+380 Courtiers Immobiliers Partenaires partout au Québec
Soumissions
Courtiers
Soumissions Courtiers Immobiliers
10 000 SOUMISSIONS PAR ANNÉE
SATISFACTION GARANTIE
GRATUIT ET SANS ENGAGEMENT
Comment les promoteurs immobiliers évaluent-ils la rentabilité d’un projet ?
À Montréal et Québec, les projets de construction de tours à condos vont bon train !
On en voit pratiquement apparaître de nouveaux chaque mois, et plusieurs commencent à se demander comment les promoteurs font pour rentabiliser de tels projets.
Eh bien, nous avons tenté de trouver la meilleure réponse possible à cette question de plus en plus populaire.
D’ailleurs, il n’y a pas de magouille ou de secret obscur, les promoteurs continuent d’investir massivement dans divers projets immobiliers parce que la demande, l’argent et la rentabilité sont au rendez-vous.
Envie de découvrir quelles sont les deux méthodes utilisées pour calculer la rentabilité d’un projet de développement immobilier ?
Vous ne voulez surtout pas manquer ce qui suit !
Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?
Un promoteur immobilier est un acteur du monde des affaires, soit un investisseur qui a pour objectif d’acquérir des terrains pour y construire des bâtiments qu’il rentabilisera par la vente ou la location.
En gros, c’est un investisseur immobilier qui développe des terrains vacants ou peu optimisés.
Son objectif peut varier, c’est-à-dire que certains promoteurs immobiliers vont se spécialiser uniquement dans la construction d’immeubles résidentiels, alors que d’autres vont opter pour la construction d’immeubles commerciaux ou industriels.
La finalité même du projet peut varier, c’est-à-dire qu’un promoteur peut décider de faire un projet qui ultimement sera entièrement vendu ou encore en faire un qui sera loué au final.
La location VS la vente, voilà le grand débat ces temps-ci !
La grosseur d’un projet peut également varier. Certains promoteurs immobiliers peuvent se concentrer exclusivement sur la construction de grosses tours de 8 étages et plus, alors que certains promoteurs vont se spécialiser en développement de quartiers résidentiels.
Le métier de promoteur est donc très vaste, mais une chose est sûre, ce que les promoteurs recherchent plus que tout au monde, ce sont les bons terrains.
Évaluer la rentabilité d’un projet de développement immobilier : étape 1, trouver le bon terrain !
L’or, pour les promoteurs immobiliers, c’est le foncier !
Un bon terrain, soit un terrain qui est bien situé, qui a un zonage approprié, qui est adéquatement desservi et qui profite d’une belle localisation, peut offrir un très beau potentiel de rendement.
D’ailleurs, c’est la question que les promoteurs se posent lors de chaque projet : quel prix dois-je payer pour ce terrain si je veux être rentable ?
En effet, pour évaluer la rentabilité d’un projet de développement immobilier, les promoteurs doivent s’interroger sur le prix à payer pour un terrain.
Pourquoi ? Parce que le reste des coûts sont prévisibles et ne sont pas (ou assez peu) négociables. Nous le verrons dans quelques instants.
Le prix du terrain, pour sa part, peut être négocié et varie grandement selon la perception de valeur que le vendeur a, et la valeur réelle dans le marché. Un vendeur peut demander trop cher pour un terrain dans l’espoir de faire un gros profit, ce qui peut résulter dans le cas du promoteur en une perte monétaire en bout de ligne.
Les deux défis que rencontre alors le promoteur tous les jours sont :
- Trouver les bons terrains
- Calculer le bon prix à payer pour les terrains afin que les projets soient rentables
Comment les promoteurs s’y prennent-ils pour dénicher et mettre la main sur les meilleurs terrains au Québec ?
Les promoteurs immobiliers font appel à des professionnels qui connaissent le marché à fond, on parle bien entendu ici des courtiers immobiliers.
Une fois les bons terrains trouvés, il faut s’attarder à quel prix il faut payer à l’achat pour que le projet soit rentable.
Deux concepts sont également très importants lors du choix du terrain…
Le coefficient d’occupation du sol et le zonage : deux concepts très importants en développement immobilier !
Lorsque les promoteurs magasinent et font de la prospection de terrains, deux concepts qui jouent un rôle clé dans le processus sont sans contredit le coefficient d’occupation au sol et le zonage.
Tout d’abord, le zonage est en fait l’ensemble des règlements municipaux et d’urbanismes qui régissent l’utilisation d’un terrain.
Par exemple, si le zonage sur votre terrain dit que vous pouvez construire une maison de 2 étages d’une hauteur maximale de 9 mètres et d’une longueur maximale de 30 pieds, vous devrez vous conformer.
Dans le cas de terrains vacants dans une perspective de développement immobilier, le zonage est particulièrement important parce qu’il permet de révéler un deuxième concept très important, soit le coefficient d’occupation au sol.
C’est un gros terme qui est pourtant très simple.
Le coefficient d’occupation au sol peut être traduit comme étant la densité de construction admissible sur un terrain en fonction de sa superficie.
Par exemple, si un terrain avait une superficie de 10 000 p2 et que le zonage vous autorisait de construire 30 000 p2, vous auriez alors un coefficient d’occupation au sol de 3.
COS = Densité de construction admissible / superficie du terrain
Plus un terrain peut accueillir un COS élevé, plus il se vend cher habituellement. C’est normal, puisque cela veut dire qu’on peut construire un plus grand nombre d’unités ou de superficie habitable, donc faire un plus gros volume de vente à moindre coût.
Mais quelles sont les méthodes pour calculer la rentabilité d’un projet ?
Il existe généralement 2 grandes méthodes pour calculer la rentabilité d’un projet !
Pour évaluer la rentabilité d’un projet immobilier, les promoteurs doivent s’attarder au prix à payer pour un terrain.
Pour y arriver, ils utilisent généralement deux méthodes, soit :
La méthode du compte à rebours
La méthode des flux de trésorerie actualisés
Il est important de noter que la première méthode est très simplifiée et permet de calculer de manière brute et approximative la rentabilité d’un projet.
Cependant, c’est la méthode qui permet le mieux d’expliquer le calcul de la rentabilité d’un projet de développement immobilier sans avoir à entrer dans la finance immobilière.
C’est donc sur cette méthode que nous porterons notre attention.
Nous vous expliquerons également sommairement comment fonctionne la deuxième méthode, qui est souvent plus utilisée par les grands promoteurs immobiliers.
Vous verrez, la méthode du compte à rebours est tout à fait logique et est assez intuitive.
La méthode du compte à rebours !
La méthode du compte à rebours est une méthode simplifiée qui permet de trouver le prix à payer pour un terrain en fonction d’une formule très simple qui prend en compte les différents coûts de construction.
L’objectif premier de la méthode du compte à rebours est de voir la faisabilité financière d’un projet sur un terrain en particulier.
C’est une formule qui prend en considération trois types de coûts. Voici la formule en question :
Coûts fixes + coûts variables + prix du terrain = prix de vente du projet
Trois des quatre éléments de cette formule peuvent être calculés avec précision, soit :
Les coûts fixes : l’ensemble des coûts qui sont obligatoirement attribuables à un projet et qui se calculent en $/p2. Par exemple, dans la construction résidentielle, on peut penser à environ 120$/p2.
Les coûts variables : l’ensemble des autres dépenses, incluant la MARGE DE PROFIT du promoteur, les frais financiers, le budget de commercialisation et de marketing, les honoraires de professionnels, etc. On calcule généralement que cela représente le 1/3 des coûts du projet.
Le prix de vente du projet : dans le cas d’un projet de vente, il est possible de prédire avec précision la valeur marchande future des unités, et donc, le chiffre d’affaires que le promoteur réalisera.
Si on est en mesure de calculer tous les coûts du projet, de même que le profit que le promoteur veut se garder, on peut modifier la formule pour trouver le prix du terrain à payer pour rentabiliser le projet.
Prix de vente du projet – Coûts fixes – coûts variables = Prix du terrain à payer
Voyons ensemble étape par étape le calcul qui permet de trouver le prix à payer pour un terrain afin de rentabiliser un projet de développement immobilier
CALCUL DE LA MÉTHODE DU COMPTE À REBOURS
Le prix de vente du projet
Un promoteur souhaite construire un immeuble de 40 000 p2 sur un terrain de 20 000 p2, soit avec un COS de 2.
Cependant, il faut calculer que 20% du volume de construction sera de la perte d’espace en raison des murs et des autres espaces communs. Donc, le volume net d’espace à vendre est de 32 000 p2 (0,8 x 40 000 p2).
Prenons en exemple que le promoteur, durant son étude de marché, a ciblé que le prix de vente au pied carré pour son immeuble est de 305$/p2.
Les ventes du projet totaliseraient donc 9 760 000$ (305$/p2 x 32 000 p2).
Calcul des coûts de construction fixes
Si on prend le cas d’un immeuble résidentiel normal sans rien d’exceptionnel, on peut estimer que le coût fixe de construction au pied carré serait d’environ 115$/p2.
Le coût de construction fixe sera donc de 4 600 000$ (115 x 40 000$).
Calcul des coûts variables
Plusieurs experts s’entendent généralement pour dire que les coûts variables représentent normalement environ 30% des ventes du projet. On peut donc les calculer à partir des ventes totales du projet, que nous avons calculé précédemment.
Dans les coûts variables, on retrouve un certain pourcentage qui consiste en fait à la marge de profit que se réserve le promoteur. Cette marge peut varier selon le promoteur, mais elle est normalement toujours au-dessus de 8%.
Donc, si on calcule 30% des ventes totales qui sont de 9 760 000$, cela veut donc dire que les coûts variables sont de 2 928 000$.
Le prix du terrain à payer
Avec ces 3 chiffres en main, il est donc ensuite facile de trouver le prix à payer pour le terrain.
| Ventes totales du projet | 9 760 000$ |
| – Coûts fixes | 4 600 000$ |
| – Coûts variables | 2 928 000$ |
| = Prix du terrain à payer | 2 232 000$ |
Grâce à la méthode du compte à rebours, un promoteur peut ainsi trouver le prix qu’il devrait payer pour un terrain afin de rentabiliser son projet.
Si le terrain est à vendre à un prix plus élevé que le prix ciblé, le promoteur devra alors négocier ou consentir à diminuer sa marge de profit dans la section des coûts variables.
Bien que très simplifiée, cette méthode présente bien la mécanique.
Les promoteurs utilisent néanmoins des calculateurs beaucoup plus complexes qui se basent sur une formule et un calcul mieux adaptés à la réalité financière moderne.
On parle ici de la méthode des flux de trésorerie actualisés.
La méthode des flux de trésorerie actualisés
La méthode des flux de trésorerie actualisés est une méthode d’évaluation de la rentabilité d’un projet qui est beaucoup plus complexe que celle du compte à rebours.
Elle est cependant plus précise, plus efficace et généralement plus pertinente pour les gros investisseurs et promoteurs immobiliers.
Quelle est la plus grosse différence de la méthode des flux de trésorerie actualisés ?
Elle prend en considération la valeur temporelle de l’argent.
En effet, lorsqu’on suit un cours de finance, la première leçon qu’on enseigne est que l’argent a une différente valeur à travers le temps, et c’est sur ce concept très important que se base cette méthode.
La méthode des flux de trésoreries actualisés consiste essentiellement à actualisés (ramené à la valeur d’aujourd’hui), l’ensemble des dépenses et revenus de ventes futurs du projet afin de déterminer la valeur présente du projet ainsi que le prix à payer pour le terrain envisagé.
Ce type de calcul s’adapte parfaitement pour les projets qui résulteront au final par de la location, mais s’applique également à merveille pour les projets de vente.
Pour comprendre cette méthode, il faut avoir suivi un cours de finance.
Cette méthode d’évaluation de la rentabilité d’un projet de développement immobilier offre les avantages suivants :
- Tiens compte de la valeur temporelle de l’argent
- Tiens compte de l’inflation
- Plus haut niveau de précision
- Plus réaliste
- Possibilité de créer rapidement divers scénarios
- Plus crédible pour les prêteurs
- Marge d’erreur plus limitée
Si vous désirez apprendre comment utiliser cette méthode ainsi que plusieurs autres outils afin de développer vos compétences en tant qu’investisseur immobilier, nous vous recommandons les deux institutions suivantes :
Gestion urbaine et immobilière, Université Laval
Certificat en ingénierie financière multilogements, MREX
Pour les plus petits investisseurs, vous pouvez également découvrir comment calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus de type PLEX !
Envie d’investir vous aussi en immobilier ? Remplissez notre formulaire pour être accompagné par un courtier professionnel !
Vous voyez les gros promoteurs de l’immobilier s’enrichir grâce à l’investissement immobilier et vous désirez suivre leur pas ?
Excellente idée, et si comme plusieurs vous ne savez pas trop par où commencer et où donner de la tête, vous auriez tout intérêt à consulter un courtier immobilier spécialisé en investissement immobilier.
Il vous aidera GRATUITEMENT à cibler votre projet d’achat et à trouver les immeubles à revenus les plus rentables.
Pour trouver les meilleurs courtiers immobiliers spécialisés dans votre secteur, tout ce que vous avez à faire c’est de remplir notre formulaire 100% gratuit et sans engagement.
Eh oui, tout est gratuit ! Vous remplissez notre formulaire, vous trouvez votre courtier puis celui-ci vous aide ensuite à faire un excellent investissement.
En bout de ligne, vous en ressortirez plus riche sans avoir eu à dépenser des sommes astronomiques en consultation !
Remplissez notre formulaire dès maintenant si vous aussi vous voulez faire comme les grands promoteurs du Québec et investir en immobilier pour vous enrichir !
Comparez 3 Courtiers
Remplissez le formulaire ci-dessous et 3 Courtiers IMMOBILIERS vous feront une Proposition. Comparez: Commission, Service & Personnalité
À PROPOS DE SOUMISSIONS COURTIERS
Soumissions Courtiers Immobiliers est une plateforme web qui met en contact les utilisateurs avec différents courtiers d'agences variées.