Voilà, le temps de vendre votre immeuble à revenus est enfin arrivé ! Félicitations ! Si vous êtes comme la plupart des investisseurs immobiliers, vous devez désormais vous demander à quel prix vous devriez afficher votre immeuble si vous désirez en avoir le plus dans vos poches tout en vendant rapidement.

Contrairement à ce que l’on peut penser, ce n’est pas nécessairement évident de cibler et évaluer le bon prix de vente pour son immeuble à revenus. Cela requiert des connaissances particulières et une bonne connaissance du marché immobilier. Après tout, sur quoi devez-vous vous baser pour évaluer la valeur marchande de votre immeuble ? Certains diront sur les comparables du secteur, tandis que d’autres diront que c’est à partir des revenus générés !

Ça peut vite devenir mêlant, on va se le dire ! Si vous désirez évaluer le prix de vente de votre immeuble à revenus, il y a généralement deux personnes vers qui vous devriez vous tourner !

Les deux principales options pour avoir une évaluation de votre immeuble à revenus

L’évaluation d’un immeuble à revenus ne pardonne pas, on ne peut pas simplement devenir un prix ou dire un chiffre au hasard ! Ah, et si vous pensez que la valeur d’évaluation municipale est une bonne référence, vous vous trompez. Ce peut être un piège très coûteux.

Si vous désirez être sûr à 100% d’en avoir le maximum dans vos poches une fois passé chez le notaire, il y a deux professionnels vers qui vous tourner pour évaluer le prix de vente : l’évaluateur agréé et le courtier immobilier ! Voici une description de la différence qui existe entre les deux ainsi que leurs avantages.

Les deux solutions idéales, si vous désirez obtenir une évaluation juste et précise de la valeur et du prix de vente optimal de votre immeuble à revenus, sont de faire soit affaire avec un évaluateur agréé ou un courtier immobilier. À vous de voir quelle option vous convient le mieux. Mais comment ces deux professionnels procéderont-ils pour évaluer la valeur marchande de votre immeuble ? Eh bien, ils utiliseront soit la méthode du revenu, soit la méthode des comparables !

Évaluer la valeur marchande d’un immeuble à revenus : méthode des comparables vs méthode du revenu !

Il existe trois méthodes reconnues en évaluation immobilière, soit la méthode des comparables, la méthode du revenu et la méthode du coût. La méthode du coût est très peu utilisée dans le cas des immeubles à revenus, et est très longue à utiliser. Elle requiert une expertise très poussée et seul un évaluateur peut l’utiliser.

Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, ce dernier utilisera soit la méthode du revenu, soit la méthode des comparables. Voici un résumé de chacune des méthodes, ainsi qu’une explication du bon moment pour les utiliser.

Méthode des comparables

La méthode des comparables est surtout utilisée dans le cas des petits immeubles à revenus et des PLEX, soit des immeubles de 6 logements et moins. La méthode consiste à utiliser des ventes d’immeubles comparables dans le même secteur et d’ajuster les différences avec l’immeuble sujet afin d’estimer sa valeur.

Par exemple, un évaluateur choisira entre 3-5 ventes comparables, et ajustera le prix de ceux-ci en fonction des caractéristiques de l’immeuble sujet à l’évaluation. Ensuite, il fera la moyenne ou choisira la valeur la plus pertinente parmi les prix de vente ajustés des comparables afin de ciblez la valeur marchande et le prix de vente potentiel de l’immeuble sujet.

La méthode des comparables est particulièrement appréciée des courtiers immobiliers, et est LA MÉTHODE par excellence habituellement, puisqu’elle consiste en une preuve directe de la valeur. Elle est particulièrement utilisée par les courtiers pour évaluer le prix de vente de maisons, de condos et d’autres petits immeubles locatifs.

La méthode du revenu peut cependant parfois être plus adaptée.

Méthode du revenu

La méthode du revenu est utilisée spécialement pour les immeubles multilogements de plus de 6 unités. La méthode stipule qu’il y a une relation entre les revenus générés par un immeuble et sa valeur. Donc, la méthode consiste à calculer la valeur et le prix de vente potentiels d’un immeuble à partir des revenus.

Plus complexe que la méthode des comparables, seuls les meilleurs courtiers savent comment l’utiliser. Elle est cependant parfaitement maîtrisée des évaluateurs agréés et complémente souvent une analyse exhaustive des comparables.

En gros, la méthode consiste à actualiser, selon un taux global d’actualisation (TGA), les revenus générés par l’immeuble. Le TGA est souvent tiré d’une analyse comparative de ventes comparables, donc il y a souvent des éléments de la méthode des comparables qui sont utilisés. Un évaluateur agréé pourrait vous donner plus de détails sur le fonctionnement et l’application de cette méthode. Sachez cependant qu’elle est généralement utilisée pour les plus gros immeubles, et qu’elle permet de trouver la valeur marchande d’un immeuble à revenus.

Pourquoi il est impossible d’évaluer seul la valeur marchande de son immeuble à revenus ?

L’évaluation immobilière est un domaine assez restreint, car toutes les données sur les ventes comparables dans votre secteur sont exclusivement réservées aux courtiers immobiliers. Vous n’avez donc pas accès, en tant que particulier, aux prix des immeubles vendus près du vôtre ou ayant des caractéristiques similaires. Sans ces données, c’est assez difficile de conduire une analyse des comparables ou encore de mettre la méthode du revenu en application.

Si vous désirez évaluer le prix de vente de votre immeuble à revenus, vous devez soit passer par un évaluateur agréé ou un courtier immobilier. Si vous ne désirez pas dépenser des centaines de dollars en frais d’évaluation, nous vous suggérons de consulter un courtier immobilier.

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