L'Évaluation Municipale est-elle une bonne valeur à se fier quand on Achète une Maison ?
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L'Évaluation Municipale est-elle une bonne valeur à se fier quand on Achète une Maison ?

15 février 2022,
 Off

Vous êtes à la recherche d’une nouvelle maison à acheter dans votre secteur et vous avez de la difficulté à juger si le prix affiché est bon ou trop élevé ? Le vendeur essaie-t-il de vendre trop cher ?

L’évaluation municipale est-elle vraiment une valeur à laquelle vous pouvez vous fier lorsque vous achetez ?

Au cours des dernières années, les prix des propriétés ont fortement augmenté partout au Québec. Les prix de vente affichés dépassent donc largement les évaluations municipales. Est-ce normal ?

Dans cet article, nous faisons le tour de la question à savoir si l’évaluation municipale est une bonne valeur à se fier lorsqu’on achète une maison, en quoi elle consiste, comment elle est déterminée, et plus encore !

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evaluation municipale

Qu’est-ce que l’Évaluation Municipale d’une Maison ?

Au Québec, les villes reçoivent une grosse partie de leur budget de fonctionnement de la part des impôts fonciers, lesquels consistent en une taxe sur la valeur des biens immobiliers sur son territoire.

Tous les propriétaires sont assujettis à cette taxation sur leur propriété, que ce soit une maison, un condo, un immeuble à revenus, un bâtiment commercial, etc. Le calcul du montant des taxes à payer varie selon :

  • Le taux de taxation en vigueur pour votre type de propriété
  • L’évaluation municipale de votre propriété

Chaque 3 ans, les évaluateurs de la ville font des évaluations de masse afin d’établir les valeurs foncières de toutes les propriétés sur son territoire. Quand on parle d’évaluation municipale, cela signifie donc :

La valeur d’une propriété, au 1er juillet 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, et servant à des fins de taxation foncière.

Il s’agit donc bel et bien d’un reflet de valeur, mais c’est loin d’être parfait.

valeur marchande

L’Évaluation Municipale ne reflète pas nécessairement le marché actuel

Que faut-il retenir du concept d’évaluation municipal décrit plus haut ? C’est qu’il s’agit d’une évaluation de masse réalisée dans un contexte purement mathématique, et ce, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle.

Cela signifie donc que l’évaluation municipale, dès qu’elle sort à tous les 3 ans, est déjà une donnée désuète en termes de date. On peut donc s’y fier quand même un peu, mais ce n’est pas un indicatif de valeur précise.

L’évaluation municipale reflète une valeur PASSÉE

Puisque la valeur reflétée est celle 18 mois avant le début du rôle, et que celui-ci dure 3 ans, l’évaluation municipale peut être une valeur vieille de 5 ans. Cela ne représente donc PAS le marché actuel généralement.

Le marché peut avoir évolué de manière importante

D’une année à l’autre, les prix des propriétés augmentent. Lors de faibles années de croissance, cela peut être de 1-3%. Lors de grosses années, la hausse peut atteindre 20-30% par année. La valeur d’une propriété peut donc vite changer, et ne plus refléter l’évaluation de la ville.

Le GROS défaut de l’Évaluation municipale au Québec

Mais ce n’est pas terminé, il y a un autre GROS défaut de l’évaluation municipale que plusieurs personnes oublient. Quel est-il ?

Il s’agit du fait que l’évaluation municipale consiste en réalité en une évaluation de masse réalisée SANS VISITE.

En effet, les évaluateurs de la ville utilisent des données quantitatives et plusieurs logiciels avancés pour faire leurs évaluations. Parmi les centaines de facteurs utilisés, il y a notamment :

  • Localisation
  • Type de propriété
  • Superficie du terrain
  • Superficie habitable de la propriété
  • Année de construction
  • Nombre de chambres
  • Nombre de salles de bain
  • Présence d’un sous-sol fini
  • Et plus encore !

Vous comprenez le principe, pas vrai ? Les évaluateurs n’ont pas le temps de visiter toutes les propriétés de la ville. Cela crée donc un certain biais d’évaluation. Deux maisons avec la même superficie, dans la même rue, avec le même nombre de chambres et de salles de bain seront évaluées sensiblement au même prix.

Cependant, une maison peut avoir été entièrement rénovée, et une autre peut être dans un lamentable état. L’évaluateur l’aurait constaté en visitant les lieux, mais ce n’est pas comme ça que l’évaluation municipale fonctionne.

À quelle Valeur devez-vous donc vous fier lorsque vous achetez une Maison?

L’évaluation municipale est donc un indicatif de valeur d’une propriété, mais c’est loin d’être une valeur parfaite !

Lorsque vous êtes un acheteur de maison qui magasine les propriétés à vendre sur le marché, vous ne devez pas vous arrêter simplement à cette valeur pour déterminer le juste prix à payer.

Vous vous demandez alors peut-être : à quelle valeur dois-je donc me fier quand j’achète une maison pour être sûr de payer le bon prix ?

C’est la VALEUR MARCHANDE d’une maison qui est le meilleur indicatif du juste prix à payer pour une propriété.

C’est le prix le plus probable et sincère, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

Définition de la Valeur Marchande en Immobilier

La valeur marchande est donc la valeur RÉELLE d’une propriété en date du moment de la vente ou de l’achat, qui se base sur le marché actuel. Si la valeur marchande d’une maison est de 400 000$ et que le prix de vente est de 450 000$, vous savez que le vendeur demande trop cher.

La Valeur Marchande est l’indicatif de Juste Valeur #1 pour Acheter

Valeur en date d’aujourd’hui

La valeur marchande représente la valeur actuelle de la propriété au moment de la vente ou de l’achat.

Se base sur des comparables

Le calcul d’évaluation se base sur une analyse approfondie des ventes comparables du marché.

Une visite est effectuée

Une vraie visite des lieux est effectuée pour noter l’état de la propriété, les améliorations, et plus !

Courtier ou Évaluateur

La valeur marchande peut être déterminée par un évaluateur agréé, ou plus sommairement par un courtier.

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Comment connaître la Valeur Marchande d’une Maison qu’on veut Acheter?

Vous magasinez les maisons à vendre sur le marché et vous trouvez finalement une propriété coup de cœur que vous souhaitez acheter.

Le prix demandé par le vendeur est de 425 000$, et l’évaluation municipale est de 363 000$. Allez-vous payer trop cher ?

Comment savoir quelle est la valeur marchande d’une maison qu’on désire acheter au Québec ?

Par vous-même, c’est quasiment impossible. Pour connaître la valeur marchande et le juste prix à payer pour la maison, vous devrez consulter un courtier immobilier.

Votre courtier évaluera la propriété en tenant compte de la réalité du marché, et vous dira selon lui si le vendeur demande le juste prix, trop cher, ou bien s’il s’agit d’une aubaine !

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Quelle est la leçon à tirer de cet article ? Que l’évaluation municipale n’est pas en soi une mauvaise valeur, mais que vous ne vous devriez pas vous y fier aveuglément lorsque vous magasinez les maisons à vendre.

En effet, la meilleure stratégie est plutôt de prendre les services d’un courtier immobilier pour avoir l’aide d’un expert pour évaluer la valeur marchande et le juste prix à payer pour la maison que vous voulez acheter.

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Vous n’avez qu’à choisir l’agent que vous préférez. Dans tous les cas, ses services seront gratuits pour vous ! C’est votre chance de vous assurer de payer le bon prix lors de votre achat de maison cette année !

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