Acheter une maison en tant que travailleur autonome, c’est plus compliqué que lorsqu’on est salarié.

Les travailleurs autonomes représentent un peu moins de 15 % des gens sur le marché du travail au Québec, ce n’est pas rien. Or, saviez-vous qu’il existe des règles et des programmes spéciaux destinés aux travailleurs autonomes pour le financement hypothécaire ?

Contrairement aux salariés, les travailleurs autonomes doivent avoir un dossier plus solide et fournir plus de documentation à leur banque.

Vous trouverez toute l’information dont vous pouvez avoir besoin en ce qui concerne le financement hypothécaire et l’achat de maison pour les travailleurs autonomes au Québec.

Pourquoi est-ce plus complexe d’acheter une maison pour les travailleurs autonomes ?

Tout d’abord, il est important de se poser la question à savoir pourquoi c’est plus compliqué d’acheter une maison pour les travailleurs autonomes, et quelle est la différence fondamentale ?

En fait, c’est assez simple à comprendre.

Les salariés ont un revenu fixe et stable, alors que les travailleurs autonomes ont une certaine instabilité de revenus et celui-ci est moins facile à prévoir.

Puisque les revenus du travailleur autonome ne sont pas certains et dépendent de la performance et de nombreux facteurs en lien avec le travailleur autonome, il y a un plus haut niveau de risque de non-paiement avec les travailleurs autonomes que les salariés.

C’est pourquoi les banques sont plus strictes avec eux et demandent des suretés supplémentaires.

Entre autres, les travailleurs autonomes doivent être en affaires depuis au moins 2 ans pour pouvoir obtenir une hypothèque (règle générale).

Les banques analysent également leur dossier de crédit de manière beaucoup plus rigoureuse, et l’approbation est plus longue à obtenir que dans le cas d’un salarié avec une situation normale.

De plus, les prêteurs hypothécaires, lorsqu’ils analysent votre revenu, vont souvent le revoir à la baisse en tenant compte de certaines dépenses d’affaires que vous avez à engendrer au cours de l’année.

Pour faciliter le processus, certains acheteurs demandent à des tiers de les endosser. Ce peut être une solution, mais rares sont les situations qui s’y prêtent naturellement.

Voici d’ailleurs une section vous présentant la différence fondamentale entre un salarié et un travailleur autonome.

La différence entre un salarié et un travailleur autonome pour un prêt hypothécaire

Un salarié peut faire une demande de prêt hypothécaire même si cela fait moins de 2 ans qu’il occupe un certain emploi. Cependant, pour les travailleurs autonomes, cette règle est rarement flexible.

Vous êtes travailleur autonome depuis plus de 2 ans ? L’analyse de vos revenus peut commencer afin de déterminer si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière.

Comme nous l’indique un article de La Presse, ce qui différencie les travailleurs autonomes des travailleurs normaux est la manière de déclarer ses revenus :

La Presse

Si vous déclarez un revenu équivalent à un travailleur ordinaire, l’institution financière pourrait vous prêter un montant en se basant sur la moyenne de vos revenus des dernières années.

Cependant, si vos revenus déclarés sont inférieurs (pour toutes les raisons évoquées ci-dessus), vous devrez probablement faire les choses autrement. Nous vous recommandons d’ailleurs de rencontrer un fiscaliste AVANT d’aller voir votre banque pour une hypothèque. Ce dernier pourra vous donner des recommandations sur la façon de présenter vos revenus afin d’optimiser vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.

Les 5 facteurs que les banques regardent dans un dossier d’hypothèque pour travailleur autonome

Au Québec, les banques se fient généralement à 5 facteurs lorsqu’ils analysent la demande d’hypothèque d’un travailleur autonome. Vous devez tous les respecter si vous voulez espérer avoir une approbation hypothécaire. Les voici :

1. Vous devez occuper le même emploi de travailleur autonome depuis au moins 2 ans
2. Vous devez avoir 2 ans de preuve de revenus
3. Vous devez avoir payé la totalité de vos impôts antérieurs
4. Vous devez avoir une mise de fonds minimal de 5%
5. Vous devez avoir une cote de crédit d’au moins 600

Pour ce qui est des revenus, le prêteur fait généralement la moyenne des deux dernières années et accorde un peu plus d’importance à la deuxième lorsqu’il calcule le salaire à prendre en compte.

Si vous désirez vous préparer à une éventuelle rencontre avec votre banque, vous aurez également besoin des bons documents en main.

Les 5 documents que vous devez avoir en main pour votre demande d’hypothèque

Si vous désirez faire une demande d’hypothèque auprès d’une banque, vous devrez avoir en main certains documents. Voici les 5 documents essentiels que vous devez absolument avoir lorsque vous vous présentez en tant que travailleur autonome pour une demande de prêt.

1. Les 4 premières pages de votre rapport d’impôt T1 fédéral, et ce, pour les deux années précédentes
2. Votre avis de cotisation fédérale et provinciale des deux années précédentes
3. La preuve que vous avez bel et bien la mise de fonds dans votre compte (3 relevés mensuels du compte) ou lettre de don
4. La fiche descriptive de la maison à vendre via courtier ou Duproprio
5. La promesse d’achat acceptée et signée par le vendeur

C’est le minimum, et il est tout à fait possible que votre prêteur exige d’autres documents selon votre situation.

L’attente du travailleur autonome pour acheter une maison : la règle des 2 ans

Si vous vous présentez à une institution financière dans le but de contracter une hypothèque pour l’achat d’une maison, vous vous rendrez vite compte qu’être travailleur autonome change la donne : il faut être à son compte depuis un minimum de 2 ans.

En effet, vous devez exercer le même travail depuis au moins deux ans, si vous êtes travailleur autonome. Cela signifie que vous ne pouvez pas changer un travail autonome pour un autre (deux domaines différents, par exemple) et avoir droit à une hypothèque.

Cette règle s’applique à vous peu importe votre revenu et même si vous détenez des preuves de revenus constants !

De plus, les prêteurs vont généralement faire la moyenne des deux dernières années en accordant un peu plus d’importance à la dernière.

Parlez-en à un fiscaliste ou un courtier hypothécaire pour plus de détails.

Choisir un programme spécial pour le financement hypothécaire d’un travailleur autonome

Lorsque votre statut de travailleur autonome nuit à vos ambitions de contracter un prêt hypothécaire et d’acheter une maison, vous pouvez vous tourner vers des programmes spéciaux pour travailleurs autonomes que proposent les institutions financières.

On pourrait vous demander une mise de fonds de plus de 10 % et procéder à une analyse complète de votre profil d’emprunteur (type d’entreprise, revenus, dépenses, constance du revenu, etc.), par exemple.

En fait, vous devrez probablement magasiner auprès de plusieurs prêteurs afin d’acheter une maison tout en étant travailleur autonome, car il existe plusieurs programmes qui diffèrent d’un prêteur à l’autre.

L’un des meilleurs conseils pour les travailleurs autonomes est de magasiner leur prêt hypothécaire avec l’aide d’un courtier hypothécaire. Ce dernier saura vous conseiller et vous accompagner.

Pourquoi les travailleurs autonomes devraient toujours magasiner leur prêt avec un courtier hypothécaire ?

Comme vous pouvez le voir, magasiner un prêt hypothécaire lorsqu’on est travailleur autonome est beaucoup plus complexe que lorsqu’on est salarié. C’est pourquoi la grande majorité des travailleurs autonomes font équipe avec des courtiers hypothécaires lorsque vient le temps de chercher le financement pour l’achat de leur maison.

Pourquoi ? Parce que ces professionnels sont des experts en financement hypothécaire et peuvent vous donner un grand coup de main.

Les courtiers hypothécaires sont des professionnels qui agissent à titre d’intermédiaire entre les prêteurs (banques) et les acheteurs et propriétaires se cherchant des prêts hypothécaires.

Ils offrent leur service généralement gratuitement et sont rémunérés via des commissions qu’ils touchent sur les produits qu’ils vendent.

Ils peuvent justement aider les travailleurs autonomes à monter leur dossier, à préparer leur documentation et à optimiser leur profil afin d’avoir le maximum de chances d’avoir une approbation.

De plus, avec un courtier hypothécaire, vous pourrez proposer votre dossier à plusieurs prêteurs rapidement et vous ne serez pas limité à une banque.

Votre courtier pourra analyser les taux et produits de plus de 20 banques et saura vous recommander les meilleures offres.

Il vendra également votre situation aux prêteurs et donnera son 110% pour avoir une approbation, puisque c’est seulement s’il réussit à vous trouver une hypothèque qu’il sera rémunéré.

Vous aurez donc un professionnel qui vous aidera gratuitement à trouver une hypothèque et qui sera motivé à vous aider.

Vous n’avez donc rien à perdre, et tout à gagner de faire équipe avec un courtier hypothécaire si vous êtes un travailleur autonome.

3 conseils en or pour le financement hypothécaire pour travailleurs autonomes

Avant de terminer, voici 3 conseils que les courtiers hypothécaires donnent généralement à leurs clients et aux acheteurs qui désirent obtenir une hypothèque en tant que travailleur autonome.

Ayez un dossier de crédit impeccable : vous devez bâtir votre crédit en bas âge, ne jamais accumuler de retard, toujours payer le solde complet sur vos cartes de crédit et avoir une excellente cote de crédit.

Tentez d’avoir la plus grosse mise de fonds possible : épargnez afin d’avoir une mise de fonds de 20% et plus. Si vous réussissez, les banques peuvent être moins frileuses et accepter de vous prêter même si certaines autres conditions ne sont pas optimales.

Soyez patient et tentez d’avoir plus de 2 ans en tant que travailleur autonome : le monde des affaires peut changer subitement, et si vos finances sont serrées pour l’achat de votre propriété actuellement, le moindre imprévu pourrait avoir des impacts désastreux. Soyez donc patient et laissez-vous le temps de bâtir votre historique de revenus.

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