Acheter une nouvelle propriété est excitant ! Vous avez économisé et travaillé fort pendant de nombreuses années pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire ou d’acheter une nouvelle propriété. Vous voulez vous gâter et acheter quelque chose à votre goût, qui répond à vos besoins et qui saura également subvenir à vos projets futurs. La plupart des gens sont assez doués pour évaluer leurs besoins présents et futurs, cependant, bien des ménages peinent encore à évaluer correctement le montant qu’ils devraient déboursés pour acheter une propriété. Oui, vous vous reconnaissez ! Votre banquier vous annonce que vous avez une capacité d’emprunt de 350 000$ et vous êtes déjà à la recherche des maisons dont le prix de vente est de 365 000$ dans l’espoir que vous serez capable de la négocier pour l’avoir tout juste à votre limite de capacité d’emprunt. Beaucoup de gens font ça ! Mais est-ce vraiment la bonne chose à faire ? En général, la réponse est non ! Il existe néanmoins certaines raisons justifiables pour acheter une maison à un prix limite, par exemple dans l’éventualité où vous savez que vous aurez une grosse augmentation de salaire au cours de la prochaine année, ou encore pour prévoir plus d’espace en vue de besoins futurs (famille) et que vous planifiez obtenir une augmentation de salaire. Voyons néanmoins pourquoi vous ne devriez pas acheter une maison une maison à un prix qui frôle votre capacité d’emprunt !

Le plus important : dressez un portrait de votre situation financière

La chose la plus importante à faire lorsque vous souhaitez acheter une nouvelle propriété est de dresser un portrait de votre situation financière. Que veut-on dire par « portrait de votre situation financière » ? Eh bien, il s’agit en fait de créer un tableau qui cible toutes vos sources de revenus, toutes vos sources de dépenses ainsi que la répartition de vos actifs et de votre passif. La plus importante et plus difficile chose à faire est bien entendu de cibler vos sources d’endettement. Les dépenses les plus courantes que vous avez sont :

• Carte de crédit
• Prêt automobile
• Prêt étudiant
• Épicerie
• Vêtements
• Frais de scolarité
• Spectacles
• Restaurant
• Voyage
• Cinéma
• Etc.

Le plus important est donc de toujours commencer par dresser un portrait à jour et réaliste de sa situation financière. Vous pourrez alors voir combien il vous reste d’argent dans vos poches une fois toutes vos dépenses payées, et voir où va votre argent durement gagné. Une fois que vous aurez toutes ces données en main, vous pourrez alors rencontrer un employé chez votre institution financière qui vous aidera à calculer votre capacité d’emprunt grâce aux ratios d’ABD et d’ATD. En fait, lorsque vous désirez acheter une maison, vous rencontrerez inévitablement ces ratios et vous devrez avoir plusieurs informations en main sur votre situation financière, d’où la raison pourquoi vous devez préalablement vous préparer et décortiquer vos revenus, vos dépenses, vos actifs et vos dettes.

Les fameux ratios ABD et ATD : à quoi servent-ils ?

Les ratios ABD et ATD sont des ratios financiers utilisés pour calculer et analyser votre endettement et la marge de manœuvre que vous avez pour acheter une propriété. L’amortissement brut de la dette (ABD) est un ratio qui permet d’évaluer vos dépenses d’habitation sur vos revenus bruts. L’amortissement total de la dette (ATD) est un ratio qui calcule le total de l’ensemble de vos dettes sur vos revenus bruts. Ces deux ratios permettent notamment de calculer le fardeau de la dette mensuelle de votre habitation grâce à l’ABD, et le fardeau total de vos dettes mensuelles grâce à l’ATD. L’ABD ne devrait pas dépasser 32% normalement et l’ATD ne devrait pas dépasser 40%. Consultez le tableau ci-dessous pour voir

Les données utilisées pour déterminer ces ratios sont habituellement tirées de fiches descriptives de propriétés que vous avez identifiées, mais un conseiller hypothécaire à votre institution peut lui-même évaluer votre capacité d’emprunt simplement par vos revenus et dépenses. Pour votre part, vous pouvez utiliser vous-même ces deux ratios très simples pour voir si une propriété dépasse ou non votre budget. Lorsque vous songez à acquérir une propriété, vous devez cibler VOTRE CAPCITÉ D’EMPRUNT avant de commencer les visites de maisons. Une fois que vous l’aurez, essayez de cibler une propriété à un prix autour de 85-90% de votre capacité d’emprunt. Vous aurez ainsi du jeu et vous ne serez pas endetté au maximum. Certaines personnes vont même jusqu’à acheter des propriétés dont le prix est de 70% de leur capacité d’emprunt. À vous de voir ce qui répond ou non à vos objectifs et besoins.

Mais pourquoi est-ce si important de ne pas acheter des propriétés trop chères ou à la limite de ce qu’on peut se permettre ?

Pourquoi est-ce risqué d’acheter une maison trop près de sa limite de capacité d’emprunt ?

Une maison est avant tout un bien immobilier, et comme tous les biens immobiliers, une maison est soumise aux variations du marché et doit se plier aux facteurs de risque. Par exemple, les principes les plus universellement reconnus sont que les prix des propriétés varient selon l’offre et la demande, et que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires peuvent également baisser et monter en fonction de la situation économique au pays. En fait, le risque de hausse des taux d’intérêt est le principal facteur qui devrait vous forcer à la prudence. En effet, si les taux augmentent, votre paiement hypothécaire mensuel va également augmenter, et ce n’est pas du capital que vous paierez. Aurez-vous alors la marge nécessaire dans votre budget pour payer cette hausse de taux ? Pour plusieurs personnes, la réponse est oui ! Pour d’autres, la réponse est non ! Afin de démontrer l’impact d’une hausse éventuelle de taux d’intérêt sur vos paiements hypothécaires, voici 3 scénarios différents !

Scénarios d’impact d’une hausse des taux d’intérêt sur vos paiements hypothécaires

Scénario 1 :

Prix de la maison : 250 000$
Mise de fonds : 50 000$
Hypothèque : 200 000$
Amortissement : 25 ans
Taux d’intérêt : 2,94%
Paiement hypothécaire mensuel : 940$

Scénario 2 :

Prix de la maison : 250 000$
Mise de fonds : 50 000$
Hypothèque : 200 000$
Amortissement : 25 ans
Taux d’intérêt : 4,2%
Paiement hypothécaire mensuel : 1073$

Scénario 3 :

Prix de la maison : 250 000$
Mise de fonds : 50 000$
Hypothèque : 200 000$
Amortissement : 25 ans
Taux d’intérêt : 5,4%
Paiement hypothécaire mensuel : 1209$

Comme vous pouvez le voir, une hausse de 2,94% à 4,2% du taux d’intérêt a fait varier dans le scénario 2 le paiement mensuel hypothécaire de 940-1073$, ce qui représente une augmentation de 133$. C’est une augmentation de 14% du paiement initial, soit de près de 1600$ par année. Ce n’est pas rien ! Si vous avez acheté une maison à la limite de votre capacité d’emprunt, il se peut que vos finances soient serrées et que vous n’ayez pas les moyens de payer plus cher pour votre hypothèque chaque mois. Contrairement à ces personnes, la personne qui aurait prévu le coût et qui se serait laissé une marge de manœuvre entre le prix d’achat de sa propriété et sa capacité d’emprunt pourrait du coup mieux amortir cette hausse.

La leçon à retenir : vaut mieux prévenir que guérir !

Pourquoi donc devriez-vous acheter une maison moins cher que ce que vous pouvez vous permettre ? Eh bien, tout simplement pour avoir une marge de manœuvre en cas d’augmentation des taux d’intérêt ! Les taux sont restés historiquement bas au tournant du nouveau millénaire, cependant, ils sont en train de remonter et il vaudrait mieux jouer de prudence au cours des prochaines années pour éviter de gérer ses finances trop étroitement. Une hausse potentielle pourrait faire grimper vos paiements à un point où vous n’aurez plus les moyens de rembourser toutes vos dépenses, et c’est à ce moment que la carte de crédit commence à se remplir. La bonne stratégie à adopter pour éviter l’endettement excessif et pour acheter une propriété qui respecte ses besoins et son budget est d’en cibler une en dessous de votre limite de capacité d’emprunt. Comme on dit, vaut toujours mieux prévenir que guérir !