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Pourquoi devriez-vous acheter un immeuble à revenus dans un quartier étudiant ?
Les adultes dont les jeunes années sont loin derrière eux ont souvent tendance à penser que les étudiants sont des créatures de party, qui ne font attention à rien et qui laissent leurs appartements dans un beau bordel lorsqu’ils les quittent…
À vrai dire, les étudiants sont (majoritairement) complètement l’opposé et sont des locataires extraordinaires. Même que nombreux sont les investisseurs immobiliers au Québec qui ne jurent que par ce type de locataires.
Dans cet article, nous allons vous expliquer pourquoi vous devriez acheter un immeuble à revenus dans un quartier étudiant, peu importe la ville où vous êtes !
Vous allez voir, les avantages sont nombreux et les risques ne sont vraiment pas si pires que ça !
Si jamais vous êtes convaincu et que vous désirez magasiner des immeubles à revenus dans des quartiers étudiants, remplissez simplement notre formulaire pour trouver un courtier immobilier !
Investir dans un quartier étudiant, est-ce une bonne idée ?
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un quartier étudiant et est-ce vraiment une bonne idée d’y acheter un immeuble à revenus ?
En fait, les quartiers étudiants sont souvent situés dans un rayon de 5 kilomètres d’une université ou d’un cégep. En effet, une fois passé le secondaire, nombreux sont les jeunes qui vont étudier dans des villes aux quatre coins de la province et ils ont besoin de se loger durant leurs études.
Ils veulent être proches de leur école et de leurs salles de cours, et cherchent des logements à proximité de celles-ci. Ils sont souvent même prêts à payer un peu plus cher que la moyenne pour éviter de devoir s’acheter une voiture.
Si vous voulez un bassin de locataires très vaste et d’une stabilité de revenus chaque année, il est donc avantageux d’investir dans les immeubles à revenus près des universités et cégeps, puisque ceux-ci seront toujours en demande par les étudiants, année après année.
5 avantages d’acheter un immeuble à revenus dans un quartier étudiant
Les immeubles à revenus dans les quartiers étudiants sont très en demande et lorsqu’un PLEX ou un immeuble est mis en vente, celui-ci part souvent rapidement. Ce n’est pas du hasard !
Nous allons vous présenter ici 5 avantages indéniables d’investir dans un quartier étudiant au Québec.
Vous allez voir, c’est surprenant à quel point certains de ces avantages échappent à plusieurs investisseurs en raison des préjugés que nombreux ont à propos des étudiants.
Mais nous ne ferons pas les choses à moitié, nous allons également vous parler des risques d’avoir un immeuble à revenus pour étudiant.
Bon, allons-y et faisons un tour d’horizon complet de ce qui rend les quartiers étudiants autant intéressants pour les investisseurs immobiliers.
Vous allez voir, vous aussi serez convaincu !
#1 : Vous aurez des revenus stables
Une chose qui est sûre dans un quartier étudiant, c’est que les étudiants reviennent chaque année et que lorsqu’une cohorte termine ses études, une nouvelle vient prendre sa place.
La demande est toujours bonne et les revenus de location des logements sont souvent très stables à court et long terme. Si vous avez des logements propres, en bonne condition et près des universités, vous êtes pratiquement assurés de les louer chaque année et d’avoir des revenus stables.
Cela vous évite un stress important et vous garantit que vos niveaux de revenus resteront les mêmes années après années.
#2 : Vous aurez une forte demande pour vos logements
Comme nous vous l’avons expliqué brièvement, lorsque les jeunes terminent le secondaire et se lancent dans des études collégiales et universitaires, ces derniers sont souvent amenés à déménager dans d’autres régions afin d’étudier.
Ils sont alors nombreux à chercher des logements près des universités et cégeps, et ils sont prêts à faire bien des compromis pour être à distance de marche ou de bus des écoles.
L’avantage principal des quartiers étudiants est que vous êtes assuré chaque année d’avoir une forte demande pour vos logements.
Les étudiants sont souvent prêts à payer un peu plus cher, voire à louer un plus grand logement avec d’autres colocataires, afin de rester près de leurs salles de cours.
Ils veulent généralement éviter de devoir aller à leurs cours en voiture, car les coûts reliés aux stationnements dans les cégeps et universités sont très élevés.
Avec un immeuble dans un quartier étudiant, vos logements seront en demande et le téléphone sonnera chaque année.
#3 : Vous aurez un immeuble avec un emplacement de choix
Les quartiers étudiants sont situés en ville, près des universités et cégeps, et donc près de tous les services. Votre immeuble à revenus sera donc au cœur d’un quartier de qualité et disposera d’un emplacement de choix.
En termes d’investissement, c’est excellent, car en immobilier, c’est la localisation qui est l’un des facteurs les plus influents en ce qui a trait à la prise de valeur à long terme.
Non seulement votre immeuble aura une bonne rentabilité chaque année, mais celui-ci risque de prendre plus de valeur étant donné sa localisation de choix que les immeubles à revenus situés plus loin des services et écoles.
#4 : Vous aurez un faible taux d’inoccupation à court et long terme
Les étudiants sont des locataires fidèles, et lorsqu’ils louent un logement, ils le gardent souvent le temps de leurs études, à moins qu’ils aient une mauvaise expérience. Ils peuvent ainsi garder un logement 3-5 ans, voire plus, durant leurs études.
De plus, le nombre de jeunes adultes qui poursuivent des études postsecondaires augmente chaque année, donc votre bassin de locataires potentiels tendra à augmenter avec le temps.
C’est un gros avantage, puisque vous aurez un taux d’inoccupation à court et long terme assez faible.
#5 : La rentabilité est presque toujours au rendez-vous
Finalement, les immeubles étudiants sont souvent très rentables, car avec une combinaison de tous ces avantages, ils sont presque toujours loués, les revenus sont stables, les taux d’inoccupation sont bas ce qui fait en sorte que la rentabilité est presque toujours au rendez-vous.
Est-ce que les étudiants sont des locataires difficiles à gérer ?
On entend souvent des histoires d’horreurs d’un propriétaire qui affirme avoir eu à gérer des fêtes étudiantes à tous les soirs et dont les locataires ne faisaient attention à rien. Mais est-ce vraiment aussi pire que ça ?
La réponse est NON ! Les étudiants ne sont pas des locataires si difficiles à gérer que ça. Évidemment, il arrive à l’occasion que ces derniers fassent des fêtes, et rappelez-vous votre jeunesse, vous auriez fait la même chose.
Mais en règle générale, les étudiants ne se plaignent pas pour rien, payent leur loyer à temps chaque mois et font attention à leurs logements.
Leurs parents ont souvent cosigné ou endossé leur bail, et ils savent que s’il y a un problème, ce sont leurs parents qui vont écoper. Certains étudiants partent même durant l’été et retournent dans leurs familles, vous aurez donc des loyers et aucun locataire à gérer.
Notre conseil est surtout d’avoir une bonne conversation avec vos locataires étudiants potentiels et de cerner ceux qui semblent les plus studieux et les moins susceptibles de faire le party trois soirs par semaine.
Les risques d’acheter un immeuble à revenus dans un quartier étudiant
Évidemment, investir dans un immeuble à revenus dans un quartier étudiant n’est pas sans risque. Il subsiste quelques risques et faits importants à noter pour faire un investissement avisé. Voici donc les 3 principaux risques à prendre en considération.
Les fêtes et le bruit excessif
Bien que les étudiants ne fassent pas des fêtes toutes les fins de semaine, inévitablement, ça va arriver que des soirées ou des partys soient organisés et que des plaintes de bruits surviennent. Vous aurez donc possiblement à gérer un peu plus de plaintes de bruits que dans un immeuble normal. Cependant, la gestion de quelques appels peut être un faible prix à payer pour certains propriétaires afin de profiter d’un immeuble souvent complètement loué à l’année.
La compétition
Il ne suffit pas d’acheter un immeuble à revenus dans un quartier étudiant pour que celui-ci se loue bien et soit rentable. Comme vous vous en doutez, vous n’êtes pas le seul immeuble pour étudiants près des universités. La compétition est forte, et les meilleurs étudiants et locataires cibleront les plus beaux immeubles. Vous devez donc vous assurer d’avoir une offre de logements de qualité. Investissez un peu pour les garder en bon état et intéressant.
Le roulement des locataires
Certains propriétaires aiment souvent louer à des locataires pendant de très longues périodes de temps (5-10 ans). Avec les étudiants, c’est souvent des locataires pour 1-5 ans. Le roulement est donc plus important. Cependant, ce peut être un risque qui amène de belles opportunités pour plusieurs investisseurs.
Comment repérer un quartier étudiant dans une ville ?
Vous désirez acheter un immeuble à revenus dans un quartier étudiant, mais vous vous demandez comment faire pour être sûr que votre immeuble est bel et bien situé dans un secteur étudiant ?
Vous avez deux choix, soit de magasiner votre immeuble avec un courtier immobilier pour que celui-ci utilise ses connaissances pour dénicher rapidement les meilleurs immeubles à revenus dans les quartiers étudiants, ou encore faire quelques vérifications par vous-même.
Généralement, un quartier étudiant est situé dans un rayon de 5 kilomètres d’un cégep ou une université. Plus un immeuble sera situé près d’une école, plus il sera en demande. Si vous désirez savoir quel type de clientèle habite un immeuble, parlez au propriétaire actuel et demandez-lui directement. Évidemment, un courtier immobilier a d’autres moyens plus efficaces afin de vérifier les meilleurs quartiers étudiants et pour trouver les immeubles les plus rentables.
En plus, magasiner un immeuble à revenus avec un agent est gratuit!
Comment faire du profit avec un immeuble à revenus pour étudiant ?
Investir en immobilier est une façon extrêmement intelligente de faire croître son capital à long terme. Mais comment est-ce possible concrètement de faire du profit avec un immeuble à revenus pour étudiant au Québec ? Sachez qu’il y a diverses façons d’y parvenir, et que vous allez tirer votre rendement de 4 sources principales.
La première source de profit potentielle d’un immeuble à revenus pour étudiant est le profit à l’achat. Lorsque vous magasinerez votre immeuble, vous devrez faire réaliser une évaluation immobilière afin de connaître la valeur marchande de l’immeuble. Le profit à l’achat consiste essentiellement en la différence entre la valeur marchande et le prix de vente. Si vous achetez à un prix inférieur à la valeur marchande, vous réalisez un profit à l’achat.
Deuxièmement, en louant tous les logements de votre immeuble, vos locataires vous fourniront des loyers, lesquels serviront à payer l’hypothèque qui grève votre immeuble. On appelle cette deuxième source de rendement la capitalisation. La capitalisation est en fait le remboursement progressif de l’hypothèque, ce qui augmente votre équité sur votre immeuble. Plus votre hypothèque est remboursée, plus vous allez faire du profit à la revente.
Troisièmement, il y a le cashflow, aussi appelé le surplus de trésoreries. Les loyers que paient vos locataires servent notamment à payer votre hypothèque, mais également à payer vos dépenses. Si, à la fin de l’année, vos revenus de loyers sont supérieurs à vos dépenses et à vos paiements hypothécaires accumulés, vous aurez alors soit un surplus ou un déficit. S’il vous reste de l’argent en banque, vous aurez donc un surplus, soit un cashflow positif. Le cashflow est donc un revenu périodique provenant de vos loyers, et qui lorsqu’on l’accumule et on le place, peut devenir extrêmement intéressant à long terme.
Finalement, la quatrième source de rendement est la plus-value de votre immeuble à long terme. En quoi est-ce qu’elle consiste ? En fait, votre immeuble a une certaine valeur marchande qui fluctue dans le temps selon le niveau des revenus et divers autres facteurs économiques et sociaux. Chaque année, la valeur marchande des immeubles varie de manière positive ou négative selon votre secteur. À long terme, les immeubles à revenus prennent généralement de la valeur, ce qu’on appelle un gain en capital ou encore de la plus-value. La valeur de votre immeuble pour étudiants peut ainsi passer de 400 000$ à 600 000$ en 15 ans, et vous faire réaliser un profit de 200 000$. Cependant, c’est la source de rendement la moins fiable et la plus difficile à évaluer.
Au final, avec ces 4 sources de rendement, vous pourrez potentiellement réaliser un excellent profit avec votre immeuble à revenus pour étudiants.
Pourquoi les immeubles pour étudiants seront toujours rentables à long terme ?
Les immeubles pour étudiants détiennent un gros avantage comparativement à beaucoup d’autres types d’immeubles : ils ont une clientèle assurée qui revient chaque année. Les immeubles pour étudiants seront toujours rentables à long terme pour plusieurs raisons, mais notamment parce qu’il y aura toujours des étudiants qui sont prêts à payer pour habiter près des universités et centres d’enseignements. De plus, la localisation avantageuse de ces immeubles leur garantit presque une plus-value assurée à long terme. Si votre immeuble à revenus pour étudiants est bien situé à proximité des écoles, vous n’aurez jamais de problème à le louer, et profiterez sans aucun doute d’une augmentation de valeur à long terme si le quartier dans lequel il se situe conserve sa qualité originale. Cela étant dit, vous devrez par contre bien l’entretenir et vous assurez que vos logements sont en excellent état.
Comment attirer les meilleurs locataires étudiants ?
Plusieurs propriétaires d’immeubles à logements étudiants posent souvent la question à savoir quelles sont les meilleures façons d’attirer et de garder les meilleurs locataires étudiants…
Les réseaux sociaux et internet
D’abord, tout commence par la mise en marché. Vous devez afficher vos logements où vos locataires potentiels passent la plupart de leur temps, soit sur internet. N’affichez pas vos logements dans le journal, les jeunes ne le lisent pas, et c’est sur Facebook, Kijiji et compagnie qu’ils magasinent leurs logements. Ensuite, vous devez avoir des photos de qualité de vos logements, pas 3-4 images floues qui datent de 3 ans.
La mise en marché et l’état de vos logements
Une mise en marché de qualité peut faire toute la différence. Une fois que vous avez des visites de cédulé et que vous avez attiré l’attention de vos candidats potentiels, c’est l’état de votre logement qui doit être optimisé. Essayez le plus possible que vos logements soient impeccables et qu’il y ait une odeur agréable qui y règne. Souvent dans les vieux immeubles, il y a souvent une odeur qui déplait aux jeunes. Essayez de l’éliminer ou de la masquer.
La qualité du service à vos locataires
Si vous voulez attirer et garder les meilleurs locataires étudiants, vous devez offrir un service à vos locataires de grande qualité. Gérez votre immeuble à revenus comme un hôtel 5 étoiles. Traitez vos locataires avec respect (ce sont eux qui paient votre hypothèque après tout), répondez toujours à leurs appels, prenez note de leurs demandes et réglez rapidement leurs problèmes. Si vos locataires sentent que vous avez leur intérêt à cœur, ils auront confiance en vous et auront tendance à rester toutes leurs études dans votre logement.
Rénover un immeuble étudiant pour augmenter les loyers
Une stratégie d’investissement qui fait jaser en 2019 est celle d’acheter un immeuble pour étudiant afin de rénover les logements dans l’objectif d’augmenter les loyers. La stratégie consiste essentiellement à cibler un immeuble à revenus très bien situé autour des écoles, mais où le propriétaire a négligé l’entretien. Un investisseur l’achète donc, investit pour rénover les logements au goût du jour et les loue ensuite à des étudiants en augmentant les loyers. Cela permet donc d’augmenter les revenus locatifs, donc la valeur de l’immeuble, et d’attirer une clientèle d’étudiant plus sérieuse qui cherche de la qualité.
Cependant, il faut faire attention, car la Régie du logement surveille et encadre les augmentations de loyer, donc avant de faire un tel projet, il est important de s’informer avec la Régie pour connaître les lois et règlements à respecter.
Magasinez votre immeuble à revenus pour étudiant avec un courtier immobilier !
Vous êtes maintenant convaincu que d’investir dans un immeuble à revenus dans un quartier étudiant est une bonne décision ?
Excellent, vous n’êtes pas les seuls ! Les immeubles à revenus pour étudiant se vendent vite et il faut faire preuve de beaucoup de détermination pour trouver des immeubles rentables à vendre.
Les investisseurs à succès font d’ailleurs équipe avec les courtiers immobiliers pour magasiner leurs immeubles à revenus. Leurs services sont gratuits pour les investisseurs qui désirent acheter !
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Vous allez voir, avec le bon professionnel à vos côtés, c’est beaucoup plus facile de trouver le bon immeuble à revenus pour étudiants !
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