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La pénurie de logements à Montréal continue de s’aggraver en 2024
Le marché immobilier de Montréal est depuis quelques années le marché le plus compétitif au pays. Il est loin d’être aussi spéculatif que Vancouver ou Toronto, mais il n’en demeure pas moins que l’on commence de plus en plus à constater que l’offre peine à suffire à la demande.
Pour ce qui est de l’achat, il est de plus en plus difficile de réussir à mettre la main sur une propriété abordable sur l’île de Montréal en 2024. Les maisons à vendre sont tellement rares que lorsqu’une propriété apparaît sur le marché, elle se vend en quelques jours, parfois mêmes à un prix supérieur à celui demandé.
Les gens tentent donc de se tourner vers la location, reconnue pour être plus abordable et accessible. Cependant, Montréal assiste présentement à une pénurie de logements dans sa région, et cela va continuer de s’aggraver en 2024 malgré les efforts des promoteurs.
Est-ce vraiment aussi difficile qu’on l’entend de se trouver un logement à Montréal ? Qu’est-ce qui fait en sorte qu’une crise du logement va peut-être se produire dans la métropole en 2024 ? Ce sont à ces questions que nous tentons de répondre dans cet article.
Les données présentées dans cet article ont été tirées du site officiel de la SCHL, ainsi que d’une analyse conduite par Le Devoir.
Le marché du logement locatif de Montréal s’en va vers une pénurie
Montréal est définitivement une ville populaire au Québec, au Canada et voire même en Amérique du Nord. Elle attire son lot d’immigrants et de travailleurs étrangers à chaque année.
La rareté du logement s’est d’ailleurs aggravée non seulement à Montréal, mais aussi dans plusieurs autres villes du Québec.
Bien que cette situation soit avantageuse pour les propriétaires, elle est loin de l’être pour les locataires, qui ont de la difficulté à trouver un logement disponible dans le quartier qu’ils désirent.
Le taux d’inoccupation des logements de la région de Montréal a encore baissé cette année, ce qui veut dire que de moins en moins de logements sont vacants. Le niveau actuel du taux d’inoccupation est d’ailleurs au plus bas en 15 ans selon la SCHL.
Pour bien des regroupements et associations de locataires, il y a définitivement de quoi s’inquiéter.
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Le taux d’inoccupation sur l’île de Montréal est de 1,5%, alors qu’un marché équilibré doit être de 3%
La Société canadienne d’hypothèques et de logement a dévoilé en janvier 2020 ses chiffres quant aux taux d’inoccupation dans diverses villes de la province, et il est clair que la situation ne s’est pas améliorée au cours de la dernière année à Montréal.
Le taux d’inoccupation à Montréal au début de 2020 est de 1,5%. Pour qu’un marché soit considéré comme étant équilibré, il faut que ce taux soit plutôt de 3%. C’est une différence majeure.
D’autres exemples de villes au Québec avec des taux critiques sont Gatineau (1,5%) et Drummondville (1,1%).
Il ne fait aucun doute que les dirigeants de la ville se penchent actuellement sur le dossier et tentent de trouver des solutions.
En 2018, le taux d’inoccupation était descendu à 1,9%, mais il est maintenant rendu à 1,6% sur l’île, et à 1,5% dans l’ensemble de la région.
Cela veut dire qu’il est de plus en plus difficile pour des locataires de se trouver un logement à Montréal.
Même les logements en banlieue de Montréal se font très rares…
Que se passe-t-il en banlieue de Montréal, soit sur la Rive-Sud et la Rive-Nord de l’île ? Est-ce plus accessible ?
On pourrait être porté à croire qu’il est plus facile de trouver un logement disponible si on s’éloigne un peu de Montréal, mais la réalité en est autrement.
Selon les chiffres présentés par la SCHL, le taux d’inoccupation en banlieue de Montréal est de 1,2%, soit encore plus bas que ce que l’on retrouve sur l’île.
Complètement fou, pas vrai ?
Penser qu’on peut régler le problème en s’éloignant un peu de la métropole n’est donc pas une solution réaliste. Il semblerait que les gens aient déjà opté pour cette solution, et que cela rattrape le marché à présent. La problématique du logement s’étend non seulement sur l’île de Montréal, mais aussi à ses banlieues.
Il est cependant important de noter que les taux d’inoccupation ne sont pas identiques d’une ville à l’autre en banlieue. Certaines villes de banlieue ont des taux d’inoccupation extrêmement faibles (sous la barre des 1%) tandis que d’autres ont un peu plus de lousse (entre 2-3%).
La construction de nouveaux immeubles à logements augmente chaque année, mais ne suffit pas à la forte demande
Tandis que les locataires ruminent et continuent d’être frustrés par la situation, plusieurs se plaignent du fait que la situation ne s’améliore pas d’année en année.
Pourtant, selon les données de la SCHL, ce sont les immeubles locatifs qui se construisent le plus à Montréal ces dernières années, encore plus que les condos. C’est la première fois depuis la fin des années 1980 qu’autant de mises en chantier d’immeubles locatifs sont fait.
En 2019, près de 11 000 unités locatives ont été livrées à Montréal afin de tenter de répondre à la demande. Cela ne compte pas les unités locatives construites pour les résidences pour ainées.
Malgré cela, la demande est tellement forte que ça ne suffit tout simplement pas. Les logements mis sur le marché se louent à une vitesse hallucinante.
Même avec les nouvelles constructions, les taux d’inoccupation baissent dans la région. Entre 2018 et 2019, le taux d’inoccupation est passé de 2% à 1,6% sur l’île de Montréal, de 1,2% à 0,8% sur la Rive-Nord, de 1,8% à 1,2% sur la Rive-Sud et de 1,9% à 1,5% à Laval.
Quels sont les facteurs qui font en sorte que le marché du logement soit en surchauffe à Montréal ?
De nombreux experts se sont penchés sur les raisons qui font en sorte qu’on assiste présentement à une pénurie de logements à Montréal.
Parmi les raisons mentionnées, certaines sont intéressantes et retiennent l’attention du public.
Tout d’abord, il est important de comprendre que Montréal accueille chaque année un nombre croissant d’immigrants, et ce, surtout des résidents non permanents, c’est-à-dire des travailleurs temporaires, des étudiants et des demandeurs d’asile. Cela contribue à augmenter la demande de logements.
Ensuite, on remarque que les moins de 35 ans ont de plus en plus tendance à vouloir rester locataire plutôt que de vouloir acheter, surtout en raison des prix élevés sur le marché et de la très faible disponibilité de propriétés à Montréal.
Lorsqu’on combine le fait que de plus en plus d’immigrants viennent habiter à Montréal, et que les jeunes désirent rester locataires de plus en plus longtemps, cela crée une demande phénoménale de logements.
Une double crise à prévoir à Montréal : peu de logements disponibles, et des prix extrêmement élevés
Est-ce que la situation va s’améliorer ou empirer au cours des prochaines années à Montréal ?
En fait, bon nombre d’analystes affirment qu’on assiste présentement à une double crise dans la métropole.
La première étant que le nombre de logements disponibles ne cesse de diminuer d’année en année.
La deuxième étant que les prix des loyers augmentent également à chaque année.
Il est donc de moins en moins accessible d’habiter à Montréal. Il faut pratiquement avoir de la chance pour être en mesure de trouver un logement disponible et abordable dans le quartier qu’on veut à Montréal en 2024.
Est-ce que l’achat est mieux ? Non, c’est le même problème.
Les propriétaires actuels de maisons et d’immeubles à logements se réjouissent, car la demande est extrêmement forte, mais il n’en demeure pas moins que les locataires et les acheteurs mangent leur bas actuellement, et que le défi de trouver un logement est de plus en plus important. On n’anticipe pas que celui-ci devrait s’améliorer en 2024…
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