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▷ 10 façons d’acheter une maison sans mise de fonds
Acheter une maison sans mise de fonds, fantaisie ou réalité ?
Des milliers de Québécois se posent chaque année la question, et cherchent activement des stratégies qui pourraient leur permettre de ne pas avoir à épargner de mise de fonds.
On va se le dire, les banques au Québec ne prêtent pas de l’argent par pure bonté de cœur, et il y a des règles entourant les hypothèques et l’achat de propriété dans la province.
Acheter sans mise de fonds, dans son expression la plus simple, n’est PAS possible au Canada depuis 2012.
Cela étant dit, la mise de fonds n’est pas obligée d’être de l’argent liquide provenant de votre compte d’épargne. Il y a des astuces à connaître pour les acheteurs rusés !
- Dans cet article, nous vous présentons 10 façons d’acheter une maison « sans mise de fonds ». Certaines de ces techniques ont d’ailleurs été utilisées par des membres de notre équipe ! On vous révèle lesquelles, prenez des notes !
Acheter une maison sans mise de fonds – Est-ce réellement possible ?
Bon, on va « casser le party » assez vite ! Non, ce n’est pas possible d’acheter une maison si on a pas une cenne dans son compte de banque.
Il ne faut quand même pas rêver en couleur, voyons dont !
Les banques ne prêtent pas de l’argent à n’importe qui.
Par contre, il est FAUX de penser qu’il faut nécessairement avoir la mise de fonds nécessaire en argent liquide. On en reparle dans quelques instants.
La mise de fonds traditionnelle pour une maison au Québec est de 20% du prix d’achat.
Cela étant dit, il est possible de contracter une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL ou d’une autre institution, ce qui permet de réduire le pourcentage de mise de fonds à entre 5-20%.
- Acheter une maison, au sens propre du terme, n’est pas possible au Canada.
- La mise de fonds minimale, pour un prêt assuré, est de 5%.
- La mise de fonds traditionnelle pour l’achat d’une maison est de 20%.
Bon, vous voulez maintenant probablement savoir quels sont les vraies astuces qui peuvent permettre d’acheter une maison sans mise de fonds.
On le répète : bien que l’expression populaire soit « acheter sans mise de fonds », les trucs présentés sont simplement des manières créatives de fournir la mise de fonds nécessaire pour votre maison.
Comment acheter une maison sans mise de fond ?
Comment est-ce possible d’acheter une maison sans avoir à mettre de mise de fonds au Québec ?
Sachez que dans les faits, la banque va toujours exiger un minimum de 5% de mise de fonds pour l’achat d’une résidence principale.
La mise de fonds minimale pour un Duplex, en tant que propriétaire occupant, est aussi de 5%. Pour les Triplex et Quadruplex, cela passe à 10% minimum en tant que propriétaire occupant.
Cela étant dit, comme vous le verrez plus loin dans cet article, il y a des stratégies qui permettent de trouver l’argent pour votre mise de fonds ailleurs que dans votre compte en banque.
- L’une des stratégies possibles est de choisir une hypothèque avec remise en argent.
- Vous aurez un taux d’intérêt un peu plus élevé, mais la banque vous remettra une remise en argent d’un certain pourcentage de votre hypothèque.
- Ainsi, vous récupérerez une très grosse partie de votre mise de fonds de 5%, et vous pourrez ainsi acheter avec presque aucune mise de fonds.
Il s’agit ici d’une seule stratégie. Il en existe bien d’autres. Découvrez-en 10 autres plus bas sur cette page.
Si vous souhaitez profiter des conseils d’un courtier immobilier pour magasiner les plus belles maisons à vendre avec le moins de mise de fonds possible, remplissez notre formulaire sur cette page.
5 façons d’acheter une maison sans mise de fonds
#1 : Don d’équité
Commençons par une stratégie encore très peu connue de beaucoup de gens, soit le don d’équité. Au Québec, lors d’une transaction entre les membres d’une même famille, si la maison est vendue en-dessous de sa valeur marchande, la différence d’équité peut être utilisée comme mise de fonds sur la maison.
Ça veut dire quoi en français ?
Exemple de don d'équité
Ça veut dire que si vos parents décide de vous vendre leur maison, à un prix de 400 000$, alors qu’elle en vaut 450 000$, la différence de 50 000$ consiste en ce qu’on appelle un « don d’équité ».
Ce don d’équité peut alors servir de mise de fonds. La banque va alors calculer la mise de fonds minimale nécessaire sur la propriété, en fonction de sa valeur de 450 000$. En calculant 10% de mise de fonds, cela revient à 45 000$. Puisque les parents vendent la propriété 400 000$, le don d’équité de 50 000$ compense.
Vous n’aurez alors pas un sou à sortir de vos poches, et la banque vous accordera un prêt hypothécaire égal au montant vendu par vos parents.
Un don d’équité ne peut pas être fait avec des étrangers. Des règles existent concernant cette stratégie.
BONUS : lors d’une transaction entre membres d’une même famille, il n’y a pas de taxe de bienvenue à payer. Cela représente des milliers de dollars d’économies.
STRATÉGIE UTILISÉE PAR UN MEMBRE DE NOTRE ÉQUIPE
#2 : Utiliser l’argent d’un proche
Bon, il fallait bien parler du bon vieux truc un peu trop évident, soit utiliser l’argent de quelqu’un autre.
Vous n’avez pas l’argent pour la mise de fonds ? Vos parents peuvent-ils vous prêter les fonds, et vous les remboursez au fil du temps ?
Ça prend évidemment des proches très généreux, mais sachez que ça arrive beaucoup plus souvent qu’on le pense au Québec.
Vous pouvez aussi utiliser l’argent de quelqu’un d’autre pour acheter, absorber tous les paiements et quand même lui accorder une part d’équité dans la propriété. Cela vient balancer et rentabiliser son apport en argent pour votre mise de fonds.
Cette stratégie porte aussi le nom de « love money » dans le jargon populaire.
#3 : Équité dans un autre immeuble
On s’adresse ici aux investisseurs, et non pas au premier acheteur qui a déjà de la difficulté à épargner pour l’achat de sa première maison.
Si vous possédez déjà un autre immeuble, sachez que vous pouvez le refinancer pour utiliser l’équité dans celui-ci comme mise de fonds pour votre maison.
Exemple de calcul d'équité au refinancement
Par exemple, si vous possédez un Duplex depuis quelques années, dont la valeur est de 350 000$, vous pouvez refinancer jusqu’à 80% de sa valeur.
Cela donne une équité maximale de 280 000$. Si le solde hypothécaire est de 240 000$, cela vous donne 40 000$ d’équité disponible que vous pouvez prendre comme mise de fonds pour votre prochaine propriété.
Évidemment, les prêteurs vont également calculer votre capacité d’emprunt et vos ratios d’endettement, mais c’est une stratégie extrêmement courante.
STRATÉGIE UTILISÉE PAR UN MEMBRE DE NOTRE ÉQUIPE
#4 : Garantie collatérale
Parlons maintenant d’une stratégie qui était autrefois très populaire, et qui est utilisée par de moins en moins de prêteurs au Québec.
Il s’agit de la fameuse « garantie collatérale ». De quoi s’agit-il ?
Au même titre qu’un refinancement, vous aurez besoin d’une autre propriété existante pour procéder.
Avec la garantie collatérale, vous pouvez utiliser l’équité sur une propriété en tant que GARANTIE comme mise de fonds sur une autre propriété.
Pas trop clair, pas vrai ? Un exemple permettrait de simplifier les choses.
Exemple de Garantie collatérale
Thomas veut acheter une maison mais n’a pas d’argent de côté. Ses parents ont une maison depuis 30 ans, et elle est 100% payée. Elle a une valeur de 500 000$. La maison que Thomas veut acheter est de 400 000$, donc la mise de fonds traditionnelle de 20% est de 80 000$.
Les parents de Thomas accepte d’accorder une garantie collatérale de 80 000$ sur leur propriété, comme mise de fonds pour la maison de Thomas.
Quelle est la différence avec le refinancement ? Il n’y a aucune somme de réellement transférée. Thomas va financer 100% le prix de vente de la propriété. L’hypothèque détenue sur la première maison reste également la même. La seule différence, c’est qu’en cas de défaut de paiement de Thomas, la banque peut désormais se retourner contre les parents, qui ont une garantie collatérale sur leur propriété.
Il s’agit d’une stratégie audacieuse, et plus difficile à faire passer, mais qui permet réellement d’acheter sans mise de fonds.
#5 : Apport de compétence
D’accord, là on arrive avec une stratégie que la majorité d’entre vous n’auront jamais entendu parler. Il s’agit également d’une stratégie qui s’applique à un cas bien précis : les acheteurs qui réalisent un projet d’autoconstruction de maison.
Avez-vous déjà entendu parler du terme « apport de compétence » ?
Probablement pas, et nous non plus avant que l’un des membres de notre équipe ne le découvre en réalisant un projet d’autoconstruction.
Lors d’un projet d’autoconstruction, si l’acheteur a d’importantes compétences techniques qui lui permettent de réaliser par lui-même plusieurs étapes du projet, il y a de bonnes chances pour que ses coûts finaux soient considérablement réduits.
Exemple d'apport de compétence
Il peut donc y avoir une différence entre la valeur de la maison et son coût. Si c’est le cas, et que cette différence est attribuable à la contribution de l’acheteur dans la construction de la propriété, la banque peut calculer cette contribution comme un apport de compétence.
Pour vous donner un exemple, l’un des membres de notre équipe a réalisé un tel projet, en faisant évaluer dès le départ la valeur de la propriété une fois terminée. En fournissant tous les devis, il y avait une différence de 100 000$ entre le coût de construction, et la valeur réelle.
La caisse a alors accepté de calculer 10% de la valeur du projet comme « apport de compétence » servant comme mise de fonds. L’acheteur a alors fourni un autre 10% supplémentaire pour éviter de payer la SCHL.
C’est une stratégie plus compliquée, qui s’adresse à un public très niché, mais il fallait absolument vous la faire découvrir!
STRATÉGIE UTILISÉE PAR UN MEMBRE DE NOTRE ÉQUIPE
5 façons pour réduire considérablement sa mise de fonds de maison
#6 : Le Régime d’accession à la propriété (RAP)
Parlons maintenant de stratégies qui peuvent vous aider à épargner beaucoup plus facilement la mise de fonds pour votre maison.
Parce qu’à moins d’être déjà propriétaire ou d’avoir des parents en or, il vous faudra de l’argent pour acheter votre propriété.
L’une des techniques les plus efficaces est certainement de prendre des REER dans l’objectif de profiter du RAP.
Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 35 000$ par personne, ou 70 000$ pour un couple, de vos REER pour l’achat d’une première habitation.
Puisque vos cotisations REER sont déductibles d’impôt, vous obtenez un retour d’impôt équivalent à votre taux marginal d’imposition sur toutes vos cotisations.
Par exemple, si vous cotisez 35 000$ à un taux moyen d’imposition de 37,12%, cela donne 12 992$ en retour. Vous venez de faire tout cet argent à rien faire.
D’ailleurs, si vous utilisez les REER des fonds de travailleurs (CSN et FTQ), vous obtenez 30% de plus en crédit d’impôt (maximum 5000$/année).
Voici les conditions du RAP :
- Vous pouvez retirer jusqu’à 35 000$ de vos REER pour l’achat de votre première propriété.
- Vous n’avez aucun impôt à payer sur les retraits.
- Vous avez obtenu un retour d’impôt sur toutes les cotisations faites.
- Vous devez remettre vos retraits dans vos REER sur une période de 15 ans.
STRATÉGIE UTILISÉE PAR UN MEMBRE DE NOTRE ÉQUIPE
#7 : Les programmes municipaux et gouvernementaux
Pour réduire votre effort financier pour l’achat de votre maison, vérifiez tous les programmes gouvernementaux auxquels vous avez accès.
Informez-vous des programmes municipaux offerts dans votre ville. Certaines municipalités offrent de solides soutiens financiers pour attirer de nouveaux résidents.
Par exemple, à Québec, le programme Accès-Famille permet d’obtenir une aide financière qui prend la forme d’un prêt sans intérêt qui équivaut à 5,50% du prix d’achat.
Évidemment, plusieurs critères entrent en ligne de compte pour l’admissibilité, dont le revenu maximal familial.
Saviez-vous que le gouvernement du Québec et le gouvernement du Canada offraient également un crédit d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Cela peut représenter des milliers de dollars.
#8 : Le CELIAPP
Dites bonjour à votre nouveau meilleur ami, le CELIAPP !
Si vous êtes un premier acheteur qui souhaite accumuler plus rapidement la mise de fonds pour son projet d’achat, le CELIAPP est très intéressant.
Il s’agit d’un programme similaire au RAP, mais avec des règles différentes. Il est entré en vigueur en avril 2023. Voici un résumé :
- Contribution maximale annuelle : 8 000$
- Contribution maximale à vie : 40 000$
- Cotisations déductibles d’impôt
- Croissance à l’abri de l’impôt
- Retraits non imposables
- Aucun remboursement nécessaire
Bref, le CELIAPP a des avantages que le RAP n’a pas. À l’inverse, le RAP offre plus de flexibilités à certains niveaux. D’ailleurs, vous pouvez utiliser les deux simultanément.
STRATÉGIE UTILISÉE PAR UN MEMBRE DE NOTRE ÉQUIPE
#9 : Acheter une propriétés à plusieurs
Parlons d’une stratégie moins populaire, mais qui peut être envisageable lorsqu’il ne s’agit pas une résidence principale.
Vous et un ami souhaitez acheter un chalet. Vous n’avez pas d’argent de côté, mais lui oui.
Il accepte de mettre toute la mise de fonds sur la propriété, en échange que vous payez 65% des frais mensuels (hypothèque, chauffage, etc.).
Vous demeurez propriétaire à 50% chacun de la propriété.
De cette manière, vous n’avez pas besoin de mettre de mise de fonds, vous devenez quand même propriétaire, mais vous devez absorber en échange un plus haut niveau de paiement.
Il ne s’agit là que d’un seul exemple. Acheter en indivision avec d’autres personnes peut prendre différentes formes.
#10 : La location avec option d’achat
Terminons par une stratégie qui a perdue en popularité ces dernières années, mais qui a déjà été très intéressante : la location avec option d’achat.
Cela peut vous permettre d’acheter sans avoir à fournir de mise de fonds, et voici comment :
Jean-Philippe loue un condo à un couple pour 1 600$ par mois. Aimant beaucoup le condo, il a demandé au propriétaire actuel s’il était ouvert à une location avec option d’achat, où 200$ par mois sont mis de côté à partir du loyer. Au bout de 5 ans, si Jean-Philippe veut acheter le condo, il aurait alors 12 000$ d’amasser comme mise de fonds.
La location avec option d’achat était populaire à l’époque où le marché était très difficile pour les vendeurs. Avec les conditions actuelles, les vendeurs sont plus réticents à utiliser cette stratégie.
Acheter une maison sans mise de fond et mauvais crédit au Québec
Vous pensez à acheter une maison sans mise de fonds, mais vous avez un mauvais crédit ?
Tout d’abord, sachez que la qualité de votre crédit a un impact direct sur l’approbation de votre financement pour l’achat d’une propriété.
Si votre crédit est mauvais, les banques seront beaucoup plus frileuses à vous prêter de l’argent.
Vous pourrez même avoir des taux d’intérêt plus élevés en raison de votre mauvaise cote de crédit.
Il est donc impératif d’améliorer dans un premier temps votre score de crédit. Pour ce faire, vous pouvez consulter un courtier hypothécaire afin d’obtenir ses conseils pour le financement de votre future propriété.
Qu’est-ce qu’un mauvais crédit ?
Qu’est-ce que les banques considèrent comme un mauvais crédit ? En fait, tout commence par votre pointage de crédit, lequel est calculé sur 900.
Voici les barèmes approximatifs qui déterminent la qualité de votre crédit pour l’obtention d’un prêt hypothécaire :
- 300 à 574 – Mauvais crédit
- 575 à 742 – Moyen crédit
- 743 à 790 – Bon crédit
- 790 à 900 – Excellent crédit
Il est certain que si votre cote de crédit est inférieure à 650, vous aurez de la difficulté à souscrire un prêt hypothécaire, avec ou sans mise de fonds.
Vous devrez alors travailler à remonter votre cote de crédit pour faciliter vos démarches de financement.
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