Les mauvais locataires et les logements remis en mauvaise condition : un fléau ou des cas isolés ? -
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Les mauvais locataires et les logements remis en mauvaise condition : un fléau ou des cas isolés ?

30 May 2017,
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Lorsque la période des déménagements arrive, la plus grande crainte de bien des propriétaires est de retrouver leur logement dans un état lamentable. La gestion des mauvais locataires et la peur que ces derniers ruinent le logement dans lequel ils habitent sont souvent les raisons les plus fréquentes qui freinent les potentiels investisseurs immobiliers. À en écouter certains, TOUS les locataires sont terribles et être propriétaire d’un immeuble à logement tourne généralement au cauchemar. Mais qu’en est-il réellement ? Y a-t-il vraiment tant de mauvais locataires sur le marché ? Quels sont vraiment les risques que vous retrouviez vos logements en mauvais état lors de la période des déménagements ? Voyons ça plus en détail !

 

Seulement 11% des logements sont remis dans état jugé inacceptable

Vous avez bien lu ! Selon les statistiques de la CORPIQ, seulement 11% de tous les locataires du Québec laissent leur logement dans un mauvais état lors de leur déménagement. On est loin de « tous les locataires sont pareils » de votre oncle Gérard. En fait, c’est une moyenne. Il y a des immeubles où ce pourcentage sera plus élevé et d’autres où ce pourcentage sera beaucoup moins élevé. Pourquoi ? Tout dépend de la localisation, de la classe d’immeuble et du niveau de gestion. Cependant, lors de récents sondages faits auprès de propriétaires immobiliers, le pourcentage de logements remis dans un état inacceptable en 2019 était plus élevé.

En effet, la localisation et la classe de votre immeuble en diront probablement beaucoup sur le type de clientèle qui la fréquentera. Si vous détenez un triplex bon marché dans un quartier à revenu modeste, il est fort probable que votre taux de retour de logement en mauvais état dépasse largement les 10%. Par contre, si vous détenez un immeuble à revenus à Sainte-Foy, dans un secteur familial, il y a de bonnes chances que vos logements soient remis en bien meilleure condition. Le type de clientèle qui fréquente vos immeubles est directement lié à la probabilité que vos logements soient remis en bon état ou non. Votre clientèle est établie, comme mentionner, en fonction de :

  • La localisation de votre immeuble
  • Du secteur et de sa réputation
  • De la classe et de l’état de l’immeuble
  • Des prix des loyers

La composition de votre portefeuille immobilier joue donc un grand rôle dans le type de gestion que vous devrez faire ainsi que dans l’état des logements que vous récupérerez. Choisissez-les avec soins et prévoyez adéquatement les implications.

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La plupart de vos résidents sont de bons locataires !

La CORPIQ a également présenté que 1 logement sur 4 est laissé en très bon état, et que 39% des autres locataires laissent leur logement dans un état respectable. Cela fait plus de 2 locataires sur 3 qui remettent leurs logements en bon état, sans causé quelconque problème que ce soit aux propriétaires.

Les propriétaires d’immeubles peuvent ainsi dire que leurs clients, car oui les locataires sont des clients, sont généralement de bonne foi, qu’ils entretiennent bien leurs logements et qu’ils les remettent en bon état. Il faut donc arrêter de généraliser et de penser que tous les locataires vont nécessairement remettre leur logement dans un état qui nécessitera des rénovations de votre part. Il ne faut surtout pas oublier que les locataires de vos immeubles paient non seulement les dépenses d’exploitation, mais également le capital et les intérêts sur votre emprunt. Vous devez les traiter avec respect, et ce, peu importe le type d’immeuble ou de clientèle.

Vous désirez que vos bons locataires restent et éloignez les mauvais ? Tout dépendra de la façon dont vous gérez votre immeuble et traitez vos locataires. Gérez votre immeuble comme une classe haut de gamme pour démontrer à vos locataires que vous vous souciez de votre immeuble et de la qualité de vie de ses résidents.

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56% des propriétaires ont déjà eu un logement endommagé au cours des 2 dernières années

Selon un vaste sondage réalisé par la CORPIQ, c’est près de 56% des propriétaires d’immeubles à logements qui ont affirmé avoir retrouvé un logement remis par un locataire dans un état inacceptable au cours des deux dernières années. C’est une statistique assez significative.

Bien que ces données ne soient pas alarmantes, cela démontre que ce ne sont pas tous les locataires qui font attention à leur logement, et que cela peut avoir des conséquences graves pour les locateurs.

44% des propriétaires ont également dit avoir déjà eu un problème de loyer impayé en période de déménagement, et 36% des propriétaires affirment avoir déjà subi des dommages dans leur logement lors d’un déménagement de locataire.

On estime les pertes annuelles dues à des logements en mauvais état à 153 millions. Ce n’est pas rien ! C’est pourquoi les locateurs affirment qu’ils devraient pouvoir se munir d’un dépôt de garantie.

Bien évidemment, la majorité des locataires prennent soin de leur logement et font attention aux biens de leurs propriétaires, mais il suffit que certaines personnes n’en prennent pas soin pour créer des pertes énormes pour les locateurs de logements.

Bien que ce ne soit pas un fléau, c’est définitivement une problématique importante pour de nombreux propriétaires immobiliers au Québec.

 

Province de Québec : la seule province au Canada qui interdit les dépôts de garantie

Dans toutes les provinces du Canada, exceptés au Québec, les locateurs et propriétaires de logements ont le droit d’exiger un dépôt de garantie aux locataires. Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? C’est un montant d’argent que les locataires remettent au locateur en dépôt et qui sert à garantir à celui-ci que le logement sera retourné dans un état acceptable.

Si, une fois le bail terminé, le locateur constate que le logement a été saccagé ou est en très mauvais état, il peut utiliser le dépôt de garantie pour réparer les logements. Il peut également utiliser ce dépôt si le locataire arrête de payer son loyer.

C’est une sécurité supplémentaire pour les locateurs, qui voient chaque année des milliers de logements être remis en mauvais état le 1er juillet.

Selon la CORPIQ, c’est plus de 150 millions de dollars qui sont dépensés chaque année par les propriétaires immobiliers du Québec pour simplement réparer les logements remis en mauvais état par les locataires. Partout au Canada, le dépôt de garantie vient protéger les locateurs contre cette problématique. Au Québec, l’absence d’une telle mesure pose un problème. C’est pourquoi des négociations auront lieu entre les associations de propriétaires immobiliers et la Régie du logement en 2019 et 2020 à ce sujet. Une chose est sûre, le dépôt de garantie permettrait d’améliorer l’état des logements endommagés sans que ce soit au frais du propriétaire de l’immeuble.

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Audience à la Régie du logement : près de 2 ans d’attente pour les propriétaires

La principale défense qu’apporte la Régie du logement contre le dépôt de garantie au Québec est que plusieurs locataires n’auraient pas les moyens de payer 1 mois de loyer en dépôt, et que la Régie existe déjà pour régler les problèmes de logements remis en mauvais état.

La CORPIQ pour sa part avance que les propriétaires doivent couramment attendre plus de 2 ans pour obtenir une audience à la Régie du logement, et ça, c’est quand ils parviennent à retrouver les locataires qui habitaient dans leurs logements.

La plupart du temps, cela se transcrit en pertes financières importantes pour le locateur.

Actuellement, la CORPIQ explore diverses avenues avec le gouvernement, dont l’une d’entre elle consisterait à ce que le gouvernement cautionne les gens à faibles revenus n’ayant pas les moyens de fournir un dépôt de garantie.

En 2019, les propriétaires qui voient un logement être remis en mauvais état doivent eux-mêmes payer pour le remettre en état pour le louer, pour ensuite retracer le locataire fautif et l’amener à la Régie du logement, dont l’audience peut se produire 2 ans plus tard.

Le fonctionnement du système ne plait définitivement pas aux locateurs, qui affirment que le fonctionnement dans le reste du Canada est beaucoup plus optimal.

 

Comment retenir les bons locataires dans ses immeubles ?

L’image que dégage votre immeuble ainsi que la façon dont vous l’opérez dictera le type de clientèle qu’elle attirera. Si vous voulez éloigner les mauvais locataires, faites sentir à vos locataires potentiels lors de vos visites que vous vérifiez régulièrement l’état des logements, même durant la possession, et ce afin d’offrir le meilleur service à vos locataires. Les bons locataires seront impressionnés que vous portiez autant d’attention à l’état de vos logements et verront d’un bon œil votre vigilance, tandis que les mauvais locataires seront agacés et ennuyés qu’on ne les laisse pas faire ce qu’ils veulent sans la moindre vérification. Ces derniers seront alors susceptibles de choisir un autre immeuble où le gestionnaire agit plus passivement et où ils ont plus de chance de faire ce qu’ils veulent sans conséquence.

C’est d’ailleurs ça que vous voulez : démontrez à votre clientèle que vous êtes un gestionnaire actif et proactif qui se soucie de sa clientèle. Bâtissez-vous une renommée et développez une qualité de services qui attirera les bons locataires. Pour ce faire, vous devez également en offrir plus que le client n’en demande. Voici quelques façons de faire :

  • Présentez vos logements à louer dans un état impeccable
  • Surpassez les attentes par votre proactivité, votre rapidité de réponse et vos attentions particulières
  • Offrez un meilleur service que vos compétiteurs afin d’attirer leurs bons clients
  • Mettez à la disposition de vos locataires des listes d’urgence en cas de bris ou de réparations à faire (démontrez que vous êtes prêts à agir rapidement)

Devenez un gestionnaire immobilier qui offre un service haut de gamme, et vous verrez que vous attirerez les locataires d’exception !

 

Les logements remis en mauvais état lors de déménagement : des cas isolés

Pour terminer, on peut donc dire que les logements remis en mauvais état lors des déménagements ne sont pas un fléau aussi grave que certains le pensent. Oui, il existe des locataires plus désagréables qui vous laisseront de mauvaises surprises lors de leur départ, mais la plupart de vos locataires sont de bonne foi et vous remettront vos logements en très bon état. La période des déménagements ne devrait pas être une période critique dans l’établissement de la rentabilité de votre immeuble, mais plutôt une période qui vous permet de renouveler votre clientèle et d’ajuster le niveau de vos loyers.

Lorsque vous avez des logements vacants, attirez de nouveaux clients de qualité en démontrant que vous êtes un propriétaire proactif qui a à cœur la qualité de ses immeubles et la qualité de vie de ses résidents. Ce peut vous paraître banal, mais c’est bien souvent un point important que prennent en compte les locataires en quête d’un logement. Les meilleurs d’entre eux ne se fient pas uniquement au prix et à l’état d’un logement, mais également à la qualité du service offert par le gestionnaire. Si vous louez une unité au même prix et dans le même état que votre compétiteur, mais que vous offrez un meilleur service, vous attirerez inévitablement la bonne clientèle.

Développez donc des stratégies qui maximiseront vos chances de louer vos logements à des personnes de qualité, et qui vous remettront le logement dans le même état que lors de leur prise de possession.

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