Conversion d’une maison unifamiliale en condos - Témoignage d’un investisseur -
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Conversion d’une maison unifamiliale en condos - Témoignage d’un investisseur

2 May 2018,
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Les prix des maisons ont augmenté de manière significative dans plusieurs quartiers recherchés des grandes villes du Québec au fil des dernières années !

D’un autre côté, les salaires n’ont pas suivi la même progression et il est désormais plus difficile pour les jeunes acheteurs d’acquérir une propriété bien situé à Québec et Montréal en raison des prix des terrains qui sont très élevés.

Un investisseur de Québec a peut-être trouvé une solution pour remédier au problème : convertir des maisons unifamiliales en condos !

Oui, vous vous dites probablement « encore d’autres condos », mais ça vaut la peine de voir la stratégie qu’il a utilisée pour maximiser l’espace sur un terrain et ainsi offrir deux unités d’habitation à bon prix.

Nous nous sommes justement entretenus avec lui afin d’en savoir davantage sur son projet, et voici son témoignage !

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Témoignage d’un investisseur de Québec : convertir une maison unifamiliale en 2 condos

 

Je me suis lancé dans l’immobilier il y a quelques années et j’ai rapidement constaté à quel point les prix des propriétés avaient augmenté et leur état s’était détérioré.

Des propriétaires vendent désormais des maisons qui ne sont plus du tout au goût du jour à des prix qui ne sont plus accessibles pour les jeunes acheteurs.

Une maison de 400 000$ qui est encore au style des années 70, je trouvais ça un peu ridicule !

C’est à ce moment que je me suis dit qu’il devait surement y avoir un moyen de fournir des propriétés clés en main moderne et à des prix relativement abordables.

Après avoir suivi plusieurs formations en immobilier et consulté divers professionnels, j’ai constaté que dans plusieurs quartiers à Québec, le zonage permettait la mise en place de 2 unités d’habitations distinctes sur le même terrain.

Cela veut donc dire que les terrains peuvent accueillir des jumelés ou 2 condos, et qu’ils sont actuellement uniquement exploités en maison unifamiliale.

C’est alors que m’est venue une idée ! Pourquoi ne pas transformer une maison en jumelé afin de maximiser la densité de construction sur un terrain ?

Il fallait alors que je vérifie 3 choses :

  1. Était-ce physiquement faisable ?
  2. Était-ce financièrement rentable pour moi ?
  3. Était-ce avantageux pour les acheteurs ?

Voici donc les 3 analyses en bref que j’ai faites pour vérifier la faisabilité d’un tel projet de conversion.

 

 

Analyse physique : le jumelé trop compliqué, le condo la meilleure option !

En me référant à un entrepreneur général de ma connaissance, j’ai rapidement constaté qu’acheter une maison pour la transformer en jumelé était beaucoup trop complexe.

Séparer la maison en deux demandait des travaux qui auraient pratiquement exigé de tout détruire le rez-de-chaussée existant.

J’ai alors eu une idée pour régler le problème. Au lieu de modifier le rez-de-chaussée, pourquoi ne pas simplement ajouter un étage au-dessus de la maison ainsi qu’une cage d’escalier indépendante pour faire une autre unité d’habitation au-dessus de la propriété existante.

Ainsi, il y a un condo qui occupe l’espace du rez-de-chaussée et du sous-sol, et un condo qui occupe l’espace du 2e étage.

J’ai donc trouvé une maison à vendre à Sainte-Foy qui était rénovée à l’intérieur au rez-de-chaussée, mais qui était mal en point de l’extérieur.

En consultant un entrepreneur spécialisé en ajout d’étage et en obtenant plusieurs soumissions, j’ai enfin pu voir que mon projet était physiquement faisable.

  • Les travaux pour convertir la maison en condos consistaient à :
  • Ajouter un garage fermé attenant à la maison existante
  • Ajouter un 2e étage se prolongeant au-dessus du nouveau garage
  • Ajouter une cage d’escalier à gauche de la maison
  • Refaire le revêtement à neuf
  • Ajouter deux galeries superposées
  • Faire une plus grande entrée à l’avant de la maison au RC
  • Faire une nouvelle entrée d’auto pour le condo du 2e

Ça paraissait être un projet trop gros pour être réalisable pour être honnête. Je me disais que financièrement, ça ne ferait aucun sens.

J’ai alors recueilli tous les coûts des travaux et procédé à une analyse de rentabilité pour voir si c’était financièrement avantageux pour moi de me lancer dans un tel projet.

 

 

Analyse financière : c’est rentable, j’ai donné le « GO » !

J’ai tout d’abord acheté une maison à Sainte-Foy, dans la ville de Québec, au prix de 300 000$. Je l’ai acheté à sa juste valeur marchande.

J’ai ensuite fait soumissionner plusieurs entrepreneurs spécialisés en ajout d’étage et obtenu un prix exact pour les travaux.

Ce prix était de 250 000$, taxes incluses ! À ce prix, il fallait que j’ajoute 15 000$ en frais juridiques divers.

Le coût total de mon projet a donc été de 575 000$.

J’avais donc mon coût de réalisation. Il fallait ensuite que je détermine à quel prix je pourrais vendre les 2 unités de condos afin de voir si la valeur des 2 condos ensemble dépassait mon coût de construction.

J’ai fait faire des plans puis des descriptifs de matériaux et j’ai embauché une firme d’évaluateurs agréés pour faire une évaluation « projective » de la valeur des 2 unités à la fin des travaux.

Ils ont utilisé la méthode des comparables afin de trouver la juste valeur marchande des 2 condos à la fin des travaux.

Les résultats ont dépassé mes attentes. Les valeurs étaient :


Condo 1 : 380 000$

Condo 2 : 295 000$

TOTAL : 675 000$


Le profit potentiel du projet s’élevait donc à 100 000$. J’ai consulté un comptable, un planificateur financier, un notaire afin de tout vérifier et on m’a alors certifié que tout était juste.

Financièrement parlant, mon projet était rentable et tenait la route.

Avant de lancer mon projet, je voulais seulement m’assurer d’une dernière chose : y aurait-il des acheteurs prêts à acheter ce type de propriété ?

Après tout, ce type de propriété était peu commun dans le secteur.

 

 

Analyse du marché : beaucoup d’intérêt de la part des acheteurs !

Un immeuble à condos de 2 logements dans un quartier résidentiel de maisons unifamiliales, ça peut paraître un peu étrange.

Par contre, lorsqu’on regarde des jumelés, est-ce vraiment si différent ?

La seule différence entre l’immeuble à condos de 2 unités que je voulais construire et le jumelé deux maisons plus loin étaient que les deux logements étaient un par-dessus l’autre au lieu de côte à côte.

Des promoteurs avec plus de budgets que moi finissaient justement la construction de jumelés neufs sur un terrain à deux rues de la maison que je regardais.

Ils ont mis les jumelés en vente à 385 000$ chacun et ils ont été vendus en quelques semaines seulement. Le quartier était très recherché, et les maisons ne répondaient tout simplement plus à la demande en raison de leur style démodé.

Les acheteurs étaient prêts à diminuer leur espace de terrain et vivre à proximité d’un voisin si cela leur permettait d’habiter dans un meilleur quartier pour pas trop cher.

J’ai alors présenté mon projet à plusieurs dizaines de personnes de ma connaissance afin de recevoir leur avis et j’ai reçu de nombreux commentaires positifs. J’ai même vendu l’un des condos (celui du haut) avant même d’entamer la construction.

À ce moment, j’ai officiellement lancé mon projet.

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Quelle est la durée des travaux pour un projet de conversion de maison en condos ?

La durée des travaux pour un projet de maison en condos est d’environ 3 mois.

C’est environ ce que ça l’a pris pour compléter tous les travaux et pour livrer les deux condos comme neufs.

La durée peut varier dépendamment de l’étendue des travaux. Étant donné que nous rajoutions un garage, une cage d’escalier et des balcons surélevés derrière, le délai était plus long.

Monter la structure du bâtiment prend généralement 3 semaines si tout va bien.

Les travaux de plomberie, électricité, ventilation, etc., prennent ensuite un autre bon 2-3 semaines.

Finalement, la finition peut prendre plusieurs semaines dépendamment du choix des matériaux et de la superficie à faire.

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Est-ce que mon projet a finalement été rentable ?

Au final, à la fin du projet et compte tenu de quelques petits imprévus, le profit brut du projet a été de 90 000$.

Pour ce qui est des taxes de vente, mon planificateur financier a réussi à trouver un moyen de faire en sorte qu’on n’ait pas à les charger aux acheteurs. C’est relié au fait que c’est une rénovation majeure et que le bâtiment n’est pas considéré comme une construction neuve, ou quelque chose comme ça.

Bref, c’est mon équipe de professionnels qui s’est occupée de ce volet-là !

On peut donc dire que le projet a été financièrement rentable, et que les acheteurs des deux unités sont très satisfaits par leur achat.

Au lieu de vivre dans un condo dans une tour, les deux profitent du calme d’un quartier résidentiel, dans une construction moderne et à un prix qui était très compétitif.

Est-ce que c’est une bonne idée de réaliser un projet comme le mien à grande échelle ? Je n’en suis pas encore sûr !

Après tout, on ne peut pas convertir toutes les maisons en jumelés et condos.

Par contre, je crois que certaines maisons se prêtent particulièrement à ce genre de projet et pourraient permettre à des acheteurs avec des budgets plus modérés de devenir propriétaires dans des secteurs où les propriétés sont normalement très grandes et très chères.

Bref, je suis très satisfait par le résultat final de mon projet !

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Quelques pistes de réflexions et conseils suite à mon projet !

Si vous envisagez investir en immobilier ou réaliser un projet similaire au mien, voici quelques conseils et pistes de réflexion que j’aurais aimé avoir avant d’entreprendre mon projet.

  1. Entourez-vous des bons professionnels dès le départ, ils font une énorme différence
  2. Vérifier toujours le zonage d’un terrain et les règlements propres à chaque municipalité avant d’acheter un terrain ou une maison
  3. Ça vaut la peine d’investir quelques centaines (voir milliers) de dollars en études de faisabilité et en consultations
  4. La localisation est l’élément #1 à ne surtout pas négliger
  5. Mettez les bonnes stratégies en place pour optimiser votre temps
  6. Faites toujours faire plusieurs soumissions pour tous vos professionnels et tous vos travaux
  7. Il est INDISPENSABLE d’avoir un courtier immobilier partenaire à ses côtés si vous voulez trouver les meilleurs « deals »

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