Guide sur le contrat de courtage du courtier immobilier avec le vendeur : durée, clauses, résiliation
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Guide sur le contrat de courtage du courtier immobilier avec le vendeur : durée, clauses, résiliation

20 septembre 2016,
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Avec ce guide sur le contrat de courtage immobilier, vous connaîtrez tout ce qu’il y a à savoir pour avoir un contrat en béton. Nous vous offrons également la possibilité de trouver des courtiers immobiliers réputés, et ce gratuitement.

 

Tout savoir à propos du contrat de courtage immobilier pour le vendeur

 

Quels sont les types de contrats de courtage immobilier pour le vendeur ?

Essentiellement, deux options s’offrent à vous en ce qui concerne le type de contrat immobilier que vous pouvez signer avec un agent immobilier.

  • Le contrat de courtage exclusif : ce type de contrat Contrat de courtage immobilierde courtage immobilier engage le vendeur à ne pas utiliser les services d’une tierce personne pour la vente de sa maison. En d’autres mots, le courtier immobilier avec qui vous signez le contrat est la seule personne qui peut vendre votre maison.

Cette option permet à l’agent immobilier de s’assurer de toucher un revenu lors de la vente de la propriété. Pour l’acheteur, le point positif est le fait qu’un agent immobilier mettre probablement plus d’efforts lorsque ses actions déboucheront assurément sur un salaire.

  • Le contrat de courtage non exclusif : avec ce contrat, vous avez la liberté de trouver vous-même un acheteur ou par l’intermédiaire d’un autre courtier immobilier.

L’agent immobilier avec qui vous signez ce contrat n’est donc pas assuré de toucher un salaire. Cela signifie que ses efforts pourraient ne pas être récompensés si une autre personne trouve un acheteur avant lui. Sachez que certains courtiers pourraient mettre moins d’efforts et prioriser des contrats qui leur garantissent un revenu.

Prenez le temps d’évaluer le type de contrat de courtage entre vendeur et agent immobilier que vous désirez avoir. Vous devrez également considérer plusieurs autres paramètres pour obtenir un bon contrat.

 

Quelle est la durée d’un contrat entre un vendeur et un courtier immobilier ?

Il n’existe aucune réglementation en ce qui concerne la durée d’un contrat de courtage entre un vendeur et un agent immobilier.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) souligne toutefois ceci :

« La durée du contrat doit être établie et inscrite au formulaire de contrat de courtage avant que celui-ci soit signé. L’obligation de prévoir une date d’expiration et une heure précises existe pour tout contrat de courtage […] Si aucune date d’expiration n’a été indiquée, le contrat prend fin automatiquement trente jours après son entrée en vigueur ».

Il faut donc absolument qu’il y ait une date d’expiration précise au contrat et ce règlement ne peut être contourné en mentionnant que le contrat est valide jusqu’à la vente, par exemple. Cela signifie également que le contrat ne peut pas être renouvelé automatiquement.

À propos du renouvellement, vous pouvez simplement remplir la section « modifications » du contrat de courtage afin d’inscrire une nouvelle date d’échéance.

 

Quelles sont les clauses d’un contrat de courtage immobilier avec son courtier immobilier ?

Maintenant que vous savez qu’il existe deux types de contrats de courtage immobilier et que vous avez une liberté totale en ce qui concerne sa durée, vous devez maintenant ajouter un certain nombre d’informations.

Vous devrez inclure le prix de vente de votre propriété. Pour ce faire, l’opinion d’un expert en la matière pourrait vous aider à établir un prix de vente réaliste. Le courtier immobilier connaît bien le marché et pourrait vous conseiller à ce propos.

Vendre trop cher pourrait faire en sorte de n’attirer aucun acheteur et vendre à prix réduit donnera une plus petite commission à l’agent immobilier. Il est dans l’intérêt du courtier immobilier de vous fournir un prix raisonnable qui correspond au marché actuel.

Entre autres, vous devrez fournir des informations pertinentes à l’analyse de la valeur de votre propriété :

  • Les dimensions de la maison et du terrain
  • L’année de construction
  • Le nombre de pièces
  • Les caractéristiques du secteur (école primaire à proximité, piste cyclable, etc.)
  • L’état de la maison et la présence de rénovations récentes

En fait, mettez-vous dans la peau de l’acheteur potentiel et demandez-vous ce qui est pertinent à connaître à propos d’une maison.

Sachez aussi qu’une fois le prix de vente inscrit sur le contrat de courtage immobilier, vous pouvez tout à fait changer d’idée et remplir un formulaire de modifications pour y ajouter le prix révisé (à la hausse ou à la baisse).

Un élément méconnu est la clause qui concerne la TPS et la TVQ. Dans certaines situations précises, la vente de votre maison est soumise à une taxation. C’est le cas chez une personne qui achète une maison pour la rénover et la revend immédiatement.

La plupart des vendeurs n’y sont pas assujettis, mais vous devrez vérifier ce point avec l’agent immobilier.

De plus, vous devrez décider de ce qui est inclus et exclu dans la vente de votre maison :

  • Les rideaux
  • Les luminaires
  • Le climatiseur central/mural
  • Le cabanon
  • etc.

Afin d’éviter tout litige, veuillez bien détailler chaque item de façon à ce qu’ils soient tous facilement identifiables.

Aussi, les inclusions sont généralement vendues sans garantie légale, ce qui vous protège d’un recours que l’acheteur pourrait intenter si les objets sont brisés ou en mauvais étant selon lui.

Voici une liste d’informations qui doivent également apparaître dans votre contrat de courtage avec votre agent immobilier :

  • Date de la signature de l’acte de vente
  • La date d’occupation
  • Les informations concernant la diffusion (la circulation d’informations entre les agences immobilières et les courtiers)
  • Le type de revenu pour le courtier (pourcentage ou revenu fixe)
  • La partie des obligations du vendeur ainsi que du courtier immobilier
  • Les signatures
  • Les informations pertinentes à propos de votre maison (année de construction, infiltrations d’eau, état des différentes composantes de la maison, etc.)

 

Quel est la commission ou le salaire du courtier immobilier ?

Revenons sur le salaire que recevra le courtier immobilier. Comme pour tout le reste du contrat, vous pouvez le négocier !

Vous pouvez vous entendre sur un prix fixe ou encore sur un pourcentage de commission en fonction du prix affiché de la maison. Cette dernière option est la plus répandue et la plus populaire au Canada.

Quel est le pourcentage de commission auquel vous pouvez vous attendre ? Généralement, le pourcentage de commission se situe entre 4 % et 7 %.

Pour négocier la rétribution de l’agent immobilier, vous devez avoir de bons arguments, car celui-ci est généralement un bon communicateur et est habitué à la négociation.

D’ailleurs, si le courtier immobilier baisse tout de suite les armes et acquiesce à toutes vos demandes, il ne s’agit pas d’un bon signe. En effet, il peut vous aider à négocier avec l’acheteur, alors il vaut mieux qu’il sache se défendre.

Voici une liste d’arguments qui pourraient jouer en votre faveur :

  • La maison est en bon état
  • Votre prix de vente est très raisonnable
  • Votre maison satisfait les critères en demande sur le marché
  • Le secteur de votre maison est en demande

Grosso modo, plus on peut anticiper que la vente se fera rapidement, plus la commission est négociable.

Vous devrez cependant vous attendre à un service moins complet si vous faites considérablement descendre le pourcentage de commission. Le courtier immobilier ne paiera peut-être pas pour vous donner une plus grande visibilité avec de la publicité et vous consacrera peut-être un peu moins de temps.

Vous pouvez donc décider de ce que vous voulez et signer un contrat qui vous satisfait pleinement. Après tout, gardez en tête que tout est négociable !

 

Pourquoi et comment résilier son contrat de courtage immobilier ?

Jusqu’ici, nous avons abordé les éléments à considérer et à inclure dans un contrat de courtage immobilier, mais qu’est-est-il de la résiliation dudit contrat de courtage immobilier ?

Premièrement, quelles raisons pourraient vous pousser à résilier votre contrat de courtage immobilier ?

  • Vous ne voulez plus déménager
  • Un différend survient avec l’agent immobilier
  • Vous préférez vendre votre maison par vous-même
  • etc.

L’OACIQ mentionne que vous disposez de 3 jours pour mettre fin au contrat, et ce peu importe la raison :

« En vertu de la Loi, le vendeur, l’acheteur ou le locateur bénéficient, malgré toute stipulation contraire, d’un délai de trois jours, suivant celui où ils reçoivent un double du contrat de courtage, pour le résilier (c’est-à-dire y mettre fin) à leur discrétion, en faisant parvenir un avis écrit à cet effet, au courtier ou à l’agence. Il s’agit du droit de dédit ».

Vous pouvez également résilier le contrat de courtage immobilier après la période des 3 jours, mais votre contrat ne devra pas inclure une clause de non-résiliation qui vous en empêcherait. C’est selon l’article 2125 du Code civil du Québec que vous pourrez résilier un contrat.

Cependant, vous pourriez avoir à rembourser certains frais au courtier immobilier tels que les frais pour de la publicité. Idéalement, cela devrait être discuté avant la signature du contrat.

Pour davantage d’informations à ce sujet, nous vous suggérons de consulter le site Internet de l’OACIQ.

 

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