Les baby-boomers vieillissent, on ne peut pas le nier ! Cette génération extrêmement populeuse s’apprête à franchir au cours de la prochaine décennie le cap menant à l’âge d’or. Le vieillissement de la population s’apprête à changer drastiquement la dynamique immobilière partout dans la province. Les investisseurs immobiliers le savent, et ils sont déjà en train de se préparer. La prochaine stratégie lucrative en immobilier résidera dans un secteur depuis longtemps négligé : les résidences de personnes âgées !

Depuis la fin de la première décennie des années 2000, les condos poussent dans les villes comme des mauvaises herbes au printemps dans les gros centres urbains du Québec. Les gros promoteurs immobiliers de la province s’apprêtent néanmoins à s’engager dans des projets d’une tout autre envergure et d’un tout autre style. En effet, les résidences pour personnes âgées modernes n’auront rien à voir avec les CHSLD publics que l’on voit aux nouvelles. Grands condos modernes, services à domiciles, médecins sur place, allées de quilles, salles de divertissement, piscine intérieure et pleins d’autres commodités à n’en plus finir seront désormais aménagés dans les gros immeubles destinés à accueillir nos baby-boomers à la retraite.

Quelques années nous séparent encore de cette période, mais déjà le marché entre dans une première phase d’adaptation ! Les promoteurs sont prêts, et ils attendent justement le moment opportun !

Portrait actuel de la clientèle des résidences pour personnes âgées

Le marché des résidences pour personnes âgées est en pleine croissance et ce n’est pas prêt d’arrêter. Selon JRL, il y aurait présentement au Québec 1 837 résidences privées pour aînés. 88% de ces résidences seraient à but lucratif, et totaliseraient globalement 121 210 unités. On considère une unité un appartement ayant une chambre simple, une chambre double ou même un logement entier, ce qui veut dire que certaines de ces unités peuvent accueillir plus d’une personne. Seulement 19% des immeubles auraient plus de 110 unités, mais représenteraient à eux seuls 64% de toutes les unités disponibles. Les immeubles de RPA (résidences pour personnes âgées) de grosses dimensions sont donc les plus gros fournisseurs de logement.

Au niveau démographique, 87% des résidents de logements pour personnes âgées ont 75 ans et plus. Une statistique d’autant plus forte qui démontre que la population en général est en santé jusqu’à un âge de plus en plus élevé. Cependant, c’est loin d’être une majorité de la population qui vit dans des résidences pour personnes âgées. Seulement 16% des 75-84 ans vivent dans des RPA, et cette proportion passe à 29% pour les 85 ans et plus. Même si ce n’est pas la majorité de la population qui vit en résidences, l’arrivée prochaine des baby-boomers va sans contredit créer une demande pour ce type d’habitation, que plusieurs investisseurs identifient comme le secteur d’avenir pour les 15 prochaines années.

Les principaux promoteurs immobiliers de logement pour personnes âgées

Au Québec, il y a certains promoteurs qui se spécialisent en construction de résidences pour personnes âgées. Moins connus que les Groupe Dallaire et les Roussin de ce monde, les promoteurs immobiliers de ce type d’immeuble demeurent néanmoins de très gros joueurs au niveau provincial et détiennent des portefeuilles de plusieurs centaines de millions de dollars. Selon une étude menée par la FADOQ en 2015, les plus gros promoteurs de résidences pour personnes âgées seraient :

• Chartwell
• Cogir
• Résidences Soleil
• Groupe Maurice
• Réseau Sélection

À eux seuls, ces 5 gros joueurs fournissent présentement 29% des unités disponibles sur le marché. En moyenne, le nombre d’unités par immeuble détenu par ces gros joueurs était de 237 en 2015, mais en raison de la croissance des dernières années, ce chiffre est surement très conservateur. Chacun d’eux possède ainsi des milliers d’unités locatives et il ne fait aucun doute qu’ils seront les premiers à continuer d’exploiter ce créneau au cours des prochaines années. Ils n’attendent qu’une chose : que les baby-boomers arrivent !

Les baby-boomers : leur arrivée est attendue !

L’effervescence dans le milieu des résidences pour personnes âgées provient essentiellement du fait que les baby-boomers approchent désormais l’âge de la retraite. En effet, ces derniers sont maintenant âgés entre 52-71 ans. Ils songeront bientôt à se départir de leur grande propriété familiale suite au départ de leurs enfants, et d’ici une dizaine d’années, ils seront la principale clientèle des résidences. Cette clientèle fait languir les investisseurs, qui préparent déjà leurs projets en salivant devant cette demande qui tarde à arriver.

Les perspectives de croissance : l’explosion des constructions approche à grands pas

En date de 2016, il y a 642 675 personnes âgées de 75 ans et plus dans la province de Québec. Cette statistique de l’Institut de la Statistique du Québec présente donc qu’il y a environ 5,3 personnes âgées pour chaque unité locative en résidences. Le nombre de personnes de plus de 75 ans va croître énormément au cours des prochaines années avec l’arrivée imminente des baby-boomers. Déjà, on anticipe que pour maintenir le ratio actuel, il faudra que 26 000 nouvelles unités soient construites d’ici 2021, et près de 100 000 pour 2031.

Ce sont des chiffres très élevés qui permettent d’illustrer l’ampleur du phénomène et de l’opportunité qui s’offre aux investisseurs immobiliers. Tout le monde sait que la demande va être là, et le marché pour CE type de résidence est loin d’être saturé.

Condos pour personnes âgées Ékla : une formule intéressante

À Québec, le projet Ékla du Groupe Maurice, l’un des plus gros promoteurs immobiliers de résidences pour personnes âgées, fait belle figure sur le boulevard Laurier et promet un style de vie dynamique à ses résidents. Offrant une formule extrêmement intéressante avec des condos locatifs ou à l’achat, avec une foule de commodités très intéressantes. De nombreux autres immeubles dans ce genre devraient lever de terre dans les prochaines années.

Source image :

http://www.legroupemaurice.com/residence/ekla/

Le marché des RPA : une opportunité intéressante pour l’investisseur immobilier aguerri

L’investisseur immobilier aguerri prépare déjà ses prochains mouvements sur le marché. S’il est en mesure d’anticiper la demande et d’analyser l’évolution démographique, il sait pertinemment que l’avenir réside dans les résidences de personnes âgées et que des beaux profits attendent patiemment d’être réclamés par les joueurs qui sauront tirer leur épingle du jeu. Le marché des résidences pour personnes âgées est sur le point d’éclore, et tout le monde sait qu’il ne faut pas rater la vague. Il est cependant beaucoup plus difficile pour les petits investisseurs d’en profiter, puisque la mise de fonds requise pour démarrer ce genre de projet est de l’ordre de 35-50% et l’assurance SCHL n’est disponible que pour les gros immeubles de 50 logements et plus. On parle ici de projets de plusieurs millions de dollars.

Les petits investisseurs ne pourront donc malheureusement pas en profiter, mais parions que les gros joueurs sauront s’en mettre plein les poches !

Pourquoi est-ce qu’investir dans les résidences pour personnes âgées peut être une bonne stratégie ?

Avec le vieillissement de la population, les baby-boomers qui prennent progressivement leur retraite et le manque actuel de logements adaptés pour les personnes âgées, l’un des secteurs avec le plus de potentiel est sans contredit celui de l’investissement dans les résidences pour personnes âgées.

C’est tout à fait logique, puisque la demande croît de plus en plus au fil des années, et l’offre était auparavant stagnante et ne bougeait pas. Il y a un besoin frappant de nouvelles unités modernes et adaptées pour les personnes âgées.

C’est pourquoi nombreux sont les promoteurs qui font construire des centres pour personnes âgées privées en location, où les gens paient un loyer chaque mois pour habiter dans un immeuble adapté à leurs besoins où ils pourront profiter de divers services.

L’étendue des services dépend du type d’immeuble et de résidence, car il y a certaines résidences qui viennent avec beaucoup de services et qui sont destinées aux gens qui ne sont plus autonomes, alors que d’autres sont destinés aux personnes âgées avec encore beaucoup d’autonomie.

Les investisseurs immobiliers qui veulent réaliser des projets ultras rentables en 2019 et même en 2020 et 2021 vont certainement analyser de près l’option des résidences pour personnes âgées. Cela étant dit, il faut tout de même avoir une situation financière solide pour lancer un projet immobilier de plusieurs millions de dollars.

Résidence pour personnes âgées avec ou sans service

En tant qu’investisseur, vous pouvez également choisir entre construire une résidence pour personnes âgées avec une multitude de services ou un centre sans service. En effet, au Québec, on retrouve des immeubles destinés pour les personnes âgées autonomes où les services sont minimes, et d’autres où il y a des professionnels de la santé sur place, des préposés aux bénéficiaires, des services divers et des activités organisées chaque jour.

Lorsque vous désirez faire un projet d’investissement dans ce secteur, vous devez réfléchir au type de clientèle que vous désirez gérer et à l’étendue de la gestion que vous aurez à faire. Les centres avec services sont plus complexes à gérer, mais peuvent s’avérer plus rentables.

À vous d’analyser le tout et de voir quelle option d’investissement vous intéresse avant de commencer un projet, car le type de résidence que vous choisissez influencera potentiellement les pièces et équipements à inclure dans votre immeuble.

Si vous désirez en savoir davantage sur ces options, nous vous conseillons de participer à des activités de réseautage pour parler avec des professionnels d’expérience du secteur. Ces derniers pourront vous partager leur expérience, leurs trucs, les défis qu’ils ont rencontrés et vous mettre en contact avec d’autres investisseurs désirant également réaliser ce type de projets. Vous pourriez ainsi potentiellement former des partenariats pour investir dans ce secteur où les liquidités et les grosses capacités d’emprunt sont nécessaires.

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