ÉTAPE 1 : PRENDRE LA DÉCISION DE VENDRE
ÉTAPE 2 : VENDRE AVEC COURTIER OU SOI-MÊME

• Vendre soi-même
• Vendre avec un courtier immobilier
• Peser les pour et les contres

ÉTAPE 3 : SIGNATURE DU CONTRAT DE COURTAGE (VENTE AVEC COURTIER)

• Contrat de courtage exclusif
• Contrat de courtage non exclusif
• Contenu du contrat de courtage
• Signature du contrat de courtage

ÉTAPE 4 : LA MISE EN VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ

• La peinture
• Décoration
• Aménagement extérieur
• Ménage
• Expérience

ÉTAPE 5 : LES VISITES ET LE MARKETING

• La fiche descriptive
• Les photos
• Vidéo promotionnelle
• Les stratégies marketing
• Les visites

ÉTAPE 6 : LA RÉCEPTION D’UNE PROMESSE D’ACHAT

• Réception d’une promesse d’achat
• Le contenu de la promesse d’achat?

ÉTAPE 7 : LA CONTRE-PROPOSITION ET LA NÉGOCIATION

• Éléments de négociation

ÉTAPE 8 : LE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ

• Examen des titres
• Acte de vente
• Inscription des droits de propriété
• Recevoir votre argent et payer votre courtier
• La satisfaction du travail accompli

 

ÉTAPE 1 : PRENDRE LA DÉCISION DE VENDRE

Prendre la décision de vendre sa propriété n’est pas quelque chose à faire sur un coup de tête. Cette décision, bien que basée sur des motifs parfaitement personnels, doit également refléter adéquatement vos besoins présents et futurs. Le processus de vente varie en complexité d’un vendeur à l’autre, de par différents facteurs intrinsèques à chaque propriété ainsi que par divers facteurs économiques sur le marché.

Avant de prendre la décision de vendre, posez-vous les bonnes questions. Est-ce le bon moment pour vendre ma propriété compte tenu dans la situation sur le marché immobilier? Est-ce que le marché donne l’avantage aux acheteurs? Serai-je en mesure d’obtenir le prix désiré dans ces conditions? Quelles raisons me motivent à vouloir me départir de ma propriété?

Vous pouvez devoir vendre en raison d’un changement d’emploi, d’un besoin d’espace pour la famille ou encore pour vous rapprocher d’un centre urbain. Les raisons sont tout à fait personnelles, mais doivent être soupesées et votre plan doit être bien planifié avant de prendre la décision de vendre.

Si vous prenez la décision de vendre, vous devrez alors amorcer le processus de vente de votre propriété. Vous devrez alors vous poser LA question par excellence : est-ce que je vends seul, ou avec un courtier immobilier.

 

ÉTAPE 2 : VENDRE AVEC COURTIER OU SOI-MÊME

Vendre un immeuble est loin d’être un jeu d’enfant. Il faut penser à tout afin d’éviter des erreurs coûteuses. La vente d’une propriété exige de nombreuses connaissances techniques de la part du vendeur, s’il décide de vendre lui-même son immeuble. Il peut alors devenir intéressant de contracter les services d’un courtier immobilier afin de faciliter le processus et pour s’assurer que tout sera fait dans les règles de l’art. Néanmoins, les deux façons de faire ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Vendre soi-même

Si vous décidez de vendre vous-même votre propriété, il faut d’abord vous assurer que vous avez du temps à consacrer à ce projet. Gérer la vente de sa propriété exige non seulement des ressources et de l’énergie, mais beaucoup de temps.

Évidemment, le plus gros avantage de vendre soi-même est d’éviter de devoir payer la commission du courtier, qui varie bien souvent entre 4-6% du prix de vente. C’est beaucoup d’argent, mais les responsabilités inhérentes à la vente doivent être rémunérées. Si vous désirez vendre vous-même votre propriété, vous devrez être en mesure d’effectuer différentes tâches :

• Établir le juste prix de vente de votre propriété
• La mettre en valeur et faire la préparation de prévente
• Lancer les campagnes publicitaires et gérer le marketing
• Faire les visites et parler avec les acheteurs potentiels
• Recevoir et analyser les offres d’achat
• Rédiger les documents de contre-proposition
• Adaptez vos disponibilités à ceux de vos acheteurs potentiels
• Être en mesure de supporter le stress du téléphone qui ne sonne pas
• Ne pas être pressé

La plupart des vendeurs qui décident de vendre par eux-mêmes ne sont généralement pas pressés. Ils veulent sauver plusieurs milliers de dollars en commission, mais ils n’ont généralement pas de motifs qui les forcent à devoir se départir rapidement de leur propriété. Cette décision implique également que vous êtes responsable de toutes les étapes du projet, dont notamment les documents légaux relatifs aux promesses d’achat et aux contre-propositions.

En l’absence d’un courtier, vous devrez également vous occuper de tout ce qui a attrait à la publicité pour faire connaître votre immeuble. Si vous voulez des visiteurs et des acheteurs potentiels, vous devez mettre un minimum de budget pour augmenter la visibilité de votre propriété sur internet et sur les différents médias d’information. Si vous êtes à l’aise avec tous ces aspects, que vous n’êtes pas pressé et que vous avez le temps de vous occuper de tous les aspects relatifs à la vente, il peut être adéquat de songer à vendre sans courtier.

 

Vendre avec un courtier immobilier

Si vous souhaitez avoir la paix d’esprit et avoir la certitude que toutes les opérations de la vente seront effectuées dans les règles de l’art, il est recommandé de faire affaire avec un courtier ou un agent immobilier. Ces derniers sont formés spécialement pour ce type de projets et ont les compétences requises pour vendre votre propriété sans aucun problème.

La principale fonction de ces professionnels est de servir d’intermédiaire entre deux intervenants, bien souvent un vendeur et un acheteur ou encore un propriétaire et un locataire. Ils agissent donc à titre de facilitateurs et de négociateurs entre les deux parties.

Agent immobilier vs Courtier immobilier : Ce qui distingue les deux professionnels est la portée de leurs responsabilités. Le courtier est autorisé par la loi à employer et à autoriser un agent immobilier à agir pour lui, tandis qu’un agent ne peut qu’agir au nom d’un courtier. Ainsi, la loi attribue au courtier toutes les responsabilités des actes et des décisions prises par les agents et les courtiers qui agissent en son nom.

Donc, si vous décidez de contracter les services d’un agent ou d’un courtier, vous êtes assuré par la Loi sur le courtage immobilier qu’il respectera toutes les règles et les conventions établies lors de la vente de votre propriété. Évidemment, le principal désavantage de ce choix réside dans le fait que vous devrez payer un pourcentage de commission (4-6% environ) du prix de vente de votre propriété, peu importe si elle a été vendue en une semaine ou en six mois. Néanmoins, si vous décidez de vendre avec un courtier, voici une liste des principaux avantages que vous bénéficierez :

• ✔ Évaluation de la juste valeur de votre propriété
• ✔ Reçois les appels, fais les visites et parle avec les clients
• ✔ S’occupe du marketing, de la publicité et de la promotion de votre immeuble sur ses différents canaux privés (notamment Centris)
• ✔ Il vous fait sauver du temps
• ✔ Il vous accompagne tout au long du processus de vente
• ✔ Il s’occupe de tous les documents légaux
• ✔ Il négocie efficacement pour vous

 

Peser les pours et les contres

Vous devez donc prendre une décision éclairée en fonction de vos besoins, de vos forces et de vos faiblesses. Si vous avez du temps, que vous n’êtes pas pressé et que vous avez les compétences pour publiciser votre immeuble et gérer les documents légaux, vendre par vous-même peut être une alternative intéressante. Néanmoins, si vous savez pertinemment que votre horaire est chargé, que vous n’êtes pas une personne douée dans la vente à la base et que vous ne savez pas par où commencer pour faire connaître votre propriété sur le marché, il peut être une très bonne décision de faire appel à un professionnel de la vente immobilière. Le courtier détient indéniablement les compétences nécessaires qui feront en sorte que vous n’aurez pas à vous casser la tête.

Analysez donc les pours et les contres de chaque option et prenez une décision qui vous permettra de vendre avec efficacité votre propriété.

 

ÉTAPE 3 : SIGNATURE DU CONTRAT DE COURTAGE (VENTE AVEC COURTIER)

Si vous choisissez de vendre avec l’aide d’un courtier immobilier, vous devrez alors signer un contrat de courtage. C’est un contrat qui établit un lien professionnel entre vous et votre courtier, de sorte à établir les obligations des deux parties pour une durée limitée. Il existe plusieurs types de contrats de courtage. Voici les deux principaux :

 

Contrat de courtage exclusif

Ce type de contrat oblige le vendeur à faire uniquement affaire avec le courtier désigné au contrat et l’empêche de recourir aux services de tout autre intermédiaire pour la vente de sa propriété. C’est le type de contrat que les courtiers préfèrent généralement, car cela leur garantit une rétribution au moment de la vente. D’une autre part, cela garantit au vendeur que le courtier consacrera un maximum de temps et d’efforts à la propriété puisqu’il est le seul à en avoir la charge.

 

Contrat de courtage non exclusif

Ce type de contrat permet au vendeur de vendre lui-même sa propriété ou par un autre intermédiaire que le courtier désigné au contrat. C’est un contrat qui peut sembler nettement avantageux pour le vendeur, mais le vendeur peut alors demander un plus gros pourcentage de rétribution en cas de vente ou encore ne pas mettre autant d’effort dans la vente de la propriété puisque rien ne lui garantit une rétribution à la fin. Il faut donc mettre cartes sur table lors de la négociation de ce type de contrat et faire preuve de transparence. Il ne faut surtout pas voir le courtier comme un compétiteur ou même un ennemi, mais plutôt comme un partenaire et un associé.

Vous devez donc choisir entre ces deux types de contrats de courtage lorsque vous négociez avec votre courtier. Pensez d’abord à vos objectifs, à vos besoins et au niveau d’implication que vous voulez jouer dans le processus de vente. Lorsque vous aurez pris votre décision, il faudra alors rédiger le contrat.

 

Contenu du contrat de courtage

Le contrat de courtage doit obligatoirement inclure les sections suivantes :

Identification des parties

Les personnes initiant le contrat doivent être identifiées dans la première section du contrat.

• ✔ Nom et adresse du courtier
• ✔ Le nom et le # de certificat de l’agent immobilier
• ✔ Les noms et les coordonnées des propriétaires du vendeur et propriétaire de l’immeuble

 

Il est bien important de noter que si vous êtes deux personnes à être pleinement propriétaires de l’immeuble, vous ne pouvez pas signer de contrat de courtage sans son approbation, voire même sa présence.

 

Description de l’immeuble en vente

L’immeuble désigné au contrat doit être sujet à une description minutieuse de toutes ses composantes, tant au niveau du terrain que du bâtiment. Vous devez donc fournir à votre agent toutes les informations que vous détenez relatives à votre propriété. En voici quelques exemples :

• ✔ Certificat de localisation
• ✔ Grandeur et superficies du terrain
• ✔ État général de la propriété
• ✔ Montant des taxes
• ✔ Rénovations récentes
• ✔ Grandeur des pièces
• ✔ Superficie d’aire habitable
• ✔ Tout autre renseignement relatif à l’état de la propriété

 

Vous devez également remettre l’acte d’acquisition que vous avez contracté ainsi que le certificat de localisation de votre propriété. Le certificat de localisation sera également nécessaire pour la signature de l’acte de vente. Le contrat doit également inclure :

• ✔ L’adresse de la propriété
• ✔ Le numéro de cadastre

 

Si l’immeuble est une copropriété, il est nécessaire de spécifier si on parle d’une propriété divise ou indivise et l’inscrire au contrat. Dans ce cas, il doit également inclure les informations suivantes :

• ✔ Nombre de stationnements inclus
• ✔ Nombre de rangements inclus
• ✔ Copie de la déclaration de copropriété
• ✔ Copie des règlements de l’immeuble

 

Prix de vente

La détermination du prix de vente de votre propriété est cruciale dans votre stratégie de vente. Afin de déterminer le prix réaliste auquel vous pouvez espérer vendre votre propriété, vous devez être en mesure de procéder à une brève analyse des propriétés comparables ayant été vendues récemment. Votre courtier, de par sa formation et son expérience, pourra alors grandement vous être utile et il pourra vous donner une idée de la valeur réelle de votre propriété. Il procédera par une analyse simplifiée de la méthode des comparables et vous présentera les ventes d’immeubles comparables dans le même secteur. Il reviendra cependant à vous de cibler le prix de vente en tenant compte des conseils et de la valeur prédite par votre courtier. Néanmoins, il vous sera plus facile de déterminer un prix juste, réaliste et compétitif.

À cette étape, vous devrez également aider votre courtier en ciblant les points forts et les points faibles de votre propriété, que ce soit :

• ✔ L’aménagement extérieur
• ✔ Des rénovations récentes
• ✔ Une cuisine rénovée
• ✔ Un sous-sol fini
• ✔ Une possibilité d’agrandissement
• ✔ Etc.

 

Vous devez vendre votre propriété à votre vendeur pour que celui-ci puisse la vendre aux acheteurs intéressés. Vous êtes le propriétaire, c’est donc vous qui connaissez le mieux la propriété. Vous devez également être en mesure d’identifier les forces du secteur dans lequel s’inscrit votre propriété. Y a-t-il des parcs à proximité? Y a-t-il des écoles? Vous comprenez le principe.

NOTEZ BIEN : Ne ciblez jamais un prix de vente trop élevé par rapport à la valeur marchande établie par votre courtier ou par une analyse du marché. En procédant ainsi, vous pouvez repousser les acheteurs potentiels, « brûler » votre propriété et rallonger considérablement la durée de la vente. Ce n’est jamais bon signe, du moins du point de vue d’un acheteur, qu’une propriété reste trop longtemps sur le marché. Si le propriétaire désire changer le prix de vente au cours du contrat, il doit alors remplir un formulaire à cet effet intitulé « Modifications et avis de réalisation de conditions ».

 

La liste des inclusions et des exclusions

C’est souvent sur ce point que surviennent des litiges entre le vendeur et l’acheteur, car pas assez de précisions ont été incluses au contrat. Il est donc bien important pour le vendeur de dresser une liste exhaustive et détaillée de tous les appareils, luminaires et objets inclus dans la vente de la propriété et ceux qui en seront exclus. Pour éviter toute confusion, vous pouvez même aller jusqu’à préciser le # de série de chaque appareil ainsi qu’une brève description. Voici une liste de quelques exemples auxquels vous devriez porter attention.

• ✔ Le climatiseur
• ✔ Rideaux et stores
• ✔ Laveuse
• ✔ Sécheuse
• ✔ Lave-vaisselle
• ✔ Chauffe-eau et thermopompe
• ✔ Cabanon
• ✔ Etc.

 

Ne bâclez surtout pas cette étape, car cela pourrait vous occasionner bien des désagréments lors de la vente finale.

 

Fonds de copropriété

Cette section doit faire état du fonds de propriété de l’immeuble en général dans le cas d’une copropriété. On doit également y décrire les frais de copropriété mensuels pour l’entretien et la réserve. Toutes les sommes que les propriétaires versent dans ce fonds ne sont pas récupérables lors de la vente.

 

Frais de remboursement hypothécaire

Si l’acheteur qui décide d’acquérir votre immeuble contracte une nouvelle hypothèque au lieu d’assumer celle que vous aviez, vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire et la radier à vos frais. Il est alors possible que vous deviez payer une pénalité pour remboursement anticipé.

 

Signature de l’acte de vente et prise de possession

La date à laquelle l’acheteur peut prendre possession de l’immeuble et la date à laquelle il est tenu de signer l’acte de vente. Ces deux dates doivent être désignées dans le contrat de courtage. L’offre d’achat de l’acheteur peut cependant proposer des dates différentes à celles établies au contrat.

 

Rétribution du courtier

C’est ici que vous devez négocier et inscrire le pourcentage ou le montant de commission du vendeur ainsi que les conditions. Ces informations doivent être clairement inscrites au contrat et le montant de commission sera ultimement versé à la vente de l’immeuble.

 

Déclaration du vendeur

La déclaration du vendeur est un document dans lequel le vendeur fait état de toute situation, problématique ou élément étant survenu au cours de sa possession de l’immeuble ou dont il a connaissance et qui peut faire diminuer la valeur de la propriété. Généralement, le vendeur doit ainsi répondre à une série de questions portant sur divers sujets. Voici quelques exemples de questions que l’on retrouve dans une déclaration de vendeur :

• ✔ La propriété a-t-elle déjà connu des problèmes d’infiltration d’eau au niveau des fondations?
• ✔ À votre connaissance, est-ce qu’une caractéristique propre à l’immeuble pourrait rendre celle-ci non assurable ou en augmenter considérablement la prime?
• ✔ Avez-vous changé le panneau électrique depuis la date d’acquisition?
• ✔ Avez-vous déjà eu des problèmes de rongeurs?

 

Ce document permettra notamment d’établir comme que vous êtes pleinement propriétaire de l’immeuble et que celui-ci est libre de toutes charges ou redevances. En cas de particularité au niveau des droits de propriétés, vous devez aussitôt en avertir votre courtier.

 

Obligations du vendeur

Cette section du contrat de courtage établit toutes les obligations dont doit s’acquitter le vendeur. Cela a surtout attrait aux documents à fournir, ainsi qu’à la publicité et à l’accès à la propriété aux fins de visite.

 

Obligations du courtier

Cette section est extrêmement importante pour le vendeur qui confie la vente de sa propriété puisqu’elle aborde divers sujets capitaux. On y présente ainsi la compétence du courtier et on présente les devoirs de ce dernier en matière d’information, de loyauté, de publicité, de conflits d’intérêts, etc. Le vendeur doit lire cette section attentivement afin de comprendre parfaitement le rôle que jouera le courtier lors de la vente de sa propriété.

 

Signature du contrat de courtage

Avant de signer votre contrat de courtage, veuillez le lire attentivement afin de bien comprendre chaque élément qui y figure. N’hésitez surtout pas à poser des questions à votre courtier si vous ne comprenez pas certains points.

 

La fiche descriptive

Grâce aux informations que vous aurez fournies, votre courtier aura concocté une fiche descriptive de votre propriété, laquelle servira à la mise en marché auprès de la clientèle cible et des personnes intéressées. Vous devez à ce moment vous assurer que toutes les informations y figurant sont exactes et qu’aucune erreur ne s’est glissée. Si vous découvriez une erreur sur cette fiche par rapport aux informations fournies dans le contrat de courtage, le courtier devrait alors corriger cette erreur puis vous faire parvenir une nouvelle copie à sujette à approbation.

 

La signature et l’entrée en vigueur du contrat

Voilà venu le moment de signer. Pour que le contrat prenne effet et entre en vigueur, vous votre double contrat signé par vous et le courtier/agent qui vous représente. À partir de la date de réception du contrat signé, vous avez trois jours pour l’annuler. Après ce délai, il ne peut être résilié s’il est marqué de la mention « Irrévocable ».

La rédaction du contrat de courtage est une étape très importante qu’il ne faut pas prendre à la légère. Une fois que le contrat entre en vigueur, le courtier a la charge de votre immeuble et il sera temps de procéder à la mise en valeur de votre propriété.

 

ÉTAPE 4 : LA MISE EN VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ

Vendre une propriété est un jeu de séduction. Vos acheteurs potentiels doivent être charmés par les différents attributs de votre propriété, et pour y parvenir, il faut porter une attention toute particulière aux moindres détails. À cette étape, il s’agit alors d’optimiser l’apparence de votre propriété. On ne parle pas ici d’entreprendre des rénovations majeures, loin de là. C’est un peu comme avant un rendez-vous galant : on ne se fait pas faire une chirurgie plastique, mais on prend le temps de prendre une douche, de se préparer et de soigner son apparence. C’est exactement la même chose avec une propriété.

Vous n’avez pas besoin de tout refaire, mais vous devez cibler les points à améliorer et à mettre de l’avant pour créer un effet « wow » qui saura capter l’attention de l’acheteur. Un courtier immobilier peut grandement vous aider à cibler ces facteurs puisqu’il visite des dizaines de propriétés chaque semaine. Il connait les tendances du moment. Voici donc quelques points à ne pas négliger dans le processus de mise en valeur de votre propriété.

 

La peinture

Ça peut sembler banal, mais la peinture fait partie du trio des rénovations les plus payantes lorsqu’on vend. Avec un rendement sur capital investi (RCI) de 50-100%, la peinture permet de redonner une apparence jeune et tendance à presque n’importe quelle propriété. Si votre propriété est récente, quelques retouches sont suffisantes pour effacer des traces d’usure causée par le passage du temps. Vous verrez, c’est un investissement peu dispendieux qui en vaut la peine!

 

Décoration

Un point bien souvent largement sous-estimé! La décoration et le style à l’intérieur d’une propriété affectent bien souvent de façon drastique la perception des acheteurs potentiels. Ce n’est pas tout le monde qui est en mesure d’imaginer une maison sous un nouveau jour. Vous devez cibler ce que 80% des acheteurs aiment comme style et adapter votre propriété en conséquence. On ne parle pas ici de refaire toute la décoration intérieure de la propriété, mais plutôt d’y inclure des éléments modernes et tendance avant de capter l’attention des acheteurs. Si vous faites affaire avec un courtier, celui-ci peut grandement vous aider. Il existe également diverses entreprises spécialisées en « Homestaging » qui peuvent vous donner un coup de pouce.

 

Aménagement extérieur

Les propriétaires jugeront votre propriété avant même d’avoir mis un pied en dehors de leur véhicule. L’image extérieure que projette votre immeuble n’est pas à prendre à la légère. On n’a jamais une seconde chance de faire une bonne première impression. C’est aussi vrai en immobilier. Avant la mise en marché de votre immeuble, assurez-vous que l’aménagement paysager est adéquat, que le revêtement extérieur n’a pas de traces d’usure apparente ou encore que les plates-bandes ne soient pas garnies de fleurs mortes. Les acheteurs doivent être impressionnés dès qu’ils mettent les pieds dans la rue devant votre propriété. Les dollars que vous investirez ici seront bien dépensés.

 

Ménage

N’oubliez surtout pas de faire le ménage avant les visites d’acheteurs potentiels. Ces derniers, involontairement ou non, jugeront la qualité d’entretien ménagère et cela aura un impact sur leur perception de l’entretien général de la propriété. Ne leur laissez pas l’occasion d’avoir une mauvaise impression. Même si c’est fastidieux et tannant de devoir faire le ménage à chaque fois, c’est gratuit et ça peut faire la différence!

 

Expérience

Les acheteurs achètent avec tous leurs sens, pas seulement leurs yeux. Certaines stratégies, comme on le voit dans certaines émissions, peuvent alors être employées lors de visites avec certains acheteurs potentiels fortement intéressés. Faites-leur vivre une expérience, pas seulement une visite. L’odeur peut être un facteur tout aussi important que le visuel. Par exemple, mettez des sens bons dans la salle de bain, vous pouvez préparer des biscuits et les mettre sur les tables de la cuisine (même si c’est cliché), etc. Dans le cas où vous faites affaire avec un courtier, ce dernier pourra alors vous conseiller et vous dire les dates de ses visites pour que vous coordonniez vos efforts.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’entre la signature du contrat de courtage et la mise en marché et les visites, vous devez mettre en valeur votre propriété pour faire ressortir ses attributs d’exception. Vous devez également corriger les petits défauts apparents et facilement agaçants pour l’acheteur. Une fois que votre propriété sera optimisée et sur son 31, vous ou votre courtier pourrez alors procéder à l’étape du marketing et des visites.

 

ÉTAPE 5 : LES VISITES ET LE MARKETING

Une fois que votre contrat de courtage est signé, ou bien que vous ayez pris la décision de vendre vous-même, et que votre propriété a bien été mise en valeur, il est temps de passer à l’étape du marketing et des visites. À ce stade, la personne responsable de vendre l’immeuble, votre courtier ou vous, devez mettre en marché la propriété afin que le plus d’acheteurs potentiels puissent la voir. Diverses stratégies marketing peuvent alors être employées pour y parvenir. Les courtiers ont bien souvent de très longues listes de contacts ainsi que des canaux de distribution variés. Lorsqu’on agit seul, il faut alors faire preuve d’imagination et d’ingéniosité. Avant toute chose, voici les principaux moyens publicitaires qui sont employés pour mettre de l’avant votre propriété sur les divers médias.

 

La fiche descriptive

Peu importe que vous fassiez affaire avec un courtier ou non, la fiche descriptive de votre propriété sera toujours le point central de votre stratégie marketing. Cette dernière fournit toute l’information concernant votre immeuble aux acheteurs potentiels, que ce soit la superficie, l’âge du bâtiment, le nombre de chambres, le nombre de salles de bains, etc. Personne ne peut se passer d’une fiche descriptive complète et détaillée.

Cette fiche pourra alors être imprimée et distribuée ou encore publiée sur les divers médias que consultent les acheteurs. Quoique non nécessaire, une fiche descriptive bien structurée et esthétique aura tendance à mettre en confiance les lecteurs, qui sauront se retrouver plus facilement dans l’amalgame d’informations fournies.

La première étape de votre stratégie marketing devrait donc de créer une fiche descriptive pour votre propriété. Si vous faites affaire avec un courtier, vous devriez déjà avoir fourni toutes les informations à ce dernier pour qu’il puisse s’en occuper. Vous n’aurez qu’à la valider!

 

Les photos

La deuxième chose essentielle dont tout vendeur ne peut se passer est une banque de photos de la propriété. On ne parle pas ici de deux ou trois photos floues, mais plutôt d’une bonne douzaine de photos de qualité qui donneront envie aux acheteurs potentiels de se déplacer pour venir découvrir votre propriété. Les photos jouent un rôle non négligeable dans votre stratégie marketing, puisqu’elles permettent de voir la propriété sous tous ses angles et donnent un très bon aperçu du potentiel qu’elle propose.

Ne faites surtout pas l’erreur de prendre les photos vous-même si vous ne disposez pas d’un bon appareil photo ou si vous n’avez pas d’expérience en photographie. Les services d’un photographe professionnel coûtent bien souvent moins de 100$ et valent leur pesant d’or. S’il y a un endroit où vous ne devriez pas couper, c’est ici. Des photos floues, mal cadrées et amateurs peuvent faire sentir aux acheteurs que vous n’êtes pas un vendeur sérieux ou encore que vous avez quelque chose à cacher.

Ne perdez pas de temps et faites affaire avec un professionnel de la photographie pour la vente de votre propriété dès le début de la mise en marché.

 

Vidéo promotionnelle

Quoique surtout utilisée aux États-Unis, la vidéo promotionnelle est un outil publicitaire puissant qui permet de donner vie à votre immeuble. Généralement employé pour les immeubles haut de gamme, ce type de produit permet d’avoir une vue aérienne ainsi que de mieux comprendre l’agencement des pièces à l’intérieur de la propriété. Une musique de fond et des phrases clés permettent généralement à l’acheteur de vivre une expérience originale avant même d’avoir mis le pied sur votre terrain.

C’est un outil qui peut vous permettre de vous différencier de la concurrence et de piquer la curiosité de bien des gens sur le web. Certains courtiers, quoique peu nombreux, se spécialisent dans ce genre de service. Néanmoins, certaines entreprises privées répondent explicitement à ce besoin et vous confectionneront une vidéo pour quelques centaines de dollars seulement.

 

Les stratégies marketing

Une fois que vos outils publicitaires auront été créés, vous devrez alors les distribuer sur divers médias pour rejoindre votre clientèle d’acheteurs potentiels. À ce stade-ci, vos stratégies marketing seront influencées par votre choix initial, soit de vendre seul ou avec un courtier.

 

Publiciser seul sa propriété

Si vous décidez de vendre seul votre propriété, cela comprend que vous devrez également vous occuper de tout ce qui touche au marketing et à la publicité. Voici donc une liste de quelques suggestions pour vous guider dans cette démarche.

 

Duproprio

Duproprio est un site spécialisé dans la vente sans courtier. L’entreprise offre des services variés et divers pour pratiquement tous les aspects de la vente.

• ✔ Photos
• ✔ Annonce en ligne
• ✔ Pancarte à vendredi
• ✔ Conseillers disponibles 7 jours/7
• ✔ Outils en ligne
• ✔ Documents légaux
• ✔ Et plus encore!

 

En fait, si vous ne vendez pas avec un courtier, il est très fortement recommandé de faire affaire avec Duproprio. Leurs conseillers peuvent vous aider et répondre à vos moindres questions et vous guider lors du processus de vente.  Les prix des différents forfaits s’établissent comme suit :

• Le De Base : 699,95$
• Le Gros Forfait : 849,99$
• La Totale : 999, 95$

 

Ces forfaits sont fixes, peu importe le prix de vente. Ce peut donc être grandement avantageux. Cependant, vous devrez tout de même répondre au téléphone, faire les visites et vous occuper de toute la paperasse. Duproprio agit plutôt comme un guide et un accompagnateur. L’entreprise peut cependant grandement vous aider, puisque votre propriété apparaîtra sur son site, qui génère un trafic d’acheteurs potentiels très élevé.

 

Les sites de petites annonces (Kijiji, Lespacs, etc.)

Les sites de petites annonces deviennent de plus en plus populaires pour vendre des propriétés. Ces derniers génèrent un trafic très important et des milliers de personnes consultent ces sites chaque jour.

La publication d’une annonce sur ces sites est GRATUITE, à moins que vous désiriez payer pour certaines options qui vous permettront d’augmenter votre visibilité. Les premiers sites auxquels la plupart des gens pensent sont Kijiji et Lespacs. Profitez-en, c’est un excellent moyen de faire voir son immeuble à faible coût.

 

Réseaux sociaux

Le pouvoir des réseaux sociaux n’a pu à faire ses preuves. Si vous êtes actif sur Facebook, Instagram et divers autres réseaux sociaux, utilisez-les comme canaux publicitaires. Créer une annonce de vente que vos amis, votre famille et vos proches pourront partager à leurs connaissances. Qui sait, peut-être que quelqu’un que vous connaissez ou encore l’une de vos connaissances connaît quelqu’un qui cherche justement une propriété comme la vôtre? Ça ne coûte pas un sou et ça peut être une stratégie extrêmement intéressante.

 

Journaux

La bonne vieille méthode traditionnelle a fait ses preuves. Beaucoup moins de jeunes consultent les journaux régulièrement pour regarder les propriétés à vendre, mais il n’en demeure pas moins qu’une clientèle plus âgée reste accrochée à ce type de média. C’est peu coûteux et vous allez peut-être rejoindre une clientèle qui n’est pas familière avec les médias sur Internet.

 

Publiciser sa propriété avec un courtier

Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, c’est lui qui aura alors le mandat de s’occuper de la publicité et du marketing. Ce dernier a généralement accès à une vaste gamme de réseaux pour afficher votre propriété en ligne. Voici donc quelques moyens qu’utilisera votre courtier pour publiciser et faire connaître votre propriété.

 

Centris

Le plus gros avantage au niveau du marketing que vous bénéficierez en tant que vendeur si vous faites affaire avec un courtier est le fait que votre propriété sera affichée sur Centris. Centris est l’un de sites les plus consultés au Québec pour la vente et l’achat de propriété.

Votre immeuble sera donc vu par une très grande quantité d’acheteurs très rapidement. On retrouvera alors la fiche descriptive de votre immeuble ainsi que le répertoire photo de votre propriété.

Une stratégie marketing qui peut s’avérer très efficace.

 

Site de l’agence immobilière (Remax, Century 21, Royale Lepage…)

En plus de leur accès au réseau Centris, les courtiers font généralement partie d’une agence immobilière (par exemple Remax, Century 21, Royale Lepage, etc.) et publient les immeubles dont ils ont la charge sur leur site internet. Encore une fois, ces sites sont très consultés et prisés par les acheteurs, ce qui augmente considérablement votre visibilité et les chances de trouver quelqu’un d’intéressé.

 

Réseaux sociaux

En plus de leur site internet, les agences et les courtiers sont habituellement très actifs sur les réseaux sociaux et ont l’opportunité d’être vu par une large clientèle potentielle. Ils vous feront ainsi bénéficier de cette visibilité en affichant une annonce de votre propriété.

 

Liste de clients potentiels

Les courtiers ont également un répertoire d’acheteurs assez vaste. Ils ont des clients qui cherchent justement des propriétés et ont des contacts qui peuvent parfois grandement accélérer le processus de vente.

 

Les visites

Lorsque des acheteurs manifesteront leur intérêt et voudront venir visiter votre propriété, vous devrez tout faire pour ne pas donner une mauvaise impression. Si vous vendez seul, vous devez respecter certaines « règles » pour être sûr de ne pas rater votre coup et pour faire une excellente impression auprès de l’acheteur. Vous devez donc :

• ✔ Avoir l’air professionnel
• ✔ Être bien habillé
• ✔ Être poli et courtois
• ✔ Fournir une fiche descriptive de la propriété avec quelques photos (pour que l’acheteur la conserve)
• ✔ Être en mesure de répondre à toutes les questions
• ✔ Laissez vos coordonnées complètes

Si vous respectez ces points, vous devriez faire en sorte que vos visites soient un succès. Si vous faites plutôt affaire avec un courtier, vous n’avez pas vraiment à vous casser la tête, car c’est lui qui s’occupera de tout ça. La seule chose à laquelle vous devrez porter attention est l’agenda des visites. Il sera très important que vous coordonniez votre agenda avec celui de votre courtier pour bien planifier les visites des acheteurs potentiels. Vous devriez également faire un ménage rapide avant chaque visite pour vous assurer que votre propriété est sous son meilleur jour.

L’étape des visites est primordiale dans le processus de vente, car c’est ici que les acheteurs prendront bien souvent la décision d’acheter ou non votre propriété. Tout dépendra de leur première impression et des critères qu’ils se sont fixés. Le moindre détail peut faire changer d’avis une personne, et la qualité du service du vendeur peut faire la différence.

Au cours des visites, une personne se manifestera et déposera une promesse d’achat. C’est à ce moment qu’il est temps de passer à l’étape suivante.

 

ÉTAPE 6 : LA RÉCEPTION D’UNE PROMESSE D’ACHAT

 

Réception d’une promesse d’achat

Vous venez de recevoir une promesse d’achat d’un acheteur intéressé. Super! Quoi faire maintenant? C’est une bonne question. La promesse d’achat est en fait un document officiel et juridique qui lie deux parties. Il est aussi appelé « convention achat-vente ». Celle-ci doit être rédigée de façon minutieuse, puisque l’omission d’un seul point peut devenir problématique. Ce document est rédigé par l’acheteur, qui le fera alors parvenir à vous ou votre courtier. Lorsque vous recevrez une promesse d’achat, vous aurez un certain délai pour accepter ou refuser. Mais avant tout, voyons voir ce qu’elle contient.

 

Le contenu de la promesse d’achat?

La promesse d’achat doit contenir une foule d’informations. Celle-ci doit obligatoirement mentionner les points suivants :

• ✔ Votre nom, le nom de l’acheteur ainsi que l’adresse de la propriété
• ✔ Le prix d’achat offert
• ✔ Le montant de l’acompte
• ✔ Les éléments que l’acheteur souhaite inclure à l’achat
• ✔ La date de clôture, soit la date à laquelle l’acheteur désire prendre possession de la propriété
• ✔ La demande d’un certificat de localisation de la propriété
• ✔ La date d’expiration de l’offre d’achat
• ✔ Toute autre condition, par exemple « à la satisfaction de l’acheteur suite à l’inspection » ou encore « suite à l’approbation du financement »

 

Le contenu de la promesse d’achat doit être minutieusement vérifié puisque la plupart des informations devant y figurer sont obligatoires.

Lorsqu’on vous aura remis une promesse d’achat, vous devrez alors prendre la décision d’accepter, de refuser ou encore de faire une contre-proposition. La plupart des vendeurs ne refusent pas systématiquement les offres qu’ils reçoivent, mais envoie plutôt une contre-proposition à l’acheteur afin de démontrer que vous lui porter un intérêt, mais que vous refusez tout de même sa présente offre. C’est à ce moment que vous passerez à la prochaine étape, soit celle de la négociation.

 

ÉTAPE 7 : LA CONTRE-PROPOSITION ET LA NÉGOCIATION

Vous avez reçu une promesse d’achat et vous trouvez que le prix proposé par l’acheteur est trop bas? Vous pouvez à ce moment faire une contre-proposition et amorcer un processus de négociation. L’envoi d’une contre-proposition a pour effet de signaler votre refus par rapport à la promesse tout juste présentée. C’est ainsi un avis de refus accompagner d’une contre-proposition que vous trouveriez acceptable et que l’acheteur devra considérer.

 

Éléments de négociation

Cette contre-proposition peut être en lien avec le prix de vente, les inclusions ou encore la date de prise de possession. Ce peut être également pour simplement apporter une modification ou une précision à l’offre présentée.

Chaque contre-proposition a pour effet d’annuler la précédente. Assurez-vous donc, lors de vos négociations, que vos modifications sont cumulatives et que vous n’oubliez rien d’une contre-proposition à l’autre (si plusieurs contre-propositions il y a).

La contre-proposition doit inclure les conditions d’acception, qui stipule le délai alloué pour l’acceptation et la notification auprès du vendeur. Durant le délai stipulé dans la contre-proposition, le vendeur ne peut pas retirer son offre sous aucune condition. Une fois déposée, elle ne peut plus être retirée.

Finalement, l’acheteur et vous négocierez et vous entendrez sur les conditions de la vente. Vous aurez alors signé une promesse d’achat en fonction des nouvelles conditions établies. Lorsque ce sera fait, vous passerez à l’étape suivante, soit le transfert de la propriété.

 

ÉTAPE 8 : LE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ

Maintenant que vous avez trouvé un acheteur, il ne reste plus qu’à officialiser les choses. Pour ce faire, vous devez vous présenter chez un notaire afin de procéder au transfert de la propriété.

À cette étape, le notaire procédera à l’examen des titres de propriété ainsi qu’à la confection de l’acte de vente. À cette étape, si vous faites affaire avec un courtier, celui-ci continue de jouer un rôle clé en agissant comme partenaire afin de vous guider à travers les divers documents à remplir ainsi que pour répondre à vos questions.

 

Examen des titres

L’examen des titres permet de valider la chaine historique des titres de propriété afin de confirmer que vous êtes bel et bien la seule personne à détenir des droits de propriété sur le bien immobilier sujet à la vente. Aussi, c’est à cette étape qu’on vérifiera que les dimensions du terrain sont exactes, que la propriété respecte le zonage et que celle-ci a bien été construite à l’endroit indiqué sur le certificat de localisation. Le notaire vérifiera également si la propriété est grevée de servitudes, de droits de passage ou encore si elle empiète sur des terrains avoisinants.

 

Acte de vente

La dernière étape de votre processus de vente est la rédaction de l’acte de vente! Ce document a pour effet d’officialiser l’achat de la propriété par l’acheteur identifié, ainsi que de préciser les clauses et conditions qui sont essentielles à la protection des droits des deux partis. Une fois l’acte de vente signé par l’acheteur et le vendeur, il ne reste plus qu’à inscrire les nouveaux droits de propriété.

 

Inscription des droits de propriété

Le notaire ayant été témoin de la transaction via l’acte de vente doit inscrire celle-ci au Bureau de la publicité des droits. Tant que cette étape n’a pas été faite, ce dernier peut retenir les fonds qui lui ont été versés.

 

Recevoir votre argent et payer votre courtier

Une fois que la transaction est conclue auprès de votre notaire, celui-ci vous versera le montant indiqué dans l’acte de vente. Une fois que vous recevrez le paiement, vous devrez également payer le courtier qui vous a représenté, si c’était le cas. Votre partenaire de vente doit être récompensé pour ses efforts. À ce moment vous pourrez calculer le profit net de la vente de la façon suivante :

Calcul des frais relatifs à la vente
Commission du courtier (4-7%)	$
Notaire	$
Frais d’évaluation	$
Remboursement hypothèque	$
Ajustement de taxes	$
Pénalité remboursement anticipé	$
Total des frais de vente	$

 

On peut ensuite calculer le profit net de la vente.

Calcul du profit net de la vente
Prix de vente	$
Total des frais de vente	$
= Profit net	$

 

La satisfaction du travail accompli

Le profit net représente la somme qui ira directement dans vos poches suite à la vente de la propriété. On déduit ainsi du prix de vente tous les frais afférents à la vente (voir tableau ci-dessus). Une fois l’argent de la vente empochée, vous avez donc achevé le processus de vente de votre propriété. Vous pouvez désormais passer à votre prochain projet l’esprit en paix. Qui sait, peut-être allez-vous à ce moment entreprendre à ce moment le processus d’achat d’une nouvelle propriété?