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Acheter une maison : comprendre et calculer ses ratios de qualifications ABD et ATD

24 juillet 2017,
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Prendre la décision d’acheter une maison est une grosse étape dans la vie de tous les ménages québécois. Il y a tant de choses à penser qu’on peut rapidement s’y perdre et oublier des notions fondamentales. Il faut être en mesure de cerner ses besoins, ses objectifs, sa situation financière, la mise de fonds à mettre, la réglementation en vigueur, etc., afin de prendre une décision juste et éclairée. La dure réalité est que peu de gens comprennent comment ça fonctionne pour emprunter de l’argent pour acheter une propriété.

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Pourquoi devriez-vous faire une préqualification hypothécaire ?

Obtenir un prêt hypothécaire ne se fait pas en claquant des doigts et de demander pour recevoir. Non, il y a une logique et des calculs bien précis derrière tout ça. Que vous soyez un premier propriétaire, un acheteur en quête d’une propriété ou encore un propriétaire expérimenté, vous devez comprendre que deux ratios sont extrêmement importants dans le processus de qualification pour obtenir un prêt hypothécaire. Les banques n’acceptent pas de prêter de l’argent à tous les acheteurs qui viennent à leur bureau. Certains acheteurs n’ont pas une situation financière assez stable pour demander un prêt représentant plusieurs centaines de milliers de dollars.

Si les banques acceptaient toutes les demandes qu’elles reçoivent, il y aurait beaucoup trop de mauvais payeurs, les banques ne feraient pas assez de profits et chargeraient le supplément de risque à tous les autres acheteurs. Au final, tout le monde paierait trop cher à cause des acheteurs qui n’ont pas la stabilité financière requise pour acheter.

C’est dans cette optique que les banques ont créé des ratios financiers que les acheteurs se doivent de respecter pour obtenir un prêt hypothécaire. Ces ratios sont les mêmes pour toutes les banques au Canada, et c’est pourquoi vous devez les connaître avant de vous présenter chez votre prêteur.

Voyons voir de quoi il s’agit et pourquoi ils sont si importants.

 

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une préqualification hypothécaire ?

Lorsque vous souhaitez acheter une maison, il est extrêmement rare que vous ayez en main la somme complète pour payer d’un coup votre propriété. Vous espérez sans doute contracter un prêt hypothécaire afin de financer votre propriété sur 15, 20 ou 25 ans. Lorsque vous voulez contracter un prêt hypothécaire, votre prêteur doit vérifier que vous avez les moyens financiers de rembourser la dette qu’il consent à vous faire. Si vous demandez à quelqu’un de l’argent pour financer quelque chose, cette personne s’attend évidemment que vous lui remboursiez, plus les intérêts, et elle doit donc s’assurer que vous avez des revenus suffisants et stables. Elle calcule ainsi le risque de défaut que vous représentez, et ce risque ne doit pas dépasser une certaine limite. Au Québec, deux ratios servent à calculer l’endettement maximal d’une personne souhaitant contracter un prêt hypothécaire : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). À quoi servent-ils ? Eh bien, ils servent à calculer le ratio de vos revenus sur vos dépenses. Des ratios maximaux sont délimités et servent de balises aux prêteurs afin d’évaluer le niveau d’endettement d’une personne suite à l’obtention « éventuelle » du prêt. Si vous allez dans une institution financière, celle-ci calculera votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter, selon l’ABD et l’ATD.

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Pourquoi est-ce avantageux de faire une préqualification hypothécaire ?

Plusieurs personnes se demandent quel est l’avantage concret de faire une préqualification hypothécaire. Tout d’abord, sachez qu’il y a de nombreux avantages.

Le premier est que vous saurez exactement combien vous avez le droit d’emprunter. Vous pourrez ainsi cibler des maisons dans votre budget et éviterez de magasiner des maisons hors de votre budget. Vous sauverez du temps.

Deuxièmement, vous aurez l’air plus sérieux auprès des vendeurs. En effet, les vendeurs qui voient un acheteur avec une préapprobation savent que celui-ci est motivé à acheter et qu’il ne fait pas que regarder pour le plaisir de magasiner. Il sera plus enclin à venir rapidement à la table de négociation avec vous et vous aurez plus de chances d’avoir son attention.

De plus, cela vous permettra d’éviter d’être à la dernière minute lorsque vous trouverez la bonne maison pour vous. Imaginez, vous trouvez la maison de vos rêves, mais puisque vous n’avez pas de préapprobation, il y a un délai et un autre acheteur plus rapide met la main sur la maison avant vous. Allez-vous regretter de ne pas avoir pris une préapprobation hypothécaire ? La réponse est oui !

Mais ce n’est pas tout, vous pouvez également réserver votre taux…

 

Vous pouvez faire une préqualification hypothécaire jusqu’à 120 jours à l’avance + réserver un taux

Si vous êtes déjà propriétaire ou si vous magasinez pour une première propriété, sachez que vous pouvez faire une préqualification hypothécaire auprès de n’importe quelle banque jusqu’à 120 jours à l’avance.

En effet, les banques vous permettent de réserver à l’avance votre financement et de même RÉSERVER VOTRE TAUX en avance.

Eh oui, vous pouvez réserver et GELER un taux hypothécaire jusqu’à 120 jours à l’avance.

Cela veut dire qu’entre le moment où vous signez votre préqualification et le moment ou vous passez chez le notaire, vous êtes immunisé contre les hausses de taux.

Si les taux montent, vous garderez votre meilleur taux, et si les taux baissent, vous pourrez profiter du meilleur taux quand même.

C’est le meilleur des deux mondes, n’est-ce pas ?

Une préqualification (ou préapprobation) hypothécaire est gratuite.

Les spécialistes en prêt hypothécaire recommandent généralement aux nouveaux acheteurs de prendre une préqualification hypothécaire AVANT de commencer à magasiner leur maison.

Pour ceux qui sont déjà propriétaires et dont le renouvellement approche, les spécialistes recommandent de magasiner 4 mois avant l’arrivée du terme. Vous pourrez ainsi sécuriser votre taux et vos nouvelles conditions à l’avance, et vous mettre à l’abri des hausses.

Dans les deux cas, c’est avantageux, sans frais et vous permet de prendre le dessus sur les banques.

Maintenant, vous vous demandez probablement quels sont les ratios utilisés justement pour calculer votre capacité d’emprunt et que les banques utilisent lors de votre préqualification.

C’est ce que nous vous présentons ici-bas !

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Les deux ratios de qualification hypothécaire au Québec

Au Québec, lorsque les prêteurs analysent une demande de prêt hypothécaire, ceux-ci se fient à deux ratios pour en évaluer la pertinence.

Ces deux ratios de qualification hypothécaire sont :

L’amortissement brut de la dette (ABD)

L’amortissement total de la dette (ATD)

Nous vous présentons en détail chaque ratio ici-bas afin que vous puissiez comprendre qu’est-ce que les banques calculent et quels sont les points importants de votre situation financière que les banques regardent. Vous serez ensuite à même de calculer vous-même ces ratios pour faire divers scénarios.

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L’amortissement brut de la dette (ABD) qu’est-ce que c’est ?

Tout d’abord, le premier ratio que votre prêteur calculera avec vous est l’amortissement brut de la dette. Si vous voulez savoir si vous pouvez acheter ou non une propriété X, vous devez avoir quelques informations en main, dont :

  • Le prix de vente
  • Les montants de taxes municipales et scolaires
  • Les frais de chauffage

L’amortissement brut de la dette sert à calculer quelle est la proportion en pourcentage que représente le total des dépenses de logement sur vos revenus. Ce premier ratio sert donc à établir votre endettement relié à vos frais d’habitation. Le calcul est bien simple et se présente de la façon suivante :

(Paiement hypothécaire (capital +intérêts) + taxes municipales + frais de chauffage) / Revenus bruts

Ce calcul peut se faire sur une base annuelle ou mensuelle. Comme vous pouvez le voir, c’est un calcul assez simple. Normalement, le ratio maximal qu’autorisent les institutions financières est de l’ordre de 32% pour l’ABD. Voici un exemple de calcul :

Calcul ABD

L’exemple suivant présente une situation où une personne aurait un ratio d’ABD de 30,80%, ce qui respecte la limite imposée à 32%. Il y aurait ainsi de bonnes chances que son prêt soit approuvé si son autre ratio, soit l’ATD, respecte aussi la limite imposée. Une fois que votre prêteur aura calculé votre ABD, celui-ci procédera à calculer votre ATD afin de voir si votre endettement global respecte le maximum établi.

 

L’amortissement total de la dette (ATD) qu’est que c’est ?

Tandis que l’ABD sert à calculer uniquement votre endettement en matière d’habitation uniquement, l’ATD sert à calculer votre endettement global en tenant en compte non seulement vos frais d’habitation, mais également vos prêts étudiants, d’auto et personnes. Toute source d’endettement est prise en compte lors de ce calcul, dont l’équation est la suivante :

(Paiement hypothécaire (capital +intérêts) + taxes municipales + frais de chauffage + prêt auto + prêts personnels + prêt étudiant) / Revenus bruts

Le ratio maximal fixé est de 40%. Voici une présentation détaillée du calcul.

Calcul ATD

Si votre ratio d’ATD est inférieur 40%, il y a de grandes chances que vous obteniez votre prêt hypothécaire. Il est toutefois possible que vos ratios soient légèrement plus élevés et que votre prêteur, dépendamment de votre cote de crédit et de divers autres facteurs, décide tout de même de vous accorder un prêt.

 

Simulation de crise maintenant obligatoire

Depuis déjà plusieurs années au Québec, les banques et prêteurs exigent maintenant que tous les acheteurs se soumettent à une simulation de crise. Mais qu’est-ce que cela veut dire exactement ?

En fait, il s’agit simplement de calculer vos ratios d’ABD et d’ATD, mais au lieu d’utiliser les taux hypothécaires en vigueur, les banques utilisent des taux majorés de 2% environ.

Ils calculent donc votre capacité d’emprunt et vos ratios, mais avec un taux de 5,34% au lieu de 3,34% par exemple.

Cette simulation de crise est obligatoire et affecte évidemment le montant que vous pouvez emprunter.

Cependant, il existe une façon pour certains acheteurs de passer outre cette simulation…

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Vous avez + de 20% en mise de fonds ? Vous pouvez dépasser les ratios établis !

Au Québec, les acheteurs ayant plus de 20% de mise de fonds peuvent cependant échapper un peu à la simulation de crise.

Oh, ne vous méprenez pas, ils doivent subir la simulation de crise, cependant, la décision de prêter ou non est désormais subjective et entre les mains de la banque.

En bas de 20% de mise de fonds, la banque doit respecter les ratios de 32% et de 40% établis pour l’ABD et l’ATD.

En haut de 20%, la banque peut décider, même si les ratios sont supérieurs à 32% et 40%, de consentir une hypothèque plus élevée à une personne.

Une mise de fonds élevée permet donc de justifier votre situation grâce à d’autres facteurs que les deux ratios d’ABD et d’ATD.

Nous vous conseillons fortement cependant de consulter un conseiller financier ou un courtier immobilier pour plus de détails à ce sujet.

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Téléchargez notre calculateur GRATUITEMENT

Afin de vous permettre de calculer rapidement si une propriété respecte votre budget, nous avons préparé pour vous un calculateur Excel qui vous permet de calculer vous-même vos ratios d’ABD et d’ATD. Ainsi, vous pourrez calculer différents scénarios et voir lesquels respectent votre budget. Cela peut vous permettre d’éviter des démarches fastidieuses et d’avoir une bonne idée de vos moyens et de votre capacité d’emprunt avant même de rencontrer un courtier hypothécaire ou une institution financière.

Calculateur ABD-ATD

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Pourquoi les banques mettent-elles en place des ratios de qualification hypothécaire ?

Une excellente question que se posent souvent les acheteurs lorsqu’ils magasinent leur hypothèque est : pourquoi est-ce que les banques ont-ils des ratios de qualification pour les acheteurs ?

Comme nous vous l’avons mentionné au début de l’article, sans ratios, les banques accepteraient n’importe quels acheteurs, peu importe la qualité de leur crédit et leur stabilité financière.

Les ratios d’ABD et d’ATD visent à être des déterminants objectifs qui servent à témoigner de la capacité des acheteurs à payer leur dette hypothécaire chaque mois.

Les banques ne veulent pas que les paiements hypothécaires dépassent une certaine partie du budget des acheteurs, car cela augmente le risque de non-paiement et de reprise.

Les banques se protègent donc et limitent leurs risques en mettant des ratios de qualification hypothécaire en place.

Cela protège également les acheteurs, car sans ratios, bien des propriétaires prendraient des hypothèques trop élevées sans vraiment s’en rendre compte, et réaliseraient seulement par après leur erreur.

Les ratios ABD et ATD servent donc à protéger autant les banques que les acheteurs en fin de compte.

 

N’oubliez pas de calculer vos liquidités nécessaires

Lorsqu’on aspire à devenir propriétaire, il faut également prévoir les liquidités nécessaires. Lorsque vous voudrez contracter une hypothèque, il vous faudra non seulement être en mesure de vous acquitter de vos paiements et d’avoir la capacité d’emprunt nécessaire, mais également d’avoir en main un bon montant d’argent pour couvrir les frais d’achat. Normalement, les prêteurs suggèrent de prévoir 1,5% du prix de vente en liquidités supplémentaires. Cela est sans compter l’argent que vous devrez avoir pour la mise de fonds (5-20%). Voici une liste de quelques postes de dépense que vous devez prévoir lors de votre projet d’achat, et que vous devrez payer en liquide :

  • Mise de fonds (minimum de 5%)
  • Frais d’ouverture de dossier pour l’assurance hypothécaire
  • Taxe de 9% sur la prime SCHL
  • Frais d’inspection
  • Frais d’évaluation
  • Frais de notaire
  • Assurance titre
  • Taxe de mutation
  • Assurance habitation
  • Déménagement
  • Autres

On parle généralement de 3 000 à 10 000$ de frais à prévoir, à part la mise de fonds.

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Pourquoi est-ce qu’il n’est pas recommandé d’acheter une maison à la limite de sa capacité d’emprunt ?

Au Québec, beaucoup d’acheteurs veulent souvent avoir la plus grosse maison possible au gros prix, sans nécessairement calculer les impacts financiers de la chose. Si la banque leur dit qu’ils peuvent emprunter jusqu’à 300 000$, ils vont magasiner des maisons qui leur font une hypothèque de 300 000$. Mais est-ce vraiment une bonne idée ?

Les experts du secteur ne recommandent pas aux acheteurs d’acheter une propriété à la limite de leur capacité d’emprunt. On suggère souvent d’acheter un peu sous la limite, afin de se laisser du jeu en cas de hausse des taux hypothécaires. Pourquoi ?

Parce que si les taux hypothécaires montent et que vous êtes à la limite de votre capacité d’emprunt, votre paiement hypothécaire mensuel va augmenter et vous allez devoir vous serrer la ceinture. Les ratios servent justement à ce que vous évaluiez l’importance de votre paiement mensuel sur votre budget. Si vous y allez pour le maximum et que les taux augmentent, votre paiement deviendra peut-être tellement élevé que vous aurez de la difficulté à payer toutes vos obligations chaque mois.

Cela pourrait donc vous entraîner sur le chemin de l’endettement. Le meilleur conseil que l’on peut vous donner est de prendre une hypothèque au moins 5 000-10 000$ sous votre capacité d’emprunt maximale. Comme ça, vous aurez du jeu en cas de hausse hypothécaire prolongée.

 

Trouvez le meilleur taux pour votre hypothèque afin de respecter vos ratios d’ABD et d’ATD

Un facteur que bien des acheteurs sous-estiment lors de l’achat de leur propriété est le taux d’intérêt de leurs hypothèques. En effet, c’est à partir du taux d’intérêt que vous aurez ciblé avec votre prêteur que la banque calculera vos ratios et fera votre simulation de crise.

Plus vous avez un bas taux d’intérêt, plus vous allez réussir à bien vous qualifier. Il est donc primordial que vous magasiniez correctement votre taux d’intérêt et que vous ne fassiez pas affaire avec le premier prêteur venu. Quel est donc le meilleur truc ?

Pour trouver le meilleur taux hypothécaire, ça vous prend un professionnel objectif qui a accès aux taux de toutes les banques sur le marché ? On parle ici bien entendu du courtier hypothécaire.

Le courtier hypothécaire est l’allié #1 des acheteurs lorsque vient le temps de magasiner leur financement. Il offre gratuitement ses services aux acheteurs, car ce sont les banques qui le rémunèrent via des commissions qu’il touche sur TOUS les produits. Il a donc intérêt à vous recommander n’importe quel produit sur le marché.

Grâce à ses accès exclusifs, il peut également comparer tous les taux sur le marché pour trouver le meilleur taux parmi plus de 20 banques à travers la province.

Cela est franchement utile pour optimiser vos ratios d’ABD et d’ATD et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt hypothécaire.

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