Comment calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus – Méthode et calcul -

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Comment calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus – Méthode et calcul

24 January 2018,
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L’immobilier locatif a été, historiquement, l’un de secteurs les plus profitables pour les investisseurs. Après tout, tout le monde a besoin de se loger et le coût de la vie ne fait qu’augmenter d’année en année. Ceux qui ont suivis des cours en finance ou en investissement immobilier le savent, un immeuble à revenus est un investissement à long terme qui peut rapporter un excellent rendement. Cependant, il faut avoir le profil pour se lancer en immobilier, car contrairement aux actions, aux obligations et aux autres placements passifs, l’immobilier est un investissement proactif. Il y a de la gestion à faire, et ça demande du temps et de l’argent.

Néanmoins, il n’est pas rare de voir des investisseurs en immobilier réaliser des 25-30% de rendement par année dès la première année. C’est largement plus que votre bon vieux fonds commun de placement à la banque, pas vraie ? Évidemment, le risque est beaucoup plus élevé. Cela étant dit, tous les aspirants investisseurs se posent la même question lorsqu’ils considèrent investir en immobilier !

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Comment calcule-t-on la rentabilité d’un immeuble à revenus ?

On va se le dire, pour une personne qui n’a jamais vraiment navigué dans le monde de la finance et de l’immobilier, c’est franchement mêlant de commencer à regarder les immeubles à revenus en vente. Qu’est-ce qui est important ? Vous regardez les revenus et les dépenses, mais y a-t-il autre chose à analyser ? Vous vous demandez comment vous allez faire de l’argent avec votre immeuble ? Vous vous dites que ce doit surement être différent qu’avec des placements ordinaires ? Si vous vous posez ces questions, vous êtes sur le bon chemin pour apprendre à calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus.

En effet, un investissement immobilier n’est pas du tout pareil qu’un placement financier. Bien souvent, si vous placez votre argent dans des produits financiers, vous allez recevoir des intérêts sur votre capital, des dividendes ou du gain en capital. En immobilier, c’est différent.

La bonne question à se poser est donc : mais qu’est-ce qui produit de l’argent en immobilier dans ce cas ?

 

 

La question à se poser : qu’est-ce qui produit de l’argent en immobilier ?

Si vous décidez d’investir en immobilier dans une perspective à long terme, cela veut probablement dire que vous allez acheter un immeuble à revenus. Que ce soit un chalet locatif, un PLEX ou un gros immeuble avec plusieurs appartements, le principe de base est le même : vous achetez un immeuble que vous allez louer afin de générer des revenus. Ça ressemble à ça !

Donc, vos immeubles vous permettent de générer des revenus grâce aux loyers que vous percevez auprès de vos locataires. Parfait, jusque-là, c’est assez simple ! Mais comment différencier un immeuble d’un autre au niveau de la rentabilité ? Comment faire pour calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus ? Pour y arriver, il faut tout d’abord comprendre qu’il existe 3 sources d’enrichissement en immobilier !

 

 

Les 3 sources d’enrichissement en immobilier locatif

Bon, vous savez désormais qu’investir en immobilier signifie généralement d’acheter un immeuble à revenus pour y louer les logements. Mais comment ces revenus contribuent-ils à vous enrichir ? Comment faites-vous pour calculer le rendement sur le capital que vous avez investi lors de l’achat de votre bloc. Ne vous en faites pas, on va y arriver. Mais avant, vous devez comprendre les 3 sources d’enrichissement en immobilier locatif !

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#1 : Le surplus de trésoreries (cashflow)

Un immeuble à revenus, c’est comme une petite entreprise, il y a des revenus, et il y a des dépenses. L’analyse que vous devez faire en premier lieu, c’est de savoir si les revenus dépassent les dépenses à la fin de l’année. Généralement, il faut au moins que les revenus générés par les loyers soient égaux aux dépenses additionnées aux paiements hypothécaires. Par exemple, si vos revenus sont de 29 000$ par année, que vos dépenses sont de 7 000$ par année et que vos paiements hypothécaires cumulés à la fin de l’année sont de 22 000$, votre immeuble aura un surplus de trésoreries de 0$ (29 000 – 22 000 – 7000 = 0$).

Ce n’est pas une situation idéale, car votre immeuble ne génère aucun revenu excédentaire à ses dépenses. À court terme, ce peut être acceptable, mais pas à moyen ou long terme. Un cashflow positif vous permettra de vous enrichir chaque année.

 

#2 : La capitalisation (remboursement de l’hypothèque)

Lorsque vous achèterez un immeuble à revenus, il serait étonnant que vous ayez assez d’argent pour payer le prix de vente en entier avec votre argent. Vous devrez fort probablement contracter une hypothèque. Par exemple, pour un immeuble de 300 000$, si vous déposez 20% de mise de fonds, vous aurez 60 000$ en mise de fonds et une hypothèque de 240 000$. Votre prêt hypothécaire fera en sorte que vous aurez des paiements hypothécaires à faire à chaque mois pour le rembourser. Par contre, ce sont vos locataires qui paient votre hypothèque avec leurs loyers.

C’est la deuxième source d’enrichissement en immobilier. En payant votre hypothèque, vos locataires augmentent l’équité entre la valeur de votre propriété et le solde de votre hypothèque. Lors de la revente, vous encaisserez donc plus de profit. Par exemple, vous avez une hypothèque de 240 000$ à l’année 1. À l’année 10, le solde de votre hypothèque est de 210 000$ (chiffre hypothétique). Vos locataires ont donc contribué à rembourser l’intérêt sur votre hypothèque en plus de 30 000$ en capital, lesquels vont dans vos poches. C’est ça, la magie de la capitalisation !

 

#3 : La plus-value (augmentation de la valeur de l’immeuble)

En immobilier, la valeur des maisons, des condos, des jumelés et de tous les types de biens fluctue avec le temps. Sur un horizon de long terme, c’est historiquement toujours positif. Cela veut donc dire que votre immeuble, si vous le détenez sur 10-15-20-25-30 ans, augmentera de valeur. On a déjà vu des années où le prix des immeubles à revenus a augmenté de 6% dans certaines villes, et parfois l’augmentation est plus modeste et tourne autour de 2%. Choisir 2% comme taux de croissance à long terme est réaliste et assez conservateur.

La troisième source d’enrichissement en immobilier est donc le fait que votre immeuble à revenus augmentera de valeur au cours des années. Si on reprend l’exemple de l’immeuble à 300 000$, si le taux de croissance est de 2%, cela veut dire que celui-ci vaudra 306 000$ à la fin de la première année de détention. C’est un profit de 6 000$ brut que vous récupérerez lors de la revente. C’est aussi simple que ça !

 

 

Calcul de la rentabilité d’un immeuble à revenus – Exemple concret et analyse

Bon, je pense que nous sommes prêts pour un petit exemple ! Si vous avez bien compris le fonctionnement des 3 sources d’enrichissement, vous devriez suivre facilement la logique du calcul. Nous prendrons ici un exemple d’analyse de rentabilité pour un immeuble réel, trouvé sur Centris, en regardant le profit réalisé au bout de 5 ans ainsi que le rendement annuel moyen réalisé. Voici les caractéristiques principales de l’immeuble à revenus sujet :

Type d’immeuble à revenus : Triplex

Prix de l’immeuble à revenus : 300 000$

Revenus annuels : 24 100$

Dépenses annuelles : 8 400$

Paiement hypothécaire annuel (voir calcul plus bas) : 13 920$

 

Source d’enrichissement Démarche (calcul) Profit
Cashflow

 

Tout d’abord, il faut analyser les revenus générés par l’immeuble versus les dépenses.

Les revenus annuels sont de 24 100$.

Il faut soustraire les dépenses de 8 400$, ainsi que les paiements hypothécaires, lesquels totalisent 13 920$ par année.

Cashflow = 24 100$ – 8 400$ – 13 920$

Cashflow = 1 780$ par année

Cashflow accumulé (année 5) : 8 900$

Il y a donc 8 900$ de profits sur 5 ans.

8 900$ en capital accumulé sur 5 ans.
Capitalisation

 

Bon, du côté du prêt hypothécaire, il faut d’abord calculer le montant annuel qui y sera consacré (somme des paiements hypothécaires mensuels).

Pour trouver le paiement mensuel, on peut calculer une hypothèque de 240 000$, puisque 60 000$ seront mis en mise de fonds sur l’immeuble à 300 000$. En amortissant le prêt sur 25 ans à un taux de 3,19%, cela donne 1160$ par mois, donc 13 920$ par année.

Année 1 : Hypothèque = 240 000$

Année 5 : Solde hypothécaire = 205 900$

Le remboursement de capital sur l’hypothèque au cours des 5 années a été de 34 100$.

34 100$ de capital remboursé sur 5 ans
Plus-value Nous supposons ici que l’immeuble à revenus a été acheté à sa juste valeur marchande, soit 300 000$. En considérant un taux de croissance de 2% par année, on peut facilement calculer la valeur de l’immeuble à l’année 5.

Valeur année 5 : 300 000$ x (1,02)^5

Valeur année 5 : 331 225$

Augmentation de valeur : 31 225$

31 225$ en augmentation de valeur au cours des 5 années.
  Profit brut à l’année 5 74 225$
Profit brut annuel moyen = (Profit brut année 5 / 5) 14 845$
Mise de fonds initiale (capital investi) 60 000$
  Rendement annuel moyen sur mise de fonds lors des 5 années (Profit brut annuel moyen / mise de fonds)  

24,75%

 

Comme le tableau ci-dessus le présente, l’analyse de rentabilité tourne essentiellement autour des 3 sources de rendement précédemment présentées. Cela permet notamment de voir qu’en additionnant les profits réalisés en cashflow, en capitalisation et en plus-value, on peut obtenir un rendement très intéressant. Dans le cas de l’immeuble choisi, le rendement annuel moyen réalisé sur la mise de fonds est de 24,75% par année. Cela permet de voir que l’immeuble a une bonne rentabilité.

Beaucoup d’investisseurs se demandent quel rendement ils peuvent espérer obtenir en investissant en immobilier ! Eh bien, on parle souvent de rendement plus élevé que 20%, et moins on met de mise de fonds, plus le rendement est élevé. Certains investisseurs parviennent à obtenir des rendements illimités en ne mettant aucune mise de fonds. Ces astucieux investisseurs utilisent l’effet de levier au maximum et usent de stratégies un peu plus complexes.

Néanmoins en mettant la mise de fonds traditionnelle de 20%, il est possible d’obtenir d’excellents rendements lorsque tout va bien. Évidemment, lorsque le marché est en baisse ou encore que l’on fait face à de mauvais locataires, le rendement peut être significativement moins élevé. En immobilier, il n’y a pas de rendement assuré ! Par contre, si vous trouvez les bons immeubles et payez le bon prix, vous pouvez faire d’excellentes affaires.

La méthode qui vous est présentée ci-dessus peut être appliquée à tous les immeubles à revenus afin de calculer sommairement et rapidement leur rentabilité. Par contre, des méthodes plus complexes et complètes existent et permettent de mieux cerner le potentiel de rentabilité d’un immeuble. Malgré tout, la méthode présentée est excellente pour toutes les premières analyses et devrait être maîtrisée par tous les investisseurs immobiliers.

Finalement, si vous souhaitez que quelqu’un vous aide à calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus, vous avez tout intérêt à consulter un courtier immobilier multilogement. Lorsque vous souhaitez acheter un immeuble, il est tout à fait GRATUIT de faire équipe avec un courtier. Le seul défi, c’est de trouver les meilleurs courtiers dans votre région ! Heureusement, nous avons la solution pour vous !

 

Ce que vous devez savoir avant d’acheter un immeuble à revenu

Lorsque fait avec précautions et de façon réfléchie, l’achat d’un immeuble à logement peu être une excellente source de revenu à long terme. Par contre, comme pour tous les types d’investissement, il est important de s’assurer que les conditions d’achats sont les bonnes et que vous savez dans quoi vous vous embarquez. Il faut donc évaluer les avantages ainsi que les inconvénients avant que vous preniez votre décision.

Voici donc quelques questions à garder en tête lors de votre magasinage d’immeuble à revenu :

Est-ce un bon moment pour acheter ?

Bien sûr, cette question est très vague puisque les paramètres à prendre en considération sont nombreux; voici donc quelques questions complémentaires qui vous aideront à déterminer si c’est un moment propice pour acheter une propriété locative :

– Pouvez-vous assumer le fardeau financier de cet achat tout en respectant vos obligations existantes ?

– Votre crédit est-il bon ?

– Disposez-vous de la mise de fonds minimale de 20 % ?

– Avez-vous tenu compte des frais entourant un tel achat ?

– Si vous devez effectuer des réparations à l’immeuble, aurez-vous les fonds nécessaires pour payer ces réparations et couvrir les paiements hypothécaires jusqu’à ce que vous ayez des locataires ?

Une fois que vous aurez évaluer votre situation financière, vous pourrez maintenant commencer vos recherches.

Quel type d’immeuble désirez-vous acheter 6 ?

Avant de se lancer dans un tel projet, il est important de savoir quel type d’immeuble vous voulez et quel type d’immeuble vous serez en mesure de gérer… Est-ce une maison unifamiliale, un appartement en copropriété ou bien un immeuble à logements multiples ?

Bien qu’il soit vrai que l’immeuble à logements multiples semble plus profitable que les autres, vous ne devez pas oublier que l’espace à entretenir est plus grand et que vous aurez plus d’impôts à payer.

Quel est l’emplacement idéal à choisir ?

En tant que propriétaire, vous ne devez pas uniquement penser à vos besoins, mais bien à ceux de vos futurs locataires !

Prioriser les propriétés à proximité des écoles, des épiceries, des transports en communs et autres commodités. Non seulement cela sera plus attirant pour les locataires, mais vous attirerez aussi de bons locataires.

Concentrez vos recherches dans des quartiers où la demande pour les immeubles locatifs est élevée et où elle devrait le rester pour plusieurs années.

Quelques conseils de PRO !

– Assurez-vous de calculer la rentabilité de votre achat.

– Rassemblez une équipe de professionnels qui seront en mesure de répondre à vos questions fiscales, immobilières, judiciaires et financières

– N’hésitez pas à parler à un conseiller en placement afin de vous aider dans vos démarches; après tout, l’achat d’un immeuble locatif est un investissement !

– Consultez un conseiller en prêt hypothécaire afin de connaitre quels sont les options de financement qui s’offrent à vous.

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Acheter un immeuble locatif en seulement 5 étapes SIMPLE !

Comme mentionné plutôt, il est primordial de bien se préparer afin d’assurer le succès de votre projet. Il ne faut pas oublier que de devenir propriétaire d’un immeuble à revenu vient avec de grandes responsabilités, des engagements ainsi que des règles à suivre parfois complexes.

Voici 5 étapes simples qui vous permettront de mieux vous préparer à l’achat et aux engagements qui vous attendent :

#1. Déterminez le montant que vous pourrez emprunter.

Si vous avez commencé vos recherches, vous avez sans doute remarqué que les immeubles locatifs des biens immobiliers assez dispendieux. Cependant, il ne faut pas oublier que les revenus de location ainsi que votre mise de fonds vous permettront de diminuer le coût de votre hypothèque et ainsi, vous aider à déterminer combien vous pourrez payer pour votre propriété.

N’oubliez pas que pour être admissible à un prêt hypothécaire pour un immeuble locatif, vous devrez ABSOLUMENT fournir une mise de fond équivalente à 20% du prix de la propriété. C’est sans oublier les frais de clôture et autres qui s’ajouteront à la facture.

 #2. Planifiez votre budget.

Êtes-vous assez solide financièrement pour vous lancer dans un tel projet ? Avant d’investir dans l’immobilier, il est important de s’assurer que vous en tirerez un profit et que vous serez en mesure d’assumer les coûts initiaux, les dépenses mensuelles et autres frais d’entretiens.

#3. Obtenez une préautorisation hypothécaire.

La préautorisation hypothécaire vous permet de faire une offre rapidement sur une propriété puisque vous avez la certitude que vous aurez accès aux fonds. De plus, la préautorisation a l’avantage de bloquer votre taux et de vous indiquer quel sera le montant de vos versements hypothécaires

Sans oublier qu’aux yeux du vendeurs, vous serez un acheteur sérieux.

#4. La recherche de la perle rare et l’offre d’achat.

Voici quelques points importants à prendre en considération quand lorsque vous serez à la recherche de votre immeuble à revenu :

Souhaitez-vous que la propriété soit près de votre lieu de résidence?

Si vous devez vous y rendre souvent, vos déplacements seront plus faciles à gérer si elle est située à proximité.

Y a-t-il déjà des locataires dans la propriété?

Ce devrait idéalement être le cas, car un immeuble locatif comptant déjà des locataires fournira un revenu immédiat.

L’immeuble sera-t-il facile à louer?

Le fait d’investir dans une propriété située dans un quartier très prisé par les locataires contribuera à réduire les longues périodes d’inoccupation.

Des réparations doivent-elles être effectuées dans la propriété?

Si vous devez faire appel à des professionnels pour effectuer des travaux immédiats, tenez compte des coûts.

#5. Informez-vous concernant les lois entre propriétaire et locataires.

Être propriétaire d’un immeuble à logement n’est pas uniquement un investissement, c’est aussi un engagement envers ses locataires. Afin de bien comprendre quels sont ces engagement ainsi que les lois et règles qui régissent les relations entre les propriétaires et les locataires, nous vous invitons à consulter les services d’un professionnel ou bien d’effectuer vos recherches auprès du site des associations de propriétaire et les conseils de locataires.

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Si vous êtes à la recherche d’un immeuble à revenus, pourquoi perdre votre temps à tout faire par vous-même alors qu’un professionnel pourrait le faire à votre place, GRATUITEMENT !

En effet, vous pouvez simplement demander à un courtier immobilier de trouver les immeubles qui répondent à vos critères, et il s’occupera de faire les recherches et d’effectuer quelques analyses de rentabilité. Pourquoi vous en passer, alors que c’est gratuit !

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Ce service est tout à fait gratuit et sans engagement, et vous permet non seulement d’économiser du temps, mais d’avoir la certitude de faire affaire avec des professionnels qualifiés, certifiés et vérifiés !

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