Avez-vous eu la chance de regarder le film « The founder (V.F. Le fondateur) » qui retrace l’histoire du célèbre fondateur de McDonald’s et de la façon dont il a su transformer un petit casse-croûte en une multinationale établie dans plus de 100 pays à travers le monde ? Si ce n’est pas le cas, empressez-vous de le regarder, car c’est un bijou qui offre plusieurs leçons importantes, que ce soit au niveau entrepreneurial qu’au niveau de l’immobilier. Oui, vous avez bien lu, l’immobilier ! Dans ce film, Ray Kroc, le « fondateur » de McDonald’s tel qu’on le connaît, parvient à transformer un petit restaurant qui fait des hamburgers en une entreprise de restauration rapide extrêmement lucrative. Mais quel est son secret ? Quelle leçon doit-on tirer de son succès ? Qu’est-ce qui fait véritablement la valeur de l’entreprise McDonald’s ? Voyons ensemble LA leçon à tirer de ce film !

Source : http://www.rogerebert.com/reviews/the-founder-2017

Le business de McDonald’s n’est pas les hamburgers…mais l’IMMOBILIER !

Lorsqu’on pose la question à des étudiants en affaires ou à la population en général à savoir quel est le business de McDonald’s, la réponse est unanime : « les hamburgers ! » C’est une GROSSE ERREUR ! En fait, comme le dit si bien Ray Kroc dans le film, McDonald’s fait des affaires en immobilier. Vraiment ? Tout à fait ! En fait, la société McDonald’s se porte acquéreuse de terrains dans des milliers de villes à travers le monde et cible des emplacements stratégiques où les perspectives de croissance de valeurs sont importantes. McDonald’s ne loue AUCUN terrain. L’entreprise achète les terrains, fait construire un restaurant puis vend une franchise à un entrepreneur qui a alors le droit de vendre des hamburgers. Le titre boursier de McDonald’s se base beaucoup sur la valeur de ses actifs pour établir sa valeur. En possédant tous ses terrains et ses restaurants, l’entreprise investit donc en immobilier puis loue ses locaux à ses franchisés. Impressionnant, non ?

Quel est le modèle d’affaire de McDonald’s ?

Vous ne comprenez toujours pas comment Ray Kroc est parvenu à utiliser l’immobilier pour transformer un petit casse-croûte en une société valant plusieurs milliards de dollars ? C’est que vous ne comprenez pas son modèle d’affaires. Comme on peut le voir dans le film, les frères McDonald’s ont développé une méthodologie de travail impressionnant qui permet d’améliorer grandement le rendement du restaurant. Ensuite, Ray Kroc a développé l’image de l’entreprise et le nom « McDonald’s » est devenu extrêmement connu et respecté. Lorsque les gens voyaient l’enseigne « McDonald’s », ils savaient désormais que c’était un gage de qualité et de rapidité. Ray Kroc a ainsi compris qu’il ne servait à rien de louer des locaux et d’essayer de tout diriger. Il a donc choisi un modèle d’affaires complètement différent et révolutionnaire à l’époque : les franchises. La société McDonald’s achète des terrains bien positionnés à des endroits stratégiques dans les plus grandes villes à travers le monde et y fait construire un restaurant. Ensuite, elle vend le DROIT d’utiliser la marque « McDonald’s » à une personne. L’investisseur qui paie alors 1,5 million (environ) acquiert alors ce qu’on appelle « une franchise » qui lui donne le droit d’opérer un McDonald’s, de vendre les produits de l’entreprise et de bénéficier de tous les outils marketing et promotionnels. Le franchisé paie alors un loyer à McDonald’s pour utiliser les locaux qu’elle a fait construire. Donc, en gros, l’entreprise investit en immobilier et fait construire des restaurants puis elle les loue à des personnes à qui elle a vendu le droit d’opérer un restaurant qui porte le nom de « McDonald’s ». Les franchisés n’ont pas le choix de louer un restaurant appartenant à McDonald’s, ce qui est franchement bien joué de la part de la maison mère.

L’entreprise construit des locaux, donc elle investit en immobilier commercial, puis un franchisé lui paie un montant de 1,5 million (ce qui paie généralement le coût de construction du restaurant et le terrain). Ensuite, McDonald’s loue le même local au franchisé. C’est le meilleur des deux mondes ! L’entreprise a un bien immobilier commercial souvent complètement payé par le franchisé et ensuite loué par le franchisé. Et si vous pensez que les franchisés sont à plaindre, détrompez-vous ! La marque de commerce de McDonald’s est si puissante qu’ils sont pratiquement assurés de faire une bonne affaire en achetant une franchise. D’ailleurs, malgré les coûts très élevés que les franchisés doivent débourser, une grande partie d’entre eux sont désormais millionnaires. Il ne faut donc pas penser que McDonald’s fait de l’argent sur le dos de qui que ce soit. Son modèle d’affaires est tout simplement incroyablement bien conçu. McDonald’s gère la demande pour ses biens immobiliers (les franchisés) et fournit l’offre (ses restaurants). Vous êtes bouche bée ? Ne vous en faites pas, bien des gens le sont une fois qu’ils ont réalisé l’ingéniosité d’un tel système. En plus, les franchisés doivent acheter la marchandise que produit l’entreprise et sur laquelle McDonald’s se garde une marge de profits. On peut donc dire que Ray Kroc a définitivement pensé à tout en élaborant cette stratégie d’investissement et ce modèle d’affaires basé sur l’immobilier commercial.

McDonald’s est l’un des plus gros propriétaires immobiliers de la planète !

En 1961, Ray Kroc a acheté McDonald’s pour la somme de 2,7 millions de dollars aux frères McDonald’s. Aujourd’hui, l’entreprise vaut 153,82 milliards de dollars canadiens (106,4 milliards US), et fait un revenu annuel avoisinant les 25 milliards de dollars. Comptant près de 375 000 employés, on peut véritablement dire que McDonald’s est désormais établi comme un pionner de la restauration rapide à travers le monde entier. Ce que peu de gens savent, c’est que McDonald’s est également considéré par plusieurs comme le plus gros propriétaire immobilier de la planète. La valeur des actifs immobiliers fluctuants et étant difficiles à évaluer, le classement n’est pas officiel, mais l’entreprise est considérée comme l’un des plus gros propriétaires fonciers au monde. Selon certaines sources, McDonald’s aurait plus de biens immobiliers que l’Église catholique, ce qui n’est pas peu dire ! Penser que le bon vieux « Macdo » du coin fait partie du plus gros parc immobilier de la planète peut sembler farfelu, mais c’est bel et bien le cas ! Vous n’en revenez toujours pas ? Ne vous en faites pas, nous non plus !

LA leçon immobilière à tirer du film « The founder » !

Aussi surprenant que ça puisse être, McDonald’s est une entreprise d’investissement immobilier extrêmement bien conçue. La leçon qu’elle a enseignée à bien des gens en affaire est que l’immobilier peut être un levier extrêmement puissant pour expandre rapidement une entreprise lorsqu’on le jumèle avec le bon modèle d’affaires. McDonald’s investi sur les marchés immobiliers puis trouve immédiatement un locataire pour son immeuble (un franchisé), lequel paie un montant pour avoir le droit d’exploiter sous le nom de l’entreprise (ce qui paie le coût de construction) puis paie périodiquement un loyer à McDonald’s (ce qui fournit un revenu récurrent à l’entreprise). Ensuite, les marchés agissent par eux même et le prix des actifs de McDonald’s (les terrains et restaurants) augmentent et prennent en plus-value, ce qui contribue à enrichir cette géante société d’investissement immobilier. Ray Kroc a donc innové, il y a de cela plusieurs dizaines d’années, dans la façon de faire de l’immobilier. En contrôlant la demande et l’offre, McDonald’s s’assure d’avoir un parc immobilier constamment lucratif qui rapporte tant à l’entreprise qu’aux franchisés.

Comme on dit, il fallait y penser ! Grâce à l’immobilier, l’entreprise a su utiliser l’effet de levier pour expandre rapidement ses activités à l’échelle planétaire et à contrôler minutieusement la performance de ses actifs immobiliers. C’est définitivement une des stratégies d’investissement les plus originales de l’histoire, et surtout, l’une des plus payantes !