Acheter un terrain pour faire un projet de lotissement : quelles sont les étapes à suivre ? -

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Acheter un terrain pour faire un projet de lotissement : quelles sont les étapes à suivre ?

28 June 2018,
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L’investissement immobilier ne se résume pas à simplement acheter des immeubles à revenus ou à faire des projets de FLIP.

Il existe une multitude de façons de faire de l’argent en immobilier, et acheter un terrain pour faire un projet de lotissement en fait partie.

Imaginez : vous achetez un terrain, vous procédez légalement à sa subdivision en plus petits lots puis revendez les différents lots à profit.

L’achat de terrains attire de plus en plus les investisseurs immobiliers, car les profits potentiels sont souvent très intéressants.

Mais qu’est-ce qu’un projet de lotissement exactement et quelles sont les étapes à suivre pour le mener à terme avec succès ?

Si vous êtes actuellement à la recherche de terrains ou de terres à vendre dans le but de faire un tel projet, vous pouvez remplir notre formulaire pour trouver un courtier immobilier spécialisé qui vous enverra gratuitement des listes de terrains intéressants !

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Qu’est-ce qu’un projet de lotissement ?


Un projet de lotissement consiste essentiellement à subdiviser un terrain de grande dimension en plusieurs terrains plus petits.

Par exemple, vous achetez un terrain en banlieue de 100 000 p2 au coût de 250 000$. Il est déboisé et une rue municipale passe à côté.

Au lieu de faire un projet immobilier sur le terrain qui est immense, vous pouvez alors faire une demande de lotissement pour diviser le terrain.

Vous pourriez ainsi diviser le grand terrain de 100 000 p2 en 5 terrains de 20 000 p2 chacun.

Imaginez que vous revendez ensuite chaque terrain au prix de 75 000$, cela vous permettrait ainsi de générer des revenus de 375 000$.

Si on considère des frais de ventes, de conversion et de courtier de l’ordre de 45 000$, vous empocheriez tout de même un profit de 80 000$.

Intéressant, pas vrai ?

Lotir un terrain consiste donc essentiellement à transformer un grand terrain en un petit quartier ou en plusieurs terrains plus petits.

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CALCULER LA RENTABILITÉ D’UN PROJET DE LOTISSEMENT

Si vous souhaitez réaliser un projet de lotissement, vous devrez avant toute chose calculer sa rentabilité.

Un tel projet repose principalement sur des étapes juridiques et basées sur de la paperasse. Vous devrez veiller à bien vous entourer et à prendre les bonnes informations auprès de votre municipalité.

Nous vous conseillons également de bien cibler la rentabilité et le réalisme de votre projet.

Cela ne figure pas dans les 10 étapes que nous vous présenterons plus bas, mais vous devriez toujours au préalable faire une analyse de marché avec un courtier immobilier pour voir si le prix du terrain que vous désirez acheter est bon, et si le prix des terrains, une fois subdivisés, sera suffisant pour couvrir tous les frais en plus de vous donner un profit.

Nous vous présentons justement une méthode simplifiée qui permet de calculer la rentabilité d’un projet de lotissement.

La méthode consiste essentiellement, par étape, à calculer les revenus d’un projet, puis à déduire le profit du promoteur ainsi que tous les frais pour trouver en bout de ligne le prix à payer pour le terrain.

  1. Calculer les revenus de vente des terrains une fois subdivisés
  2. Déduire tous les frais de lotissement, de promotion, de ventes et le profit du promoteur
  3. Le montant restant devrait constituer le prix à payer au départ pour le terrain non subdivisé

 

Voyons un exemple de calcul de rentabilité pour un projet de lotissement.

DONNÉES DU PROJET

Nombre de terrains projetés 20
Prix de vente espéré de chaque terrain 45 000$
Frais de développement/viabilisation 350 000$
Frais de gestion et commercialisation 12% du produit de la vente
Profit du promoteur/investisseur 20% du produit de la vente

ÉVALUATION DU PRIX À PAYER TERRAIN

Produit de la vente des terrains divisés 900 000$
– Frais de développement/viabilisation 350 000$
– Frais de gestion et commercialisation 108 000$
– Profit du promoteur/investisseur 180 000$
Prix résiduel du terrain à payer  262 000$

 

Le tableau ci-dessus illustre très bien la façon dont il faut s’y prendre pour calculer le prix à payer pour un terrain afin de couvrir tous les frais et pour parvenir à faire un profit.

Le calcul, ici volontairement simplifié, permet néanmoins de comprendre que les promoteurs s’y prennent généralement d’une manière contre-intuitive pour calculer la rentabilité d’un terrain.

Ils ciblent d’abord le potentiel de vente, puis ils exigent d’avance une marge de profit fixe de 20% par exemple.

Ensuite ils calculent tous les frais et regardent si le solde, soit le prix restant à payer, est supérieur ou inférieur au prix demandé par le vendeur du terrain.

Si le prix résiduel est plus élevé que le prix demandé, alors il y a une marge de manœuvre et le projet peut se faire.

Si le prix résiduel est plus bas, alors vous devrez négocier avec le vendeur et tenter de faire baisser le prix de vente sous le prix résiduel cible que vous avez calculé. Chaque promoteur a des nuances dans ce genre de calcul.

Voyons maintenant les 10 étapes à suivre pour réaliser un tel projet !

frais et plan de lotissement de terrain

 

LES 10 ÉTAPES À SUIVRE POUR RÉUSSIR UN PROJET DE LOTISSEMENT

Maintenant que vous comprenez en quoi consiste un projet de lotissement et comment calculer la rentabilité d’un tel projet, il importe de comprendre quelles sont les étapes qui permettent d’en réaliser un concrètement et légalement.

C’est pourquoi nous vous présentons 10 étapes à suivre pour mener à terme avec succès un projet de lotissement.

Si vous avez toujours des questions après la lecture, vous pouvez toujours vous référer à un courtier immobilier en remplissant notre formulaire ou vous pouvez consulter un arpenteur géomètre reconnu dans votre secteur.

Pour l’instant, voyons ensemble les 10 étapes essentielles à la réussite d’un projet de lotissement au Québec.

Découvrez 5 autres stratégies d’investissement relié à l’achat de terrain au Québec !

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Étape #1 : Évaluez la faisabilité du projet avec un inspecteur municipal

Avant de dépenser une petite fortune en frais divers pour votre projet de lotissement, vous avez intérêt à effectuer une analyse de faisabilité.

Cela comprend entre autres de contacter un inspecteur municipal pour que celui-ci visite votre terrain et évalue si votre demande sera approuvée par la ville.

Ce dernier pourra en effet vous valider la faisabilité de votre projet avant que vous ayez à engager des frais.

Communiquez avec votre municipalité pour entrer en contact avec un inspecteur municipal.

 

Étape #2 : Embauchez un arpenteur spécialisé en subdivision de terrain

Un projet de lotissement requiert obligatoirement les services d’un arpenteur-géomètre.

Si vous voulez que les choses se fassent rapidement, simplement et efficacement, ne choisissez pas n’importe quel arpenteur.

Faites vos recherches et choisissez une firme ou un arpenteur spécialisé ou expérimenté en subdivision de terrain et en lotissement.

De tels spécialistes savent où ils s’en vont, pourront vous faire éviter des erreurs, vous avertiront des contraintes à prévoir, etc.

 

Étape #3 : Formulez une demande de lotissement directement à la municipalité

Une fois votre arpenteur embauché, envoyez une demande de lotissement à votre municipalité. Les délais pour obtenir le permis peuvent varier d’une ville à l’autre. Soyez patient et présentez des dossiers convaincants et bien montés à la ville.

 

Étape #4 : Obtenez le permis de lotissement et payez la contribution pour fin de parc

À cette étape, la ville vous octroie finalement le permis de lotissement. Vous allez être content de pouvoir enfin passer à l’étape suivante.

Cependant, la ville fixera également le montant que vous avez à payer pour fin de frais de parc et vous enverra un merveilleux compte payable à la réception.

À quel montant devez-vous vous attendre ?

En fait, cette contribution s’établit comme étant 10% de la valeur du terrain que vous désirez subdiviser. On parle ainsi souvent de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Une fois ces frais payés, vous pourrez passer à l’étape suivante.

 

Étape #5 : Envoyez, via votre arpenteur, une demande de lotissement au gouvernement provincial

Une fois vos dossiers réglés avec la ville, vous devez alors vous tourner du côté du provincial pour obtenir de nouveaux numéros de cadastre.

C’est votre arpenteur qui devra alors envoyer une demande de lotissement au gouvernement provincial.

Une fois le tout approuvé, on vous attribuera de nouveaux numéros de cadastres, soit un numéro unique par lot.

 

Étape #6 : Production et publication des plans par votre arpenteur au Registre foncier

Votre arpenteur produira et publiera ensuite les nouveaux plans des lots au Registre foncier.

Les délais varient selon les arpenteurs.

Cela engendrera des frais dont vous devrez vous acquitter un peu plus tard. Une fois les plans publiés, le temps du bornage aura sonné !

 

Étape #7 : Recevez la visite des travailleurs pour le bornage

Une fois les plans publiés, des professionnels se présenteront sur votre terrain pour procéder au bornage des lots.

C’est un travail de minutie qui peut uniquement être réalisé par des experts certifiés.

Cela sert entre autres à délimiter visuellement les terrains pour éviter toute confusion.

Une fois fait, il ne vous restera plus que quelques étapes de formalité à faire pour finaliser votre projet de lotissement.

 

Étape #8 : Procédez à l’impression d’un plan cadastral pour les nouveaux terrains

Une fois le bornage complété, vous devrez procéder à l’impression des nouveaux plans cadastraux pour les nouveaux terrains.

La charge de travail ici dépendra du nombre de terrains subdivisés.

Une fois les plans imprimé et archivé, ce sera le temps de sortir votre carnet de chèques.

 

Étape #9 : Payez tous les frais relatifs au lotissement

Le projet est pratiquement terminé. Vous devez alors payer votre arpenteur ainsi que tous les frais engendrés dans le cadre de votre projet.

Cela représente souvent plusieurs milliers de dollars (5 000$ et plus).

 

Étape #10 : Notariez la transaction et fermez les dossiers

Vous passez chez le notaire pour notarier la transaction et pour fermer vos dossiers. La subdivision est terminée et votre lotissement est fait. Vous pouvez alors vendre tous les terrains individuellement via un courtier immobilier.

 

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