contaminé sur lequel vous ne pourriez pas construire…

 

  1. La superficie

Que vous ayez comme projet de vous y construire une propriété ou bien que ce soit tout simplement pour transformer cet achat en investissement, il est toujours recommandé de vérifier que les mesures du terrain sont belles et biens exactes et suffisante afin d’accueillir votre projet.

 

  1. Le zonage

Le zonage est ASSURÉMENT LA caractéristique la plus importante à vérifier et qui, malheureusement, est souvent la plus oublié par les acheteurs…

Le zonage est un registre qui contient toutes les informations relatives à vos droits d’usages de votre terrain. Ce document vous informera entre-autres de ce que vous avez le droit de construire, ainsi que les caractéristiques de cette construction (superficie, nombre d’étages, nombre de logements, etc. …)

 

  1. Est-ce que le terrain est construisible ?

La constructibilité est une information supplémentaire au zonage qui vous indique si vous êtes en droit de construire sur votre terrain. C’est-à-dire, si le terrain est physiquement en mesure d’accueillir une construction (la composition du sol, la taille du terrain).

Vous comprendrez qu’il est donc ESSENTIEL de vérifier cet aspect afin d’éviter les mauvaises surprises.

 

  1. La localisation

Comme vous vous en doutez fort probablement si vous achetez un terrain dans le but d’en faire un investissement payant, l’emplacement de celui-ci est un critère très important dans la détermination de la valeur de celui-ci.

Si vous désirez plutôt vous acheter un terrain dans le but d’y construire une propriété, il est alors important que vous preniez le temps de vous posez les bonnes questions quant à l’emplacement de celui-ci; est-il loin des services ? Est-il à proximité d’une école ? Désirez-vous habitez en banlieue, en ville ou encore en campagne ?

N’oubliez pas de vous assurez que le terrain est desservi par les services municipaux comme les eaux usées et l’eau potable. Si ce n’est pas le cas, vous devrez faire installer un puits et un champ d’épuration.

 

  1. Terrain prêt à construire ou boisé

Règle générale, un terrain est soit vendu boiser ou bien prêt à construire. Si celui-ci est boisé, vous devrez prévoir dans votre budget, plusieurs milliers de dollars afin de le faire déboiser et dessoucher.

Si le terrain est prêt à construire, c’est-à-dire que la majorité des arbres sont coupé, il se peut que vous ayez tout de même du remplissage ou de l’aménagement à faire, mais celui-ci sera pratiquement prêt à recevoir une construction.

 

  1. La forme du terrain

C’est un aspect simple, mais qui est malheureusement, trop souvent oublié par les acheteurs… Avant d’acheter un terrain, prenez le temps d’analyser la forme du terrain et de vous demander si celle-ci est propice à la réception d’un projet de construction ou bien si cela vous nuira.

 

  1. L’accès

Malheureusement, plusieurs personnes font l’erreur d’acheter un terrain qui n’a pas d’accès direct à un axe routier… Si c’est le cas, assurez-vous d’avoir ou d’obtenir des servitudes et droits de passage permanent et légaux afin d’accéder facilement à votre terrain.

 

  1. La nature du terrain

Par la nature du terrain, nous ne parlons évidemment pas des animaux vivants sur votre terrain, mais plutôt, est-ce que le terrain est plat ou est-il escarpé ?

Cette information est importante car les coûts de construction ne seront évidemment pas les mêmes si le terrain est escarpé que s’il est plat…

 

  1. Le prix

Bien évidemment, nous savons que le prix de votre terrain sera fort probablement l’un des facteurs le plus influent de votre décision. Afin de trouver des terrains à vendre à prix d’aubaines, pour sauver du temps, des efforts et des milliers de dollars, faites appels aux services d’un courtier immobilier spécialisé dans ce type de transaction.

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Quelles sont les options de financement pour l’achat d’un terrain ?

Avant d’entreprendre quelconques démarches afin de vous procurer un terrain, il est important que vous sachiez quelles sont les options de financement qui s’offrent à vous…

Quand vous parlerez de votre projet à votre banque ou bien à votre institution financière, celle-ci vous questionnera à propos d votre objectif avec le terrain; souhaitez-vous construire rapidement ou bien est-ce que vous prévoyez attendre quelques années ?

La réponse à cette question est importante pour l’institution prêteuse puisque les options de financements varieront en fonction de votre décision :

Construction dans un avenir rapproché.

Advenant que vous ayez l’intention de vous construire rapidement sur le terrain, le prêt auto construction s’avèrera être le type de financement qui vous sera proposé. Dans ce cas, la banque exigera une mise de fonds minimale de 5% de la valeur du terrain.

 

Aucune construction prévue à court terme

Advenant le cas où vous ne prévoyez pas vous construire dans un avenir rapproché, la banque vous dirigera vers un prêt terrain. Celui-ci nécessite cependant de fournir une mise de fonds minimale de 20% de la valeur de la propriété et la valeur du terrain devra être évalué.

 

De plus, il est important de savoir que ce n’est pas toutes les banques et/ou institutions financières qui offrent le financement de terrain, parmi ceux qui offrent ce type de financement, on retrouve :

  1. Desjardins
  2. La Banque Royale
  3. La Banque Nationale
  4. La First National

Puisque ce ne sont pas tous les banques qui offrent ce type de financement, la meilleure solution pour obtenir de judicieux conseil et d’obtenir le meilleur prêt est de consulter un courtier hypothécaire.

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Vous êtes un acheteur qui désire acheter un terrain en vue d’y construire une maison ou encore un investisseur désirant lancer un projet d’achat de terrain ? Vous savez donc qu’il est essentiel pour vous de faire équipe avec un courtier d’exception pour réaliser votre projet. Lorsqu’on jongle avec des centaines de milliers de dollars, voire plus pour les gros projets, se lancer sans courtier est une très mauvaise décision. En plus, en tant qu’acheteur, vous n’avez absolument aucuns frais à payer puisque c’est le vendeur qui s’en charge. Vous pouvez donc faire équipe avec un professionnel des transactions immobilières GRATUITEMENT !

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Foire aux questions à propos des stratégies d’achat de terrain au Québec (FAQ)


Maintenant que vous connaissez les 5 principales stratégies d’achat de terrain au Québec, il y a certain détails et questions importantes à soulever que vous devez savoir. C’est pourquoi nous avons pris le temps de regrouper ici une foire aux questions les plus populaires à propos des stratégies d’achat de terrain au Québec.

Si vous avez d’autres questions ou désirez obtenir l’assistance d’un courtier immobilier professionnel pour magasiner votre terrain vacant, vous pouvez remplir notre formulaire gratuit.

Pourquoi est-il important de vérifier le zonage d’un terrain avant d’acheter ?

Le zonage de la ville indique les utilisations possibles sur un terrain, et est LA RÉFÉRENCE pour savoir ce que vous avez le droit de construire sur un terrain. En consultant le zonage, vous saurez si la ville vous autorise à construire sur le terrain, la dimension du bâtiment que vous avez le droit d’y installer, la hauteur maximale, les marges à respecter, et plus encore. Tous les acheteurs et investisseurs devraient consulter le zonage avant d’acheter un terrain au Québec.

 

Qu’est-ce qu’une analyse de sol et pourquoi est-il essentiel d’en faire une ?

Une analyse de sol consiste à analyser la composition d’un sol afin de tester sa résistance, les matériaux qui le composent et pour vérifier s’il peut bel et bien accueillir des fondations et des constructions. Une analyse de sol est très fortement recommandée afin de voir si vous avez bel et bien la faisabilité physique pour réaliser votre projet d’autoconstruction ou autre projet sur le terrain. Parlez à un expert afin de connaître les coûts reliés à une telle analyse.

 

Quels sont les trois facteurs qui donnent le plus de valeur à un terrain ?

Trois facteurs en particulier font en sorte d’influencer la valeur d’un terrain, soit la localisation, le zonage et la superficie. Évidemment, la localisation du terrain est le plus gros enjeu, car plus un site est situé près d’un centre-ville où les terrains sont en forte demande, plus sa valeur sera élevée. Pour ce qui est du zonage, plus le zonage est permissif et offre la possibilité de construire d’importantes constructions, plus le terrain a de la valeur. Par exemple, deux terrains de la même dimension situés côte à côte à Montréal auraient normalement la même valeur. Cependant, l’un permet de construire seulement un 80 logements sur 8 étages, tandis qu’un autre permet de construire jusqu’à 40 étages et 600 logements. Le fait que le zonage offre simplement la possibilité de réaliser un plus gros projet de construction fait monter la valeur du terrain.

 

Quels sont les deux types de construction à faire sur un terrain vacant ?

Si vous désirez simplement acheter un terrain pour y construire une maison, vous avez alors le choix entre deux types de construction, soit la maison construite 100% par un constructeur, ou encore la maison préfabriquée. La maison par un constructeur sera construite sur place et une équipe s’occupera de toutes les étapes du projet directement sur votre terrain. Dans le cas de la maison préfabriquée, la structure de la maison et une partie de la finition intérieure seront faites en usine, et l’autre partie sera terminée sur place. Une remorque et une grue seront souvent nécessaires pour livrer la maison de l’usine jusqu’au terrain.

 

Est-ce qu’il y a des règlements entourant le lotissement de lots ?

Absolument. Certaines terres anciennement zonées agricoles peuvent être converties en terrains résidentiels et pour ensuite participer à un projet de lotissement. Cependant, il y a des règlements à respecter et le gouvernement régit de près tout ce qui touche aux terres agricoles au Québec.

Si la terre agricole est encore viable, les promoteurs ne peuvent souvent pas les transformer en terrains résidentiels. Informez-vous toujours auprès de votre municipalité et du gouvernement avant d’acheter une étendue de terre en vue de la subdiviser pour vous assurer que vous aurez bel et bien les autorisations nécessaires.

 

Est-ce possible de changer le zonage d’un terrain ?

Oui, il est tout à fait possible de faire une demande de modification ou de changement de zonage auprès d’une municipalité. Sachez cependant que toutes les demandes de modification doivent passer devant le conseil municipal, qui analysera votre demande, ses objectifs et qui vérifiera les impacts sur la communauté. Pour qu’un changement de zonage soit accepté, il faut généralement que le projet proposé offre un impact positif sur le quartier et sur la communauté en général.

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