2016, une année du tonnerre !

Les experts s’entendent tous pour le dire, l’année 2016 a été exceptionnelle pour le marché immobilier au Québec.

Le nombre de maisons qui ont changé de propriétaires au cours de l’année (près de 77 000 maisons) a augmenté de 6,3% par rapport à 2015. L‘accessibilité à la propriété au Québec s’est améliorée, ce qui signifie que davantage de gens ont pu se permettre l’achat d’une résidence familiale. Cela s’explique par le fait que  les taux d’intérêt sont restés stables et les salaires ont augmenté davantage que le prix des maisons.  Plusieurs facteurs favorables à la santé du marché immobiliers étaient donc rassemblés pour 2016.

Qu’en est-il de 2017 ?

2017 devrait normalement faire suite à 2016 sans embuches mais certains facteurs, comme l’adoption de nouvelles règles hypothécaires par le gouvernement fédéral, pourraient changer significativement la donne.

Cet article fait un bref  survol des prévisions étayées par divers experts en immobilier sur les tendances qui pourraient caractériser le marché en 2017.  Pour ce faire, nous considérons divers facteurs qui peuvent influencer significativement la santé du marché immobilier. Parmi ceux-ci on retrouve le statut économique de la population, la démographie, l’offre et la demande, les prix et bien sûr, le marché hypothécaire.

Le Statut économique

L’emploi est un facteur déterminant pour les gens qui désirent acheter une maison. Or, le marché de l’emploi a connu une hausse marquée en 2016, ce qui est très encourageant pour le marché immobilier, selon M. Paul Cardinal, un analyste de la Fédération des chambres immobilière du Québec (FCIQ). En effet, les 53 000 emplois créés à temps plein au Québec l’année dernière ont principalement bénéficié aux 25-44 ans, ce qui soutiendra la demande de propriétés, d’après l’expert.

Selon RE/MAX, le faible taux de chômage au Québec l’année dernière  (6,2 %), accompagné d’une croissance de l’actif des ménages, sera bénéfique au marché immobilier en 2017. Ce pourrait bien être le cas, puisqu’un sondage récent sondage de RE/MAX a révélé que 53 % des participants ont l’intention de faire l’acquisition d’une habitation, et 47 % comptent le faire d’ici cinq à dix ans. Le sondage révèle également que plusieurs considèrent l’achat d’une maison comme une stratégie de financement pour leur retraite.

Enfin, Joanie Fontaine, du blogue Les Affaires, met tout de même un bémol sur la santé financière des Québécois, en notant que le ratio d’endettement des ménages a continué de croître pour atteindre 166,9 % au 3e trimestre de 2016. Selon elle, cela pourrait significativement augmenter «  la vulnérabilité des ménages face à une hausse des taux d’intérêt. »

La Démographie

Selon Les Affaires, la population croissante au Québec est un facteur favorable pour le marché immobilier au Québec. Malgré tout, le vieillissement de la population modifiera significativement le portrait de la demande à moyen terme, en augmentant le besoin de résidences spécialisées.

Par ailleurs, des baisses significatives de population sont prévues dans certaines régions éloignées, telle que Saguenay-Lac-Saint-Jean, le Bas-Saint-Laurent, la Côte-Nord, et la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine. Celles-ci entraîneront sans conteste une réduction pour la demande de propriétés dans ces secteurs.

Dans d’autres régions, comme la banlieue de Montréal, Laval, Lanaudière et Brossard, on anticipe plutôt des hausses de population, ce qui fera également croître la demande de propriétés.

Reste à voir si ces changements affecteront le marché à plus long terme, ou s’ils se feront déjà sentir en 2017.

L’Offre et la demande

RE/MAX prévoit qu’il y aura davantage de maisons à vendre que d’acheteurs potentiels dans les régions de Québec et Montréal en 2017.

Il est tout de même intéressant de noter que le nombre de logements achevés et non écoulés au 3^e trimestre de 2016 a diminué significativement dans les grands centres urbains de la province, comparé à la même période l’année d’avant. Selon un rapport de la SCHL, cela est vrai autant pour les copropriétés (-15 %) que pour les autres résidences détenues en propriété absolue (-18 %). Par ailleurs, il y a moins de propriétés neuves à vendre, ce qui favorisera le marché de la revente en 2017.

RE/MAX prédit que le marché immobilier sera à l’avantage des acheteurs en 2017, non seulement en raison du grand nombre d’habitations disponibles, mais aussi de la stabilité du marché du travail et du faible taux de chômage.

Le marché devrait malgré tout être assez équilibré cette année, puisqu’un grand nombre de personnes souhaitent acheter une propriété, et que les conditions économiques actuelles sont rassemblées pour susciter leur confiance. Amenez-en des grosses dépenses !

Le Prix

Même s’il y aura plus de propriétés à vendre que d’acheteurs potentiels, RE/MAX prévoit qu’à Montréal, le prix des maisons connaîtra une hausse d’environ 6 %, ce qui équivaut au double de l’année précédente, alors que le prix moyen s’élevait à 347 321 $.

En fait, La Presse affirmait en date du 17 janvier dernier que dans certains secteurs de Montréal, ce sont les vendeurs de maisons unifamiliales qui ont le gros bout du bâton. Cela explique peut-être cette hausse de prix.

À Québec, on prédit que le prix moyen des habitations enregistrera une baisse de 2 %. La demande dans cette ville est largement générée par de nouveaux acheteurs à la recherche d’une propriété à 300 000 $ et moins. Les maisons en rangée et les copropriétés y sont donc particulièrement prisées. Le prix moyen de vente des propriétés à Québec en 2016 était de 265 095 $.

Le Marché hypothécaire

C’est là que le bât blesse !

Selon la Banque nationale, deux événements sont venus atténuer l’optimisme des prédictions 2017 en immobilier.  D’abord, il semble que l’élection de Donald Trump aux États-Unis a déjà eu une incidence négative sur les taux hypothécaires fixes, qui ont commencé à grimper. Décidément, on n’a pas fini de suer avec celui-là. Une vraie farce !

Ensuite, il y a bien sûr les nouvelles mesures hypothécaires annoncées par le gouvernement fédéral en octobre dernier, qui font aussi craindre pour le marché immobilier. En effet, ces mesures rendent l’accès à la propriété beaucoup plus difficile. Les acheteurs qui n’ont pas    20 % de mise de fonds pourront faire un emprunt beaucoup moins gros qu’auparavant.

En fait, l’assureur hypothécaire privé Genworth Canada a évalué qu’un tiers des clients 2016 ne se seraient pas qualifiées selon ces nouvelles mesures hypothécaires. Paul Cardinal de la FCIQ a annoncé qu’un repli des transactions est maintenant prévu, alors qu’initialement on avait prédit une hausse des activités. Ces nouvelles mesures rendront sans conteste l’année 2017 plus difficile pour le marché immobilier.

Santé, argent et un toit, pour 2017 !

Bref, malgré des conditions hypothécaires plus resserrées, qui auront sans aucun doute une certaine influence à la baisse quant au nombre de propriétés qui se vendront en 2017, le pronostique reste tout de même assez positif.

Le taux de chômage au Québec est bas, le marché du travail est sain et florissant et les gens ont de l’argent, malgré un taux d’endettement généralement à la hausse.

La population augmente. Oui, elle est vieillissante, mais il ne faut pas oublier les milléniaux, qui sont nombreux à convoiter le statut de propriétaire.

L’offre et la demande sont généralement assez équilibrées, même si acheteurs ou vendeurs sont légèrement favorisés, selon les secteurs. Rien de dramatique ici tout de même.

Le marché se porte assez bien pour qu’on prévoie une augmentation du prix moyen des propriétés à Montréal, et seulement une baisse légère à Québec.

Enfin, et probablement le plus important : les gens sont optimistes et sont prêts à faire le saut et à s’endetter pour faire l’acquisition d’un chez eux.