Vous rêvez de devenir un investisseur à succès ? Vous êtes déjà actif sur le marché immobilier et désirez savoir comment les gourous de l’immobilier font pour trouver les immeubles à revenus ultras rentables sur le marché ? Si vous avez répondu oui, vous devez alors savoir QUOI regarder et analyser pour déterminer le potentiel d’un immeuble à revenus. Croyez-moi, ce n’est pas aussi simple que ça en a l’air ! Il ne faut pas simplement s’attarder sur le « look » de la bâtisse, regarder les revenus puis les dépenses pour savoir si un immeuble est rentable ou non. Aussi, ce que les novices oublient souvent, c’est que le profit d’un immeuble à revenus ne se fait pas nécessairement à l’achat comme le prétendent certains, oh non, il se fait à la détention. Il y a une tonne de micros caractéristiques qui peuvent modifier le potentiel de rentabilité de votre bloc, et faire exploser sa valeur si vous savez en tirer parti. Vous êtes peut-être bien assis sur une mine d’or sans le savoir ! Les meilleurs investisseurs savent prendre le temps d’analyser toutes les variables et les caractéristiques d’une propriété avant de prendre une décision. Pour vous aider à faire de meilleures acquisitions dans le futur, voici les 10 caractéristiques à regarder pour trouver des immeubles à revenus ultras rentables.

10 CARACTÉRISTIQUES À CIBLER POUR UN IMMEUBLE À REVENUS ULTRA RENTABLE AU QUÉBEC

Pour faire un investissement immobilier avisé, il ne suffit pas simplement de trouver un immeuble au hasard qui semble en bon état et qui rapporte des revenus. Il y a certaines caractéristiques très révélatrices qui contribuent à vous aider à déceler les immeubles les plus rentables et les plus intéressants. Si vous cherchez des « deals », préparez-vous à prendre des notes !

Les 10 caractéristiques principales que vous devez toujours regarder pour cibler un immeuble rentable à haut potentiel sont :

Le quartier et la localisation

Les écoles

Le zonage et les permis de la ville

Les taxes foncières

Le taux de criminalité

L’inoccupation et les mauvaises créances du secteur

Les loyers effectifs et le revenu total

Le potentiel d’amélioration des unités

Le MRB et MRN

Les locataires

Nous détaillons chacun de ces 10 critères ici-bas, afin que vous puissiez comprendre exactement quoi regarder pour faire un choix éclairé. Nous vous recommandons d’ailleurs de toujours effectuer une analyse poussée lorsque vous analysez le potentiel d’un immeuble afin de vérifier sa rentabilité.

#1 : Le quartier et la localisation

En immobilier, l’adage le plus connu est sans contredit « Localisation, localisation, localisation ! ». Ce n’est pas sans raison, puisque la localisation est la clé de tout en investissement immobilier. La valeur foncière (le prix du terrain au p2) joue une très grande influence sur la valeur totale des immeubles à revenus, et ce sont les terrains les mieux localisés qui prennent le plus de valeur avec le temps. Pour les immeubles à revenus, le quartier en tant que tel doit être minutieusement analysé. Quel est le niveau des loyers du secteur ? Est-ce qu’un réseau d’autobus passe proche de votre immeuble ? Est-ce un quartier prisé, ou un quartier de bas de gamme ? Quel genre de clientèle risquez-vous d’avoir ? Le quartier vous en dira beaucoup sur le niveau de gestion que vous aurez besoin d’exercer en tant que propriétaire.

#2 : Les écoles

Les écoles sont un « must » que regardent pratiquement toutes les jeunes familles qui n’ont pas encore les moyens de s’acheter une maison. Lorsque vous analyserez vos futures acquisitions, prenez le temps de regarder s’il y a des écoles à proximité. Si oui, cela veut dire que vous êtes probablement dans un secteur familial, donc que vous risquez d’attirer une certaine clientèle. Si vous êtes près des Cégeps et des Universités, vous aurez certainement une grande demande de la part des étudiants âgés entre 17 et 25 ans. Un immeuble éloigné de tous les centres scolaires est moins intéressant en général.

#3 : Le zonage et les permis de la ville

Saviez-vous que ce qui donne le plus de valeur à un immeuble est le zonage en exercice sur le terrain. Pourquoi ? Eh bien, c’est le niveau de densité d’occupation au sol qui régit la grosseur de bâtiment maximal que vous pouvez y implanter. Plus votre terrain vous permet de bâtir un gros bâtiment, plus il risque d’y avoir d’unités donc plus il risque d’y avoir de revenus. On sait tous que les revenus d’un immeuble sont directement liés à sa valeur, donc si vous tombez un jour sur un petit immeuble à revenus sur un gros terrain avec un fort potentiel de développement, il serait peut-être intéressant pour vous de l’acheter. Autrement dit, analysez ce qui est permis de faire sur le terrain sur lequel se trouve l’immeuble à revenus que vous regardez. Peut-être que le zonage vous réserve une belle surprise, ou peut-être que le propriétaire n’a pas vu quelque chose qui pourrait augmenter la valeur de l’immeuble. C’est à vous de voir en analysant le zonage et les plans du bâtiment.

#4 : Les taxes foncières

Le taux des taxes foncières est définitivement quelque chose à regarder. En effet, celui-ci change d’une ville à l’autre de manière significative, ce qui peut affecter positivement ou négativement le rendement d’un immeuble à revenus. Par exemple, à Québec, le taux de taxes est de 89 cents par 100$ d’évaluation. Pour ce qui est de Lévis, on parle plutôt de 53 cents par 100$ d’évaluation. Lorsque vous calculerez la rentabilité d’un immeuble, les taxes peuvent faire une différence. Portez-y donc une attention particulière et soyez conscient que le taux change d’une ville à l’autre.

#5 : Le taux de criminalité

Le taux de criminalité d’une ville ou d’un secteur est une donnée que vous devez absolument consulter avec d’acheter un immeuble à revenus. Pourquoi ? Eh bien, car cela vous donnera une idée des risques qui guettent votre immeuble, du montant de la prime d’assurance que vous devrez payer ainsi que de la clientèle potentielle que vous aurez. En effet, il vous coûtera plus cher pour vous assurer si vous êtes dans un secteur fortement criminalisé que si vous êtes dans un secteur familial près des écoles. Cela aura aussi inévitablement une conséquence sur le type de clientèle avec laquelle vous ferez affaire également. C’est définitivement un facteur à regarder et qui peut affecter la rentabilité et la valeur d’un immeuble à revenus.

#6 : L’inoccupation et les mauvaises créances du secteur

Si vous constatez que les taux d’inoccupation sont anormalement élevés dans le quartier où se trouve votre immeuble, vous devriez porter une attention particulière afin de voir s’il n’y aurait pas des locations cycliques, ou encore un fort ralentissement dans la demande. L’historique d’inoccupation de l’immeuble que vous regardez vous dira aussi l’effort que vous devrez déployez pour attirer des nouveaux locataires et quel pourcentage du revenu brut vous devez prévoir dans votre poste de dépense réservez à l’inoccupation et aux mauvaises créances. Cela affectera la rentabilité de votre immeuble.

#7 : Les loyers effectifs et le revenu total

Bien entendu, les loyers effectifs et le revenu total de l’immeuble sont bien souvent les deux choses que vous regarderez après avoir reluqué le prix de vente. C’est le cœur de l’immeuble. Si les revenus ne concordent pas avec le prix de vente, une cloche devrait aussitôt sonner pour vous avertir de faire attention. Lorsque vous évaluez les revenus de l’immeuble, vous devez également prendre le temps de regarder les loyers moyens du secteur, les revenus des immeubles comparables, etc., afin de pouvoir juger avec pertinence des revenus que produit l’immeuble que vous convoitez. S’il performe mieux que la moyenne du secteur, c’est un bon signe, alors que l’inverse l’est un peu moins.

#8 : Le potentiel d’amélioration des unités

Ce que beaucoup de gens oublient, c’est que les revenus d’un immeuble à logements peuvent être augmentés si des rénovations sont effectuées et justifient l’augmentation de loyer. Évidemment, s’il y a des locataires actuellement en place ou non change la façon dont vous pourrez procéder, mais il reste que vous devez évaluer le potentiel d’amélioration des unités de logement préalablement à l’achat. Si vous voyez que l’immeuble est déjà relativement rentable dans son état actuel et qu’il y a un beau potentiel de rénover les unités pour faire augmenter le prix des loyers, ce peut être encore plus intéressant. Si vous avez une marge de manœuvre pour faire des rénovations et augmenter le prix des loyers, vous augmenterez d’une part la rentabilité de votre bloc, mais aussi la valeur globale de l’immeuble. Vous serez gagnant à tous les niveaux ! C’est pourquoi c’est définitivement l’un des points les plus importants à regarder avant de prendre la décision d’acheter ou non un immeuble.

#9 : Le MRB et le MRN sont de bons indicateurs de base

En investissement immobilier, deux notions de base doivent être bien comprises par tous les investisseurs : le multiple de revenu brut (MRB) et le multiple de revenus net (MRN). Ces deux indicateurs sont utiles pour comparer la rentabilité d’un immeuble avec celle des comparables. Voici comment ces deux indicateurs se calculent :

• MRB : Revenus bruts totaux / Prix de vente
• MRN (Revenus bruts totaux – Dépenses) / Prix de vente

Des indicateurs plus complets et plus complexes peuvent être beaucoup plus précis, mais c’est une base que tout investisseur devrait connaître et utiliser lors de ses acquisitions.

#10 : Les locataires

Pour terminer, les locataires qui habitent les logements au moment de la vente sont une donnée qu’il faut également regarder. Est-ce que ce sont des locataires de longue date qui compte rester encore longtemps ? Avez-vous à faire avec des personnes âgées, des couples, des familles, des jeunes, des étudiants ? Le profil de votre clientèle actuelle et de votre clientèle future vous en dira long sur le style de gestion ainsi que sur les efforts (physiques et financiers) que vous devrez déployer pour trouver des nouveaux locataires. Si l’immeuble est plein de bons locataires qui semblent vouloir rester à long terme, ce peut un être un gros plus qui fera diminuer vos frais publicitaires ainsi que vos frais d’inoccupation. Si c’est l’inverse et que plusieurs unités sont vacantes et que les locataires actuels sont difficiles, vous devrez probablement prévoir un plus haut taux d’inoccupation et de mauvaises créances ainsi qu’un budget pour faire la publicité de vos unités vacantes. Trouver des bons locataires, c’est un art qui s’apprend !

N’investissez jamais en immobilier les yeux fermés !

En tant qu’investisseur ou futur investisseur immobilier, vous devez comprendre qu’il est important de connaître les principales caractéristiques qui donnent de la valeur et qui contribuent à la rentabilité d’un immeuble à revenus lorsque vous désirez trouver des immeubles ultras rentables. Si vous ne savez pas où chercher et quoi regarder, c’est comme si vous cherchiez désespérément une aiguille dans une botte de foin les yeux fermés. Avant de vous lancer dans vos recherches, commencez par maîtriser les calculs financiers et référez-vous aux 10 caractéristiques à regarder pour trouver un immeuble à revenus ultras rentables. En maîtrisant les mathématiques financières et en sachant quoi analyser, vous deviendrez vous aussi rapidement un investisseur à succès qui profitera à fond des trois sources de rendement en immobilier ! Êtes-vous maintenant prêt à vous lancer dans la recherche de votre nouvel immeuble ultra rentable ?

Comment dénicher les meilleurs « deals » d’immeubles à revenus en immobilier ?

Nombreux sont les investisseurs qui nous écrivent pour savoir s’il existe une recette miracle, une astuce secrète ou bien encore une stratégie bénit des dieux pour dénicher les meilleurs « deals » d’immeubles à revenus en immobilier ! Pour répondre à votre question, il n’y a pas une recette miracle comme telle, mais il existe définitivement certaines stratégies qui peuvent vous permettre de battre la compétition et de trouver les meilleurs immeubles plus rapidement !

L’une de ces stratégies, et sans contredit l’une des plus utilisées, est le recours à un courtier immobilier pour analyser le marché et magasiner les immeubles à revenus sur le marché.

Les courtiers immobiliers ont en effet accès à des bases de données privées et ont des privilèges qui leur permettent de voir apparaître les immeubles à revenus à vendre avant qu’ils n’atteignent bien souvent l’internet. Vous aurez alors une fenêtre pour analyser certains investissements potentiels avant que la masse des investisseurs ne la voie. Pas pire, non ?

Votre courtier travaillera ainsi pour vous (gratuitement) afin de vous dénicher des « deals », des aubaines et des immeubles qui répondent à vos critères et à votre budget !

Pourquoi vous passer d’un tel expert qui vous fait sauver du temps et de l’argent ?

Investissez en immobilier et magasinez votre prochain investissement avec un courtier immobilier !

Vous vous sentez prêt à investir en immobilier, mais vous n’êtes pas sûr de savoir exactement comment dénicher les meilleurs « deals » et les immeubles les plus rentables sur le marché ?

Aucun problème, il vous faut simplement un courtier immobilier spécialisé en immobilier multilogement pour vous accompagner !

Remplissez notre formulaire gratuit et sans engagement pour comparer 3 courtiers immobiliers ayant de l’expérience en immobilier multilogement !

Vous pourrez comparer leurs profils, expériences, agences, stratégies, etc., et cibler le courtier que vous préférez selon vos critères !

Vous pourrez ensuite commencer à magasiner les immeubles à revenus avec votre agent en le mandatant de chercher pour vous les immeubles les plus rentables qui respectent vos critères.

Nos courtiers partenaires ont de l’expérience et sont motivés à VOUS aider à faire de meilleurs investissements !

Le plus beau dans tout ça ? Leurs services sont 100% gratuits, puisqu’ils sont rémunérés via la commission que le vendeur verse lors de la vente.

Pourquoi vous priver de l’aide gratuite d’un professionnel lorsque celui-ci vous l’offre aussi gentiment ?

N’attendez plus et remplissez notre formulaire pour trouver votre courtier multilogement dès maintenant !