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L’ABC des problèmes vécus lors de l’achat d’une maison & les trucs de pro
Perdre le contrôle de la négociation ça coûte cher
Vous voulez faire cavalier seul pour acheter votre maison? Vous avez confiance en vous et de bonnes connaissances en construction? L’achat d’une maison a l’air si facile lorsqu’on écoute des émissions de rénovation à la télévision… Quelques visites, le sourire aux lèvres, et bingo! Vous avez une somptueuse demeure. Dans la vraie vie, ce n’est pas tout à fait comme ça que ça se passe…
En visitant des maisons, c’est difficile d’argumenter solidement avec des gens qui prétendent que tout est normal ou sans importance. Les vendeurs utilisent souvent la stratégie de dire que le prix aurait été plus élevé sans tel ou tel petit problème.
À quoi et à qui peut-on se fier pour ajuster le prix? L’inspection pré-achat est un excellent moyen de marchander avec le rapport détaillé à la main. Cependant, les courtiers ne peuvent pas vous recommander directement un inspecteur à cause de leurs règles de déontologie. Afin d’augmenter vos chances de trouver un bon inspecteur, vous pouvez utiliser un service pour comparer différentes soumissions et choisir le meilleur.
Parfois, même l’inspection ne fonctionne pas pour négocier. Le vendeur peut toujours vous faire miroiter le grand intérêt d’autres acheteurs ou profiter de votre enthousiasme contre vous.
Au Québec, environ 70% des transactions sont réalisées avec des courtiers, alors les probabilités qu’un courtier soit dans le camp du vendeur sont grandes. Préparez-vous sérieusement pour bien négocier, essayez de ne pas trop démontrer d’enthousiasme à la première minute, et répondez du mieux que vous pouvez aux justifications douteuses et arguments improvisés.
Truc de pros: Lors des négociations, ayez un bon rapport d’inspection en main, un courtier pour vous aider, et arborez votre meilleur “poker face”. Vous aurez de meilleures chances d’avoir un juste prix.
Acheter une maison seul ou avec un courtier?
Si vous achetez votre maison d’une connaissance dont vous pouvez vous fiez, que vous connaissez toutes les étapes, contrats et certificat nécessaires à une bonne transaction, alors vous êtes chanceux. Saviez-vous que pour l’acheteur, le courtier ne coûte rien? Effectivement, ces honoraires seront chargés au courtier du vendeur. Certains disent que les professionnels et les gens compétents coûtent cher. Bien sûr, mais essayer l’ignorance, les erreurs et l’amateurisme pour voir! Vous avez toute à gagner et rien à perdre de faire équipe avec un courtier immobilier, surtout quand c’est GRATUIT.
Un excellent moyen de trouver un bon courtier sans complication est de comparer 3 soumissions pour voir les différences. Le site web de Soumissions Courtiers vous trouve 3 offres de courtiers fiables et vous pourrez choisir celui qui vous aidera à bien réaliser votre projet.
Truc de pros: Une transaction entre membre d’une famille ou amis devient souvent source de conflits dans le futur. Un courtier neutre et impartial peut grandement vous aider même dans les cas ou ça semble inutile.
Étirer les délais réduit votre marge de manœuvre
Certains quartiers sont plus en demande que d’autres. Là, les maisons à vendre sont plus rares et les chances de trouver la perle rare à bon prix sont pratiquement nulles. Que feriez-vous si la première maison visitée était la meilleure de toutes? Seriez vous prêt à exécuter rapidement toutes les étapes d’achat? Certains pourraient croire que faire patienter le vendeur pour espérer une baisse de prix est une bonne idée. Dans ces circonstances, certainement pas. Vous devrez faire vite.
Vous vous retrouveriez alors être pris de court. Trouver une bonne hypothèque et un prêt préapprouvé prend du temps. Agencer toutes les ressources pour que les étapes d’achat s’enchaînent au plus vite est risqué, car chaque décision sera prise en étant pressé.
Vous pourriez carrément rater l’achat au profit d’une autre personne mieux organisée, et probablement aider par un bon courtier qui a fait une offre en bonne et due forme avant vous. Les propriétés en vente dans les places fortement en demande seront toujours plus dispendieuses. Si vous croisez l’opportunité du siècle, ayez votre courtier prêt et ne la manquez pas!
Truc de pros: Il vaut mieux être prévoyant que de se retrouver à la dernière minute. Posez toutes les questions qui vous passent par la tête à votre courtier à l’avance et vous pourrez réagir plus rapidement.
Méfiez-vous quand le prix est très facile à négocier
Faites attention aux vendeurs qui sont très faciles à négocier, ils ont peut-être quelque chose à cacher… surtout si vous achetez une maison au-dessus de vos moyens, comportant plus de risques. Un logement apporte de quoi combler les manques à gagner. C’est avantageux, mais ça n’assure pas que tout se passera bien pour vous. Le vendeur vous a convaincu de l’affaire en or pour toutes les raisons du monde? Difficile de résister…
On pourrait se demander ce qui arriverait si le locataire, pourvoyeur de votre précieuse mensualité utilisée pour justifier quelques excès, décidait de ne pas bien payer son loyer ou de partir. Vous seriez alors dans une situation assez précaire et risqueriez de perdre votre maison. Choisir selon ses besoins réels est un bon moyen de ne pas se laisser emporter pas de trop grands projets. Informez-vous à des connaissances pour avoir de bons conseils ou trouvez-vous un courtier afin de mieux choisir les bonnes caractéristiques pour vous.
Truc de pros: un locataire est une arme à deux tranchants, ne vous y fiez jamais pour planifier vos finances. mieux vaut des surplus que d’improviser.
Les installations septiques sont des bombes à retardement
Les rénovateurs amateurs ou malhonnêtes, afin de minimiser l’augmentation de la taxe municipale ou pour d’autres raisons, omettent parfois de demander un permis de construction. Une maison au sous-sol bien fini avec de belles divisions attrayantes à tout pour plaire. Cependant, si vous avez plus de chambres que se que permet sa fosse septique et que vous vous en rendez compte trop tard, vous vous retrouverez avec de gros problèmes.
Les inspecteurs en bâtiment ne vérifient pas ces installations, et le vendeur ne le sait peut-être tout simplement pas. Vous et vous seul serez responsable de remettre les installations aux normes. Et vous serez obligé d’intenter des poursuites pour trouver qui a mal fait son travail. Peut-être même que ce sera le notaire qui aura mal vérifié les servitudes ou que les papiers n’étaient pas à jour….
Si vous connaissez très bien ce que doit contenir chaque document de l’achat d’une maison, vous serez en sécurité. Vous pourrez remarquer s’il y a un problème dans les procédures. Un champ d’épuration coûte souvent plus de 10000$. La facture pourrait être plus salée encore si des bâtiments secondaires nuisent aux travaux. Vous pourriez perdre l’usage de votre cour tout le temps des procédures judiciaires et des travaux, alors pensez-y-bien… En cas de doute, parlez en a votre courtier, il saura quoi faire.
Truc de pros: En cas de doute, informez-vous à la ville ou à la municipalité régionale de compté (MRC). Ces informations sont publiques et vous pouvez les consulter sans être déjà impliqué dans la transaction.
Le 1er juillet augmente les complications et les coûts
Au Québec, les baux de logement finisse tous au même moment. Si vous devez acheter une maison dans cette période, il se peut bien que le vendeur soit plus difficile à négocier. Ce dernier se doute probablement que cette date butoir diminue votre marge de manœuvre.
Le danger est de sous-estimer la durée de toutes les démarches d’achats. Dans cette période très active du début du mois de juillet, chaque rendez-vous sera plus difficile à planifier et augmente le risque de manquer une étape, et mettre en péril les subséquentes. Vous risquez de vous retrouver dans une situation où vous devriez faire entreposer vos biens à un moment où c’est particulièrement dispendieux. Vous serez aussi obligé de payer un déménagement de plus, vous ne pourrez faire de petits travaux et vous serez dans l’obligation d’engager des entrepreneurs à la dernière minute en plus de devoir improviser un logis pour toute la famille.
Tous ces désagréments ont un coût en argent, mais surtout un coût en stress et en perte de marge de manœuvre pour bien choisir ou planifier les étapes. Faites chaque chose en son temps et profitez bien des ressources disponibles pour faire un bon choix et éviter les mauvaises surprises.
Truc de pros: Pour cette période chaotique, vous devez planifier avec prévoyance. Un courtier peut être extrêmement utile pour gagner du temps. Prévoyez aussi des frais supplémentaires pour le déménagement ou entreposage.
Ne prendre aucune note lors de visite est négligeant
Acheter une maison est un événement qui arrive rarement dans une vie. Planifier et faire des visites demande disponibilité et flexibilité. Vous n’avez pas des yeux derrière la tête. Il est difficile de coordonner des recherches efficaces selon vos critères, et faire les visites à la fois. Vous ne pourrez toutes les visiter et vous devrez prendre des notes précises de vos commentaires.
C’est à ce moment qu’un courtier peut faire une grande différence. La négociation et la sécurité de la transaction sont des points névralgiques à renforcer avec un courtier. Chercher une maison selon vos besoins réels fait aussi partie des atouts du courtier, et peut faire une grande différence. Si vous vous fiez aux vendeurs, chaque maison est merveilleuse, n’a pas de défaut et est exactement ce qu’il vous faut pour combler vos besoins. Vous avez besoin de quelqu’un de neutre, qui est en contact avec un réseau de ressources et qui ne transige pas une maison pour la première fois.
On ne peut jamais savoir quand la meilleure offre va se présenter, alors élargissez au maximum votre horizon en utilisant toutes les ressources disponibles. L’offre gagnante pour vous a peut-être quelques défauts, mais si ces derniers ne vous dérangent pas, servez-vous de ces éléments négatifs pour abaisser le prix et faire un achat plus avantageux au final.
Truc de pros: Prenez des notes des qualité et défauts de vos visites afin de faire un meilleur bilan, analyser les compromis et faire un meilleur choix.
Les rénovation bâclées sont difficile à détecter
Une maison est superbe, fraîchement rénovée et clé en main. Comment savoir si c’est l’affaire du siècle ou un flip? Ce dernier n’a qu’un seul but, bien paraître à très court terme. Il néglige tout le reste pour mettre de l’avant un home staging impeccable et des travaux à la dernière mode, de qualité douteuse.
L’inspection préachat vous assurera que tout est bien conçu de l’extérieur, mais vous ne pourrez voir ce que cachent les murs. Un bon courtier passionné, attentif au marché immobilier et qui connaît bien son secteur pourra bien vous guider.
Vous pouvez vous informer aux municipalités, aux villes ou aux municipalités régionales de compté (MRC). Vous pourrez en savoir plus sur les évaluations et permis délivrés. L’idéal est de trouver d’anciens résidents, des photos d’archives et des gens ayant visité la maison avant les rénovations peuvent savoir l’état original. Votre courtier a de fortes chances, avec son réseau, d’en savoir plus ou de trouver ces informations.
Truc de pros: Vous êtes toujours mieux, si vous avez assez le temps, de faire faire des travaux par un entrepreneur. Vous pourrez faire inspecter en profondeur, améliorer l’efficacité ou demander des dédommagements si nécessaire.
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