Le prêt hypothécaire pour l’achat d’une propriété

Quels sont les différents types de prêts hypothécaires ?

• Prêt hypothécaire à taux fixe
• Prêt hypothécaire à taux variable
• Prêt hypothécaire à taux révisable annuellement
• Prêt hypothécaire combiné

Qu’est-ce qu’une marge atout ? Quand peut-elle être intéressante?

• Les avantages de la marge atout

Comment évalue-t-on le type de prêt qui pourrait nous convenir ?

Quel est le type de prêt le plus risqué, le moins risqué, etc. ?

Comment fonctionne le principe de la mise de fonds et quel est le montant minimal requis ?

• L’assurance prêt hypothécaire : qu’est-ce que c’est et quand doit-on la payer ?

Est-ce possible de négocier le taux d’intérêt de son prêt ?

• 5 trucs pour négocier son taux d’intérêt

L’impact sur les intérêts payés de changer sa période d’amortissement et sa fréquence de paiement

• Quelle est la proportion des intérêts et du capital payés dans un paiement hypothécaire ?

Comment fonctionne le refinancement d’un prêt hypothécaire ?

• Pourquoi devrais-je renégocier mon prêt hypothécaire ?
• Comment et quand refinancer votre prêt hypothécaire ?

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : un levier pour les jeunes acheteurs

Le courtier hypothécaire : Quel est son rôle et comment peut-il vous aider ?

• Les principaux avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire

Un prêt hypothécaire à votre image !

 

Le prêt hypothécaire pour l’achat d’une propriété

Lorsque vient le temps d’acheter une propriété, rares sont ceux qui possèdent le montant d’argent nécessaire pour acheter leur propriété sans contracter un emprunt. Pour la très grande majorité de la population, l’acquisition d’une propriété exige que l’acheteur passe par une institution financière afin d’obtenir un prêt hypothécaire, lequel servira à financer le prix d’achat. Le prêt hypothécaire est en fait un type de prêt qui sert à couvrir l’acquisition de biens immobiliers (terrains, maisons, condos, jumelés, immeubles à revenus, etc.). La personne qui le contracte doit alors payer un montant par mois pour rembourser son emprunt, et ce paiement comprend un montant relatif au capital ainsi qu’un montant relatif aux intérêts. Afin de vous permettre de comprendre les différents termes utilisés dans le jargon du prêt hypothécaire, voici quelques définitions très importantes à comprendre.

Terme	Définition
Capital :	C’est le montant consistant en la différence entre le prix de vente de la propriété et votre mise de fonds. Vos paiements hypothécaires servent à rembourser ce montant afin que la propriété soit payée.
Intérêt :	C’est le coût à payer, soit un pourcentage d’intérêt sur le montant emprunté, et qui permet à l’institution de rentabiliser son prêt.
Paiement hypothécaire :	Le paiement hypothécaire est un déboursé que vous devez faire périodiquement (hebdomadaire, bimensuel, mensuel, etc.) et qui permet de payer l’intérêt sur le prêt ainsi que le capital.
Période d’amortissement :	C’est le nombre d’années que vous choisissez pour rembourser votre prêt hypothécaire (10 ans, 15 ans, 25 ans, etc.). La période d’amortissement maximum est aujourd’hui de 25 ans. Plus vous amortissez votre prêt sur une longue période, plus le paiement par mois est faible, mais vous payez plus d’intérêt.
Terme :	C’est la période durant laquelle vous et votre prêteur vous entendez sur les modalités du prêt (taux, versements, etc.). Durant cette période, votre taux et votre versement restent le même si vous avez opté pour un taux fixe, tandis que le taux change, mais le versement demeure le même si vous avez choisi un prêt variable. À la fin du terme (1, 2, 3, 5 ans, etc.) vous devez négocier une nouvelle entente et de nouvelles modalités.
Taux préférentiel :	C’est le taux de référence de la Banque du Canada pour déterminer les taux d’intérêt applicables au prêt commercial. Il peut également être offert aux clients aux clients ayant une excellente cote de solvabilité.
Taux fixe :	Le taux demeure stable et inchangé durant toute la durée du terme.
Taux variable :	Le taux est inférieur à celui du taux fixe, mais varie en fonction du taux préférentiel.
Prêt ouvert :	Vous pouvez rembourser votre prêt en tout temps sans pénalité et est plus souple que celui fermé.
Prêt fermé :	Vous ne pouvez pas le rembourser avant la fin du terme à moins de payer une pénalité. Il existe des options de remboursement partiel anticipé.
Indemnité :	C’est un montant de pénalité exigée par l’emprunteur lorsque vous décidez de rembourser intégralement ou partiellement votre prêt hypothécaire avant l’échéance du terme.

 

Il est important de comprendre chacun de ces termes avant de contracter un prêt hypothécaire afin de comprendre la dynamique derrière ce type d’emprunt et pour savoir quelle option est la plus intéressante pour vous en fonction de vos besoins. Comme vous le verrez, il existe différents types de prêts hypothécaires afin de répondre à tous les besoins.

 

Quels sont les différents types de prêts hypothécaires ?

Il est évident que tous les emprunteurs n’ont pas les mêmes besoins et la même situation financière. Incidemment, ils n’ont pas besoin et ne recherchent pas le même type de prêt. Certaines personnes vont tout d’abord viser à payer le moins d’intérêt possible et choisiront de prendre un prêt à taux variable tandis que d’autres cherchent la stabilité et opteront pour un prêt à taux fixe. Les options qui suivent présentent les principales façons de faire dans le milieu et sont à titre indicatif seulement. Si vous désirez savoir si votre institution offre l’un de ces types de prêts, communiquez avec elle pour plus de détails.

 

Prêt hypothécaire à taux fixe

Lorsque vous optez pour un prêt à taux fixe, vous avez le choix entre deux options :

Ouvert : Comme expliqué dans la section précédente, ce type de prêt vous permet de rembourser votre prêt avant le terme sans pénalité. C’est l’idéal pour les propriétaires qui songent à vendre leur propriété, et qui devront mettre fin à leur prêt à tout moment. Cela vous permettra d’éviter de payer une indemnité. Il est habituellement d’une durée de 6 mois à 1 an et son taux d’intérêt est plus élevé que celui fermé.

Fermé : Habituellement d’une durée de 5 ans, ce type de prêt vous empêche de rembourser votre prêt avant le terme (à moins de payer l’indemnité) et le taux ne changera pas durant toute la durée du terme. Les paiements sont généralement plus élevés, mais vous êtes protégés contre une potentielle hausse des taux d’intérêt.

 

Prêt hypothécaire à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable offrent souvent plusieurs options. En voici 3 :

Régulier : Le taux d’intérêt est avantageux et suit les variations (à la hausse ou à la baisse) du taux préférentiel. C’est un prêt ouvert dont le terme est souvent de 1 ou 2 ans et qui vous permet de rembourser en tout temps, sans indemnité, votre prêt.

Protégé : La parfaite combinaison entre un prêt variable et fixe. Il vous protège des hausses importantes du taux préférentiel et vous permet de profiter des baisses de taux pour la durée du terme. La durée du terme est normalement de 5 ans.

Réduit : C’est l’option qui offre le meilleur taux d’intérêt. Il suit les fluctuations à la hausse ou à la baisse du taux préférentiel. Il peut, en tout temps et sans indemnité, être converti en prêt à taux fixe et offre à la base d’un rabais de taux préétabli.

 

Prêt hypothécaire à taux révisable annuellement

Certaines institutions financières offrent des options de prêt à taux révisable annuellement. Par exemple, Desjardins offre le taux suivant :

Taux révisable « 5 dans 1 » : Ce type de prêt vous permet de bénéficier d’un des meilleurs taux fixes du marché. Le terme étant d’une durée de 5 ans, vous bénéficiez d’un rabais de taux préétabli et votre taux est révisé annuellement.

 

Prêt hypothécaire combiné

Si vous hésitez entre un prêt à taux fixe et variable, certaines institutions offrent des prêts hypothécaires combinés. Ces derniers vous permettent de mettre une partie de votre hypothèque sous la forme d’un prêt à taux fixe et l’autre partie sous la forme d’un prêt à taux variable. Les principaux avantages qu’offre le prêt combiné sont que vous bénéficiez de la stabilité des taux offerts par le taux fixe ainsi que du bas taux des prêts variable. Par exemple si vous choisissiez de mettre 50% de votre hypothèque à un taux fixe de 4,40% et l’autre 50% à un taux variable de 2,79%, cela vous donnerait un taux moyen de 3,60%.

De cette façon, vous optez pour un juste milieu entre les deux options qui s’offrent à vous. C’est une option intéressante qui permet de bénéficier des avantages du taux fixe et du taux variable.

 

Qu’est-ce qu’une marge atout ? Quand peut-elle être intéressante?

La marge atout est destiné aux propriétaires occupants d’immeubles de 4 logements et moins. C’est en fait une marge de crédit avec garantie hypothécaire que peuvent contracter les petits investisseurs comme les particuliers détenant une maison. La marge atout vous permet d’obtenir, à un taux avantageux, jusqu’à 80% de financement de la valeur de votre propriété. Le solde de votre marge atout peut être convertie en tout temps en en prêt hypothécaire ou en prêt personnel, que ce soit en totalité ou en partie. Cela vous permet ainsi de profiter de la stabilité des taux et des paiements. C’est une option extrêmement intéressante pour les particuliers ayant plusieurs projets et plusieurs types de dettes.

 

Les avantages de la marge atout

La marge atout vous permet de profiter de nombreux avantages.

1. Vous déterminez, avec votre prêteur, le montant global maximal de votre marge, puis vous pouvez ensuite obtenir des avances de fonds sans préautorisation, lorsque vous le souhaitez.
2. Vous avez la flexibilité de convertir en tout temps votre marge atout, en totalité ou en partie, en plusieurs prêts. De cette façon, il est possible pour vous de modifier les échéances, les modalités et les termes de chaque prêt selon vos besoins.
3. Les avances de fonds de votre marge atout sont accessibles habituellement tant par internet, qu’à votre caisse ou encore à un guichet automatique. C’est extrêmement facile d’y avoir accès et la gestion de ce type de prêt est très pratique.

C’est donc une option intéressante, particulièrement pour les particuliers qui ont plusieurs sources de dettes (auto, maison, carte de crédit, marge de crédit personnelle, prêt étudiant, etc.) et qui désirent faciliter la gestion et réduire le taux d’intérêt global de leurs dettes.

 

Comment évalue-t-on le type de prêt qui pourrait nous convenir ?

Lorsque l’on magasine son prêt hypothécaire, la décision finale du choix du type de prêt devrait être prise en fonction de vos besoins et de votre tolérance au risque. En fait, vous devez vous poser de nombreuses questions avant de prendre votre décision. En voici quelques-unes :

• ✔ Est-ce que je veux vendre ma propriété bientôt ?
• ✔ Quelle est ma tolérance au risque de hausse de taux ?
• ✔ Ai-je un coussin financier si les taux augmentent ?
• ✔ Est-ce que je préfère la stabilité et la simplicité à la volatilité et à la complexité ?
• ✔ Est-ce que j’ai beaucoup de sources d’endettement ?
• ✔ Etc.

Vous devez dresser un portrait de votre situation financière et de votre situation personnelle. Si vous avez de nombreuses sources de dettes et que vous avez de la difficulté à voir le bout chaque mois, la marge atout pourrait être la meilleure solution pour vous. D’un autre côté, si vous êtes tolérant au risque, que vous avez un coussin financier et que vos finances ne sont pas trop serrées à court terme, vous pouvez très bien y aller pour un prêt à taux variable. Si vous préférez la stabilité et que vous ne voulez pas qu’une éventuelle hausse de taux influence votre situation à court terme, allez-y avec un prêt à taux fixe. Vous dormirez ainsi sur vos deux oreilles.

 

Quel est le type de prêt le plus risqué, le moins risqué, etc. ?

Évidemment, le prêt à taux variable est plus risqué que celui à taux fixe. Le prêt à taux fixe vous garantit que vos paiements et votre taux ne changeront pas pour toute la durée de votre terme. Cela vous permet donc de planifier solidement vos finances pour les années à venir et vous n’avez pas à vous soucier des changements du marché. Pour ce qui est du prêt à taux variable, vous vous exposez à une possible hausse de vos paiements mensuels ou encore de la proportion d’intérêt payer sur vos paiements. Cela influencera à court terme votre situation personnelle en cas de hausse ou de baisse et vous devrez vous adapter. Le prêt à taux variable présente un facteur de risque plus élevé que le taux fixe, mais offre un taux de base plus avantageux. Certaines options de prêts, offrant la possibilité de convertir un prêt à taux variable en taux fixe, permettent d’avoir un juste milieu.

 

Comment fonctionne le principe de la mise de fonds et quel est le montant minimal requis ?

Lorsqu’une personne désire acheter une maison, un condo ou tout autre bien immobilier, celle-ci doit être en mesure de fournir une mise de fonds, c’est-à-dire un pourcentage du prix de vente du bien convoité. Au Québec, le minimum requis est normalement de 5% du prix de vente de la propriété. Habituellement, la plupart des acheteurs mettent entre 5-25% du prix de vente en mise de fonds. Voici un exemple du montant que cela représente pour une propriété de 300 000$.

Pourcentage de mise de fonds	Montant relatif en dollars
5%	15 000$
10%	30 000$
15%	45 000$
20%	60 000$
25%	75 000$

Le tableau ci-dessus illustre les montants relatifs à chaque pourcentage de mise de fonds pour une propriété moyenne de 300 000$. On peut voir que cela représente beaucoup d’argent et qu’il faut être en mesure d’avoir de bonnes économies pour acheter une propriété. Aussi, il faut comprendre que dépendamment du pourcentage de mise de fonds, il faudra peut-être contracter une assurance prêt hypothécaire.

 

L’assurance prêt hypothécaire : qu’est-ce que c’est et quand doit-on la payer ?

L’assurance prêt hypothécaire est une assurance offerte par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et qui est exigée par les prêteurs lorsque l’emprunteur veut contracter une hypothèque avec moins de 20% de mise de fonds. Elle protège les prêteurs contre les défauts de paiement des emprunteurs et permet aux acheteurs de financer leur emprunt avec seulement 5% de mise de fonds, tout en ayant un taux d’intérêt comparable aux emprunteurs qui ont 20% de mise de fonds. Puisqu’ils sont plus à risque de faire des défauts de paiement, les emprunteurs à moins de 20% doivent souscrire à une assurance prêt hypothécaire. C’est le prêteur qui paie la prime à la SCHL pour obtenir l’assurance puis il demande à l’emprunteur de lui rembourser le montant de cette prime.

Cette prime varie en fonction de la proportion du montant du prix de vente qui est empruntée, et peut être payée en totalité d’un coup ou peut être ajoutée à votre hypothèque et être amortie dans vos mensualités. Puisque la Loi canadienne des banques interdit à la plupart des institutions financières d’accorder des prêts hypothécaires avec moins de 20% de mise de fonds, ces dernières doivent faire affaire avec la SCHL pour contracter une assurance prêt hypothécaire. Afin de vous permettre de mieux saisir l’impact monétaire de cette assurance, voici le tableau des primes de la SCHL en fonction du rapport prêt-valeur.

Source : Société canadienne d’hypothèque et de logement

On parle donc de plusieurs milliers de dollars supplémentaires lorsqu’on contracte une hypothèque avec une mise de fonds inférieure à 20%.

 

Assurance hypothécaire VS Assurance vie pour couvrir votre hypothèque 

Lorsqu’il est question de protéger votre famille de vos dettes en cas de décès, il est primordial que vous compreniez l’importance d’assurer votre hypothèque.

Que veut-on dire par « assurer son hypothèque » ? On entend par là que vous devez avoir une assurance qui, en cas de décès prématuré de votre part ou de celui de votre conjoint, un montant sera remis à votre famille pour rembourser votre hypothèque.

Au Québec, deux produits sont généralement utilisés comme assurance pour les hypothèques : l’assurance hypothécaire et l’assurance vie.

Contrairement à ce que vous pouvez penser, non, ce n’est pas l’assurance hypothécaire qui est la meilleure pour couvrir votre hypothèque. Vous devriez plutôt choisir l’assurance vie. Voici une brève comparaison des deux types d’assurance.

 

L’assurance hypothécaire

L’assurance hypothécaire est une assurance décroissante qui suit le solde de votre hypothèque. En cas de décès, votre assureur viendra automatiquement rembourser votre hypothèque.

La banque est bénéficiaire du contrat d’assurance, et les primes sont fixées selon quelques critères assez sommaires.

Le coût est généralement plus élevé que l’assurance vie.

L’assurance hypothécaire suit votre hypothèque, et non votre personne. Ceci est un TRÈS GROS désavantage, puisque si vous perdez votre assurabilité, vous devrez pour toujours rester avec la même banque si vous voulez que votre prêt soit assuré.

 

L’assurance vie

L’alternative qui est très utilisée et qui offre une protection optimale est l’assurance vie.

L’assurance vie est une protection qui vient remettre à vos héritiers un montant d’argent précis en cas de décès.

L’assurance vie est plus avantageuse que l’assurance hypothécaire puisque le montant de couverture reste le même, peu importe si votre hypothèque descend.

Vos héritiers recevront donc un plus gros montant d’argent.

Et le plus beau dans tout ça, c’est que le coût de l’assurance est moins élevé. Vous obtenez donc une meilleure couverture pour moins chère.

Aussi, ce sont vos héritiers les bénéficiaires du contrat, et ce sera à eux de décider quoi faire avec l’argent. S’ils ne veulent pas rembourser l’hypothèque et continuer de la payer chaque mois, ce sera libre à eux.

Nous vous conseillons d’assurer votre hypothèque avec de l’assurance vie.

 

 

Est-ce possible de négocier le taux d’intérêt de son prêt ?

Voilà une excellente question ! RIEN n’est coulé dans le béton ! Vous devez comprendre ça. Une institution financière est en fait une grande entreprise qui désire faire de l’argent et qui soupèse chacun de ses investissements en fonction du risque qu’il présente par rapport au rendement qu’il promet. Il est possible, et même recommander de négocier son taux d’intérêt lorsqu’on désire contracter un prêt hypothécaire. Cela peut paraître insensé, mais une simple baisse de 1% du taux d’intérêt peut vous faire économiser des milliers de dollars. Votre but est le suivant : payer le moins d’intérêt possible. Il y a différentes façons d’y arriver. Les taux d’intérêt dépendent de plusieurs facteurs et sont influencés par la période d’amortissement, la mise de fonds ainsi que par le prix d’achat. Lorsque vous vous présenterez chez votre institution financière, vous devez être en mesure de comprendre les différentes offres qui vous sont présentées et comprendre quels sont les facteurs sur lesquels vous pouvez jouer pour diminuer les intérêts que vous paierez ultimement. Afin de vous aider, voici une liste de quelques trucs pour vous aider dans le processus de négociation de votre taux d’intérêt.

 

5 trucs pour négocier son taux d’intérêt

1. Contractez les services d’un courtier hypothécaire

LE truc par excellence ! Les services d’un courtier hypothécaire sont, la plupart du temps, complètement gratuits et il est rémunéré par les institutions financières. Son but est de vous trouver la meilleure offre sur le marché. Il deviendra votre allié et vous permettra de faire d’importantes économies. C’est lui qui sera responsable de négocier votre taux d’intérêt. Vous en apprendrez davantage sur son rôle un peu plus loin dans ce guide.

 

2. Négocier toujours le taux d’intérêt affiché à la baisse de 1%

Lorsque votre prêteur vous présente le taux d’intérêt associé à un type de prêt, n’acceptez pas tout de suite sans négocier ! Tentez d’abord de négocier votre taux au moins 1% à la baisse et présentez des arguments pour appuyer votre demande. Vous n’aurez peut-être pas la baisse que vous recherchiez, mais le prêteur consentira surement à baisser de quelques points votre taux hypothécaire.

 

3. Réduisez la période d’amortissement

Règle générale : plus la période d’amortissement est longue (15, 20, 25 ans), plus vous paierez d’intérêts en fin de compte. Cependant, vos mensualités seront plus élevées. Vous devez donc voir si vous avez les moyens de payer une plus grande mensualité, afin de rembourser plus rapidement votre hypothèque et pour sauver en intérêts.

 

4. Augmentez la fréquence des paiements

C’est ici que la plupart des gens font la plus grande erreur. En effet, la plupart des acheteurs contractent un prêt avec une fréquence de paiement mensuelle, c’est-à-dire qu’ils paient chaque mois en un seul paiement le capital et les intérêts relatifs à leur prêt. Une façon simple de réduire les intérêts payés est de changer cette fréquence mensuelle pour un hebdomadaire (chaque semaine). Il est plus avantageux et vous paierez moins d’intérêt si vous procéder de cette façon, c’est GARANTI !

 

5. Contractez un prêt fermé

Si vous éliminez la possibilité que vous puissiez rembourser votre prêt avant l’échéance du terme, votre prêteur sera prêt à réduire votre taux d’intérêt. Pour lui, la garantie que vous porterez à terme votre prêt lui assure un rendement, et il sera prêt à vous faire une concession au niveau du taux, ce qui est avantageux pour vous aussi.

 

L’impact sur les intérêts payés de changer sa période d’amortissement et sa fréquence de paiement

Choisir une période d’amortissement plus courte ou encore augmenter sa fréquence de paiement peut avoir un impact direct sur le montant d’intérêts payé au terme de son prêt. Il faut donc analyser les différents scénarios et comparer les résultats de chacun afin de voir lequel est le plus avantageux. Déjà, les 4 exemples suivants vous permettent de constater qu’un changement dans la fréquence de paiement (de mensuel à hebdomadaire) fait diminuer de 82$, soit 984$ par année, le montant d’intérêt payé. Juste en changeant sa fréquence de paiement, il est possible d’économiser près de 5 000$ sur un terme de 5 ans.

Exemple 1	Exemple 2	Exemple 3	Exemple 4
Prix : 225 000$	Prix : 225 000$	Prix : 225 000$	Prix : 225 000$
Mise de fonds : 15 000$	Mise de fonds : 15 000$	Mise de fonds : 15 000$	Mise de fonds : 15 000$
Amortissement : 25 ans	Amortissement : 25 ans	Amortissement : 20 ans	Amortissement : 20 ans
Taux : 2,94%	Taux : 2,94%	Taux : 2,94%	Taux : 2,94%
Fréquence : Mensuel	Fréquence : Semaine	Fréquence : Mensuel	Fréquence : Semaine
Paiement : 1026$/mois	Paiement : 944$/mois	Paiement : 1203$/mois	Paiement : 1104/mois

 

De plus, en diminuant la période d’amortissement, vous augmentez la portion de capital dans vos paiements mensuels et vous payez beaucoup moins d’intérêt chaque année. Vous pouvez économiser des milliers de dollars par année simplement en diminuant votre période d’amortissement. Cependant, vos paiements seront plus élevés. Pensez-y-bien lorsque vous contracterez votre prêt hypothécaire !

 

Quelle est la proportion des intérêts et du capital payés dans un paiement hypothécaire ?

Il peut être intéressant de se poser la question à savoir quel est le coût effectif réel de contracter une hypothèque. Simplifié, il peut être très éducatif de voir exactement le montant des intérêts payés à la fin de notre emprunt. Le tableau ci-dessous illustre un exemple très simple d’une personne qui contracte une hypothèque de 225 000$, à un taux d’intérêt de 2,89% sur une période d’amortissement de 25 ans. C’est un exemple assez standard et réaliste aujourd’hui compte tenu des conditions du marché. Comme vous pouvez le voir, le paiement mensuel revient à 1054,15$, ce qui fait une dépense totale sur 25 ans de 316 244,12$. Sur l’hypothèque de 225 000$ remboursée, cela veut donc dire qu’on a payé 91 244$ d’intérêts au cours de l’emprunt, soit 40,55% du montant de l’emprunt. En proportion absolue sur le montant total payé (316 244$), le capital représente 71% et les intérêts 29%.

Essayer notre calculateur en ligne

Cet exemple permet d’illustrer que, même avec un taux d’intérêt faible, les intérêts payés sur un prêt hypothécaire représentent une somme considérable. Il faut donc magasiner le plus possible son taux d’intérêt afin d’économiser. Il faut également noter que le refinancement du prêt hypothécaire permettra généralement de faire baisser la proportion d’intérêt payé à long terme. Cet exemple agit simplement à titre illustratif et permet simplement de présenter globalement la relation entre la portion de capital et d’intérêt payé dans un prêt hypothécaire standard.

Afin de vous aider dans le calcul de vos paiements hypothécaires et pour obtenir un tableau d’amortissement complet, voici une calculatrice hypothécaire Excel automatisée jumelée avec un tableau d’amortissement détaillé.

 

Comment fonctionne le refinancement d’un prêt hypothécaire ?

Lorsque votre prêt hypothécaire arrive à terme (1 an, 2 ans, 3 ans, 5 ans, etc.), vous devez prendre une nouvelle entente et contracter un nouveau prêt hypothécaire auprès d’une institution financière. C’est à ce moment que vous pouvez renégocier votre prêt au lieu de simplement reporter les mêmes conditions. Néanmoins, il est également possible que le refinancement soit désagréable si vous aviez un prêt à taux fixe et que les taux d’intérêt ont monté sur le marché. Il est possible à ce moment que vos paiements mensuels et vos intérêts payés augmentent. Par contre, il est également possible que les taux n’aient pas bougé, ou même baissé, et que vous puissiez négocier votre taux. Il se peut aussi que l’on vous offre une promotion si avantageuse qu’il serait mieux pour vous de résilier votre contrat avec votre prêteur actuel afin de prendre l’offre d’un compétiteur. Étant donné que les indemnités pour rupture de contrat ou remboursement anticipé sont assez salées, c’est assez rare que cela se produise. Malgré tout, renégocier son prêt hypothécaire est essentiel !

 

Pourquoi devrais-je renégocier mon prêt hypothécaire ?

Vous devriez renégocier afin de profiter d’une multitude d’avantages, tels que :

• Un prêt hypothécaire à un meilleur taux que celui que vous avez
• Restructurer votre prêt afin de réduire vos versements
• Réduire votre période d’amortissement afin de payer moins d’intérêt
• Consolider vos dettes ou transformer votre prêt hypothécaire en marge atout
• Emprunter de l’argent sur la valeur nette de votre propriété (équité) afin de financer une nouvelle propriété
• Dégager des liquidités plus importantes afin d’équilibrer votre budget

 

Comment et quand refinancer votre prêt hypothécaire ?

Comme mentionné, décider de refinancer son prêt hypothécaire avant le terme est rarement avantageux. Les frais qui sont chargés dans ce cas servent à dédommager le prêteur pour les pertes de revenus et les coûts engendrés par le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire. Durant le terme de votre présente hypothèque, vous avez généralement le droit de rembourser de 15-20% du solde hypothécaire sans pénalité. Au lieu de refinancer, vous pouvez donc rembourser du capital du votre prêt afin de réduire les mensualités et l’intérêt payé.

Sinon, il est conseillé de magasiner et de renégocier son nouveau prêt hypothécaire au moins 45 jours à l’avance. Allez voir d’autres prêteurs et institutions financières afin de voir leurs offres et comparer le coût en intérêt de leur offre avec celle de votre présente institution financière. Le but est simple, calculez l’offre qui vous permet de payer le moins d’intérêt possible ! Lorsque vous changer d’institution financière, même au terme, il est possible que vous payiez des pénalités pour votre départ. Vous devez alors calculer s’il est tout aussi avantageux de partir en tenant compte de ces dites pénalités. Faites vos calculs afin de voir quelle offre est la plus avantageuse !

 

Les ratios qu’utilisent les prêteurs pour calculer votre capacité d’emprunt

Lorsque vient le temps de vous prêter de l’argent, les banques n’y vont pas au hasard et se fient à des ratios bien établis pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Au Québec, les deux ratios qu’utilisent les prêteurs sont :

• L’amortissement brut de la dette (ABD) : doit être inférieur à 32%
• L’amortissement total de la dette (ATD) : doit être inférieur à 40%

Ces deux ratios se calculent à partir de vos revenus bruts et de certaines dépenses.

Ces ratios visent à éviter que vous vous surendettiiez et que vous ne soyez pas en mesure de rembourser votre hypothèque.

C’est en même temps une façon pour votre banque de réguler son risque.

Lorsque vous vous présenterez chez votre prêteur pour obtenir du financement afin d’acheter une maison, un condo ou un autre type de propriété, vous aimerez certainement connaître le montant maximal que votre banque est prête à vous consentir.

Les informations que vous devrez avoir en main pour faire les calculs des deux ratios sont : votre revenu brut mensuel, le prix de la propriété, le montant des taxes municipales et scolaires, vos descriptifs de dettes, le montant des frais de copropriété (si applicable) et les frais de chauffage.

Vous pourrez ensuite utiliser les formules ci-dessous.

 

CALCUL ABD

Paiement hypothécaire (capital + intérêt) + frais de chauffage + taxes municipales et scolaires

_______________________

Revenus bruts

CALCUL ATD

 

Paiement hypothécaire (capital + intérêt) + frais de chauffage + taxes municipales et scolaires + prêt étudiant + prêt auto + autres prêts

_______________________

Revenus bruts

 

Lorsque votre banque calculera vos ratios d’ATD et d’ABD, elle n’utilisera pas les taux hypothécaires en vigueur, mais plutôt des taux majorés plus élevés. Pourquoi ?

Car la Banque du Canada exige désormais que tous les ratios d’ABD et d’ATD soient soumis à une simulation de crise, qui prend en compte un taux d’intérêt plus élevé. On dit que c’est généralement le taux préférentiel majoré de 2%.

Vous pouvez consulter nos courtiers hypothécaires si vous désirez connaître MAINTENANT votre capacité d’emprunt et savoir quel prix maximal vous pouvez payer pour votre prochaine propriété.

 

Vous pouvez réserver et geler un taux hypothécaire jusqu’à 120 jours à l’avance au Québec

Saviez-vous qu’au Québec il était possible de magasiner son taux hypothécaire, de le réserver et même de le GELER jusqu’à 120 jours à l’avance.

Eh bien oui, pas besoin d’attendre à la dernière minute, vous pouvez en effet réserver et fixer un taux pour votre hypothèque même si vous n’êtes pas encore prêt. Par exemple, si vous comptez acheter une maison dans 3 mois, prenez-vous d’avance et magasinez votre taux dès maintenant.

Vous pourrez ainsi trouver le meilleur taux au Québec et le réserver. Comme ça, si jamais les taux d’intérêt montent entre le moment où vous avez choisi votre taux et le moment où vous êtes prêt à passer chez le notaire, vous serez protégé.

Lorsque vous gelez un taux, les hausses ne vous affectent pas et vous profitez encore des baisses. On appelle ça couramment une préautorisation hypothécaire. Nos courtiers hypothécaires partenaires peuvent vous aider à en obtenir une rapidement et sans frais.

 

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : un levier pour les jeunes acheteurs

Il devient de plus en plus dur pour les jeunes acheteurs d’aujourd’hui d’amasser la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première propriété. Cependant, il existe un moyen efficace de mettre de l’argent de côté et de pouvoir contracter un prêt hypothécaire avant l’âge de 30 ans. Le Régime d’accession à la propriété, aussi communément appelé le RAP, sert justement à ça !

Le RAP est en fait un programme qui permet aux premiers acheteurs de retirer 25 000$ par personne dans une année civile d’un REER, afin de l’utiliser comme mise de fonds pour acheter ou faire construire une propriété.  Par exemple, si vous êtes en couple, vous pourriez utiliser un maximum de 50 000$ de vos REER comme mise de fonds pour acheter conjointement une propriété. C’est un levier puissant, puisque vous ne payez pas d’impôt lorsque vous retirez vos REER et vous avez déjà récupéré de l’argent en retour d’impôt lorsque vous avez déposé de l’argent. Donc, par exemple, si vous avez mis 6500$ dans vos REER cette année et que vous avez eu un retour de 3500$, vous avez 10 000$ disponible à mettre comme mise de fonds. Vous devrez alors rembourser le 6500$ que vous avez pris dans vos REER sur une période de 15 ans maximum.

C’est une façon extrêmement efficace d’accéder à la propriété et de planifier déjà de l’argent pour sa retraite. Avec les nouvelles mesures de la SCHL concernant la préqualification à un taux d’intérêt plus élevé et la diminution de l’accessibilité à la propriété, le RAP demeure la façon la plus facile et la plus stratégique pour la majorité des jeunes acheteurs d’acquérir leur première propriété. Afin de pouvoir profiter du RAP, vous devez répondre aux exigences et aux conditions d’admissibilités déterminées par l’Agence du revenu du Canada. Ce programme peut grandement faciliter votre capacité à contracter un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière !

Nous vous invitons à consulter leur site pour tous les détails.

 

Le courtier hypothécaire : Quel est son rôle et comment peut-il vous aider ?

Lorsque vient le temps de trouver le bon prêteur hypothécaire et de magasiner son prêt hypothécaire, une grande majorité de la population ne pense pas à contracter les services d’un courtier hypothécaire. Son rôle est encore méconnu et on ne lui accorde pas l’importance qui lui revient. En fait, c’est bien souvent le professionnel immobilier qui vous fera sauver le plus d’argent, s’il est efficace.

En effet, le courtier hypothécaire est un professionnel spécialisé en financement hypothécaire. Il connait le marché et il n’est affilié avec aucune institution financière. C’est un courtier indépendant compétent qui est à l’écoute des besoins des clients et qui est en mesure de trouver le bon prêt pour chaque personne et de conclure ce dernier dans les règles de l’art. C’est à lui que revient le mandat de négocier votre prêt et de trouver l’option la plus avantageuse et la plus économique. Son but est simple : vous faire sauver du temps et de l’argent !

• Il agit à titre d’intermédiaire entre vous et de son vaste réseau d’institutions financières afin de vous trouver les conditions d’emprunt optimales. Pour y parvenir, votre courtier hypothécaire :
• Doit analyser votre situation financière personnelle et recueillir vos ratios financiers (% de mise de fonds, dettes, capacité d’emprunt, revenu d’emploi, etc.)
• Vous présente différentes options et produits financiers et vous fournit des conseils sur lequel choisir
• Prépare minutieusement votre dossier et le présente à son réseau d’institutions financières afin de vous faire sauver du temps et des démarches complexes
• Vous trouve un prêt au meilleures conditions possibles possible et ce, complètement gratuitement !

Oui, vous avez bien compris, les services d’un courtier hypothécaire sont gratuits ! Ce sont les institutions financières qui rémunèrent ces intervenants. Vous seriez fou de vous en passer, non ? Un courtier vous fera d’ailleurs profiter d’une foule d’avantages gratuits, alors pourquoi faire tout soi-même ?

 

Les principaux avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire

Décider de faire affaire avec un courtier hypothécaire pour l’achat ou le refinancement de sa propriété offre une foule d’avantages tant sur le plan financier que personnel. En voici quelques-uns :

• Profitez d’un taux d’intérêt plus bas que si vous passiez par une institution financière (économie d’argent importante)
• Recevez de précieux conseils et un accompagnement tout au long du processus d’achat
• Ayez un produit financier adapté à vos besoins
• Votre courtier se chargera de la négociation et de vous trouver les meilleurs produits sur le marché (économie de temps)
• Vous pouvez prendre le temps économiser pour le consacrer à d’autres projets qui vont vous rapporter de l’argent ou encore à des activités personnelles
• Votre courtier est un expert des prêts hypothécaires et sait quelles sont les conditions négociables et où vous faire économiser

Un spécialiste comme ça, gratuit en plus, vous ne pouvez pas vous en passer !

 

Un prêt hypothécaire à votre image !

Pour terminer, il faut retenir qu’il existe une multitude de produits hypothécaires et qu’il faut bien évaluer ses besoins et son profil pour être en mesure de déterminer lequel nous correspond. Un courtier hypothécaire est la meilleure solution pour faciliter le processus et pour économiser temps et argent. Que ce soit pour un prêt à taux fixe, à taux variable, un prêt fermé, un prêt ouvert, une marge atout ou tout autre produit financier, prenez le temps de magasiner et négociez avant de choisir une institution plutôt qu’une autre.

Informez-vous également des différents programmes et restrictions en vigueur qui peuvent affecter votre capacité à contracter un prêt hypothécaire. Il vaut mieux être bien informé avant d’entreprendre ses démarches, que ce soit au niveau de l’assurance prêt hypothécaire que du RAP.

Vous êtes prêt à contracter un prêt hypothécaire ? N’attendez plus et contacter un courtier hypothécaire pour entreprendre vos démarches. Un simple coup de fil pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.

 

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