Mise de fonds minimum (SCHL)
- 5% en bas de 500 000$
- 10% entre 500 000$ et 1 million
- 20% en haut de 1 million
Mise de fonds traditionnelle
- 20%, sans prêt assuré
- Aucune prime SCHL à payer
Acheter une maison est de plus en plus difficile au Québec.
Avec les augmentations des prix, les surenchères et les hausses de taux d’intérêt, les acheteurs n’ont pas eu la vie facile ces dernières années.
Cependant, il y a de l’espoir. Les prix sont désormais très stables dans la majorité des régions, et les premiers acheteurs peuvent bénéficier d’un nouveau programme ultra avantageux, soit le CELIAPP.
Quelles sont les étapes à suivre ? Combien d’argent ça prend ? Quel salaire faut-il faire ? Bref, nous répondons à toutes les questions les plus populaires sur le sujet.
Au final, vous aurez les réponses et les outils en main pour réaliser l’achat d’une maison dans les meilleures conditions possible.
Vous pensez qu’acheter une maison, c’est quelque chose qui se décide du jour au lendemain sans trop de préparation ? Vous faites fausse route.
Devenir propriétaire est un projet qui se fait en plusieurs étapes, et qui se prépare des années en avance.
Suivez ces étapes dans l’ordre, et votre projet d’achat de maison se déroulera très bien. Si jamais vous avez des questions sur l’une de ces étapes, utilisez notre formulaire pour parler avec l’un de nos experts partenaires.
Acheter une maison commence plusieurs années en avance. Dès que l’idée de devenir propriétaire vous effleure l’esprit, votre premier réflexe devrait être de prendre un rendez-vous avec un conseiller financier.
Pourquoi un conseiller financier ? Parce que vous allez vouloir établir un plan de match concret pour amasser la mise de fonds nécessaire pour votre future maison.
Généralement, le « timing » optimal est environ 5 ans en avance pour les premiers acheteurs, car cela permet de tirer profit au maximum des régimes enregistrés du gouvernement, comme le RAP et le CELIAPP.
Votre conseiller financier va donc prendre le temps de :
Bref, 5 ans en avance, l’objectif est d’établir votre plan de match pour amasser votre mise de fonds.
Projetons-nous quelques années plus tard. Vous avez été rigoureux et vous avez amassé la mise de fonds nécessaire à votre maison. Super !
Quelle est la prochaine étape maintenant que vous êtes bientôt prêt à passer à l’action ?
Vous devez rencontrer un courtier hypothécaire afin de faire évaluer votre capacité d’emprunt. Qu’est-ce que ça veut dire ?
Le courtier hypothécaire va déterminer quel montant vous pouvez emprunter pour acheter votre maison. Pour y arriver, il va se fier :
Pouvez-vous acheter une maison de 375 000$, 500 000$ ou 800 000$ ? C’est votre courtier hypothécaire qui va vous le dire.
Faites évaluer votre capacité d’emprunt AVANT de commencer à magasiner les maisons à vendre.
Ça y est, vous êtes enfin prêt à commencer à regarder les maisons à vendre en ligne ! Vous avez amassé votre mise de fonds, et vous savez maintenant quel est votre budget pour l’achat de votre maison.
La prochaine étape est maintenant de trouver un courtier immobilier, et de commencer à magasiner. Est-ce vraiment nécessaire de passer par un courtier ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est 100% gratuit pour tous les acheteurs, et ça vient avec une foule d’avantages :
Vous pouvez d’ailleurs comparer les meilleurs courtiers immobiliers dans votre secteur en utilisant le formulaire gratuit sur cette page.
Une fois que ce sera fait, et que vous aurez choisi votre courtier, vous n’aurez à qu’à lui donner tous vos critères de recherche, et il s’occupera de regrouper toutes les propriétés en vendent qui y répondent.
Votre courtier immobilier, suite à son analyse du marché, vous présentera toutes les propriétés qui répondent à votre budget, ainsi qu’à vos critères :
Par la suite, vous allez faire le tri ensemble des maisons qui vous intéressent, et celles qui ne vous intéressent pas.
Votre courtier va alors réserver des visites, et va vous accompagner à chacune d’elle. Il vous dira quoi regarder, et vous guidera pour bien tout évaluer.
Lorsque vous aurez trouvé LA maison parfaite, il sera alors le temps de faire une offre d’achat. C’est votre courtier qui le rédigera avec vous, et qui s’assurera que tout est en règle.
Le vendeur répondra à votre offre d’achat en disant s’il accepte ou non, et c’est à ce moment qu’une négociation peut avoir lieu.
Votre courtier immobilier est habitué à négocier, donc il vous guidera dans cette démarche.
Lorsque vous vous serez entendu, il sera maintenant temps pour vous de procéder à une vérification importante…
Il s’agit de faire réaliser une inspection préachat de la propriété. En effet, dans votre offre d’achat, vous allez mentionner que celle-ci est conditionnelle à votre entière satisfaction suite à une inspection en bâtiment par un professionnel.
À quoi sert l’inspection préachat ? Celle-ci vient vous dire :
Bref, vous recevrez un rapport d’inspection qui viendra vous dire l’état actuel de la maison. En tant qu’acheteur, c’est absolument essentiel d’en faire réaliser une, car vous devez savoir s’il y a des problèmes existants dans la propriété que vous voulez acheter.
Si tout est beau suite aux résultats d’inspection, vous pourrez passer à l’étape suivante. Sinon, vous pourrez vous retirer de la vente, et recommencer à magasiner.
chez le notaire pour signer l’acte de vente.
Les frais de notaire sont souvent aux frais de l’acheteur. La rencontre avec le notaire sert notamment à :
Préalablement, le notaire de l’acheteur aura vérifié que les titres de propriété du vendeur sont en règle. L’acheteur recevra donc les clés de la maison, et sera officiellement propriétaire.
Il ne restera plus qu’à déménager, et à mettre la propriété à votre goût !
Parlons maintenant d’argent et de mise de fonds, parce qu’il s’agit de l’une des questions les plus importantes lorsqu’on parle d’acheter une maison.
Combien d’argent est-ce que ça prend pour pouvoir acheter une maison au Québec ?
Cependant, pour permettre à plus de gens d’accéder à la propriété, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), permet aux acheteurs de faire l’acquisition d’une propriété avec une mise de fonds minimum de 5%.
En échange, une prime d’assurance prêt hypothécaire est payée par l’acheteur, laquelle peut être ajoutée à l’hypothèque.
Voici un résumé des pourcentages de mise de fonds minimum à prévoir :
Comme vous pouvez le voir, quand vous achetez une propriété à un prix inférieur à 500 000$, la mise de fonds peut être de seulement 5%. Quand le prix de vente est entre 500 000$ et 1 million, il faut mettre 5% sur le premier 500 000$, puis 10% sur l’excédent. En haut de 1 million, la mise de fonds est de 20%, même avec un prêt assuré SCHL.
Nous avons résumé dans le tableau combien d’argent ça vous prend pour acheter une maison en fonction du prix de vente, et du pourcentage de mise de fonds que vous souhaitez mettre :
Tableau comparatif – Mise de fonds à prévoir pour Acheter une Maison | |||
| 5% | 10% | 20% |
200 000$ | 10 000$ | 20 000$ | 40 000$ |
300 000$ | 15 000$ | 30 000$ | 60 000$ |
400 000$ | 20 000$ | 40 000$ | 80 000$ |
500 000$ | 25 000$ | 50 000$ | 100 000$ |
600 000$ | 35 000$* | 60 000$ | 120 000$ |
700 000$ | 45 000$* | 70 000$ | 140 000$ |
800 000$ | 55 000$* | 80 000$ | 160 000$ |
900 000$ | 65 000$* | 90 000$ | 180 000$ |
1 000 000$ | 75 000$* | 100 000$ | 200 000$ |
*En haut de 500 000$, la mise de fonds minimum passe à 10%.
Il n’y a pas que l’argent qui importe lorsque vient le temps d’acheter une maison. Bien que vous ayez la mise de fonds en main, il se peut que vous soyez dans l’impossibilité d’acheter une maison si votre cote de crédit est mauvaise.
En effet, pour acheter une maison, vous aurez besoin d’avoir recours à un prêt hypothécaire d’une banque.
Les banques ne prêtent pas de l’argent à n’importe qui. Elles veulent vérifier que vous avez les moyens de payer, et de bonnes habitudes de crédit.
Mais quelle cote de crédit est-ce que ça prend pour pouvoir acheter une maison et passer au financement ?
Voici ce qu’il faut savoir au sujet de la cote de crédit :
Une cote de crédit entre 670 et 725 est considérée comme bonne, tandis qu’un score entre 726 et 760 est considéré comme très bon. Si vous avez une cote de crédit supérieure à 760, elle est considérée comme excellente.
Quel salaire faut-il gagner pour pouvoir acheter une maison au Québec en 2024 ? Excellente question.
En réalité, il est possible d’acheter une maison avec différents niveaux de salaire. Ce qui va varier, c’est le montant que vous pouvez vous permettre.
En fonction de votre salaire, quel est le prix d’une maison que vous pouvez vous acheter ? Dans le jargon, on appelle ça la capacité d’emprunt.
Nous avons donc décidé d’utiliser la calculatrice de capacité d’emprunt de la SCHL afin de créer une étude approfondie des salaires nécessaires des Québécois pour l’achat d’une maison.
Dans le tableau qui suit, vous pouvez voir ce que différents salaires permettent d’acheter comme maison au Québec.
L’étude réalisée se base sur les critères suivants :
Comme vous pouvez le voir dans le tableau qui suit, avec des dépenses mensuelles pas trop élevées, et une bonne mise de fonds, il est possible d’acheter une maison à un bon prix. Sachant que le salaire moyen au Québec tourne autour de 50 000$, soit 100 000$ combiné, cela représente 441 638$ de prix d’achat, ce qui est très près du prix médian d’une maison dans la province à la fin de 2024, soit 400 000$.
Salaire de 2 conjoints | Capacité d’emprunt de Maison |
60 000$ | 247 552$ |
80 000$ | 356 960$ |
100 000$ | 441 638$ |
120 000$ | 575 776$ |
140 000$ | 685 184$ |
160 000$ | 794 592$ |
180 000$ | 904 000$ |
*Les données présentées sont à titre indicatif seulement. Ce sont les données fournies par le calculateur de capacité d’emprunt de la SCHL.
Acheter une maison avec un faible revenu est tout à fait possible au Québec. Mais pour commencer, que considère-t-on comme un faible revenu exactement ?
Aux fins de cet article, nous considérerons qu’un faible revenu est un salaire inférieur à la moyenne provinciale.
Selon l’Institut de la statistique du Québec, le revenu moyen après impôt au Québec en 2021 est de 41 600$, ce qui veut dire environ 59 000$ avant impôt.
Si vous gagnez un salaire entre 25 000$ et 35 000$ par conjoint, vous êtes considéré comme étant à faible revenu.
Voici quelques conseils qui peuvent permettre à une famille à faibles revenus d’accéder à la propriété :
Selon le calculateur de capacité d’emprunt de la SCHL, un couple gagnant un salaire de 40 000$ chacun avant impôt, ce qui est inférieur à la moyenne provinciale, pourrait emprunter jusqu’à 300 000$ environ.
Évidemment, de nombreux autres facteurs entrent en ligne de compte, dont l’endettement, la mise de fonds accumulée, etc.
Tout ça pour dire qu’il y a des options d’achat de maison pour les familles à faibles revenus dans la majorité des régions du Québec.
Acheter une maison à Montréal est très difficile à l’heure actuelle pour la classe moyenne, dont quasi-impossible pour les gens à faibles revenus. Si votre rêve est réellement de devenir propriétaire, et que vous gagnez un revenu conjoint inférieur à 100 000$, il faudra assurément sortir de la métropole. Au début de 2024, le prix médian d’une maison sur l’île de Montréal est de 710 000$, et le prix médian d’un condo est de 450 000$. C’est loin d’être abordable pour la classe moyenne.
Acheter une maison sans mise de fonds, est-ce réellement possible en 2024 au Québec ?
Théoriquement, la réponse est non. Mais en pratique, il existe bel et bien certaines stratégies qui permettent de trouver la mise de fonds ailleurs que dans votre compte de banque personnel.
Voici certaines stratégies existantes qui pourraient vous permettre de réduire considérablement votre mise de fonds :
Si vous achetez la maison de vos parents, ceux-ci peuvent vous vendre la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. S’ils le font, la différence de valeur pourra compter comme mise de fonds. C’est ce qu’on appelle un don d’équité. Par exemple, s’ils vous vendent leur maison 240 000$ au lieu de 300 000$, le 60 000$ de différence sera considéré comme un don d’équité, et pourra servir de mise de fonds.
Vous possédez déjà une autre propriété ? Il est possible de prendre une garantie collatérale sur celle-ci pour couvrir la mise de fonds nécessaire sur l’achat de votre maison. Avec cette stratégie, vous n’avez pas d’argent à mettre. Votre mise de fonds consiste en une équité théorique sur une autre propriété. Si vous arrêtez de payer votre maison, votre prêteur pourra également avoir un recours sur l’autre propriété.
Encore une fois, cette stratégie s’adresse à vous si vous avez déjà une autre propriété. Si c’est le cas, vous pouvez refinancer la propriété pour retirer une partie de sa valeur, et utiliser cette équité comme mise de fonds sur votre maison.
Vous souhaitez acheter une maison, mais sous forme de projet d’autoconstruction ? Si vous êtes habile de vos mains et que vous construisez vous-même votre maison, sachez que les économies que vous réaliserez, soit la différence entre la valeur réelle de la maison et le coût qu’elle vous aura coûté, pourront être considérées comme un apport de compétence, et donc une mise de fonds. Il s’agit d’une stratégie méconnue que seuls quelques prêteurs font au Québec.
En tant que premier acheteur d’une maison, vous avez à votre disposition deux outils très puissants qui peuvent vous permettre d’amasser beaucoup plus rapidement la mise de fonds nécessaire.
Le Régime d’accession à la propriété, mieux connu sous le nom de RAP, existe depuis déjà de nombreuses années.
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, connu sous son acronyme CELIAPP, a fait son entrée en vigueur en 2023.
En 2024, il est encore possible de jumeler ces deux régimes ensemble, et de profiter des avantages de chacun.
Voici un résumé du fonctionnement du RAP et du CELIAPP, ainsi qu’un exemple de calcul de mise de fonds :
Le RAP est un régime qui permet d’utiliser le REER comme tremplin pour accélérer la croissance de sa mise de fonds, autant par les placements non imposables, que par les retours d’impôts avantageux.
Le CELIAPP est un régime similaire au RAP, qui permet de cotiser un montant chaque année dans un compte à l’abri de l’impôt. Les cotisations peuvent générer un rendement non imposable, et donnent droit à un retour d’impôt avantageux.
CELIAPP – Exemple d’accumulation et retour d’impôt | ||
| Cotisation | Retour d’impôt (37%) |
Année #1 | 8 000$ | 2 960$ |
Année #2 | 8 000$ | 2 960$ |
Année #3 | 8 000$ | 2 960$ |
Année #4 | 8 000$ | 2 960$ |
Année #5 | 8 000$ | 2 960$ |
| 40 000$ | 14 800$ |
Total CELIAPP : | 54 800$ | |
Avec le CELIAPP, vous aurez donc 14 800$ en retour d’impôts, sans avoir à ne rien faire. Le retour considère un taux marginal d’imposition de 37%. Le rendement sur les cotisations CELIAPP n’est pas considéré ici. |
Une question qui revient souvent de la part des acheteurs lorsqu’ils commencent à magasiner est la suivante : est-ce avantageux d’acheter une maison directement du propriétaire ?
La réponse est : pas nécessairement. Bien que certains vendeurs soient parfois un peu plus flexibles, car ils n’ont pas de commission à payer, beaucoup vont afficher un prix de vente trop cher, ou ne seront pas prêts à négocier.
En toute honnêteté, il y a de bons deals dans les deux catégories. Les vendeurs motivés veulent souvent que leur transaction se règle le plus rapidement possible, et vont passer par un agent.
Ce sont les vendeurs moins pressés qui passent par Duproprio, et qui sont prêts à s’impliquer gros dans la vente de leur propriété.
Prenez donc le temps de regarder toutes les maisons à vendre, autant celles à vendre par des agents que celles à vendre directement du propriétaire.
En tant que novices en immobilier, acheter une maison peut sembler être un projet complexe et stressant pour bien des acheteurs.
Pourtant, les courtiers immobiliers sont là pour simplifier le tout et s’assurer que les acheteurs réalisent leur projet dans les meilleures conditions possible.
D’ailleurs, saviez-vous que les services des courtiers immobiliers sont 100% gratuits pour les acheteurs au Québec ?
En effet, les acheteurs n’ont rien à payer pour profiter de l’accompagnement et des conseils d’un agent immobilier.
Il n’y a que des avantages pour les acheteurs à réaliser leurs démarches d’achat avec un agent immobilier. Ce dernier leur fait économiser du temps, structure leur projet, leur donne des conseils, prend en charge les documents légaux, évalue la propriété que l’acheteur souhaite acquérir, et bien plus encore. Pourquoi s’en passer ?
À quel moment est-ce avantageux d’acheter une maison au Québec ?
Voilà une question polarisante sur laquelle peu de gens s’entendent, et pour de bonnes raisons.
Généralement, il y a deux types de marchés auxquels on assiste au Québec. On les a justement vu passer au cours des dernières années :
Par exemple, entre 2020 et 2022, les taux d’intérêt étaient à un creux historique. Le coût de l’emprunt était extrêmement accessible. En contrepartie, la demande était forte et le marché était extrêmement compétitif. Les surenchères étaient courantes dans plusieurs régions au Québec. Les acheteurs devaient donc se battre pour réussir à mettre la main sur une propriété, à gros prix.
À la fin de 2022 et en 2023, les taux d’intérêt ont augmenté significativement. Alors que le coût de l’emprunt est plus élevé, la demande a diminué drastiquement. Les acheteurs sont beaucoup moins nombreux, ce qui fait en sorte que les prix se sont stabilisés, et ont même diminué dans certaines régions. Les surenchères sont beaucoup plus rares également. Pour les acheteurs, cela donne accès à un marché moins compétitif, mais où les coûts de financement sont plus élevés.
Il n’y a donc jamais de moment parfait pour acheter. Tout dépend de votre projet, de vos objectifs de vie et de votre budget.
Nous vous recommandons de parler avec un courtier immobilier dans votre secteur pour évaluer le tout et bien préparer votre projet d’achat en avance.
Acheter une maison au Québec, ça commence par une préparation plusieurs années en avance, mais lorsque le moment arrive enfin de commencer à magasiner, l’aide d’un expert peut faire toute la différence !
Un courtier immobilier peut vous aider gratuitement à lancer votre projet d’achat sur le bon pied. Grâce à ses conseils, vous sauverez non seulement du temps, mais potentiellement beaucoup d’argent sur votre transaction.
Comparez les courtiers, choisissez celui avec qui vous souhaitez réaliser votre projet d’achat, et c’est parti !
Votre courtier immobilier pourra alors vous parler pour déterminer les paramètres de votre projet : budget, secteur, critères, etc.
Nos courtiers partenaires sont hyper motivés et performants, et se feront un plaisir de vous aider 100% gratuitement.
Trouvez le vôtre et amorcez votre projet d’achat de maison dès maintenant en utilisant notre formulaire !
Soumissions Courtiers Immobiliers est une plateforme web qui met en contact les utilisateurs avec différents courtiers d'agences variées.